آخرین تغییرات قیمت مسکن و حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق مختلف تهران، از «شروع یک دگرگونی در رابطه منطقه‌ای قیمت‌ها» خبر می‌دهد. از تورم ملکی در ۲۲ منطقه شهر تهران طی اولین ماه از تابستان امسال حاکی است: به رغم جهش قیمت مسکن در مصرفی‌ترین منطقه شهر تهران (منطقه ۵) طی ماه‌های اخیر و کاهش فاصله قیمتی این منطقه با میانگین قیمت مسکن در شمالی‌ترین منطقه پایتخت (منطقه یک)، بازار تابستانی از ناحیه تحولات قیمتی با یک تغییر رفتار عمده مواجه شد. در حال حاضر رابطه از دست رفته بین سطح قیمت واحدهای مسکونی در مناطق لوکس و مناطق مصرفی، وارد مسیر احیا شده است. به‌طوری که شیب تورم ماهانه در دو منطقه محل تجمع «خانه‌اولی‌ها، دهک‌های متوسط و سایر خانوارهای مصرفی» بعد از دو فصل پیشتازی نسبت به مناطق لوکس، هم‌اکنون کند شده و پایین‌تر قرار گرفته است.

اواخر پاییز سال گذشته همزمان با خروج بازار معاملات مسکن شهر تهران از فاز پیش‌رونق و ورود به مرحله رونق، مناطق ۴ و ۵ پایتخت که حدود یک‌چهارم معاملات کل شهر در آنجا انجام می‌شود، با بیشترین تورم ملکی در مقایسه با سایر مناطق از جمله منطقه یک (لوکس‌ترین منطقه شهر) مواجه شد. آذر ماه سال گذشته –زمانی که رونق معاملات مصرفی آپارتمان در تهران باعث شد سطح قیمت‌‌ها در کل بازار افزایش قابل ملاحظه پیدا کند- میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق ۴ و ۵، به ترتیب ۴ درصد و ۶ درصد نسبت به آبان رشد کرد در حالی که میزان افزایش ماهانه قیمت مسکن در منطقه یک، رقمی معادل ۳/ ۱ درصد در آذر ثبت شد. سبقت تورم ملکی در مناطق مصرفی نسبت به مناطق لوکس در اوایل رونق معاملات مسکن –اواخر سال گذشته- به دو دلیل «مصرفی بودن جنس خرید در آن زمان و قرار داشتن دو منطقه ۴ و ۵ در اولویت انتخاب متقاضیان» و همچنین «مازاد عرضه واحدهای لوکس در تهران نسبت به واحدهای کم‌متراژ و مصرفی»، اتفاق افتاد.

اما اکنون نوعی سبقت معکوس بین تورم ملکی مناطق لوکس و مصرفی شکل گرفته است به‌طوری که ماه گذشته و ماه قبل از آن، میزان رشد ماهانه قیمت مسکن در منطقه یک، از میزان رشد در منطقه ۵، به ترتیب ۳ واحد درصد و یک واحد درصد بیشتر شد.این تغییر رفتار موضعی در شیب تورم مسکن طی یکی دو ماه اخیر در نقش «دگرگونی در رابطه منطقه‌ای حاکم بر بازار مسکن تهران» باعث شده فاصله کم شده بین متوسط قیمت آپارتمان‌های مناطق لوکس و مصرفی، مجددا در مسیر احیا قرار بگیرد.در ماه‌های اخیر فاصله‌ای که بین میانگین قیمت مسکن در منطقه ۵ (نماینده مناطق مصرفی شهر تهران) با میانگین قیمت آپارتمان در منطقه یک(نماینده مناطق لوکس شهر تهران) وجود داشت، پس از ورود بازار ملک به دوره رونق و به دنبال جهش قیمت‌ها به شکل محسوس کاهش یافت.

در حالی که فاصله قیمتی بین دو منطقه یک و ۵ آذرماه پارسال (زمان ورود بازار مسکن به فاز رونق) به‌طور متوسط به ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده بود، هم‌اکنون این فاصله به ۶ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان افزایش یافته است. تیرماه امسال، هر مترمربع آپارتمان مسکونی در منطقه یک شهر تهران به‌طور متوسط ۶ میلیون و۲۰۰ هزار تومان بیشتر از میانگین یک مترمربع آپارتمان در منطقه ۵ معامله شد؛ این در حالی است که این فاصله در اردیبهشت سال گذشته (زمان خروج بازار مسکن از دوره رکود) و همچنین آذرماه سال گذشته(زمان ورود بازار مسکن به دوره رونق) کمتر از ۵ میلیون تومان بود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: تا پیش از رونق معاملات خرید مسکن در تهران، نسبت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه یک به منطقه ۵، براساس اطلاعات آماری سال‌های ۹۴ و ۹۵، عدد ۲ تا ۰۶/ ۲ بود به این معنا که فاصله قیمتی بین بازار مسکن یک منطقه لوکس با یک منطقه مصرفی و متوسط، حدود دو برابر بود. اما در نیمه اول سال ۹۶ تحت تاثیر پیش‌رونق معاملات خرید آپارتمان و شروع آن ابتدا در مناطق مصرفی و متوسط شهر، شکل متفاوت تغییرات قیمتی بین این دو دسته مناطق سبب می‌شود، عدد حاصل از این نسبت به ۹/ ۱ تغییر کند و در آذر پارسال که بازار معاملات کاملا وارد فاز رونق می‌شود، فاصله منطقه‌ای کمتر شده و نسبت آن به ۷۶/ ۱ برسد. تداوم شیب بیشتر تورم مسکن در مناطق مصرفی نسبت به مناطق لوکس، فاصله قیمتی را در میانه بهار امسال باز هم کمتر می‌کند طوری که نسبت مذکور در اردیبهشت به ۶۴/ ۱ درصد می‌رسد.

کارشناسان علت کاهش فاصله قیمتی بین مناطق مصرفی(عمدتا منطقه ۵ به‌عنوان پرتقاضاترین و پرمعامله‌ترین منطقه شهر تهران) و مناطق لوکس شهر تهران طی ماه‌های اخیر را ناشی از چند عامل می‌دانند؛ افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی در مناطق مصرفی به خصوص منطقه ۵ شهر تهران به همراه بروز جهش قیمت در این منطقه موجب شد فاصله گذشته قیمتی بین مناطق مصرفی و مناطق شمالی پایتخت کاهش یابد؛ رونق فعلی بازار مسکن ابتدا با افزایش تقاضای مصرفی در بازار ایجاد شد و ادامه یافت؛ تحت تاثیر افزایش خریدهای مصرفی در اوایل دوره رونق، دمای قیمتی معاملات مسکن در مناطق مصرفی با شیب تندتری افزایش یافت اما تاخیر در ورود متقاضیان سرمایه‌ای به بازار معاملات واحدهای لوکس و بزرگ‌متراژ و به خصوص شیب رشد کمتر قیمت آپارتمان‌های واقع در مناطق یک و ۳(کانون خرید وفروش آپارتمان‌های گران قیمت) موجب شد فاصله‌ای که پیش از این بین میانگین قیمت مسکن در دو گروه مناطق مصرفی ولوکس وجود داشت، کاهش یابد.

در حال حاضر نه تنها روند کاهش فاصله قیمتی بین بازار مسکن شمال شهر با مناطق متوسط، متوقف شده که رابطه از دست رفته در مسیر احیا قرار گرفته است. ماه گذشته، نسبت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه یک به منطقه پنج، کمی افزایش یافت و به ۷۱/ ۱ رسید. آنچه باعث احیای خفیف فاصله قیمتی آپارتما‌ن‌های منطقه یک و منطقه پنج شده، کند شدن روند رشد ماهانه قیمت مسکن در منطقه پنج است.

منطقه پنج در ماه‌های اخیر با بیشترین التهاب قیمت مسکن همراه بود طوری که تیر ماه امسال، به دلیل محاصره بازار مسکن این منطقه توسط فایل‌های فروش دارای قیمت نامتعارف و خارج از توان مالی خریداران، حجم معاملات در این منطقه ۱۴ درصد نسبت به خرداد ۹۷ و ۲۷ درصد نسبت به تیر پارسال کاهش پیدا کرد. تحت تاثیر پرش‌های پی در پی قیمت مسکن در منطقه ۵، سطح فعلی قیمت‌ آپارتمان‌ در این منطقه بیش از ۷۰ درصد نسبت به سطح قیمتی در تابستان سال گذشته، بیشتر است.

در این میان، به دلیل مانور تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک در بهار امسال در بازار مسکن و به تبع، بیشتر شدن حجم معاملات خرید آپارتمان‌های لوکس در مناطق شمالی شهر، این مناطق با رشد معاملاتی مواجه شدند. تیر ماه امسال، به رغم کاهش ۹ درصدی حجم کل معاملات مسکن در شهر تهران و همچنین افت قابل توجه معاملات خرید در مناطق مصرفی، اما حجم فروش آپارتمان در منطقه یک معادل ۳۱ درصد افزایش پیدا کرد. این افزایش باعث سبقت تورم ماهانه ملکی این منطقه از منطقه ۵ شده است. تورم ماهانه ملکی در منطقه یک در تیر ماه، ۷ درصد و در منطقه پنج معادل ۶ درصد بوده است.

در ابتدای رونق معاملات مسکن در این دوره، فاصله قیمتی بین مناطق لوکس و مناطق مصرفی رو به کم شدن رفت اما این فاصله بین «مناطق مصرفی و متوسط» با «مناطق جنوبی و فرسوده شهر»، به گونه‌ای دیگر تغییر کرد. طی ماه‌های اخیر همچنان به دلیل تمرکز تقاضای خرید مسکن در مناطق متوسط و کمبود عرضه مناسب در این مناطق از یک سو و در عین حال رشد محدود معاملات خرید آپارتمان در مناطق جنوبی شهر، فاصله قیمتی بین این دو دسته مناطق، بیشتر شده است.

در حال حاضر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه پنج، رقمی معادل ۴/ ۲ برابر متوسط قیمت در منطقه ۱۲ تهران (هسته فرسوده پایتخت) است. این در حالی است که فاصله مذکور در سال ۹۴ رقمی معادل ۴/ ۱ برابر بود.  سطح کنونی تورم ملکی در مناطق ۲۲ گانه تهران حاوی یک پیام است که براساس آن، می‌توان انتظار داشت فاصله قیمتی بین قسمت‌های مختلف شهر بعد از عبور از دوره جهش، به شکل کامل احیا خواهد شد.

بر این اساس، دو سناریو را می‌توان مطرح کرد. در سناریوی اول، توقف رشد قیمت مسکن در مناطق مصرفی مطرح است که در این صورت نوسانات مثبت قیمت در سایر مناطق باعث برقراری مجدد رابطه از دست رفته بین قیمت مناطق مختلف خواهد شد. در سناریوی دوم نیز رشد کمتر قیمت مسکن در مناطق مصرفی نسبت به سایر مناطق می‌تواند مطرح باشد.

آنچه در این میان مورد توجه بازار است، واکنش منفی خریداران مسکن به سطح فعلی قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق مصرفی است که زمینه قوی برای مهار تورم ملکی به‌وجود آورده است.

میانگین قیمت مسکن در کل مناطق شهر تهران، تیرماه امسال به متر مربعی حدود ۶ میلیون و۹۹۰ هزار تومان رسید. میانگین قیمت واحد مسکونی در منطقه یک نیز در این ماه مترمربعی ۱۵ میلیون تومان گزارش شد. میانگین قیمت مسکن در منطقه ۵ نیز از متر مربعی ۵ میلیون تومان در اردیبهشت سال گذشته به ۸ میلیون و۸۰۰ هزار تومان در تیرماه امسال افزایش یافت.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، تیرماه امسال همزمان با افت حجم معاملات خرید مسکن در منطقه ۵ پایتخت، تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ‌متراژ به میزان قابل توجهی افزایش یافت؛ این در حالی است که در ماه‌های ابتدایی رونق، در حالی که بخش قابل توجهی از متقاضیان اقدام به خرید واحدهای مسکونی در مناطق مصرفی به خصوص منطقه ۵ می‌کردند بازار معاملات مسکن در مناطق شمالی شهر تهران به لحاظ نوسانات قیمتی به چند دلیل عمده به مراتب کم حرارت‌تر از بازار معاملات مسکن مناطق مصرفی بود؛ وجود تعداد قابل توجهی از واحدهای نوساز و کلیدنخورده خالی از سکنه در بازار مسکن مناطق شمالی پایتخت(عمدتا منطقه یک و ۳)، ایجاد رونق از ناحیه تقاضای مصرفی، انعطاف برخی مالکان و فروشندگان واحدهای مسکونی لوکس برای فروش رفتن واحدها در ماه‌های ابتدایی رونق و. . . موجب شد اگرچه شتاب معاملاتی مناطق مصرفی و مناطق شمالی پایتخت(به لحاظ تعداد معاملات انجام شده) به‌طور نسبی به یکدیگر نزدیک بود، اما قیمت مسکن در هر کدام از این مناطق با شیب متفاوتی رشد کند؛ به این معنا که شیب رشد قیمت در مناطق مصرفی به حدی تند شد که فاصله قیمتی این مناطق با مناطق لوکس کاهش یافت. بررسی‌ها حاکی است، کاهش شیب رشد قیمت مسکن در منطقه ۵ شهر تهران به دنبال نبود قدرت خرید برای افزایش محسوس سطح قیمت‌ها در تابستان امسال، از دیگر دلایل استارت احیای فاصله قیمتی بین این ‌منطقه و منطقه یک، محسوب می‌شود.

در فاصله اردیبهشت سال گذشته تا اردیبهشت امسال، میانگین قیمت مسکن در منطقه ۵ به اندازه ۵۲درصد و در منطقه یک معادل ۲۶ درصد افزایش پیدا کرده است. اما در حال حاضر سطح قیمت‌ها در منطقه یک معادل ۵۱ درصد و در منطقه پنج معادل ۷۴ درصد بیشتر از اردیبهشت سال گذشته است. بنابراین تغییر شیب رشد قیمت طی دو ماه اخیر در این مناطق در این آمار نیز منعکس شده است.