بازار مسکن شهر تهران پس از آن‌که به میانگین متری ۱۳.۵ میلیون تومان رسیده وارد کسادی عمیقی شده است؛ چرا که معاملات ۶۵ درصد نسبت به تیرماه سال قبل کاهش یافته است. پیش‌بینی می‌شود این کسادی به سایر شهرها نیز سرایت کند.

اتفاقی که معمولا در زمان رکود مسکن رخ می‌دهد این است که دولت‌ها از بخش ساخت و ساز غافل می‌شوند؛ زیرا تقاضای موثر را ملاک قرار می‌دهند. در حالی که کارشناسان می‌گویند تقاضای مطلق در پایان زمان رکود بروز می‌کند. این آب انباشته شده پشت سد با یک تلنگر طغیان می‌کند؛ تلنگر معمولا با جهش نقدینگی که به نوسانات بازارهای ارز، طلا یا بورس می‌انجامد زده می‌شود. بخصوص که در ایران تولید پول و شبه پول همواره در سطح اقتصاد وجود دارد. بنابراین از حالا دولت باید به فکر ساخت و ساز باشد تا از نیاز کشور به تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی عقب نماند.

وزارت راه و شهرسازی طی ماه‌های اخیر برنامه‌های متنوعی را برای بخش مسکن ارایه کرده و تولید ۱.۳ میلیون واحد مسکونی تا دو سال آینده را در دستور کار قرار داده است. البته کارشناسان نقدهایی به این برنامه دارند؛ چرا که بخشی از تولید قرار است در مناطق انجام شود که مسکن مهر در آن با شکست مواجه شد. مسوولان دولت‌های نهم و دهم اقدام به ساخت مسکن مهر در مکان‌هایی کردند که به دلیل نبود خدمات و زیرساخت‌ها تقاضای واقعی تمایل به حضور در آن‌جا نداشت.

تشریح روند اجرای سیاست‌های کلان مسکن در ۵ محور

معاونت مسکن و ساختمان در گزارشی روند اجرایی سیاست‌های کلان وزارتخانه راه و شهرسازی در بخش مسکن را که شامل تکمیل و اتمام مسکن مهر، اجرای طرح اقدام ملی، تقویت طرح مسکن روستایی، ایجاد بازار تعهدی مصالح و ایجاد ظرفیت‌های مالی جدید، تشریح کرد.

بر اساس این گزارش، برنامه های تدوین شده در راستای تحقق سیاست‌های کلان حوزه مسکن شاملِ تکمیل و اتمام طرح مسکن مهر، آغاز طرح اقدام ملی ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، تقویت طرح مسکن روستایی، ایجاد بازار تعهدی مصالح، ایجاد ظرفیت‌های تامین مالی جدید، اجرای ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن (اجاره‌داری حرفه‌ای)، ابلاغ سیاست‌های عرضه زمین، ارایه بسته پیشنهادی «کاهش التهابات و ساماندهی بازار اجاره مسکن»، و ایجاد بنگاه‌های استارت‌آپ معاملات مسکن است.

کاهش ۵۰ درصدی تولید مسکن طی چند سال اخیر

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به اینکه اکنون سقف تولید مسکن در کشور سالانه ۳۵۰ هزار واحد مسکونی است، عنوان کرد: تا سال ۹۱ به صورت میانگین سالانه حدود ۶۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور تولید می‌شد اما به علت سیاست‌های مداخله‌گرانه دولت و سیاست‌هایی که بیشتر جنبه انبساطی داشته‌اند، تولید مسکن با کاهشی ۵۰ درصدی در طول چند سال اخیر مواجه شده است.

به گفته فرشید پورحاجت، بی توجهی به فضای کسب و کار و عدم همخوانی سیاست‌های در نظر گرفته شده برای حوزه تولید مسکن در کشور با این بخش، زمینه ساز به وجود آمدن مشکلاتی شده است که نتیجه آن کمبود شدید مسکن است.

پیشنهاد استفاده از اراضی دولتی برای ساخت مسکن استیجاری

یک کارشناس مسکن گفته است: برخی از سیاست‌هایی که این روزها از سوی مسوولان بخش مسکن مورد تاکید قرار می‌گیرد در گذشته نیز آزمون شده است که نتیجه‌ای جز توزیع ارزشمندترین و کمیاب‌ترین دارایی اجتماعی یعنی زمین تنها در میان برخی از اقشار نداشته است که همین اقدامات در گذشته منجر به بازتوزیع نابرابر ثروت در میان اقشار و گروه‌های مختلف جامعه شد.

به گفته علی دینی‌ترکمانی، در شرایط فعلی راهکار اساسی آن است که به جای آنکه دولت منابع و اراضی خود را صرف فعالیت‌های شتابزده کند در کلانشهرها برای ساخت مسکن در بافت های فرسوده و بهسازی واحدهای قدیمی متمرکز شود. در واقع دولت باید با این ذهینت که هم نظام مسکن و شهری سامان پیدا کند و هم در آینده از محل اراضی دولتی تعداد بیشتری واحد مسکونی به بازار عرضه کند وارد عمل شود. راهکار دیگر استفاده از اراضی دولتی برای ساخت واحدهای استیجاری است.

متغیرهای سیاسی به بازار شوک ندهد

هم‌چنین سلمان خادم‌المله، کارشناس مسکن با بیان این‌که قیمت هر کالا و محصولی از تعادل عرضه و تقاضا ناشی می‌شود تصریح کرد: در بخش مسکن، متغیرهایی مثل عدم ثبات اقتصادی، تغییر قیمت ارز و طلا منجر به پایین آمدن تعداد معاملات و افزایش قیمت می‌شود. در صورت ادامه ثبات فعلی شاهد ایجاد تعادل در بازار مسکن خواهیم بود اما این موضوع مشروط به آن است که متغیرهای سیاسی به بازار شوک ندهد.

مهدی روانشادنیا، کارشناس مسکن نیز درباره نقش دولت در زمان رکود مسکن گفت: متاسفانه اتفاق بدی که می‌افتد این است که همزمان با وارد شدن بازار به رکود، سرمایه‌گذاری در تولید مسکن دچار وقفه می‌شود. این مساله به تشدید قیمت‌ها در رونق بعدی می‌انجامد. کاری که دولت در شرایط تحریم‌های فعلی می‌تواند انجام بدهد این است که صنعت ساختمان را با توجه به بومی بودن و پیشتاز بودن آن به حرکت درآورد. اقدامات دولت می‌تواند ارایه تسهیلات ارزان قیمت به حوزه ساخت، تسهیل قوانین یا حتی در اختیار گذاشتن زمین‌های دولتی برای عرضه مسکن باشد.

به گفته روانشادنیا، بخش خصوصی تا پایان سال سرمایه‌اش را از بازار مسکن خارج می‌کند و در نتیجه در سال ۹۹ احتمالا شاهد کاهش تعداد پروانه‌های صادره و رکود بیشتر در تولید و عرضه مسکن خواهیم بود.