زیرپوست بازار مسکن تهران از واکنش معاملات به رشد قابل‌توجه قیمت‌ها در مناطق مصرفی حکایت دارد. بررسی حجم معاملات و سطح قیمت آپارتمان در ۲۲ منطقه پایتخت نشان می‌دهد ماه گذشته قیمت‌ها در مناطق پروزن - دارای سهم بالا از کل معاملات ملک در شهر تهران - با بیشترین رشد نقطه‌ای نسبت به سایر مناطق مواجه شد و در عین حال، دمای معاملات (حجم خرید) در همین مناطق به‌شدت سقوط کرد. در منطقه ۵ که همواره مقصد غالب خریداران مصرفی است، ماه گذشته تحت‌تاثیر رشد ۲۸ درصدی میانگین قیمت، حجم خرید ۵ درصد نسبت به دی ۹۵ کاهش یافت. این در حالی است که حجم معاملات منطقه ۵ در آذر امسال ۳۶ درصد نسبت به مدت مشابه پارسال افزایش یافته بود. سقوط شیب رشد معاملات مسکن در مناطقی از جنس منطقه ۵ - همچون منطقه ۴ و مناطق جنوبی پایتخت - به وضوح قابل ردیابی است. «کسری طبیعی» واحدهای مسکونی کم‌متراژ، «کمبود مصنوعی» فایل فروش ناشی از طمع گروهی از بساز و بفروش‌ها و همچنین ورود متقاضیان به «فاز احتیاط» در مواجهه با قیمت‌های پیشنهادی، مجموعه عوامل شکل‌دهنده انجماد ناگهانی در معاملات مسکن مناطق مصرفی محسوب می‌شوند. مناطق لوکس اما به‌دلیل رسوب فایل، رکورد بیشترین فروش با کمترین رشد قیمتی را در اختیار گرفتند.
پیامدهای بروز دو رفتار از سمت عرضه بازار مسکن سبب شده از یکسو روند رونق معاملات در دی‌ماه متوقف نشود و از سوی دیگر شیب رشد معاملات ماهانه مسکن را به یک‌سوم کاهش داده است. بررسی وضعیت معاملات منطقه‌ای مسکن در دی‌ماه نشان می‌دهد طرف تقاضا اگرچه در تصمیم‌گیری برای خرید با احتیاط عمل می‌کند و به هر قیمت پیشنهادی نامتعارفی اقبال نشان نمی‌دهد، اما در مناطق مصرفی به رشد قابل توجه قیمت‌ها واکنش نشان داده است. این در حالی است که دو رفتار متفاوت از سمت عرضه در مناطق مختلف وضعیت بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده است. یک رفتار از ناحیه عرضه محرک رونق غیرتورمی بازار مسکن بوده که در مناطق شمالی پایتخت مشهود است و رفتار دیگر مخرب رونق بازار مسکن بوده و پیامد آن به‌صورت کاهش شتاب معاملات ماهانه مسکن در اولین ماه زمستان در مناطقی همچون منطقه ۵ بروز و ظهور یافته است.
بررسی وضعیت معاملات مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران حاکی از این است که رشد نقطه‌ای قیمت مسکن از ۱۴ درصد در آذرماه به ۱۵ درصد در دی‌ماه رسیده است و به این ترتیب رشد قیمت مسکن در مقایسه با ماه‌های مشابه سال ۹۵ به صفر میل می‌کند و به یک واحد درصد محدود شده است. از سوی دیگر تغییرات ماهانه قیمت مسکن در دی ماه با یک واحد درصد کاهش نسبت به آذر ماه همراه شده است. قیمت مسکن در آذر ۹۶ حدود ۴ درصد نسبت به آبان ماه افزایش یافت و این در حالی است که رشد قیمت در دی ماه نسبت به آذر، ۳ درصد بوده است. به این ترتیب شیب رشد قیمت مسکن در دی ماه نزدیک به صفر و به بیان دیگر سرعت رشد قیمت در این ماه قدری کندتر شده است. این در حالی است که بررسی تغییرات حجم معاملات مسکن نشان‌دهنده کاهش رشد نقطه‌ای معاملات از ۵۲ درصد در آذر ماه به ۱۳ درصد در دی ماه است؛ به این معنا که حجم معاملات مسکن در تهران طی آذر ماه با رشد قابل توجه ۵۲ درصدی نسبت به ماه مشابه سال گذشته همراه بود، اما این وضعیت در دی ماه تکرار نشد و رشد ۱۳ درصدی معاملات نسبت به دی ۹۵ در بازار معاملات مسکن رقم خورد.
افزون بر این، معاملات مسکن در آذر ماه با ۲۰ درصد رشد نسبت به آبان همراه شد اما تغییرات ماهانه معاملات در دی نسبت به آذر ۷ درصد بوده است. بر این اساس اگرچه حجم معاملات مسکن همچنان با رشد همراه بوده است، اما از شتاب معاملات به میزان قابل توجهی کاسته شده و شیب رشد معاملات ماهانه مسکن در دی‌ماه به یک‌سوم کاهش یافته است. بررسی «دنیای اقتصاد» از پشت صحنه این رخداد در بازار مسکن حاکی از این است که در ماه گذشته تغییری در میزان تقاضای موثر در بازار مسکن رخ نداده و متقاضیان خرید مسکن البته با ورود به فاز احتیاط در مواجهه با قیمت‌های پیشنهادیهمچنان در بازار حاضر هستند، اما سکان تغییرات مخرب اکنون در اختیار طرف عرضه قرار دارد، به نحوی که دو رفتار متفاوت در طرف عرضه، دو نتیجه متفاوت را در حجم معاملات مناطق مختلف پایتخت رقم زده است. یک رفتار از ناحیه عرضه که محرک رونق غیرتورمی بازار مسکن بوده، در مناطق شمالی یک و سه رخ داده و موجب شده این مناطق در دی ماه با بالاترین رشد معاملات مسکن اعم از نقطه‌ای و ماهانه روبه‌رو شوند. طرف عرضه بازار مسکن در این دو منطقه با حفظ سطح متعارف قیمت مسکن و پرهیز از افزایش قیمت پیشنهادی خارج از دامنه مورد انتظار با توجه به وضعیت سایر پارامترهای اثرگذار بر قیمت، توانست دو منطقه یک و سه را که در دوره رکود در زمره کم‌معامله‌ترین مناطق پایتخت قرار داشتند با رشد قابل توجه حجم معاملات همراه کند. ارزیابی وضعیت معاملات مناطق تهران نشان می‌دهد حجم معاملات مسکن در منطقه یک طی دی ماه با ۲۴ درصد رشد نسبت به آذر ماه و ۵۴ درصد رشد نسبت به دی سال گذشته روبه‌رو شده و این در حالی است که تغییرات ماهانه حجم کل معاملات مسکن در تهران در نخستین ماه زمستان ۷ درصد بوده است.
بالاترین رشد معاملات در حالی در منطقه یک رقم خورده که این منطقه پس از منطقه ۲۰ با کمترین میزان رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در دی ماه روبه‌رو بود. میانگین قیمت معاملات مسکن اولین ماه زمستان در منطقه یک فقط ۶ درصد رشد کرد و با ثبت این تغییرات تک‌رقمی، اثر مثبت رفتار سمت عرضه به لحاظ قیمت‌گذاری بر رونق معاملات مشهود شد. منطقه سه نیز وضعیتی مشابه منطقه یک دارد و رتبه دوم رشد نقطه‌ای حجم معاملات مسکن در دی ماه را به خود اختصاص داده است. طی ماه گذشته حجم معاملات در منطقه سه با ۴۵ درصد رشد نسبت به دی ۹۵ در حالی یک رکورد ویژه به لحاظ تغییرات نقطه‌ای در این منطقه را ثبت کرد که میزان رشد قیمت در معاملات این منطقه نسبت به میانگین قیمت معاملات در آذرماه، منفی بوده است. از آنجا که عمده ساخت‌وسازهای چند سال گذشته آپارتمان‌های لوکس‌متراژ در مناطق شمالی تهران بوده و در مقابل، عمده متقاضیان خرید مسکن که اکنون در بازار حضور دارند، در جست‌وجوی آپارتمان‌های میان‌متراژ و کوچک‌متراژ مصرفی هستند، مالکان و سازنده‌ها در مناطق یک و سه که میزبان تعداد قابل توجهی از خانه‌های خالی لوکس‌متراژ است، متناسب با وضعیت موجود بازار و تحت تاثیر کمبود تقاضای این گروه از آپارتمان‌ها، از افزایش قیمت پیشنهادی خارج از محدوده متعارف خودداری کرده‌اند و نتیجه این رفتار در ماه گذشته با رشد غیرتورمی معاملات مسکن در مناطق لوکس تهران که سال‌ها است دچار معضل رسوب خانه‌های خالی هستند، نمایان شد. به این ترتیب وضعیت بازار مسکن در مناطق یک و سه برای هر دو سمت عرضه و تقاضای بازار مسکن «برد – برد» است.
انجماد در مناطق پرفروش بازار مسکن
در سوی دیگر بازار مسکن یک رفتار مخرب از ناحیه عرضه سبب شده معاملات مسکن در برخی از مناطق پرفروش بازار با انجماد روبه‌رو شود. منطقه ۵ که طی بیش از یک سال گذشته همواره به‌عنوان پرمعامله‌ترین بخش بازار مسکن پایتخت شناخته می‌شود و بیشترین سهم از معاملات ماهانه در میان مناطق ۲۲ گانه را از آن خود می‌کند، دی ماه تحت تاثیر رفتار مخرب سمت عرضه با چرخش ناگهانی معاملات روبه‌رو شد؛ به نحوی که شیب رشد معاملات مسکن در این منطقه یکباره سقوط کرد. در حالی که حجم معاملات در منطقه ۵ در آذر ماه ۳۶ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته رشد کرده بود، این وضعیت نه تنها در دی‌ماه تکرار نشد، بلکه معاملات این منطقه با ۵ درصد رشد منفی در مقایسه با دی ۹۵ همراه شد. این آمار ممکن است شبهه تاثیر میزان تقاضا را بر کاهش معاملات منطقه ۵ ایجاد کند و برخی تصور کنند، حضور طرف تقاضا در بازار مسکن کمرنگ و زمینه‌ساز کاهش رشد معاملات در برخی مناطق مصرفی شده است. اما مقایسه پارامتر قیمت نشان می‌دهد وضعیت انجماد در مناطق پرمعامله ارتباطی با حضور طرف تقاضا ندارد. در حالی که میانگین قیمت مسکن در دی‌ماه ۱۵ درصد نسبت به دی ۹۵ رشد کرده است، میزان رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در منطقه ۵ تقریبا دو برابر میانگین بوده و با ثبت رشد ۲۸ درصدی قیمت، رکورد بیشترین تورم نقطه‌ای مسکن را در اولین ماه زمستان از آن خود کرده است.
این منطقه همچنین پس از منطقه ۲ بیشترین تغییرات ماهانه قیمت مسکن را با ثبت رشد ۵ درصدی نسبت به آذرماه، به خود اختصاص داده است. طبعا در صورتی که کمبود تقاضا عامل کاهش رشد معاملات در منطقه ۵ بود، قیمت مسکن در این منطقه تحت تاثیر مکانیزم عرضه - تقاضا باید با کاهش روبه‌رو می‌شد، اما رکورد رشد قیمت در این منطقه اثبات‌کننده حفظ وضعیت تقاضا در بازار است.
علت این چرخش معاملاتی رفتار مخرب سمت عرضه بازار مسکن است که به دو شکل «کسری طبیعی عرضه» و «کمبود مصنوعی فایل» بروز و ظهور پیدا کرده است. کسری طبیعی عرضه ناشی از تشخیص نادرست سازنده‌ها در چند سال گذشته و حبس منابع مالی در ساخت‌وسازهای لوکس به جای ساخت مسکن مصرفی متناسب با عمده تقاضای موجود در بازار مسکن است که موجب شده فایل‌های نوساز و تازه‌ساز متناسب با تقاضای مصرفی در بازار مسکن طی دست‌کم یک سال گذشته با کاهش روبه‌رو شود و در نتیجه این وضعیت از سهم معاملات آپارتمان‌های زیر پنج سال ساخت در این مدت کاسته شده و به سهم معاملات آپارتمان‌های میانسال و کهنه‌ساز اضافه شده است. کمبود مصنوعی فایل نیز نمود دیگری از رفتار مخرب سکاندار اصلی بازار مسکن در شرایط فعلی است. بسیاری از سازنده‌هایی که مالک آپارتمان‌های نوساز و اخیرا تکمیل شده متناسب با نیاز و بودجه تقاضای مصرفی بازار مسکن هستند، با مشاهده حفظ وضعیت تقاضا در بازار مسکن و نیز مشاهده نوسانات نرخ ارز در هفته‌های اخیر، با طمع افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن از فروش واحدهای مسکونی آماده عرضه خود موقتا انصراف داده و فایل‌های خود را از بازار خارج کرده‌اند. وضعیت منطقه ۴ به‌عنوان دومین منطقه پرمعامله تهران نیز اگرچه اندکی از منطقه ۵ بهتر ارزیابی می‌شود، اما از این رفتار مخرب سمت عرضه مصون نبوده و شیب رشد نقطه‌ای معاملات در این نقطه از بازار مسکن در مقایسه با آذرماه به یک‌پنجم رسیده است. رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در این منطقه طی ماه گذشته ۱۰ واحد درصد کمتر از رشد نقطه‌ای قیمت در منطقه ۵ بوده و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در این منطقه در مقایسه با دی ۹۵ حدود ۱۸ درصد رشد کرده است. از طرفی میزان رشد نقطه‌ای معاملات در منطقه ۴، ۱۲ درصد بوده که نسبت به رشد نقطه‌ای منفی معاملات در منطقه ۵، وضعیت بهتری دارد. رشد ماهانه معاملات مسکن در دی‌ماه در منطقه ۴ نیز ۴ درصد بوده و قیمت مسکن هم در مقایسه با آذر ماه با رشد ۳ درصدی روبه‌رو بوده که یک واحد درصد از رشد ماهانه قیمت مسکن در منطقه ۵ کمتر است.
مقایسه متوسط قیمت مسکن در مناطق ۴ و ۵ نشان می‌دهد در شرایطی که میانگین قیمت مسکن در پایتخت در پایان دی ماه به حدود پنج میلیون و ۱۴۰ هزار تومان در هر مترمربع رسیده است، قیمت مسکن در منطقه ۵ در ماه گذشته به بیش از شش میلیون تومان افزایش یافته و حدود یک میلیون تومان از میانگین قیمت در تهران بیشتر است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در منطقه ۴ قدری ارزان‌تر از متوسط قیمت مسکن در کل معاملات پایتخت است. پیامد این وضعیت کاهش ۲ واحد درصدی سهم معاملات ماهانه مسکن در منطقه ۵ است که در صورت ادامه رفتار مخرب سمت عرضه، با توجه به جایگاه این منطقه در معاملات می‌تواند موجب ورود لطمه بزرگی به رونق بازار مسکن شود. در مناطق جنوبی پایتخت نیز رشد منفی معاملات نقطه‌ای در حالی رقم خورده که این وضعیت در آذر ماه حاکم نبوده است. این وضعیت حاصل کاهش قدرت خرید در مناطق جنوبی شهر است، چراکه میانگین قیمت نقطه‌ای مسکن در اغلب این مناطق نیز بیش از ۱۰ درصد رشد داشته است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، کارشناسان هشدار می‌دهند در صورت استمرار قیمت‌گذاری نامتعارف در بازار مسکن، وضعیت رونق که عموما در دوره‌های دست‌کم دو ساله رخ می‌دهد، حداکثر تا نیم‌سال آینده دوام می‌آورد و حتی برای مدت یک سال پیاپی نیز ادامه نخواهد داشت. این وضعیت شاید در ماه‌های اول برای سمت عرضه برد و برای سمت تقاضا باخت به همراه داشته باشد، اما پس از مدتی به دلیل جلوگیری از پایداری رونق غیرتورمی، عملا به وضعیت «باخت – باخت» تبدیل می‌شود، چراکه با سقوط دوباره بازار مسکن به ورطه رکود عمیق، متقاضیان مسکن بازار را ترک خواهند کرد و جریان اقتصادی معاملات از بین می‌رود.