بازار مسکن تحت‌تاثیر رشد حجمی معاملات شب عید، با دو موج روانی متضاد مواجه شده است. موج اول که از سمت برخی فروشنده‌ها به راه افتاده، تجدیدنظر افزایشی در قیمت فایل‌ها را دنبال می‌کند. موج دوم نیز از سمت تقاضا، با هدف کاهش دوباره قیمت‌ها ایجاد شده است. در این میان، آنچه در مقطع کنونی می‌تواند با تامین منافع دو طرف، شرایط برد-برد را برای خریدار و فروشنده رقم بزند، «توافق بر انجام معامله بدون تغییر سطح قیمت» است. بررسی کارشناسان بازار ملک نشان می‌دهد تقاضای مصرفی در شروع رونق معاملات، کشش رشد قیمت ندارد.

زمستان امسال بازار اجاره، بازار متفاوتی در مقایسه با سال‌های اخیر بود. افزایش اندک نرخ اجاره بها در بهمن ماه سال 94 نسبت به ماه گذشته (دی ماه) و ورود فایل‌های جدید به بازار در اواخر پاییز و ابتدای زمستان، باعث شد تا روزهای آخر اسفند ماه بازار اجاره رونق اندکی داشته باشد و مستاجران تا روزهای پایانی سال به آسانی فایل‌های مورد نظر خود را پیدا کنند، هرچند هم اکنون و براساس آمارهای کلی از وضعیت فعلی بازار اجاره، این بازار هم، مانند بازار خرید و فروش مسکن در وضعیت ثبات قیمتی قرار دارد، اما از نظر حجم معاملات و تعداد قراردادهایی که در قالب اجاره‌نامه در بنگاه‌های مسکن تنظیم می‌شود، از تحرک بیشتری نسبت به معاملات خرید و فروش برخوردار شده است.

مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی نقشه جدید ساخت و ساز مسکن در سال 95 را ترسیم کرد. حسین عبده تبریزی با اشاره به تحولات سال‌های گذشته در بازار معاملات مسکن و ساخت و ساز آپارتمان، تاکید کرد: اگر چه سقف وام خرید مسکن به منظور تقویت توان مالی متقاضیان مصرفی آپارتمان‌ها افزایش پیدا کرده است اما دو تکلیف عمده به‌عنوان دو ماموریت بازار مسکن در سال 95 باید اولا از جانب نظام بانکی کشور و ثانیاً از طرف انبوه‌سازان محقق شود تا این دو ماموریت بتواند در نقش مکمل وام‌های جدید در جهت رونق بخش مسکن موثر واقع شود.

مدیریت شهری تهران برای اجرای اولین تجربه «سرمایه‌گذاری» بخش خصوصی در مگاپروژه‌های عمرانی پایتخت، مذاکره با 4 شرکت خارجی را آغاز کرد. توسعه شبکه بزرگراهی تهران تاکنون متکی به منابع شهرداری بوده و به شکل پیمانکاری انجام شده، اما قرار است سه مگاپروژه جدید با ارزش حداقل یک میلیارد دلار، از طریق سرمایه‌گذاری مشترک با خارجی‌ها، ساخته شود. از جمله این پروژه‌ها، تجهیز «همت» به قطار سبک شهری از طریق طبقاتی کردن این بزرگراه است. تاکنون شرکت‌هایی از مالزی، ایتالیا، فرانسه و چین برای سرمایه‌گذاری شهری در تهران، اعلام آمادگی کرده‌اند.

پنج مسیر بابت پرداخت تسهیلات جدید مسکن، از ابتدای سال آینده و در فواصل زمانی مختلف، برای متقاضیان مصرفی باز می‌شود و در این قالب، دو وام‌ 100 میلیونی «اوراق» و 160 میلیون تومانی «یکم» به اشکال متنوع در دسترس خریداران مسکن در تهران قرار می‌گیرد. مسیر اول که کوتاه‌ترین راه دستیابی به وام است، تسهیلات 110 میلیونی (100 میلیون وام اوراق و 10 میلیون وام تعمیرات) را بدون نیاز به سپرده‌گذاری و حتی بدون اعمال شرط «خانه‌اولی»، در اختیار «زوج»ها قرار می‌دهد. در مسیر دوم، تسهیلات 170 میلیون تومانی صندوق پس‌انداز یکم، مشروط به یک‌سال سپرده‌گذاری، صرفا به زوج‌های خانه‌اولی از اسفند 95 پرداخت می‌شود. بانک عامل بخش مسکن در قالب مسیر سوم، امکان استفاده از «سبد» ترکیبی وام‌های جدید را فراهم کرده است؛ به‌طوری‌که گروه خاصی از متقاضیان، از اواخر بهار سال آینده می‌توانند وام 140 میلیونی برای خرید مسکن دریافت کنند. این تسهیلات، به سازنده‌ها نیز قابل پرداخت است. وام‌های مصوب، با هدف تحریک ساخت‌وساز در محدوده «بافت‌های فرسوده»، با شرایط تسهیل‌شده، به متقاضیان خرید مسکن پرداخت می‌شود؛ از جمله اینکه، در این محدوده، به خرید خانه دوم نیز وام 170 میلیونی تعلق می‌گیرد. همچنین نرخ سود تسهیلات جدید، یک واحد درصد کاهش یافت.

انجمن انبوه سازان تهران در واکنش به مصوبه اخیر بانک مرکزی در مورد افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به 160 میلیون تومان در شهر تهران اعلام کرد: دروازه‌های پیش بینی شده برای دسترسی به وام 160 میلیون تومانی خرید مسکن در تهران طوری طراحی شده که تنها حجم اندکی از تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان در پایتخت را پوشش می‌دهد.

مهم‌ترین پرسش کنونی فعالان بازار ملک –به‌خصوص متقاضیان مصرفی- «نوع واکنش قیمت مسکن به تسهیلات جدید بانکی» است. این سوال کلیدی، در قالب یک بررسی از رابطه تاریخی بین «نوسانات قیمت مسکن و تغییر سقف وام خرید»، پاسخ داده شده و نتایج آن حاکی است طی 24 سال گذشته که دست کم در 7 مرتبه، سقف وام مسکن افزایش یافته، متناسب با «زمان تقویت وام»، عکس‌العمل بازار و تاثیرپذیری قیمت‌ها، متفاوت بوده است. در این سال‌ها، مسوولان مالی بخش مسکن، فقط در سه دوره، با تشخیص نسبی «زمان طلایی» افزایش وام، موفق به تحریک غیرتورمی تقاضای مصرفی شدند و در چهار دوره دیگر، به‌خاطر همزمانی افزایش وام با رشد فزاینده قیمت، به‌عنوان «بدترین زمان» تسهیلات خرید متهم به جهش قیمت مسکن شد. تجربه دو دهه اخیر نشان می‌دهد «زمان طلایی» افزایش قدرت خرید مسکن، دوره بعد از جهش قیمت، یعنی زمان تخلیه حباب است که سفته‌بازها از صحنه معاملات خارج شده‌اند و تحریک تقاضا، صرفا خریداران مصرفی را هدف قرار می‌دهد. اکنون، در وام‌های 100 و 160 میلیونی از یکسو، شرایط «زمان بهینه» تاحدودی رعایت شده و ازسوی دیگر این تسهیلات حاوی 10 ویژگی جدید است که اعمال آنها از سال آینده، باعث «رونق کنترل شده» در بخش مسکن می‌شود.

رئیس کل بانک مرکزی از بازنگری سیاست‌های این بانک در حوزه مسکن و همچنین طرح افزایش سقف تسهیلات این بخش خبر داد. این گزارش می افزاید: اخیرا مباحثی مبنی بر احتمال افزایش سقف وام مسکن تا 100 میلیون تومان مطرح شده است. رئیس کل بانک مرکزی در این‌باره گفت: سیاست‌های بانکی در حوزه مسکن در حال بازنگری است. ولی‌الله سیف که دیروز در حاشیه همایش سیاست‌های پولی و چالش‌های بانکداری سخن می‌گفت، این را هم گفت که تغییر در سیاست‌های مسکنی و همچنین سقف وام مسکن در شورای پول و اعتبار مطرح و در حال بررسی و بازنگری است.

فرآیند «سقوط آزاد» ساخت‌و‌سازهای مسکونی در کشور، با اصابت به سطح حداقلی «تیراژ ساخت» در نیمه اول امسال، سرانجام متوقف شد. آمار رسمی، از رشد «مثبت» تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی طی تابستان 94، بعد از 5 فصل متوالی افت تیراژ حکایت دارد. وضعیت کنونی فعالیت‌های ساختمانی نشان می‌دهد سازنده‌ها تحت تاثیر 6 محرک از ناحیه «هزینه ساخت، معاملات ملک و تحولات اقتصادی-سیاسی» در حال بازگشت به بازار هستند. نیمه اول امسال، ساخت حدود 180 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری آغاز شد که 30 درصد کمتر از نیاز است.

زمستان، فصل کاهش نرخ اجاره بها است. معمولا مستاجران در ماه‌های پایانی سال می‌تواند فایل‌های اجاره با نرخ اجاره بهای مناسب‌تری پیدا کنند. اما در بهمن ماه سال 94 نرخ اجاره بها اندکی رشد داشت. بر اساس آمارهای بانک مرکزی نرخ اجاره بها در بهمن ماه سال 94 نسبت به ماه گذشته 1/ 10 درصد و نسبت به سال گذشته 3/ 11 درصد رشد داشته است. بسیاری از کارشناسان بازار اجاره چندان از این افزایش نرخ اجاره بها نگران نیستند و معتقدند هنوز نرخ‌های اجاره بها کمتر از تورم است و خطری ایجاد نمی‌کند.

معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی دلیل اصلی تاخیر در تصویب اصلاحیه مبحث دوم مقررات ملی ساختمان را تشریح کرد. حامد مظاهریان دیروز در این‌باره گفت: آنچه موجب شده فرآیند جمع‌بندی و تصویب اصلاحیه مقررات ساخت و ساز در قالب مبحث دوم مقررات ملی ساختمان اندکی طولانی شود به نگاه ویژه‌ای برمی‌گردد که هم‌اکنون دروزارت راه و شهرسازی حاکم شده است.

ساخت‌و‌ساز مسکونی در نقاط فرسوده و قدیمی شهرها –بافت‌های فرسوده- برخلاف تصور سرمایه‌گذاران ساختمانی، می‌تواند مشروط به رعایت دو اصل، سودده شود. نتایج یک بررسی نشان می‌دهد در یکی از کلان‌شهرهای کشور، مشارکت دولت و شهرداری در افزایش خدمات شهری و «بهبود فضای کالبدی مناطق کلنگی» به‌عنوان اصل اول، باعث رغبت به سرمایه‌گذاری شده؛ به طوری‌که سازنده‌ها با تعریف پروژه‌های بزرگ و «تجمیع پلاک‌ها در حد یک بلوک شهری» به‌عنوان اصل دوم، موفق به نوسازی خانه‌های قدیمی شدند. این مدل باعث سود سالانه متوسط 27 درصد برای سازنده‌ها شده است.

آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب سال 75 پس از 19 سال اصلاح شد و در قالب این اصلاحیه اولین حکم قانونی برای منع فعالیت بسازوفروش‌های فاقد پروانه اشتغال در کارساختمان از سوی دولت صادر شد.

سال گذشته میلادی قیمت فروش یک پنت‌هاوس در یکی از گران‌ترین برج‌های نیویورک سیتی که به برج میلیاردرها معروف است، بازار مسکن آمریکا را شوکه کرد. در آن زمان سقف ارزش‌ گران‌ترین خانه در نیویورک100میلیون دلار بود در حالی که این خانه به قیمت 100میلیون و 500 هزار دلار فروخته شد و هنوز شوک وارد شده آرام نشده بود که املاک «چتریت» قیمت 150 میلیون دلار را برای پنت‌هاوسی در خیابان «550مادیسون» که یکی از خیابان‌های مشهور نیویورک سیتی است، تعیین کرد. در نهایت این پنت هاوس نیز به قیمت 200 میلیون دلار فروخته شد و پس از آن نیز خانه عظیمی در برج نیمه‌ساخته «220 سنترال پارک ساوت» که قرار است یکی از 10 برج بلند نیویورک‌‌سیتی باشد، به همین قیمت فروخته شد. این معاملات گران‌قیمت مسکن در نیویورک باعث مقایسه‌ بازار مسکن نیویورک با رقیبان جهانی‌‌اش شد. مجله «ریل دیل» که به صنعت ساختمان‌سازی در آمریکا می‌پردازد، با بررسی ثبت قیمت‌های زمین در دنیا و لیست‌های خرید‌و‌فروش و گزارش‌ها و همچنین مصاحبه با کارشناسان، لیستی از گران‌‌قیمت‌ترین‌ خانه‌های معامله شده در سال 2015 را منتشر کرد. براساس گزارش موسسه جهانی املاک ساویلز، در اوایل سال گذشته در هنگ‌کنگ ملکی به ارزش 8/ 657 میلیون دلار فروخته شد و در نتیجه هنگ‌کنگ را در صدر این فهرست قرار داد.

گره بزرگی که در نتیجه به رسمیت شناخته نشدن صاحبان ثانویه مسکن مهر عملا مسیر خرید و فروش این واحدها را قفل کرده بود، به تازگی در بزرگ‌ترین شهر جدید اطراف پایتخت باز شد.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: نباید مالیات بر ساخت به گونه‌ای باشد که تولیدکننده را از بخش مسکن به سایر بخش‌های اقتصادی فراری دهد؛ از همه مهم‌تر اینکه با وجود رکود کنونی مسکن، فعلا زمان مناسبی برای اجرای اصلاحیه ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم نیست.

روند تغییرات بلندمدت «حجم معاملات خرید» آپارتمان و همچنین «میانگین قیمت» مسکن در تهران، از حرکت هم‌جهت و واکنش دور از انتظار متقاضیان نسبت به سطح کاهنده تورم مسکن در سال جاری حکایت دارد. تقاضای خرید مسکن در سال‌های 92 و 93، مطابق انتظارات منطقی از نوع عکس‌العمل متقاضیان به نحوه افت و خیز قیمت مسکن، پیش رفت. به این صورت که با افزایش 33 درصدی قیمت مسکن در سال 92 –زمان جهش- حجم خرید مسکن در آن سال 44 درصد کاهش یافت و سپس در سال 93 با فروکش کردن شیب نرخ رشد قیمت مسکن به حدود 5 درصد و تخلیه حباب، حجم خرید و فروش آپارتمان در سال گذشته 32 درصد صعود کرد.

پیش‌نویس «دستورالعمل راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن» که اخیرا برای نظرخواهی در اختیار بانک‌ها قرار گرفت، حاوی یک اشکال عمده است. طبق فرمول طراحی شده، شرکت‌های لیزینگ غیروابسته به بانک، در تعیین نرخ سود تسهیلات مجاز به استفاده از «مکانیزم بازار» و شرایط عرضه و تقاضا هستند؛ اما شرکت لیزینگ زیرمجموعه موسسات اعتباری، باید از تصمیمات شورای پول و اعتبار تبعیت کند. گفته می‌شود بانک‌ها با توجه به هزینه‌های تامین بلندمدت منابع با «نرخ‌ دستوری»، قادر به راه‌اندازی لیزینگ مسکن نیستند.

«رهگیری» معاملات مسکن که از سال 87 برای همه نقل‌و‌انتقالات ملکی اجباری شده بود، از امروز مشمول حریم جدید شد. براساس حکم هیات عمومی دیوان عدالت اداری و بخشنامه روز گذشته سازمان امور مالیاتی، از این پس خریدار و فروشنده ملک برای دریافت سند محضری و مفاصا حساب مالیاتی، نیازی به اخذ کدرهگیری –رفتن به بنگاه- ندارند و شرط استعلام کدرهگیری در دفترخانه‌ها و ادارات مالیاتی حذف شده است. با این حال، مشاوران املاک طبق مصوبه هیات دولت، همچنان مکلف به استفاده از مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه‌های ممهور به کد رهگیری هستند و وظیفه دارند جزئیات قراردادهای تنظیم شده را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، وارد کنند. طی 8 سال اخیر همه معاملات مسکن باید از کانال بنگاه‌ها، عبور می‌کرد و حتی افرادی که به هر دلیل، مراجعه مستقیم به دفترخانه‌ها برای نقل‌و‌انتقال ملک داشتند، مجبور بودند ابتدا یک کد رهگیری از یک بنگاه مسکن دریافت کنند؛ اما اخیرا هیات عمومی دیوان عدالت اداری در جریان رسیدگی به یک اعتراض درباره وجود یکسری مغایرت قانونی در مصوبه 7 بندی سال 87 هیات دولت، بخش‌هایی از این مصوبه را ابطال کرد و براساس حکم این هیات، در حال حاضر «محدوده تازه‌ای برای رهگیری معاملات ملک در بازار مسکن» تعیین شده است.

اولین توافق برد-برد برای کوچ پادگان‌ها از محدوده شهری پایتخت انجام و راهکار پیشنهادی مدیران شهرداری برای آزادسازی اراضی پادگان‌ها با موافقت کمیسیون ماده پنج برای تصویب نهایی به شورای عالی شهرسازی و معماری فرستاده شد. برمبنای توافق اولیه و الگوی پیشنهادی مدیریت شهری، مقرر شد پادگان 06(متعلق به ارتش جمهوری اسلامی ایران) به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین پادگان‌های فعلی پایتخت در راستای تامین مصالح عمومی شهروندان از شهر خارج شود.