بر پایه آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن در خرداد ماه امسال که روز گذشته از سوی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شد همچنین از نبض متفاوت مسکن در سایر شهرها در مقایسه با تهران حکایت دارد.

در حالی که دو روز قبل با استناد به آمارهای خام برگرفته از سامانه رهگیری معاملات مسکن میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در خرداد ماه را حول و حوش مترمربعی ۱۹ میلیون تومان اعلام کرده بود، آمارهای رسمی که دیروز از سوی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شد نیز این میزان را تایید کرد.

براساس آمارهای رسمی، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در خرداد ماه امسال به ۱۹ میلیون تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل ۷/ ۱۱ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل –خرداد ۹۸- معادل ۵/ ۴۱ درصد افزایش داشته است. تورم ماهانه مسکن در شهر تهران در خرداد ۹۸ در حالی ۷/ ۱۱درصد گزارش شده است که این میزان تورم ماهانه دست‌کم از سال ۹۲ تاکنون بی‌سابقه است. این در حالی است که آمارهای مربوط به تورم ماهانه مسکن شهر تهران قبل از سال ۹۲، موجود نیست.

در واقع میزان افزایش قیمت مسکن در شهر تهران در خرداد ماه امسال در مقایسه با اردیبهشت ماه، از سال ۹۲ تاکنون بالاترین تورم ماهانه مسکن بوده و این میزان رشد قیمت در طول یک ماه در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی حداقل ظرف ۷ سال گذشته بی‌سابقه بوده است.

ضمن آنکه تورم ماهانه خرداد ماه تورم ماهانه شدیدی محسوب می‌شود.

رشد شدید قیمت مسکن در فاصله یک ماه در خرداد سال جاری در شرایطی در آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در خرداد ۹۹ به ثبت رسیده است که تعداد معاملات خرید مسکن در پایتخت در همین ماه همچنان مانند اردیبهشت ماه در کانال ۹ هزار معامله خرید باقی مانده و تغییر چندانی نداشته است. به این معنا که نمی‌توان اعلام کرد رشد شدید قیمت مسکن در خرداد ناشی از افزایش محسوس تقاضا برای خرید مسکن و در نتیجه رشد قابل‌توجه تعداد معاملات خرید است.

تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در خرداد در مقایسه با اردیبهشت ماه به‌رغم رشد شدید قیمت‌ها نه‌تنها افزایش نیافته است بلکه حجم معاملات خرید مسکن در این ماه در مقایسه با یک ماه قبل از آن از مرز ۱۰ هزار معامله خرید مسکن اندکی عقب‌نشینی کرده است.

در خرداد سال جاری حجم معاملات خرید مسکن از بازار فروش آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران با عقب‌نشینی از مرز ۱۰ هزار واحد از ۹ هزار و ۹۹۶ معامله خرید مسکن در اردیبهشت ماه با افت ۹/ ۳ درصدی به ۹ هزار و۶۰۰ معامله رسید. آمارها نشان می‌دهد در حالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در خرداد در مقایسه با اردیبهشت سال جاری تغییر چندانی نداشته و حتی به‌صورت جزئی در این بازه زمانی کاهش یافته، میانگین قیمت فروش آپارتمان در این بازه زمانی با رشد شدید مواجه شده است.

در حالی‌که این رشد شدید قیمت مسکن طی یک‌ماه را نمی‌توان به تغییرات حجم معاملات خرید آپارتمان در خردادماه نسبت داد، یک عامل مهم دیگر در بروز این شرایط در بازار معاملات مسکن را می‌توان شناسایی کرد.

این رشد شدید قیمت از یک منظر بیانگر سطح انتظارات در بیرون از بازار مسکن است. در حالی‌که بازارهای موازی بازار مسکن از ابتدای سال تاکنون و همچنین در خرداد ماه با نوسانات افزایشی قابل توجه همراه شدند و به خصوص قیمت دلار، سکه و شاخص کل در بازار سهام نوسانات افزایشی شدیدی را تجربه کردند، بازار معاملات مسکن نیز تحت تاثیر تحولات این بازارها با رشد شدید قیمت همراه شد.

این در حالی است که نمی‌توان رشد شدید قیمت مسکن در خردادماه را ناشی از رشد حجم معاملات مسکن در این ماه اعلام کرد. در شرایطی که رشد قیمت مسکن به دنبال افزایش تقاضا برای خرید مسکن و به عبارت دیگر رشد محسوس تعداد معاملات خرید مسکن رخ دهد بخشی از نوسانات افزایشی قیمت مسکن منطقی به نظر می‌رسد اما در شرایطی که نه تنها حجم معاملات خرید مسکن افزایش نیافته بلکه با کاهش نیز همراه بوده و ۹/ ۳ درصد افت کرده است تورم شدید ۱۲ درصدی در فاصله یک‌ماه را نمی‌توان به ارتباط بین سطح قیمت‌ها و حجم معاملات صورت گرفته در این بازه زمانی نسبت داد. بررسی‌ها بر پایه واقعیت‌های بازار مسکن در شرایط فعلی و همچنین براساس تحقیقات میدانی انجام شده نشان می‌دهد شرایطی که به لحاظ رشد شدید قیمت مسکن در خردادماه تجربه شد را می‌توان در دو عامل مهم جست‌و‌جو کرد.

اولین عامل به کمبود عرضه مسکن و عدم تمایل سازنده‌ها برای فروش واحدهای مسکونی در این ماه مربوط می‌شود. تحت‌تاثیر نوسانات افزایشی و بروز هیجانات قیمتی در بازارهای موازی بازار مسکن مانند بازار ارز، سکه و همچنین بازار سهام، بسیاری از مالکان و سازنده‌ها که واحدهای مسکونی آماده عرضه به بازار داشتند از عرضه این واحدها به بازار خودداری کرده و با این تصور که می‌توانند در آینده نزدیک آپارتمان‌های خود را با قیمت‌های بالاتر به فروش برسانند حجم عرضه را در بازار املاک مسکونی کاهش دادند.

از سوی دیگر پای کار بودن تقاضای سرمایه‌ای و غلبه سرمایه‌گذاران بر سایر متقاضیان خرید مسکن (متقاضیان مصرفی آپارتمان)، در افزایش شدید سطح قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن خردادماه نقشی پررنگ ایفا کرد.

در خردادماه وزن غالب خریداران بازار مسکن شهر تهران را سرمایه‌گذاران تشکیل دادند. این افراد با مشاهده وضعیت سایر بازارهای اقتصادی تمام یا بخشی از سرمایه‌های خود را از سایر بازارها از جمله بازار بورس به بازار مسکن منتقل کرده و نقش قابل توجهی در بروز تورم ماهانه نزدیک به ۱۲ درصدی مسکن در آخرین ماه از فصل بهار داشتند.

تحولات ایجاد شده در بازار مسکن شهر تهران طی خردادماه امسال نه تنها منجر به تجربه شرایطی بی‌سابقه به لحاظ ثبت بالاترین تورم ماهانه مسکن دست‌کم از سال ۹۲ تاکنون شده است بلکه رویدادهای بازار مسکن خردادماه، بر رتبه بازدهی بازارهای اقتصادی نیز اثرگذار بوده ومنجر به جابه‌جایی این رتبه‌ها شده است.

میزان بازدهی بازار سرمایه براساس تغییرات مربوط به شاخص کل بازار سهام در بهار ۹۹ معادل ۱۴۸ درصد گزارش شده است.بازار سهام اولین بازار به لحاظ بیشترین میزان بازدهی در بهار ۹۹ شناخته شده است.

بعد از بازار سهام، پربازده‌ترین بازار اقتصادی در بهار امسال با رشد ۳۲ درصدی قیمت مربوط به بازار معاملات سکه است.در حالی‌که انتظار می‌رفت بازار معاملات دلار با رشد ۱۸ درصدی قیمت در بهار امسال سومین بازار به لحاظ بیشترین نرخ بازدهی در این بازه زمانی باشد، با انتشار آمار رسمی معاملات خرید مسکن در خرداد ماه،بازار مسکن در رتبه سوم بازدهی یا رتبه سوم به لحاظ بیشترین میزان رشد قیمت در سه ماه اول سال جاری قرار گرفت.

میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در حالی در فاصله ابتدای بهار تا انتهای بهار ۹۹ (بازدهی بازار مسکن در بهار امسال)، معادل ۷/ ۲۱ درصد رشد کرد که میزان بازدهی بازار دلار در این بازه زمانی ۱۸‌درصد بود. این در حالی است که پیش از این انتظار می‌رفت با توقف رشد قیمت مسکن در خردادماه، بازار مسکن در رتبه چهارم به لحاظ میزان بازدهی بازارهای اقتصادی قرار بگیرد.

  وضعیت متفاوت سایر شهرها

بررسی‌ها بر پایه آمارهای رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن در سایر شهرها روندی کاملا متفاوت با بازار مسکن شهر تهران در خردادماه را تجربه کرده است.

در حالی‌که از نیمه دوم سال گذشته رکود در بازار معاملات مسکن سایر شهرهای کشور بیشتر شد، این رکود معاملاتی در شهرهای کشور، از رکود معاملاتی تهران بیشتر بود.

در زمستان سال گذشته اگر چه هم در شهر تهران و هم در سایر شهرها نوعی رشد معاملاتی تجربه شد که بخشی از آن مربوط به انجام معاملات شب عید بود اما رشد قیمتی در شهرهای دیگر بیش از تهران و رکود معاملاتی در این شهرها سنگین‌تر از پایتخت بود. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در زمستان سال گذشته در مقایسه با زمستان ۹۷ در حالی ۴۲ درصد افزایش یافت که این میزان در همین بازه زمانی در سایر شهرهای کشور برابر با ۹۹ درصد بود.در واقع میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی در شهرهای کشور در زمستان ۹۸ حدود دو برابر بیشتر از نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران در این بازه زمانی بود.

در پاییز نیز در حالی تورم نقطه‌ای مسکن در شهر تهران معادل ۴۳ درصد گزارش شد که این میزان در سایر شهرها برابر با ۷۰ درصد بود.این موضوع بر روی حجم معاملات خرید مسکن نیز اثرگذار بوده است.

در حالی‌که طی یک سال ۹۸ تعداد معاملات خرید مسکن در مقایسه با سال ۹۷ در تهران معادل ۳۰ درصد کاهش یافته این میزان افت در سایر شهرهای کشور برابر با ۳۵ درصد بوده است.

به این معنا که اگرچه رشد قیمت مسکن در سایر شهرها شدیدتر از رشد قیمت مسکن در تهران بوده است اما میزان افت حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در پایتخت کمتر از میزان افت حجم معاملات در سایر شهرها بوده است.

آمارها نشان می‌دهد در خردادماه سال جاری نیز در حالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در مقایسه با اردیبهشت ماه امسال ۹/ ۳ درصد افت کرده است این میزان افت در سایر شهرهای کشور معادل ۱۵ درصد بوده است.این موضوع نشان می‌دهد رکود معاملاتی مسکن در سایر شهرها به مراتب سنگین‌تر از رکود بازار مسکن شهر تهران بوده است.حتی در زمستان سال گذشته که حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در مقایسه با زمستان ۹۷ با رشد ۳۰ درصدی همراه شد حجم معاملات خرید مسکن در سایر شهرهای کشور در همین بازه زمانی ۱۲ درصد افت کرد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هم در شهر تهران وهم در سایر شهرها هم‌اکنون متقاضیان مصرفی به دلیل ضعف قدرت خرید در اقلیت قرار دارند و عمده معاملات خرید آپارتمان از سوی سرمایه‌گذاران انجام می‌شود.هر چند نسبت خریداران مصرفی در شهر تهران به خریداران سرمایه‌ای در مقایسه با سایر شهرهای کشور کمتر است. به این معنا که اگر چه هم در تهران و هم در سایر شهرها تقاضای مصرفی در اقلیت قرار دارد اما نسبت خریداران مصرفی به خریداران سرمایه‌ای در سایر شهرها در مقایسه با نسبت خریداران مصرفی به خریداران سرمایه‌ای در تهران بیشتر است.

با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد افت بیشتر معاملات خرید مسکن در سایر شهرها به حساسیت بیشتر بازار معاملات مسکن این شهرها و متقاضیان مصرفی آنها نسبت به تحولات قیمتی مربوط می‌شود.

واسطه‌های فعال در بازار معاملات مسکن چند شهر کشور به اعلام کردند: با توجه به رشد محسوس قیمت مسکن در زمستان سال گذشته و در بازار معاملات شب عید، بسیاری از متقاضیان خرید با ضعف قدرت خرید مواجه شده و عملا نتوانستند معامله‌ای انجام دهند.همین موضوع باعث افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن این شهرها شد.از سوی دیگر برخی از متقاضیان سطح قیمت‌های فعلی بازار مسکن را سطحی غیرواقعی می‌دانند و انتظار دارند در ماه‌های آینده همزمان با بروز آرامش در سایر بازارها، قیمت‌ها در بازار مسکن نیز تعدیل شود.