بازار معاملات مسکن تهران در نیمه بهار، مجددا در مسیر میانه رکود و رونق قرار گرفت و حجم خرید و فروش آپارتمان به سطح پیش‌رونق برگشت. ماه گذشته 15 هزار و 192 واحد مسکونی در پایتخت به فروش رفت که این میزان معامله بعد از سکته تعطیلاتی بازار در فروردین، از حرکت رو به جلو در بازار حکایت دارد. در حال حاضر به‌رغم افزایش خفیف قیمت اسمی آپارتمان، قیمت واقعی، افت سه درصدی از خود نشان می‌دهد که این موضوع به معنای پیشروی غیرتورمی معاملات ملک است.

قیمت مسکن در تهران مطابق رفتار حداقل 20 سال اخیر کلیه متغیرهای موثر بر بازار املاک، از 6 پارامتر بیرونی، بیشترین اثرپذیری را دارد که دستکاری یکی از آنها در شرایط فعلی می‌تواند بزرگ‌ترین تهدید پنهان برای رونق غیرتورمی معاملات ملک محسوب شود. نتایج پژوهش دانشگاهی درباره «تاثیر عوامل عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن» نشان می‌دهد نرخ سود بازار پول، نرخ بازدهی بازار سهام و همچنین نرخ واقعی بازار ارز، مجموعه پارامترهای رقیب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند که افزایش آنها به دلیل جذب تقاضای سرمایه‌ای، قیمت مسکن را کاهش می‌دهد. در این بین، رابطه معکوس نرخ سود با قیمت مسکن، قوی‌تر از رابطه بیرونی دو بازار دیگر است؛ به‌طوری‌که در فاصله سال‌های 70 تا 92، هر زمان جذابیت نرخ سود سپرده‌های بانکی کم شده، بازار خرید ملک شاهد ورود تقاضای غیرمصرفی برای سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت بوده که پیامد آن به شکل افزایش قیمت مسکن در تهران بروز کرده است. یافته‌های این تحقیق که توسط دفتر اقتصاد مسکن منتشر شده، اثبات می‌کند هم‌اکنون چنانچه نرخ سود به‌صورت دستوری و خارج از قواعد بازار کاهش یابد، انتظار سپرده‌گذاران برای بازدهی مناسب، از مسیر بازار ملک تعقیب خواهد شد. درآمد خانوار، سهم مسکن از تسهیلات و نقدینگی پارامترهایی هستند که تاثیر هم‌جهت بر قیمت می‌گذارند.

شورای شهر تهران در قالب یک طرح، «ممنوعیت ساخت برج باغ» را در دستور کار قرار داد و در صورت تصویب نهایی، ساخت‌وساز در اراضی باغی کمتر از 5 هزار مترمربع، حداکثر تا 4 طبقه، مجاز می‌شود و کاربری باغات بزرگ‌تر به «پارک جنگلی، فضای عمومی و مزارع کشاورزی» تغییر می‌یابد. در قالب این طرح، شهرداری مکلف به تهیه «شناسنامه» برای کلیه اراضی سبز است. همچنین بانک اطلاعاتی حاوی آدرس باغات، تعداد درختان و هویت مالکان باید در دسترس عموم قرار گیرد تا ریسک باغ‌کشی افزایش پیدا کند.

دومین اقدام شتابزده در مجلس پس از طرح بانکداری، تلاش برای تصویب طرح دیگری تحت عنوان «اصلاح قانون حفظ اراضی کشاورزی» است. برخی نمایندگان اصرار دارند در روزهای آخر مجلس نهم این طرح بررسی و تصویب شود. اشکال بزرگ طرح، رسمیت‌بخشی به «تغییر کاربری» اراضی کشاورزی و باغات سراسر کشور از طریق اخذ عوارض نه چندان بازدارنده – در مقایسه با ارزش نهایی بنای احداثی - است که در نهایت می‌تواند به حراج زمین‌های سبز برای ساخت ویلا و کاربری‌های انتفاعی منجر شود. در این طرح، مزرعه‌خواری‌های 20 سال گذشته، مشمول بخشش شده است.

سامانه طرح تفصیلی تهران که طی چهار سال گذشته با اعلام لحظه‌ای «ضوابط ساخت‌و‌ساز» به همه مالکان و سازنده‌ها، آن هم به‌صورت الکترونیکی، فعالان ساختمانی را از مراجعه به «دلالان مجوز و تراکم» بی‌نیاز کرده بود، طی چند روز گذشته با اختلال در ارائه اطلاعات مواجه شده است. در حال حاضر لینک مربوط به استعلام «نوع کاربری و میزان تراکم ساختمانی» در سامانه طرح تفصیلی تهران، عملا از کار افتاده است. برخی کارشناسان می‌گوید این مساله باعث مات شدن اتاق شیشه‌ای ضوابط و انسداد دسترسی عمومی به مقررات ساختمانی، شده است. تداوم این اختلال می‌تواند 5 دستاورد طرح تفصیلی تهران را خنثی کند و از همه مهم‌تر، به نظارت شهروندان در نقش «دیده‌بان طرح تفصیلی» بر حسن اجرای ضوابط ساخت‌و‌ساز نیز خاتمه دهد.

زیرمجموعه‌های سه وزارتخانه مرتبط با شهرسازی، مدیریت بحران و زمین‌شناسی، برای «شناسایی گسل‌های مجهول و ناشناخته تهران» توافق کردند. مطالعات اولیه مرکز تحقیقات مسکن در این باره نشان می‌دهد پایتخت علاوه‌بر 50 گسل اصلی و فرعی شناخته شده که موقعیت قرارگیری آنها مشخص است، بر روی یکسری گسل‌های نامعلوم نیز قرار دارد که ردیابی منطقه‌ای آنها تهران را در برابر حوادث زلزله بزرگ مقاوم می‌کند. برای موقعیت‌یابی گسل‌های پنهان قرار است از گودبرداری‌های عمیق برج‌سازها استفاده شود و پس از تدقیق نقشه فعلی گسل‌های لرزه‌خیز، ضوابط ساخت‌وساز تغییر کند.

50 مشاور املاک از مناطق 22 گانه شهر تهران در نظرسنجی که برای بررسی وضع موجود بازار ملک انجام شد، اعلام کردند: هم اکنون شرایط کافی برای رونق معاملات مسکن در تابستان 95 فراهم است. در این نظرسنجی، غالب شرکت‌کنندگان از «مصمم بودن تقاضای مصرفی به خرید آپارتمان» و همچنین «عرضه واحد با قیمت سال گذشته» خبر دادند و در عین حال، شرایط فعلی را «فاز انتقال» از رکود به رونق توصیف کردند. مراجعه به بنگاه‌ها افزایش یافته و طرفین معامله بر آپارتمان‌های میان‌متراژ متمرکز هستند.

بازار ساخت‌و‌ساز مسکونی به‌دنبال تحریک سازنده‌ها از ناحیه «افزایش سقف تسهیلات» با انتشار یک گزارش رسمی درباره «وضعیت قیمت مصالح ساختمانی»، از محل «افت هزینه‌های ساخت» نیز برای ورود سرمایه‌گذاران مساعد شد. آمارها نشان می‌دهد شاخص قیمت تولید مصالح ساختمانی در تهران پس از سه سال رشد مثبت، در سال 94 رقمی معادل 8/ 1 درصد کاهش یافت. این شاخص در سال‌های 91 تا 93 به ترتیب 7/ 36 درصد، 8/ 23 درصد و 7/ 6 درصد رشد کرده بود. سال گذشته علاوه‌بر نزول قیمت مصالح، قیمت زمین مسکونی نیز بعد از تخلیه حباب سال‌های قبل، به نوسان صفر دچار شد و ثابت ماند. به این ترتیب در شرایط کنونی، نه‌تنها زمان بازگشت فعالان ساختمانی به بازار فرارسیده است که به‌واسطه کاهش و تثبیت هزینه‌های ساخت‌و‌ساز، روند عرضه مسکن طی امسال و سال 96، به لحاظ «قیمت تمام شده» از جهش قیمتی در امان خواهد بود. آنچه دورنمای رونق غیرتورمی بازار ملک را تقویت می‌کند، مساعد بودن قیمت‌ها در 5 گروه مصالح ساختمانی مورد مصرف در مراحل «تکمیل و نازک کاری ساختمان» است که می‌تواند جریان تبدیل «نیمه‌کاره»‌ها به واحدهای «تازه‌ساز» را تسریع کند. در این صورت، احتمال کسری عرضه ناشی از رکود ساختمانی سال‌های اخیر طی دو سال پیش رو منتفی خواهد بود.

دولت‌های محلی 5 شهر نه‌چندان بزرگ جهان که کاملا با مشکلات شاخص «ابرشهر»های امروزی دست به گریبان هستند، موفق شدند به کمک 4 نوع ابتکار شهری، شاخص‌های سکونت‌پذیری شهرهای تحت مدیریت خود را برای ساکنان فعلی و جمعیت رو به افزایش، بهبود ببخشند. 1000 محقق شهرساز و برنامه‌ریز شهری در تحقیقی که به سفارش وال‌استریت ژورنال با هدف «طراحی نسخه مناسب‌سازی شهرهای جهان برای رشد جمعیت شهرنشین» انجام داده‌اند، به نسخه‌ای رسیده‌اند که ماحصل تجربه موفق «پایتخت سنگاپور، هیوستون در تگزاس، مدئین به‌عنوان دومین شهر بزرگ کلمبیا، دیترویت و همچنین ونکوور» را به شهرداران ابرشهرهای جهان ارائه می‌دهد. این 5 شهر اگر چه به لحاظ وسعت جغرافیایی و میزان جمعیت ساکن، به مراتب کوچک‌تر از یک ابرشهر هستند اما به لحاظ ابعاد دو عارضه مشترک در شهرهای بزرگ که شامل «کمبود مسکن» و «شدت ترافیک در خیابان‌ها» می‌‌شود، با هم برابری می‌کنند.

10 سیاست جدید برای نحوه واگذاری و مدیریت بازار «زمین»، روز گذشته در قالب ماموریت‌های 6 گانه سازمان ملی زمین و مسکن، به خزانه دار «اراضی دولتی» ابلاغ شد. رئیس تازه منصوب‌شده سازمان ملی زمین با حکم وزیر راه و شهرسازی، موظف شده است ضمن تغییر «نگاه تجاری و درآمدزایی به اراضی تحت مالکیت دولت» به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی کند که هر نوع عرضه زمین برای تامین مسکن، از یکسو پشتیبانی‌کننده «احیای بافت کهنه و درونی شهرها» باشد و از سوی دیگر، باعث «جذاب‌سازی سکونت در حومه شهرهای مادر» شود. برای این منظور، تخصیص زمین بابت توسعه منفصل مناطق شهری باید با اولویت «شبکه یکپارچه حمل‌و‌نقل سریع» و از آن مهم‌تر با لحاظ «در دسترس بودن خدمات و آب شرب» در منطقه مورد نظر، انجام شود. همچنین شکل واگذاری نیز باید با نظام فعلی تامین مالی مسکن –افزایش وام ساخت در شهرهای میانی و کوچک- هماهنگ باشد. طی دست کم 30 سال گذشته، واگذاری زمین‌های دولتی از دو مدل، پیروی کرده که نتایج هر دو به رشد سریالی قیمت زمین (افزایش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن) و ایجاد شهرهای خوابگاهی منجر شده است. در قالب سیاست‌های جدید قرار است جلوی بورس‌بازی زمین به نفع اهداف اجتماعی بخش مسکن گرفته شود.

شورای عالی شهرسازی در مصوبه‌ای جدید برای پایتخت، دستور توقف «ساخت‌‌و‌سازهای مزاحم و مشکوک به عدم رعایت مقررات بالادست» را صادر کرد. هفته گذشته ساکنان محله «برج‌های هرمزان» در شهرک غرب با نصب یک بنر در محوطه ورودی برج‌ها، نسبت به اقدام وزیر راه و شهرسازی در صدور ابلاغیه «تعلیق برج‌سازی جدید در محله هرمزان»، واکنش مثبت نشان دادند و از اینکه اعتراض مکتوب آنها به شورای عالی شهرسازی، مورد توجه مقامات دولتی ناظر بر شهر تهران قرار گرفته است، رضایت خود را با نصب بنر اعلام کردند.

تحریک قیمت مسکن از ناحیه «قیمت پیشنهادی» توسط فروشنده‌های آپارتمان در یک‌سال گذشته، به‌خاطر کشش‌ناپذیری تقاضای مصرفی، به واکنش معکوس «قیمت قطعی» منجر شد. در فاصله بهار 94 تا انتهای فروردین 95، در دو مقطع زمانی، افزایش سطح «پیش قیمت»، به افت معاملات خرید و کاهش «قیمت قطعی» منجر شد و سپس کاهش آن، رشد غیرتورمی حجم معاملات را در پی داشت. تاثیرگذاری نامرئی سطح «پیش قیمت» بر فرآیند بازار ملک، نقش کلیدی عوامل فروش را در خروج از رکود نشان می‌دهد. هم‌اکنون شکاف بین قیمت‌های پیشنهادی و قطعی 11 درصد است.

بسته سال 95 محرک سرمایه‌گذاری در بافت قدیم شهر تهران، با معرفی «1+5» فاکتور کاهنده هزینه‌ها رونمایی شد. از ابتدای خرداد، ساخت‌و‌سازهای مسکونی و تجاری در محله‌های فرسوده پایتخت به ترتیب مشمول 100 و 80 درصد تخفیف در عوارض شهرداری می‌شود. همچنین به سازنده‌های مسکونی در این محله‌ها وام 50 میلیون تومانی قرض‌الحسنه تعلق می‌گیرد؛ به‌طوری‌که نرخ سود 20 درصدی تسهیلات توسط دولت و شهرداری در قالب یارانه پرداخت خواهد شد. این بسته، کل هزینه ساخت در پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده را پوشش می‌دهد و سازنده‌ها را از نقدینگی بی‌نیاز می‌کند.

«نسیه فروشی مسکن» در 10 روز اول اجرا، به‌خاطر غیبت سازنده‌های پیشنهاد‌کننده طرح، عملا به «پوچ فروشی» منجر شد. حدود 1000 متقاضی خرید قسطی آپارتمان در چند روز گذشته برای دریافت تسهیلات غیرنقدی 150 میلیون تومانی به شعب بانک عامل مراجعه کردند؛ اما صندلی خالی طرف مقابل –فروشنده واحد نوساز- مانع از انجام حتی یک معامله غیرنقد ملک در بازار رسمی شد. در واقع سمت عرضه برخلاف ماه‌های اخیر که مشتاق به فروش قسطی بود، هنوز وارد این بازار نشده است. در حالی‌که تاخیر در فروش واحدهای مناسب طرح، ریسک‌هایی برای سازنده‌ دارد.

ساخت‌و‌سازهای تجاری و به‌خصوص احداث پروژه‌های غیرمسکونی چندمنظوره –مال- در تهران از ماه آینده مشمول افزایش چشمگیر عوارض ساختمانی می‌شود. در پی اصلاح نرخ عوارض صدور پروانه برای ساختمان‌های تجاری در شورای شهر تهران که سال گذشته منجر به تدوین فرمول مشخص و در عین حال شناور برای تعیین تعرفه قابل دریافت توسط شهرداری‌های مناطق 22گانه از تجاری‌سازها شد، از خرداد ماه سال جاری هزینه صدور پروانه ساختمانی برای پروژه‌های تجاری تا 100 درصد افزایش پیدا می‌کند.

یک گروه از متقاضیان مصرفی خرید مسکن که «طیف مستعد» بازار کنونی معاملات ملک را تشکیل داده‌اند، از این هفته در اولویت بازاریابی عوامل بانکی برای معرفی و پرداخت تسهیلات جدید قرار می‌گیرند. این تاکتیک با هدف تحریک دومینویی تقاضای مسکن و در واکنش به توصیه مسوولان بابت «اقدام بانک‌ها در اتصال سریع وام‌های خرید مسکن به متقاضیان موثر» در دستور کار قرار گرفته است. در این راستا، زوج‌های صاحب‌خانه که متقاضی تبدیل به احسن آپارتمان خود هستند، می‌توانند با دریافت اوراق وام بدون‌سپرده و همچنین اخذ ترکیبی تسهیلات اوراق و تسهیلات صندوق پس‌انداز، وارد بازار شوند و حلقه اول زنجیره معاملات مسکن را شکل دهند. برای این طیف که عمدتا بابت وام مسکن آپارتمان فعلی، به بانک بدهکار هستند، امکان «انتقال مانده بدهی به آپارتمان جدید و تعویض وثیقه نزد بانک» پیش‌بینی شده است تا در عمل، تنها مانع بانکی دریافت تسهیلات جدید حذف شود. با ورود طیف مستعد خرید مسکن به بازار، به‌واسطه فروش آپارتمان‌های تحت مالکیت این گروه، عرضه واحدهای متراژ پایین در بازار افزایش می‌یابد و درنتیجه شرایط برای خرید زوج‌های خانه اولی نیز فراهم می‌شود. طبق بررسی‌های تازه، سبد تسهیلات جدید مسکن، خانوارهای موجود در طبقات درآمدی دهک 3 تا 9 را پوشش می‌دهد.

مسوولیت بانک عامل بخش مسکن در برابر متقاضیان خرید و ساخت، با هدف «ظهور رونق حداکثر تا نیمه امسال» تغییر کرد. شعب بانک مسکن سراسر کشور به‌عنوان «عاملیت پرداخت» 10 نوع تسهیلات جدید ساخت و خرید، موظف شده‌اند شکل سنتی وام‌دهی را که به صورت گیشه‌ای و بدون مشاوره مالی انجام می‌شود، کنار بگذارند. این بانک در شکل جدید، باید با برقراری ارتباط متعارف و موثر با متقاضیان، نیاز مالی خریداران مصرفی و سازنده‌های مسکن را شناسایی و متناسب با ویژگی اقتصادی آنها، یک یا ترکیبی از انواع تسهیلات را ارائه کند.

متولی عمران و توسعه «شهرهای جدید» کشور بعد از حدود یک سال مذاکره با شرکت‌های ساختمانی از 6 کشور اروپایی و آسیایی علاقه‌مند به بازار مسکن ایران، توانست برای ساخت و اجرای 15 پروژه مسکونی و غیرمسکونی، با سرمایه‌گذاران خارجی به توافق اولیه برسد. 17 شهر جدید موجود در کشور با ظرفیت استقرار دست‌کم 3 میلیون نفر، در حال حاضر حدود 800 هزار نفر جمعیت ساکن را در خود جا داده است که علت عدم استقبال سکونتی از سایر واحدهای مسکونی ساخته شده در این مناطق به ضعف خدمات و کاربری‌های مکمل سکونت مربوط است.

تحولات بازار مسکن، یکی از دل‌مشغولي‌های اکثر خانوارهای ایرانی است. این موضوع، هنگامی اهمیت مضاعف می‌یابد که شرایط خاص اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ایرانیان را از نظر بگذرانیم؛ آن‌گاه درخواهیم یافت که چرا خانه برای ایرانیان «خانواده‌دوست» چیزی بیش از یک سرپناه است. با این حال و با وجود تقاضای جامعه برای اطلاع از کم و کیف اين بازار، تحلیل‌های قابل اتکایی مشاهده نمی‌شود؛ تحلیل‌های ارائه شده نیز عمدتا تک‌بعدی هستند.

عضو جدید هیات‌مدیره شرکت عمران شهرهای جدید ایجاد ویژگی‌های ممتاز در شهرهای جدید را اقدامی ضروری برای افزایش تمایل زندگی در این مناطق دانست و گفت: ما باید برای ایجاد رونق در این شهرها، این مناطق را از ویژگی‌های خاصی برخوردار سازیم. حسین ایمانی‌جاجرمی در گفت‌وگو با پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی افزایش کیفیت زندگی در این مناطق را اقدامی ضروری دانست و گفت: اگر بخواهیم تعداد افراد ساکن یا به عبارتی دیگر به روند زندگی در این مناطق جریان ببخشیم. باید به شاخصه‌های مختلف آن توجه کنیم که افزایش رضایت زندگی، تبدیل این شهرها به شهرهای سرزنده، ایجاد زیربنای مدنی و ساختار اجتماعی بهینه، ایجاد ویژگی‌های ممتاز و اجتماعی کردن محلات نمونه‌هایی از این شاخص‌ها به‌شمار می‌روند. او خروج از مرحله مهندسی به اجتماعی را نیز یکی دیگر از ضرورت‌های اجرایی برای احداث شهرهای جدید اعلام کرد و گفت: خر وج از مرحله فنی و مهندسی و منزلت بخشیدن به شهرهای جدید تا حد زیادی اجتماعی بودن و سرزندگی را در این مناطق به‌وجود می‌آورد.