بررسی وضعیت بازار معاملات مسکن طی هفته‌های گذشته از سال جاری نشان می‌دهد بازار دوم معاملات ملک (بازار پیش‌فروش) به مراتب سخت‌تر از فروش مسکن در بازار اول (بازار معاملات واحدهای آماده سکونت) روزهای خود را سپری می‌کند. به این معناکه اگرچه تحت‌تاثیر جو ناشی از شیوع و فراگیری ویروس کرونا از یکسو و سبقت‌ گرفتن سایر بازارهای موازی مسکن از سوی مسکن، حجم معاملات به شدت کاهش و در طرف مقابل آپارتمان مسکونی نوساز و تکمیل شده در بازار «کمیاب» شده است اما این وضعیت به مراتب برای بازار دوم معاملات ملک یعنی بازار پیش‌فروش سخت‌تر و دشوارتر است؛ به‌طوری‌که فایل‌ ویژه پیش‌فروش مسکن در بازار «نایاب» شده است.

تحقیقات میدانی از آخرین شرایط بازار ساخت‌وساز مسکن بر پایه اظهارات واسطه‌ها وفعالان بازار مسکن حاکی از آن است که تمایل سازنده‌ها و عرضه‌کنندگان آپارتمان، برای پیش‌فروش واحدهای پروژه‌های ساختمان به سطح صفر نزدیک شده است.

آن‌طور که شواهد و وضعیت فاکتورهای تاثیرگذار بر تغییر شرایط بازار ساخت وساز نشان می‌دهد سازندگان و فعالان ساختمانی تحت‌تاثیر دو عامل در مقطع زمانی فعلی تمایل به پیش‌فروش واحدهای مسکونی خود ندارند. عامل اول، به عدم رغبت این گروه از فعالان ساختمانی برای آغاز پروژه‌های جدید بازمی‌گردد.

طی ماه‌های گذشته گروه زیادی از سازنده‌ها (حتی سازنده‌های پرکار و فعال بازار ساخت‌وساز) به‌دلیل تورم موجود در بازار زمین و همچنین افزایش قیمت مصالح ساختمانی، با رشد شدید هزینه‌های ساخت وساز مواجه شده‌اند. تحقیقات میدانی انجام شده از فعالان ساختمانی نشان می‌دهد در روزهای اخیر، سازندگان برای تامین مصالح ساختمانی و تجهیزات ساخت وساز، متحمل ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش هزینه در فاکتورهای پرداختی نسبت به هفته‌های پایانی سال گذشته شدند. افزایش هزینه‌ها در این بخش و همین‌طور افزایش هزینه صدور پروانه‌های ساختمانی سبب شده تا میانگین هزینه‌های ساخت‌وساز در شهر تهران نسبت به اواخر سال ۹۸ با افزایش مواجه شود. مطابق بررسی‌های انجام شده، میانگین هزینه ساخت وساز در شهر تهران در پایان سال گذشته دست کم مترمربعی چهار میلیون تا چهار میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده است. اما هم اکنون میانگین هزینه‌های ساخت وساز از متر مربعی پنج میلیون تومان عبور کرده است.افزایش هزینه‌ها در این بخش و همین‌طور افزایش هزینه صدور پروانه‌های ساختمانی سبب شده تا میانگین هزینه‌های ساخت وساز در شهر تهران نسبت به اواخر سال ۹۸ با افزایش مواجه شود.

افزایش هزینه‌های ساخت وساز منجر به بالارفتن بهای تمام شده مسکن شده است. در طرف مقابل از آنجاکه قدرت خرید متقاضیان طی یک‌سال گذشته به شدت کاهش پیدا کرده، سازندگان به یک نوع دشواری در فروش واحدهای تکمیل شده دچار شده‌اند.

اما عامل دوم که تمایل سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها به «پیش‌فروش» را کاهش داده ناشی از ابهام و سختی آنها در «تعیین قیمت آتی» برای پروژه‌های ساختمانی است. از آنجاکه در وضعیت کنونی پیش‌بینی بخش عمده‌ای از شاخص‌های اقتصادی همچون تورم عمومی، روند رشد قیمت مصالح ساختمانی و... عملا غیرممکن شده بنابراین از دیدگاه سازنده‌ها تعیین قیمت تمام شده برای پروژه‌های ساختمانی تکمیل نشده بسیار سخت شده و در نتیجه فعالان ساختمانی ترجیح می‌دهند در وضعیت کنونی از پیش‌فروش واحدهای مسکونی خود صرف‌نظر کنند.

تحت‌تاثیر این دو عامل، معدود سازندگان فعال در بازار ساخت وساز حاضر به پیش‌فروش واحدهای پروژه ساختمانی خود هستند. به گفته واسطه‌های بازار معاملات ملکی در شهر تهران، تنها گروهی از سازنده‌ها در سال جدید برای پیش‌فروش واحدهای نیمه‌تمام پروژه ساختمانی ابراز تمایل کرده‌اند که به دلایلی به مشکل تامین نقدینگی و تامین بودجه تکمیل پروژه در حال ساخت برخورد کرده است. در عین حال معدود سازنده‌های فعال نیز در بازار هستند که برای خرید ملک کلنگی و آغاز یک پروژه جدید دیگر، بخشی از واحدهای مسکونی در پروژه ساختمانی را پیش‌فروش می‌کنند. نکته جالب در مورد این گروه از سازنده‌های ناگزیر به پیش‌فروش آن است که آنها تمایلی به پیش‌فروش تمامی واحدهای مسکونی پروژه ندارند. آن‌طور که واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند: تعداد انگشت‌شمار سازنده‌های متمایل به پیش‌فروش تا حد امکان تعداد کمی از واحدهای یک ساختمان در حال ساخت را به بازار دوم معاملات عرضه می‌کنند. به‌عنوان از یک پروژه 10 واحدی، به‌طور معمول بین 2 تا 3 واحد برای عرضه در بازار پیش‌فروش ارائه می‌شوند.

نکته جالب در رفتار «سازنده‌های ناگزیر به پیش‌فروش» انتخاب نوع پیش‌خریدار است. آن‌طور که فعالان بازار ساختمانی عنوان می‌کنند بخش عمده سازنده‌ها در وضعیت کنونی، پیش‌خریداری را انتخاب می‌کنند که خود مالک «ملک کلنگی» هستند تا از این طریق بتوانند شرایط برای آغاز پروژه جدید خود را نیز تسهیل کنند. اما در این میان بازار ملک کلنگی که طی یک‌سال گذشته با تورم قیمتی شدید مواجه و در میانه فصل پاییز میانگین قیمت آن در شهر تهران به مترمربعی 20 میلیون تومان نزدیک شده بود، از سمت عرضه به یک رکود شدید دچار شده است. واسطه‌های بازار ملک کلنگی برای توصیف وضعیت غیرعادی رکود به‌وجود آمده در عرضه ملک کلنگی از واژه «رکود تند» استفاده می‌کنند. وضعیتی که در ظهور وضعیت غیرعادی در بازار پیش‌فروش مسکن به‌شدت تاثیرگذار است چراکه به‌دلیل ناتوانی سازنده‌ها از خرید ملک کلنگی، شرایط برای استارت پروژه‌های ساختمانی جدید دشوار شده و در نتیجه اثر مستقیم بر تمایل سازنده‌ها بر پیش‌فروش واحدهای مسکونی در دست ساخت خود دارد.

وضعیت غیرعادی در بازار دوم معاملات مسکن (واحدهای نیمه‌تمام عرضه شده برای پیش‌فروش)، دو تهدید جدی را برای این بازار و پیش‌خریداران ایجاد کرده است.

تهدید نخست در این بازار از سال گذشته آغاز و همچنان در آن وجود دارد؛ به نوع واگذاری و فروش واحدهای نیمه‌تمام از سوی سازنده‌ها به پیش‌خریداران مربوط می‌شود. گروهی از سازندگان مسکن که به دلایل مختلف همچون کمبود منابع برای تکمیل پروژه ساختمانی دچار شده‌اند و به عبارتی در باتلاق تکمیل پروژه گرفتار شده‌اند، از سال گذشته سعی کرده‌اند واحدهای مسکونی را به شکل نامتعارف نیمه‌تمام و به متقاضی پیش‌خرید واگذار کنند. همین وضعیت منجر به ایجاد یک تهدید برای پیش‌خریدارانی شد که به امید تکمیل هر چه سریع‌تر پروژه، اقدام به خرید کرده بودند اما پس از مدتی شرایط برای تکمیل امکانات و تجهیزات ساختمان نیمه‌کاره مهیا نشد.

نکته جالب آنکه تهدید دوم در بازار پیش‌فروش که تقریبا طی چند ماه‌اخیر به وجود آمده تا حدودی شبیه به تهدید نخست است به‌طوری‌که پیش‌خریداران واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن سال گذشته، هم‌اکنون نقش همان سازنده‌ها را بازی می‌کنند. به این معنی که پیش از تکمیل واحد مسکونی، همان آپارتمان را به پیش‌خریدار دیگری واگذار می‌کنند و در نتیجه ریسک خرید آپارتمان نیمه‌تمام را به پیش‌خریدار دوم منتقل می‌کنند.

البته در این میان موضوعی که به چاشنی این رفتار پیش‌خریداران سال گذشته و فروشندگان امسال تبدیل شده، پیش‌بینی تورم قیمتی در آپارتمان نیمه‌تمام در قیمت پیشنهادی به پیش‌خریدار دوم است. به‌طوری‌که پیش‌خریداری که به‌عنوان مثال در سال گذشته یک واحد مسکونی را با قیمت مترمربعی 10 میلیون تومان پیش‌خرید کرده، قیمت پیشنهادی خود به پیش‌خریدار دوم را در حدود 16 میلیون تومان ارائه می‌دهد.

واسطه‌های ملکی یکی از مهم‌ترین دلایل تغییر موضع پیش‌خریداران سال 98 برای فروش واحد نیمه‌تمام را تکمیل نشدن بودجه خرید و در عین حال، وضعیت بازارهای موازی همچون بورس عنوان می‌کنند. به گفته آنها ممکن است بخشی از پیش‌خریداران پس از رصد شرایط سایر بازارها و افزایش بازدهی آنها تصمیم به انتقال دارایی‌های خود از بازار مسکن به سایر بازارها را داشته باشند و از همین رو به فروش واحدهای خود روی آورده‌اند.

در مجموع بررسی وضعیت کنونی بازار دوم معاملات مسکن از وجود دو واقعیت غیرقابل جمع خبر می‌دهد که سبب شده موتور معاملات در بازار خاموش شود. واقعیت اول «رعایت عرف پیش‌فروش» است. در بازار دوم معاملات مسکن، یک عرف مهم قیمت‌گذاری از سوی سازنده‌ها وجود دارد که منجر به ترغیب متقاضیان برای خرید واحد مسکونی پیش از تکمیل می‌شود. تعیین قیمت پایین‌تر از آپارتمان نوساز و تکمیل‌ شده، نخستین شرایط این بازار است. سازنده‌ها به‌دلیل عدم تکمیل تمامی تجهیزات و امکانات واحد مسکونی، قیمت پیشنهادی خود را پایین‌تر از قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز منطقه تعیین می‌کنند. این واقعیت عکس واقعیت دوم موجود در بازار پیش‌فروش مسکن است به‌طوری‌که در وضعیت کنونی، سازنده‌های مسکن برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی در پروژه‌های در حال ساخت «ناگزیر به محاسبه تورم انتظاری بازار مسکن» در تعیین قیمت پیشنهادی هستند از این‌رو ممکن است تفاوت چندانی میان قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز و واحدهای نیمه‌تمام آماده پیش‌فروش وجود نداشته باشد. به عبارتی این موضوع منجر به کاهش فاصله قیمت بین واحدهای آماده و نیمه‌تمام (آپارتمان‌های در دست ساخت)می‌شود و به این ترتیب متقاضیان ترجیح می‌دهند به‌جای پیش‌خرید آپارتمان، واحدهای مسکونی آماده سکونت را خریداری کنند. بنابراین چون این واقعیت قابل جمع شدن با یکدیگر نیستند، عملا چراغ پیش‌فروش در بازار معاملاتی پایتخت خاموش شده است.