تا سال گذشته اصطلاح «آپارتمان‌های میلیاردی» تنها به خانه‌هایی اختصاص داشت که یا در مناطق لوکس تهران به ویژه مناطق یک، ۳ و بخش‌هایی از منطقه ۲ احداث شده‌ بودند یا اینکه به دلیل متراژ بالا و امکانات ویژه آپارتمان، لوکس محسوب می‌شدند، اما جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر سبب شده قیمت آپارتمان‌های مصرفی به محدوده یک میلیارد تومان برسد.

کارشناسان و صاحبنظران برجسته بخش مسکن روز گذشته در جریان برگزاری هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن با اشاره به ۲ نقطه ضعف عمده بازار مسکن، از بخش مسکن به‌عنوان آسیب‌پذیرترین بخش در شوک‌های اقتصادی-سیاسی اخیر یاد کردند.

تغییرات غیر هم‌جهت «سطح قیمت» و «حجم معاملات» در بازار مسکن تهران شدت گرفت. آمار دفتر اقتصاد مسکن از وضعیت خرید و فروش ملک در تهران طی شهریور نشان می‌دهد به‌رغم کاهش ۲۰ درصدی تعداد واحدهای فروش‌رفته در این ماه نسبت به مرداد، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان ظرف یک ماه ۹ درصد افزایش پیدا کرده است که بیشترین تورم ماهانه ملکی از اردیبهشت ۹۲ تاکنون محسوب می‌شود. بررسی‌ها درباره دو نبض متفاوت در بازار مسکن پایتخت، از ۳ پیش‌برنده تورم ملکی در شرایط شبه رکود، حکایت دارد.

سطح قیمت مسکن در ۵ گروه سنی از آپارتمان‌ها در تهران مشخص شد. مرداد امسال میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در گروه «سالخورده»‌ها، با بیشترین رشد ماهانه (۱۳ درصد) نسبت به سایر گروه‌های سنی مواجه شد. پیش‌تر، جهش قیمتی در گروه «نوساز»ها رقم خورده بود و باعث مهاجرت تقاضا به آپارتمان‌های دارای عمر بنای بالا شد. هم‌اکنون بازار واحدهای ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت محل تجمع متقاضیان است. متوسط قیمت این واحدها از میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران کمتر است. تغییرات حجم معاملات و قیمت نوسازها، پیام برای فروشنده‌ها دارد.

بازار معاملات آپارتمان‌های ریزمتراژ به لحاظ سطح قیمت در وضعیت قرمز قرار گرفته است. تحقیقات میدانی از بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی ریزمتراژ(آپارتمان‌های با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع) نشان می‌دهد هم‌اکنون هر مترمربع آپارتمان کمتر از ۶۰ متر،به لحاظ قیمت،با فاصله قابل توجهی نسبت به قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان بزرگ‌متراژ با شرایط و موقعیت مشابه، به بازار عرضه می‌شود.

مهم‌ترین پارامتر تعیین‌کننده بهای رهن کامل آپارتمان در تهران در حال‌حاضر، متراژ است و سایر پارامترها همچون امکانات ضروری ملک و سن بنا اثر به مراتب کمتری در این قیمت‌گذاری دارند.

پس از آپارتمان‌های نوساز و تازه‌ساز، دومین کانون هرج و مرج قیمتی در بازار مسکن شناسایی شد.

آخرین ماه از فصل نقل و انتقالات بازار مسکن در حالی آغاز شده است که همچنان بخش عمده‌ای از مالکان و فروشندگان سمت عرضه به افزایش قیمت‌های پیشنهادی خود نسبت به ماه گذشته اصرار دارند.

فاز اول طرح جایگزین مسکن مهر در شهرهای جدید،‌ هفته آینده کلنگ‌زنی می‌شود. معاون امور شهرهای جدید وزارت راه و شهرسازی از تصویب طرح ساخت ۵۰ هزار واحد مسکونی جدید در ۷ استان از جمله تهران خبر داد و شروع مرحله اول اجرای این طرح را با ظرفیت ۱۰ هزار واحد، هفته آینده دانست.

قیمت‌گذاری گزاف و متوهمانه یکی از عوامل اصلی بازگشت احتمالی رکود به بازار مسکن است که در روزهای اخیر موجب ایست نسبی معاملات در برخی از مناطق تهران شده است.

شهردار منطقه ۱۲ از آغاز عملیات آماده‌سازی پلاسکو برای گودبرداری و تخلیه بتن‌ها از محل خبر داد و گفت: از آنجا که ساختمان جدید پلاسکو بلندمرتبه محسوب می‌شود، تایید و ارائه مجوز تنها از طریق معاونت شهرسازی و کمیسیون ماده ۵ پیگیری و صادر می‌شود.

مدیرعامل بانک مسکن از طراحی پنج سیاست اعتباری جدید برای بازار مسکن خبر داد.ابوالقاسم رحیمی انارکی اعلام کرد: برای مقابله با کاهش سطح پوشش دهی تسهیلات خرید مسکن در پی جهش قیمت‌ها در بازار ملک و همچنین کمک به افزایش عرضه مسکن مناسب با الگوی تقاضای مصرفی در جامعه پنج سیاست اعتباری جدید طراحی و در دست بررسی است. به گزارش ایبنا،وی در این‌باره توضیح داد: واقعیتی که باید به آن اشاره کرد و آن را پذیرفت این است که جهش‌های اخیر قیمتی در بازار مسکن و نوسانات ایجاد شده اثرات منفی خود را بر کاهش سطح قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن و کاهش سهم تسهیلات بانکی از هزینه خرید مسکن برجا گذاشته است؛ اما یکسری اقدامات را در بانک مسکن آغاز کرده‌ایم تا بتوانیم آثار تورمی را تا حدی تعدیل کنیم.

اجرای کامل بسته جدید ارزی، بازار معاملات مسکن را از برزخ ناشی از نااطمینانی به آینده دلار نجات می‌دهد. بررسی‌ها درباره تاثیر مهم‌ترین تصمیم اقتصادی دولت بر بازار ملتهب املاک حاکی است: احیای سازوکار بازار برای مبادله دلار چون به مهار شوک‌های پی‌در‌پی منجر می‌شود، در کوتاه‌مدت اثر روانی مثبت بر رفتار دو سمت عرضه و تقاضای مسکن دارد. طی ماه‌های اخیر جو روانی بازار مسکن به شدت متاثر از نوسانات مخرب ارزی بود. دو سناریو درباره تاثیر میان‌مدت «بسته» بر متغیرهای بازار مسکن مطرح است.

وضعیت آخرین فایل‌های عرضه شده به بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی نشان‌دهنده سبقت واحدهای چند سال ساخت به واحدهای نوساز برای فروش به متقاضیان‌است.

وزیر راه و شهرسازی در تشریح عوامل مسبب جهش قیمت مسکن، سه فاکتور را مطرح کرد.

روند کم شدن فاصله قیمتی بین بازار مسکن مناطق لوکس و مصرفی در پایتخت متوقف شد. طی ماه‌های اخیراز شروع رونق معاملات در اواخر پارسال تا میانه بهار امسال - تحت‌تاثیر شیب تند تورم ملکی در مناطق متوسط، فاصله قیمت آپارتمان‌ها بین مناطق یک و پنج کاهش یافت؛ به‌طوری‌که سطح قیمت واحدهای مصرفی به سمت واحدهای لوکس و گران‌قیمت سوق پیدا کرد. اما هم‌اکنون با رشد معاملات خانه‌های لوکس و خروج خریداران مصرفی، احیای رابطه متعارف بین قیمت‌‌های منطقه‌ای شروع شده است.

در اولین ماه از فصل داغ نقل و انتقالات املاک، از مجموع ۱۳ هزار و ۵۱۴ خرید و فروش انجام شده در بنگاه‌های املاک پایتخت، ۸/ ۴۳ درصد سهم آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت بوده است.

دولت و مجلس، همزمان برای کنترل قیمت مسکن و مهار اجاره‌بها، نسخه‌های جداگانه‌ای طراحی کردند. طرح «اخذ مالیات از عایدی املاک» در مرحله جمع‌آوری امضای نمایندگان برای تصویب فوری قرار گرفته و لایحه «اجبار موجران به تمدید قرارداد اجاره برای سال دوم»، تحویل هیات دولت شده است. بررسی‌ها درباره تجربه کشورها در تنظیم مالیاتی بازار مسکن نشان می‌دهد طرح تدوین‌شده، دارای ۶ اشکال و نقص است که در صورت اصلاح و تکمیل می‌تواند دامنه نوسانات قیمتی را محدود کند. برنامه تدارک دیده‌شده برای اجاره‌نشین‌ها نیز به چکش‌کاری نیاز دارد.

پس از سپری شدن چند هفته پرتلاطم در بازار آپارتمان‌های اجاری، گزارش‌ها حاکی از عقب‌نشینی گروهی از مالکان نسبت به بهای پیشنهادی رهن و اجاره اولیه است و به این ترتیب فایل‌های قیمت‌مناسب در بازار رهن و اجاره قدری بیشتر شده است.

ترس تازه‌ واردها در بازار معاملات مسکن، از یک مسیر قابل رفع است. خانه‌اولی‌ها طی ماه‌های اخیر بعد از انتخاب نهایی آپارتمان با دست‌کم سه ابهام حقوقی و ثبتی درباره ملک مورد نظر مواجه شده‌اند که عدم‌اطلاع درباره نحوه دریافت پاسخ روشن، بعضا باعث توقف آنها در فرآیند انجام معامله شده است. این گروه و البته سایر متقاضیان خرید ملک در غیاب سامانه‌های استعلام لحظه‌ای سلامت حقوقی املاک، می‌توانند صحت و سقم اسناد و مدارک ملک پیشنهادی و همچنین مالک فروشنده را از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی راستی‌آزمایی کنند.