بورس الکترونیکی برای «مسکن»
پنج‌شنبه گذشته یک نشست متفاوت در طبقه چهاردهم ساختمان وزارت راه و شهرسازی برگزار و به جمع‌بندی اولیه ذی‌نفعان و صاحب‌نظران بخش مسکن به همراه متولی این بخش، برای اجرای «مجموعه منتخب» از سیاست‌های پیشنهادی بابت «تعادل‌بخشی بازار ملک» منجر شد.
نشست صبح پنج‌شنبه در وزارت راه و شهرسازی از دو منظر دارای اهمیت است. بخش مسکن طی سال‌های اخیر جلسه‌ای «چندجانبه» با دستور کار مشخص- و نه کلی- آن هم با «حضور وزیر» و همه نمایندگان کسب و کار‌ها و فعالان حوزه‌های مختلف بازار مسکن در کنار کارشناسان اقتصاد مسکن، تقریبا به خود ندیده بود. اما این نشست، کمک کرد تا از یکسو دولت، دغدغه سرمایه‌گذاران ساختمانی (سمت عرضه) را بی‌واسطه بشنود و از سوی دیگر، آنچه می‌تواند در مقطع فعلی بازار مسکن، با کمترین هزینه و صرف وقت، بیشترین بازدهی را در تنظیم بازار داشته باشد، مورد شناسایی قرار بگیرد.
هدف جلسه‌ای که آخر هفته گذشته برگزار شد، به «چاره‌جویی برای تنظیم بازار مسکن، شناسایی موتور تورم مسکن و نحوه کنترل آن و همچنین چگونگی افزایش عرضه مناسب تقاضای موجود در بازار ملک» اختصاص داشت که برای این منظور، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی بسته پیشنهادی خود را برای چکش‌کاری و تکمیل آن تشریح کرد.
جزئیات بسته نشان می‌دهد: دولت برای آن دسته از عوامل درونی بازار مسکن که طی ماه‌های اخیر باعث بروز التهاب در قیمت‌ها و از دست رفتن قدرت خرید مصرف‌کننده‌ها شده، ۹ راهکار تشویقی و تنبیهی برای تحریک عرضه و مهار تقاضای سرمایه‌ای تدارک دیده است تا از این طریق، هزینه سفته‌بازی‌های ملکی افزایش یابد و حجم عرضه در بازار معاملات مصرفی آپارتمان با هدف تسهیل جریان خرید توسط خانه‌اولی‌ها تقویت شود. برآیند اظهارنظرها و دیدگاه‌های مطرح شده در این جلسه، مشخص کرد: در حال حاضر سه طرح در بازار مسکن نسبت به سایر راهکارهای پیشنهادی، برای تعادل‌بخشی عرضه و تقاضا قابلیت اجرا دارد.
طرح اول که زمینه عملیاتی‌شدن آن نسبت به دو طرح دیگر، بیشتر فراهم است، بر تشکیل «
بورس الکترونیکی (بازار مجازی) برای بازار معاملات مسکن» پایه‌گذاری شده است. براساس این طرح، با تجمیع اطلاعات مربوط به فایل‌های عرضه آپارتمان در یک سامانه الکترونیکی، همه پیشنهادهای فروش در محله‌ها و مناطق شهری – با حفظ حق و حقوق عوامل بازاریاب، واسطه‌های ارائه‌کننده فایل و همچنین مالکان و سازنده‌ها- از طریق این سامانه، برای متقاضیان خرید به نمایش درمی‌آید. ویژگی بورس الکترونیکی که در بسته پیشنهادی معاونت مسکن، تحت عنوان طرح راه‌اندازی بازارگاه الکترونیکی نام‌گذاری شده است، فقط به یک محل مجازی برای «ملاقات عرضه و تقاضای مسکن» محدود نمی‌شود. این بازارگاه می‌تواند قیمت آپارتمان‌ها و املاک معامله شده در هر محله طی دوره زمانی گذشته را نیز به همراه روند افت و خیز قیمت‌های قطعی و حتی قیمت‌های پیشنهادی فایل‌های در حال ورود به بازار، به نمایش عمومی بگذارد و بازار مسکن را از تبعات «عدم شفافیت اطلاعاتی درباره نبض قیمت‌ها و ظرفیت واقعی بازار مسکن هر قسمت از شهر برای خرید یا فروش» نجات دهد.
در حال حاضر بستر راه‌اندازی بورس الکترونیکی مسکن (بازار مجازی)، به دلیل فعالیت تعدادی سامانه ارائه‌کننده فایل‌های فروش ملکی توسط بخش خصوصی و همچنین فعالیت یک سامانه ثبت قیمت‌های قطعی در وزارت راه و شهرسازی، فراهم است. «بورس الکترونیکی (بازار مجازی)» با شیشه‌ای کردن بازار معاملات ملک –البته با رعایت اصل احترام به حقوق مالکیت- نوعی رقابت در سمت عرضه برای فروش و کسب سهم بیشتر از بازار تقاضا را به‌وجود می‌آورد و همچنین به دلیل عمومی شدن نبض قیمت قطعی و قیمت پیشنهادی در مقیاس‌های کوچک از تقسیمات شهری، شرایط برای اعلام قیمت‌های نامتعارف –خیلی بالاتر از آنچه به‌عنوان یک ملک مشابه در یک خیابان برای فروش ارائه شده یا فروش رفته است- سخت می‌شود. در بورس الکترونیکی مسکن، مشخصات فنی، معماری آپارتمان‌های فروشی، قرار است اعلام شود و همچنین در بسته پیشنهادی معاونت مسکن آمده است که تسهیلات خرید قابل استفاده برای فایل‌های فروشی، از طریق ارتباط الکترونیکی بانک پرداخت‌کننده این تسهیلات با بازارگاه الکترونیکی، برای متقاضیان هر ملک موجود در این بازارگاه، معرفی شود. کاهش هزینه‌های جانبی خرید مسکن، امکان انجام معامله از طریق بورس الکترونیکی (بازار مجازی) و در گام مهم دیگر، عرضه واحدهای نوساز به بازار مسکن از طریق بورس الکترونیکی، از جمله کاربردهای پیش‌بینی شده برای این بازارگاه است. در شرایطی که فایل مناسب متقاضیان جست‌وجوگر در بازار مسکن –به‌خصوص واحدهای کم متراژ- کمیاب شده، تجمیع این فایل‌ها در یک بازارگاه الکترونیکی، باعث تسهیل خرید خواهد شد.
طی سال‌های اخیر برخلاف گرایش خریداران مصرفی به واحدهای کم‌متراژ و متمرکز شدن آنها بر خرید آپارتمان‌های کمتر از ۸۰ مترمربع، سمت عرضه به سمت بزرگ‌تر‌سازی حرکت کرده به‌طوری که میانگین مساحت واحدهای مسکونی جدید در کل کشور از ۱۲۰ مترمربع فراتر رفته است. این طرح در نظر دارد برای ساخت‌و‌سازهای کوچک متراژ، تسهیلات با نرخ سود کمتر و شرایط پرداخت بهتر به همراه معافیت سازنده‌‌های این نوع پروژه‌ها از پرداخت یکسری مالیات‌های رایج در بخش مسکن، در نظر بگیرد. سومین طرح منتخب که در مقایسه با سایر راهکارهای ۹ گانه معاونت مسکن، کمتر مورد نقد قرار گرفت و در عین حال توسط برخی صاحب‌نظران حاضر در جلسه پنج شنبه توصیه شد، اخذ دو نوع مالیات از ملک است که شامل «اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از زمین» و «
وضع مالیات سالانه بر کلیه املاک مسکونی» است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد: به دلیل اینکه بازار زمین طی سال‌های اخیر همواره بالاترین بازدهی سرمایه‌گذاری را در مقایسه با آپارتمان، داشته است، مرکز عمده معاملات سوداگرانه بوده است. خرید و فروش مکرر زمین بدون آنکه این املاک در اختیار بازار ساخت و ساز قرار بگیرد باعث شده قیمت زمین به‌عنوان جزو اصلی قیمت تمام شده مسکن، افزایش یابد و شرایط برای عرضه مسکن جدید را سخت کند. از طرفی، همواره در دورههای التهاب بازار مسکن –دورههای رشد شدید قیمت‌ها- و همچنین در زمان بی‌ثباتی سایر بازارها و پررنگ شدن انتظارات تورمی در شرایط بد اقتصادی و سیاسی، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای شکل گرفته در بازار ملک، سراغ خرید زمین می‌رود. ریسک سفته‌بازی در بازار زمین به دلیل بیشتر بودن میزان تورم آن در مقایسه با تورم مسکن و از آن مهم‌تر به دلیل خلأ مالیات بازدارنده سوداگری در این بازار، تقریبا نزدیک به صفر بوده است. با این حال، معاونت مسکن بر اساس تجربه جهانی، طرح اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از مالکان زمین را پیشنهاد کرده است. در کشورها مراحل مختلف توسعه‌یافتگی، از مابه‌التفاوت رشد قیمت اسمی ملک و هزینه‌های مربوط به زمان خرید و استهلاک، مالیات بر عایدی سرمایه دریافت می‌شود که نرخ آن بین ۳۰ تا ۴۵ درصد خالص ارزش فروش است. کارشناسان برای اجرای این طرح، پیشنهاد کرده‌اند، این مالیات در گام اول برای زمین وضع شود و پایه محاسبه مالیات نیز «مابه التفاوت قیمت فروش و قیمت خرید پس از کسر تورم عمومی در این فاصله زمانی» باشد. این مالیات در صورتی که با نرخ موثر و شبیه کشورهای مختلف، تعریف شود به شکل خودکار از سفته‌بازی در بازار زمین می‌کاهد. در این طرح، بر اساس پیشنهاد مکمل کارشناسان حاضر در جلسه پنج شنبه وزارت راه و شهرسازی، «دریافت مالیات سالانه از املاک با فرمولی متفاوت از شکل معیوب اخذ شارژ شهری در تهران» نیز گنجانده شده است. اخذ مالیات سالانه از املاک مسکونی با نرخ مشخص که نسبتی از ارزش روز املاک در مناطق مختلف شهری –املاک گران‌تر مشمول مالیات بیشتر- است، می‌تواند سوداگری در بازار مسکن را به نوعی کاهش دهد و حتی در میان‌مدت و بلندمدت، ریسک خالی گذاشتن خانه را افزایش دهد. در خیلی از کشورها، مالکان خانه‌ها، سالی نیم تا یک درصد ارزش املاک، مالیات شهری پرداخت می‌کنند. این طرح، معافیت خریداران مصرفی مسکن از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال و همچنین معافیت مالیات‌های موجود در بازار اجاره مسکن را نیز در خود دارد.
این سه طرح منتخب از بین ۹ راهکار پیشنهادی معاونت مسکن، به‌عنوان طرح‌هایی که متولی بخش مسکن در پایان نشست پنج‌شنبه، نظر ویژه‌ای نسبت به آنها پیدا کرده، مطرح هستند به‌طوری که مجموعه آنها قرار است به‌عنوان بسته تعادل‌بخشی بازار مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی به رئیس‌جمهوری ارائه شود.
اخذ مالیات از خانه‌های خالی توسط دولت یا شهرداری و اختصاص منابع حاصل از آن به تامین مسکن اجتماعی، تصویب نسخه جدید قانون پیش فروش ساختمان، اهرم کردن منابع بودجه‌ای برای بازآفرینی شهری، ایجاد بانک توسعه‌ای در بخش مسکن برای کنترل نوسانات مخرب دورههای رکود و رونق، اصلاح قوانین مالیاتی و واگذاری رایگان زمین دستگاه‌ها به وزارت راه و شهرسازی برای تامین مسکن ارزان قیمت، از دیگر راهکارهای این بسته است که چون بخشی از آنها از ماه‌ها پیش در دستور کار قرار گرفته و بخشی دیگر به دلایل مختلف از جمله نبود انتظام در درون مجموعه دولت، فعلا قابل عملیاتی شدن نیست، نمی‌تواند جزو طرح‌های اولویت‌دار قرار بگیرد.
گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن در نشست پنج‌شنبه با وزیر، ضمن هشدار درباره تضعیف قدرت خرید مسکن خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی، پیشنهاد افزایش سقف وام خرید مسکن را مطرح کردند اما این پیشنهاد بدون آنکه سیاست گذار پولی برای معضل کهنه «
در استطاعت نبودن وام‌های موجود به لحاظ اقساط ماهانه فراتر از توان پرداخت خانوارها»، چاره اندیشی نکند، کم اثر خواهد بود. طول دوره بازپرداخت وام خرید مسکن باید همچون کشورهای توسعه‌یافته، به ۲۰ سال افزایش یابد تا مبالغ اقساط ماهانه، تا حدودی کاهش یابد.
در این جلسه، همچنین بر «کنترل فضای روانی بازار مسکن» به‌عنوان عاملی که می‌تواند جهت بازار را به سمت آرام شدن موج خریدها و سطح قیمت‌ها هدایت کند نیز تاکید شد. واسطه‌های ملکی معتقدند، فاکتور «جو روانی منفی» در ماه‌های اخیر اثر قابل توجهی بر بازار معاملات مسکن داشته است.
در این جلسه، نماینده پیمانکاران ساختمانی نیز از موضوعی پرده برداشت که نشان می‌دهد: دولت در موضوع بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده، از واقعیت بی‌خبر است و تدابیر ماه‌های اخیر، هیچ گرهی از این مشکل اساسی در مسیر ورود سرمایه‌گذاران به بافت، باز نمی‌کند. پیمانکاران به دنبال «پنجره واحد» برای ورود به بافت فرسوده هستند و می‌خواهند از این طریق، بوروکراسی مربوط به مجوزهای مختلف در مسیر، برایشان تسهیل شود. معرفی‌نامه‌های مختلف، زمان‌بر بودن اخذ مجوزها، باعث پیچیدگی کار شده است.