بازار دوم معاملات مسکن – فروش آپارتمان‌های در حال ساخت- با اجرای کامل قانون پیش‌فروش ساختمان از این هفته، سرانجام «رسمیت» پیدا کرد و «ایمن» شد. روزنامه‌های سراسری پرتیراژ که بورس آگهی خدمات و فعالیت‌های ملکی محسوب می‌شوند از ابتدای هفته جاری، چاپ هر نوع تبلیغات مرتبط با پیش‌فروش مسکن را به «ارایه مجوز ادارات راه و شهرسازی استان مبنی‌بر گواهی تایید صحت پروژه ساختمانی» منوط کرده‌اند. با نصب این فیلتر در مبادی ورود پیش‌فروشنده‌ها به بازار، جلوی تبلیغ «پروژه‌های مشکل‌دار» یا «مشکوک به تضییع منافع پیش‌خریداران» گرفته شده اما به‌خاطر عدم آمادگی سایر پیش‌فروشنده‌ها از بابت داشتن مجوز، طی سه روز اخیر، حجم عرضه این آپارتمان‌ها به صفر رسیده طوری‌که صفحات نیازمندی‌های نشریات که پیش‌تر حدود 150 مورد آگهی پیش‌فروش، روزانه در آنها منعکس می‌شد، از این نوع تبلیغ خالی شده است. سازنده‌ها برای اخذ مجوز، باید ابتدا «حساب امانی» تشکیل دهند تا یک بانک‌ عامل به‌عنوان ضلع سوم، وارد قرارداد پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده شود و در مقام «ناظر بر رفتار مالی و ساختمانی دو طرف»، ریسک و مخاطرات پیش‌خرید را کنترل کند و کاهش دهد. اعمال قانون پیش‌فروش، ضمن رفع 4 حفره بزرگ بازار دوم، ظرفیت واقعی آن را در جهت کنترل نوسانات شدید بازار اول‌ فعال می‌کند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در تشریح تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر کل اقتصاد و بخش مسکن گفت: با کاهش نرخ سودبانکی این انتظار وجود دارد که تا حدودی قدرت وام‌گیری خانوارها و فعالان اقتصادی و همچنین تمایل آنها به جابه‌‌جایی نقدینگی از سیستم بانکی به بخش مصرف و سرمایه‌گذاری در تمامی بخش‌های اقتصاد از جمله بازار مسکن افزایش یابد.

20 صاحب‌نظر و کارشناس بخش مسکن، با شرکت در نظرسنجی چشم‌انداز کوتاه‌‌مدت و میان‌مدت حوزه‌های مختلف بازار ملک – معاملات و ساخت‌و‌ساز - را از 6 زاویه تشریح کردند. برآیند پاسخ‌ها در این بررسی، از افزایش خوش‌بینی نسبت به «زمان» و «نحوه» شکل‌گیری رونق مسکن - در مقایسه با برداشت‌های ابتدای امسال - حکایت دارد. 95 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی با استناد به آنچه طی ماه‌های اخیر در کارنامه خرید و فروش آپارتمان به ثبت رسیده است، معتقدند بازار مسکن تحت‌تاثیر تقاضای مصرفی می‌تواند تا نیمه سال، از فاز کنونی «پیش‌رونق» عبور کند و به لحاظ حجم معاملات ملک، وارد فاز رونق شود. نتایج رصد بازار ساخت‌و‌ساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی از دوربین صاحب‌نظران نیز گمانه‌زنی‌ها درباره «رشد مثبت در تیراژ آپارتمان‌سازی طی اواسط نیمه دوم امسال» را تقویت کرده است. طی یک فصل اخیر، بازگشت سازنده‌ها به بازار تحت‌تاثیر افزایش سقف تسهیلات بدون‌سپرده ساخت، جلوی تعمیق رکود را گرفت و باعث شد ریزش بیشتر «حجم صدور پروانه‌های ساختمانی» متوقف شود. نگاه کارشناسان درباره «آینده قیمت مسکن» نشان می‌دهد هرچند انتظار کارشناسی برای ثبات نسبی قیمت وجود دارد، اما در صورت نوسان افزایشی، میزان آن حول و حوش نرخ تورم خواهد بود.

بازار مسکن در اولین ماه تابستان، با دو حرکت متفاوت در «حجم معاملات» و «نوسان قیمت» نسبت به ماه قبل مواجه شد. خرید آپارتمان در ماه تیر حدود 4 درصد «کاهش» یافت و شیب رشد قیمت نیز «نصف» شد و به 5/ 2 درصد رسید.این دو اتفاق از ورود «تدریجی» مسکن به فاز رونق حکایت دارد و نشان می‌دهد متغیرهای بازار ملک به‌دلیل نبود رفتارهای ناگهانی، امکان تطبیق با شرایط جدید ناشی از «پایان رکود» را پیدا کرده‌اند. کارنامه تیرماه معاملات مسکن هشت پیام دارد.

موارد متعددی در ناکارآمدی و انحراف سازمان‌ها از ماموریت و اهداف شکل‌گیری‌شان شناسایی می‌شود که وجود قوانین متضاد و متعارض در حوزه فعالیت آنها از اهم موارد است. در کشور ما گرچه قوانین در مجلس تصويب می‌شود، اما آيين‌نامه‌های اجرایی را وزارتخانه‌های مربوطه تهیه و در هیات دولت به تصویب می‌رسانند كه در موارد متعددی با قانون مادر یا سایر آیین‌نامه‌های مرتبط در تعارض است. مساله‌ای که درخصوص قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب 1374، آیین‌نامه اجرایی ماده 33 آن مصوب 1383 و عملکرد سازمان نظام مهندسی از بدو تاسیس تا امروز نیز مصداق دارد.

بازار مسکن 95 علاوه‌بر دو تفاوت اساسی ناشی از پرداخت وام‌های کارآمد، یک برتری دیگر نسبت به سال گذشته پیدا کرده است. تاکنون آنچه درباره اثربخشی ورود تسهیلات سه رقمی خرید مسکن به بازار اعلام شده بود، از «افزایش قدرت مالی متقاضیان و خروج از رکود سنگین دوساله» حکایت داشت، اما اطلاعات آماری تازه درباره جزئیات نبض فعلی معاملات نشان می‌دهد خرید و فروش آپارتمان در تهران، نسبت به پارسال، «نظم جدیدی» به خود گرفته است که محصول آن، به نفع تقاضای مصرفی و رونق غیرتورمی ارزیابی می‌شود. تغییر مناسبات بازار ملک، از چهار جهت قابل رصد و تحلیل است که مهم‌ترین آن، افزایش «کیفیت خرید» ازسوی متقاضیانی است که نه به قصد سرمایه‌گذاری که با هدف سکونت، وارد صحنه معاملات شده‌اند. این تحول، در آمارهای رسمی که بیانگر کاهش حجم فروش آپارتمان‌های «ریزمتراژ» و افزایش سهم واحدهای 50 تا 90 مترمربعی در کل معاملات فصل بهار است، مشاهده می‌شود. سهم «میان‌متراژ»ها از معاملات به یک چهارم رسیده است. از طرفی، تمرکز خریداران بر آپارتمان‌های با قیمت «کمتر از میانگین قیمت شهر» افزایش یافته و سهم آن معادل 51 درصد کل معاملات فصلی شده که می‌تواند نشان‌دهنده «عدم انحراف در پرداخت وام» باشد. اتفاق مثبت دیگر «کاهش شدید فروش املاک لوکس» است.

دو اقتصاددان و صاحب نظر حوزه مسکن، در نشستی مشترک چشم‌انداز میان‌مدت بازار ملک را از سه زاویه تحلیل و بررسی کردند. تیمور رحمانی، اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران و حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه وشهرسازی، چشم‌انداز بازار مسکن را با تکیه بر سه بعد مهم و تاثیرگذار شامل ساخت و سازهای مصرفی کوچک متراژ و ارزان قیمت، معاملات خرید و قیمت مسکن و همچنین بازار اجاره‌داری تشریح کردند.نتایج این بررسی نشان می‌دهد: هم اکنون بازار ساخت واحدهای ارزان‌قیمت کوچک و میان متراژ برای گروه‌های هدف یعنی تقاضای مصرفی کم درآمد و متوسط، به‌صورت مشروط برای سرمایه‌گذاران ساختمانی می‌تواند به محل هدایت سرمایه‌ها تبدیل شود.

تعیین تکلیف اختلاف مالی دست‌کم 10 ساله بین دولت و شهرداری تهران، در آخرین مکاتبه دوطرفه مدیریت شهری پایتخت و خزانه‌داری کل کشور، منجر به نتیجه‌گیری کاملا متضاد از هم شده است به‌طوری که آنچه را شهرداری «طلب 14 هزار میلیارد تومانی از دستگاه‌های دولتی» عنوان می‌کند، دولت نه‌تنها «سراب محاسباتی» می‌داند که حتی این نهاد شهری را «بدهکار 3200 میلیاردی خود» معرفی کرده است. بررسی‌ها درباره سرمنشأ این کشمکش قدیمی بین دولت و شهرداری که از سال 85 برسر «سهم پایتخت از اعتبارات بودجه‌ای» شکل گرفته و تاکنون ادامه داشته، حاکی است: نوع نگارش و استفاده از واژه‌های خاص در دو قانون مرتبط با تامین مالی شبکه حمل و نقل عمومی شهر تهران، باعث شده مدیران شهری در طول همه این سال‌ها با سوءبرداشت نسبت به «دامنه مسوولیت دولت در تامین هزینه‌های ساخت مترو و توسعه ناوگان اتوبوسرانی پایتخت» مواجه شوند و در نتیجه با انجام پروژه‌های عمرانی و سرمایه‌‌ای در این دو حوزه، نیمی از هزینه‌ها را به حساب دولت و مطالبات معوق از دولتی‌ها منظور کنند.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی بر ضرورت تعدیل و اصلاح نرخ تبدیل اجاره‌بها در شرایط کنونی بازار مسکن تاکید کرد. به گزارش خبرگزاری فارس، حامد مظاهریان با اشاره به کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و نرخ سود تسهیلات گفت: به دنبال این تغییر، نرخ احتساب یک میلیون تومان معادل 30 هزار تومان که اکنون در بازار اجاره‌بها رواج دارد نیز باید تعدیل شود. وی معتقد است در شرایط کنونی بازار این ظرفیت وجود دارد که این نسبت به یک میلیون معادل 20 هزار تومان کاهش پیدا کند.

با پیشروی بازار اجاره آپارتمان‌های مسکونی در فصل تابستان، هم اکنون حجم بیشتری از فایل‌های اجاره به متقاضیان بازار مسکن عرضه می‌شود.

«برج‌ساز»ها در مسیر سه قفله صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی، از تسهیلات و محرک‌های خروج از رکود، محروم شدند. هم‌اکنون امکان صدور پروانه ساختمانی برای برج‌سازی در مناطق 22 گانه شهر تهران، در چارچوب «مقررات طرح تفصیلی، اختیارات شهرداری‌ و سایر مراجع صادرکننده مجوزهای موردی» ممنوع است. برای رفع این ممنوعیت، باید ضوابط کلی و جزئی ساخت‌وسازهای بالای 12 طبقه، در شورای‌عالی شهرسازی به تصویب برسد. پیش‌نویس این ضوابط 17 ماه است بین دولت و شهرداری پاسکاری می‌شود و حالا در آستانه رونق مسکن، تبعات برزخ برج‌سازی بروز کرده است.

در آستانه نیمسال دوم پسابرجام، تقاضای خرید و اجاره ساختمان اداری در تهران از سمت شرکت‌های خارجی به‌صورت محسوس افزایش یافت. این گروه، زمستان گذشته و بعد از اجرایی شدن برجام،‌ ارزیابی‌هایی درباره نحوه تامین فضاهای مسکونی و اداری در پایتخت انجام داد و حالا قرار بازدیدهایی که توسط دلالان ملک اداری برای طرف‌های ایرانی شرکت‌های خارجی تنظیم می‌شود، حکایت از قطعی شدن بخشی از مذاکرات اقتصادی دوره پسابرجام دارد. ورود تقاضای جدید به بازار املاک اداری علامتی از فرود سرمایه خارجی به ایران است. بناهای مدنظر خارجی‌ها پنج ویژگی دارد.

بانک مسکن به منظور ارائه خدمات مطلوب‌تر به مشتریان، شرایط پرداخت تسهیلات مسکن را تسهیل کرد.به گزارش روابط عمومی بانک مسکن، از این پس تسهیلات خرید مسکن زوجین از محل اوراق بدون شرط تاریخ ازدواج، پرداخت می‌شود.

بازار مسکن همزمان با تحریک موفقیت‌آمیز سرمایه‌گذاران ساختمانی برای رونق‌بخشی به ساخت‌و‌ساز، از ناحیه «فرمول جدید مالیات ساخت و فروش ملک» با خطر تمدید رکود روبه‌رو شده است. سازنده‌ها که اخیرا تحت‌تاثیر تسهیلات سه‌رقمی، به اجرای پروژه‌های جدید رو آورده‌اند، مطابق قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، باید برای فروش واحدهای نوساز خود – اولین فروش آپارتمان ساخته‌شده - رقمی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش را مالیات بپردازند. نرخ و پایه این نوع مالیات، تا پیش از این، براساس 10 درصد قیمت منطقه‌ای ملک که حدود یک درصد قیمت روز آپارتمان است، محاسبه می‌شد؛ اما با اجرای قانون مصوب سال 94، مبنای این مالیات در سال‌جاری، به یک چهارم سود سازنده‌ تغییر کرده که مبلغ آن نسبت به قبل، با توجه به سطح فعلی هزینه‌های ساخت و قیمت مسکن، دست کم در تهران 50 تا 80 برابر افزایش یافته است. بررسی‌ها درباره پنج تهدید این مالیات ضدرونق نشان می‌دهد، علاوه‌بر رشد نجومی مبلغ مالیات، «معافیت بسازوبفروش‌ها از پرداخت مالیات درصورت فروش واحدها از سال چهارم ساخت» و همچنین «محرومیت شرکت‌های ساختمانی از این امتیاز»، جزو اشکالات نهفته در فرآیند واقعی‌سازی مالیات بر ساخت و فروش ملک است. وزارت راه و شهرسازی رفع نقص از مالیات جدید را پیگیری می‌کند.

عامل از بیرون بازار اجاره مسکن، انتظارات اجاره‌نشین‌ها برای تغییر «نرخ تبدیل رهن به اجاره» در فرمول کهنه اجاره‌بها را تقویت کرده است اما اقتصاددانان با تجربه و آشنا به تبعات پرهزینه تصمیمات دستوری برای بازار، شرط کلیدی این تغییر را تمایل و جهت‌گیری طرفین معاملات اجاره –موجر و مستاجر هر دو با هم- به کنار گذاشتن نرخ فعلی و اجماع بازار بر یک نرخ جدید عنوان می‌کنند.

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران از افزایش تخلفات ساختمانی در پایتخت خبر داد و گفت: در حال حاضر کمتر سازنده‌ای را در حوزه ساخت و ساز داریم که بعد از اخذ پروانه اقدام به تخلف نکرده باشد. محمد‌سالاری افزود: عدم ارائه گزارش به موقع از سوی مهندسین ناظر، عدم سرکشی توسط شهرداری تهران به پروژه‌ها، عدم ارائه به موقع گزارش و جرم شناخته نشدن تخلفات ساختمانی در کشور چهار علت مهم اپیدمی تخلفات ساختمانی است.

کارنامه فصل اول «پرداخت تسهیلات جدید مسکن»، از اثر بخشی محرک‌های بانکی برای تقویت هر دو سمت عرضه و تقاضا حکایت دارد. بهار امسال حجم پرداخت تسهیلات «ساخت» و «خرید» مسکن به لحاظ تعداد وام‌گیرنده‌ها، به ترتیب 35 و 14 درصد نسبت به بهار پارسال افزایش یافت و روند رشد ماهانه وام‌دهی نیز در خرداد به 90 درصد رسید. با رشد دو رقمی پرداخت وام مسکن –صرف‌نظر از رشد ریالی که به‌خاطر افزایش سقف وام طبیعی است- بازارهای معاملات و ساخت و ساز همزمان وارد رونق می‌شوند که این بهترین حالت رکودزدایی است.

کاهش نرخ سود بانکی باعث «زلزله وزنی» در سبد اجاره‌بهای مسکن و تحمیل فشار «اجاره ماهانه» بر مستاجران متقاضی «رهن کامل» شده؛ اما این تهدید در حال اعمال،‌ فرصت سنت‌شکنی از فرمول تعیین اجاره‌بها را به‌وجود آورده است. حسین عبده تبریزی، با بیان اینکه فرمول «30هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن» با وضع موجود نرخ سود و بازدهی نسبی بازارها دیگر قابل استفاده نیست، پیش‌بینی کرد: نرخ 36 درصد سالانه برای تبدیل رهن به اجاره، به‌زودی توسط بازار تعدیل می‌شود.

تهران با چهار «تهدید خفته» ناشی از «مخاطرات طبیعی بالقوه و توسعه ناموزون شهر» دست به گریبان است که هر یک از آنها به تنهایی می‌تواند حادثه‌ای در مقیاس وسیع‌تر از واقعه شهران را برای این کلان‌شهر رقم بزند.

با صدور همه مجوزهای لازم برای انتشار اوراق بهادار رهنی، شمارش معکوس راه‌اندازی بازار رهن ثانویه مسکن آغاز شد. نرخ سود اوراق رهنی و نحوه پرداخت آن، بازدهی سالانه 20 درصد را برای سرمایه‌گذاران این بازار مالی جدید رقم می‌زند که در مقایسه با سود سپرده‌های بانکی جذاب خواهد بود. تا چند روز آینده در فاز اول 300 میلیارد تومان اوراق رهنی، به پشتوانه اقساط بازپرداخت 49 هزار فقره تسهیلات خرید مسکن –دارایی‌های مالی بانک عامل بخش مسکن- در فرابورس منتشر می‌شود تا با فروش اوراق، منابع تازه برای وام‌دهی به متقاضیان مسکن ایجاد شود.