گام ابتدایی در ورود به عرصه ساخت‌‌وساز، تامین زمین مناسب بوده که سهم قابل‌‌توجهی در قیمت مسکن دارد. برای تامین زمین موردنیاز دو نظر وجود دارد، عده‌‌ای معتقدند شهرهای بزرگ مانند تهران ظرفیت افزایش جمعیت ندارند و باید از زمین‌‌های مناسب بیرون شهر برای افزایش مسکن و ساخت شهرهای جدید استفاده شود. عده‌‌ای دیگر از کارشناسان بر این باورند که زمین کافی و مناسب در داخل شهرها وجود دارد و برای ساخت مسکن مناسب باید تراکم ساختمانی را افزایش داد و از ظرفیت زمین‌‌های موجود حداکثر استفاده را برد.

اما تراکم ساختمانی چیست و افزایش یا کاهش آن چه مزایا و معایبی دارد؟ چه دلایلی وجود دارد که افزایش تراکم ساختمانی، راه مناسب برای افزایش ساخت‌‌وساز است؟

راهبرد بلندمرتبه‌‌سازی و توسعه فضایی در ارتفاع به عنوان محصول رشد جمعیت و همچنین کمبود زمین مناسب برای ساخت‌‌وساز در دهه‌های اخیر در شهرهای جهان به‌‌ویژه شهرهای بزرگ رواج یافته است. تراکم شهری یک شاخص و ابزار اندازه‌‌گیری است که به بیان ساده ریاضی تعداد افراد، تعداد واحدهای مسکونی یا مقدار معینی زیربنای ساختمان را در یک محدوده مشخص می‌کند. این محدوده یک شهر، منطقه، ناحیه یا محله را شامل می‌شود. تراکم شهری شامل دو جزء تراکم جمعیتی و تراکم ساختمانی است.

تراکم جمعیتی برابر با نسبت جمعیت محل موردنظر به مساحت آن محل است که معمولا با واحد نفر در هکتار بیان می‌شود.

شاخص تراکم ساختمانی دارای معیارهای مختلفی است به‌طوری‌‌که می‌توان آن را همچون یک طیف در نظر گرفته و این‌گونه تعریف کرد. تراکم ساختمانی برابر است با نسبت سطح ساخته‌شده در مجموعه طبقات ساختمان (به استثنای پله و آن قسمت از زیرزمین و پیلوت که جهت پارکینگ رمپ موردنیاز و انباری و تاسیسات استفاده می‌‌شود) به مساحت کل زمین موجود.

باتوجه ‌‌به تعریف تراکم شهری و تراکم ساختمانی برخی از کارشناسان بر این باورند که در شهرهای بزرگ مانند تهران امکان افزایش تراکم ساختمانی وجود دارد. دولت می‌تواند از زمین موجود داخل شهر با افزایش تراکم بیشتر برای ساخت مسکن استفاده کند. اما برخی توسعه کم‌‌تراکم را ترجیح داده و مخالف افزایش تراکم شهری هستند؛ بنابراین بهتر است مزایا و معایب افزایش تراکم بررسی شود.

تراکم زیاد جمعیت شهری، توسط گروهی از متخصصان توسعه و عمران شهری و مهندسان به عنوان بستری برای رشد خلاقیت تلقی می‌شود. نواحی پرتراکم مرکز شهرها پرتپش و باطراوت هستند ولی محلات حومه شهر یکنواخت و ملال‌‌آور است. در مرکز همچنین تلفیق کارآمد و کم‌‌هزینه‌‌ای را از نظر زمان و انرژی برای فعالیت‌‌های اقتصادی - اجتماعی فراهم می‌‌آورند. محله‌های پرتراکم از نظر میزان مصرف آب، برق و گاز بازدهی بیشتری دارند. ضمنا صرفه‌‌جویی‌‌های مقیاسی منجر به کاهش هزینه‌های زیرساخت‌‌ها می‌شود و احتمال نیل به آستانه جمعیتی لازم برای توجیه استفاده از شرکت‌‌های حمل‌‌ونقل همگانی نظیر مترو و راه‌‌آهن سبک و اتوبوس را فراهم می‌‌آورد. توسعه‌های شهری با تراکم زیاد موجب صرفه‌‌جویی در روشنایی خیابان‌‌ها و خدمات شهرداری از قبیل تمیزکردن معابر جمع‌آوری زباله‌ها می‌شود. از دیگر مزایای برنامه‌ریزی برای سکونت در داخل شهر، کاهش نیاز به استفاده از اتومبیل شخصی در محله‌هایی است که شهروندان می‌توانند پیاده یا با دوچرخه به محل کار، مدرسه و مغازه بروند. مکان‌‌یابی ساختمان‌های بلندمرتبه باید بر اساس اصول طراحی شهری و با درنظرگرفتن مسائل ترافیکی، تامین امکانات ایمنی از قبیل رعایت استانداردهای ساخت‌‌وساز، آتش‌‌نشانی و نظایر آن باشد. از طرفی، برخی کارشناسان معتقدند تراکم زیاد جمعیتی موجب ایجاد رفتارهای ضداجتماعی، بزهکاری، انحراف، بهداشت نامناسب، آلودگی هوا و شیوع سریع بیماری‌ها می‌شود.

افزایش تراکم در محله‌هایی که از امکانات شهری و خدمات عمومی مناسب از قبیل خیابان بزرگ، مترو و اتوبوس برخوردار نیستند باعث ایجاد ترافیک شده و مخل آسایش ساکنان می‌شود. کمبود امکانات عمومی موجب می‌شود زندگی در این محله‌ها مطلوب نباشد. تراکم زیاد همچنین باعث افزایش هزینه‌های دولت برای فراهم‌‌کردن خدمات و امکانات لازم شهری می‌شود؛ بنابراین برخی کارشناسان باتوجه ‌‌به معایب تراکم زیاد و وجود زمین‌‌های قابل‌‌استفاده در اطراف شهر به‌‌جای توسعه عمودی، موافق توسعه افقی شهر هستند. یک مدل هم توسعه کم‌تراکم است. داشتن خانه‌های بزرگ در اطراف شهر با بافت سنتی، استفاده از هوای پاک بدون آلودگی و سروصدا، به‌‌دور از مشکلات امروز زندگی شهری که موجب نارضایتی‌‌های شهرنشینان شده انگیزه افراد برای زندگی در محل‌‌های خلوت و به‌‌دوراز مشغله‌های شهری را بیشتر کرده است. برخی از آثار مطلوب توسعه کم‌‌تراکم به‌‌این شرح است: وجود خانه با باغچه‌های وسیع و ارتباط بیشتر با طبیعت و نبود ترافیک. دسته‌‌ای از کارشناسان معتقدند توسعه‌های افقی بی‌‌رویه و کم‌‌تراکم در حومه شهر بدترین نوع ساختار شهرسازی است. حومه‌‌نشینی منجر به ظهور نوعی سبک زندگی شده که مانع شکل‌‌گیری احساس تعلق به یک جامعه واحد محلی در ساکنان مجتمع‌‌های زیستی می‌شود. محله‌های حومه‌‌ای از نظر اجتماعی خنثی هستند و زندگی در آنها یکنواخت و ملال‌‌آور است.برخی از آثار نامطلوب توسعه کم‌‌تراکم عبارت است از: مصرف قطعات وسیعی از زمین‌‌های زراعی و افزایش هزینه‌های زیرساختی برای آماده‌‌سازی زمین.

نتیجه‌گیری

باتوجه‌‌به مزایا و معایبی که درباره افزایش/ کاهش تراکم ساختمانی، توسعه کم‌‌تراکم/ پرتراکم و توسعه افقی یا عمودی بیان شد، انتظار می‌‌رود سیاستگذاران برای حل مشکل مسکن این نکات را در نظر داشته و با بررسی دقیق، تصمیم مناسبی را دراین‌‌خصوص اتخاذ کنند. یک تصمیم مناسب در این حوزه از طریق تحلیل هزینه - فایده از دو راهبرد مذکور به دست می‌‌آید. اما در مجموع به نظر می‌‌رسد وجود زمین‌‌های خالی مناسب برای ساخت‌‌وساز در داخل شهر، ظرفیت برخی محله‌ها برای تراکم بیشتر و فراهم بودن امکانات و استانداردهای شهری کافی (خیابان‌‌های بزرگ و دردسترس‌‌بودن خدمات عمومی) ظرفیت لازم برای توسعه عمودی شهرها را تا حدی مهیا کرده است. هزینه بالای فراهم‌‌کردن زیرساخت مناسب و آماده‌‌سازی زمین‌‌های خارج شهر جذابیت استفاده از این زمین‌‌ها را کاهش داده و می‌تواند توجه سیاستگذاران را به استفاده از ظرفیت‌‌های داخل شهر جلب کند.