شکل جدید نوسازی و عرضه مسکن در بافت‌های فرسوده برای اولین‌بار در قالب احیای بخشی از قدیمی‌ترین محله تهران به‌صورت پایلوت آغاز شد.

روز گذشته، عملیات کلنگ‌زنی برای ساخت ۱۰۰ واحد مسکونی در قدیمی‌ترین محله واقع در هسته فرسوده شهر تهران درحالی به زمین اصابت کرد که با آغاز ساخت این پروژه، دو ابزار اصلی موردنیاز سرمایه‌گذاران ساختمانی برای ورود به ساخت و سازهای بافت‌فرسوده در قالب دو مدل «تجهیز»، با ویژگی‌هایی به مراتب بهتر از مدل‌های قبلی نوسازی تامین خواهد شد.

این دو مدل تجهیز که به نحوه تملک و تامین «زمین» و همچنین «منابع مالی» مورد نیاز برای ساخت وساز در بافت‌های فرسوده برمی‌گردد، در نهایت منجر به اجرای الگوی تازه‌ای از نوسازی بافت‌های فرسوده با رویکرد «محله‌محور»خواهد شد که با اجرای آن، این پروژه، جایگزین مدل قبلی نوسازی می‌شود؛ در مدل قبلی، تنها ساخت مسکن در بافت‌های قدیمی بدون توجه به نوسازی زیربناها و روبناهای هسته فرسوده شهرها مورد تمرکز قرار داشت.  بنا بر آنچه روز گذشته در مراسم کلنگ‌زنی ساخت ۱۰۰ واحد مسکونی در بخشی از محله سیروس تهران واقع در منطقه ۱۲، اعلام شد این پروژه اولین پروژه عملیاتی رویکرد جدید نوسازی است که قرار است از این پس، الگوی بسیاری از ساخت و سازها در بافت‌های فرسوده قرار بگیرد؛ در این الگوی جدید زمین موردنیاز برای ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده در محلاتی که دولت برای نوسازی زمین در اختیار داشته باشد در قالب مدلی با عنوان مدل «زمین صفر» از سوی دولت در اختیار سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی قرار می‌گیرد. مدل زمین صفر، مدلی است که براساس آن زمین‌های تملک شده در بافت‌های فرسوده از سوی دولت که برای نوسازی محله محور مناسب هستند بدون انتقال مالکیت زمین به سازنده در اختیار وی قرار می‌گیرد وسازنده بدون آنکه از همان ابتدا ریالی بابت تملک زمین به دولت پرداخت کند یا مشارکتی در تملک آن داشته باشد عملیات ساخت مسکن وسایر زیربناها وروبناهای مورد نیاز را در قالب پروژه نوسازی آغاز می‌کند؛ در قالب این مدل، سازنده بعد از اتمام عملیات ساخت و نوسازی محله یا بخشی از محله‌ای که برای نوسازی به وی واگذار شده است، «اصل مبلغ سرمایه‌گذاری شده در طول دوره ساخت به‌علاوه ۱۸ درصد مبلغ سرمایه‌گذاری شده» را به‌عنوان «سود» به شکل واحدهای آماده یا پول نقد دریافت می‌کند و مابقی واحدها را به دولت(مالک زمین) واگذار می‌کند؛ واحدهای ساخته شده در این بافت‌ها در نهایت به متقاضیان واجد شرایط و با نرخ کارشناسی روز بازار مسکن واگذار می‌شود.

این درحالی است که در مدل‌های قبلی نوسازی، علاوه بر آنکه نوسازی صرفا مختص ساخت واحدهای مسکونی بود، انبوه‌سازان و سازندگان نیاز به صرف زمان و انرژی زیاد برای تملک واحدهای فرسوده از مالکان این واحدها و همچنین پرداخت هزینه اولیه قابل توجه برای خرید زمین داشتند. در واقع در رویکرد جدید نوسازی، سرمایه‌گذار در ابتدای پروژه از پرداخت پول نقد برای آزادسازی عرصه برای نوسازی معاف است و در عین حال مانع قدیمی مربوط به تملک املاک کلنگی از ناحیه مقاومت ساکنان بافت‌های فرسوده برای نوسازی نیز از مسیر ورود سازندگان به بافت‌های فرسوده برداشته می‌شود. به این ترتیب، در مدل جدید، اراضی دولت به منزله «اهرم جذب سرمایه‌گذار» ساختمانی خواهند بود.

بنابر اعلام سیاست‌گذار مسکن، هم‌اکنون در ۱۰۰ محله فرسوده واقع در ۴۰ شهر کشور، اراضی آماده برای ورود سرمایه‌گذاران ساختمانی برای نوسازی محله‌محور وجود دارد که در این زمین‌ها ظرفیت ساخت ۲۵ هزار واحد مسکونی وجود دارد؛ هر چند مساحت این اراضی در آینده به واسطه وجود امکان تملک اراضی جدید قابل افزایش است.

ابزار دوم در مدل جدید نوسازی بافت‌های فرسوده که صبح دیروز برای اولین‌بار برای نوسازی بخشی از محله سیروس واقع در هسته فرسوده پایتخت معرفی شد به شکل جدیدی از تامین منابع مالی موردنیاز برای نوسازی در بافت‌های فرسوده برمی‌گردد که در قالب آن قرار است منابع جدیدی بدون نیاز به «یارانه سود دولتی» برای پرداخت تسهیلات نوسازی اختصاص یابد که با تخصیص این منابع، مانع همیشگی نوسازی بافت‌های فرسوده یعنی «عدم تامین یارانه سود» برای پرداخت تسهیلات یارانه‌ای برطرف خواهد شد.

اگرچه طی سه سال گذشته در پی تصویب مصوبه پرداخت وام نوسازی ۳۰، ۴۰ و ۵۰ میلیون تومانی به ترتیب برای نوسازی واحدهای فرسوده در شهرهای کوچک، مراکز استان‌ها و کلان‌شهر تهران در سال ۹۳، پرداخت سالانه ۳۰۰ هزار فقره تسهیلات نوسازی با نرخ سود ۹ درصدی به شبکه بانکی کشور ابلاغ شد، اما به دلیل عدم پرداخت یارانه مابه‌التفاوت نرخ سود تا ۱۸ درصد(نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار)، تاکنون استقبال چندانی از سوی سازندگان برای نوسازی بافت‌های فرسوده با اتکا به این تسهیلات صورت نگرفته است؛ طوری که از آن زمان تاکنون-مجموع سه سال گذشته- در کل کشور تنها ۳۶هزار فقره وام نوسازی پرداخت شده است.

با این حال، در رویکرد جدید بازآفرینی و نوسازی بافت‌های فرسوده که دیروز در قالب آغاز عملیات اجرایی ساخت ۱۰۰ واحد مسکونی ۶۵ تا ۱۱۰ مترمربعی در زمینی به مساحت ۷۵۰۰ مترمربع در بخشی از محله سیروس تهران به‌عنوان قدیمی‌ترین محله هسته فرسوده شهر تهران کلنگ‌زنی شد، سیاست بازآفرینی شهری در قالب سیاستی متفاوت‌تر از همه سیاست‌های اجرا شده در بافت‌های فرسوده تاکنون، به اجرا درخواهد آمد.

الگوهای قبلی نوسازی بافت‌های فرسوده صرفا به نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده محدود می‌شد؛ این در حالی است که در رویکرد جدید، نوسازی «محله‌محور» جایگزین نوسازی «پروژه محور» خواهد شد؛ به این معنا که در پروژه‌های جدید نوسازی تمام یا بخشی از محلات فرسوده به‌طور کامل در طرح‌های نوسازی قرار گرفته و همزمان با ساخت واحدهای مسکونی جدید، سرانه‌های خدماتی و زیربناها و مراکز روبنایی مورد نیاز نیز نوسازی و تامین خواهد شد. به عبارت دیگر در رویکرد جدید نوسازی، سرمایه‌گذاران به جای آنکه تمام توان خود را صرف پروژه‌سازی، تملک زمین و ساخت واحدهای مسکونی کنند توان و تمرکز خود را بر محله‌سازی گذاشته و تنها به ساخت واحدهای مسکونی اکتفا نمی‌کنند. سرمایه‌گذاران ساختمانی در کنار ساخت مسکن در این محلات، سرانه‌های خدماتی را با توجه به ویژگی‌های جمعیتی آنها به گونه‌ای ارتقا می‌دهند که این خدمات نسبت به جمعیت تقویت شود.

در واقع پروژه‌ای که دیروز در محله سیروس تهران استارت خورد اولین نمود عملیاتی از رویکردی است که طی چهار سال اخیر از سوی سیاست‌گذار بخش مسکن در قالب رویکرد جدید نوسازی بافت‌های فرسوده برنامه‌ریزی شده و مورد تاکید قرار داشت. در رویکرد جدید نوسازی بافت فرسوده که اولین تجربه عملیاتی آن دیروز در شکل شروع عملیات ساخت ۱۰۰ واحد مسکونی در محله سیروس آغاز شد، ارتقای سطح کیفی زندگی ساکنان محلات قدیمی در قالب ساخت آپارتمان‌های حداکثر ۴طبقه مورد توجه قرار دارد تا با جلوگیری از ساخت بناهای مرتفع در این محلات، بارگذاری اضافه‌تری بیش از کشش جمعیت‌پذیری مناطق بر آنها تحمیل نشود؛ علاوه بر این با نوسازی محلات، کیفیت و ایمنی زندگی ساکنان افزایش یابد.

از دیگر ویژگی‌های نوسازی با رویکرد جدید، ساخت واحدهای مسکونی مطابق و منطبق با الگوی سکونتی زندگی ساکنان محلات قدیمی است؛ در قالب این الگوی جدید واحدهای مسکونی به گونه‌ای نوسازی خواهند شد که اگرچه شکل آپارتمانی دارند اما برای هر کدام از آنها فضای قابل توجهی به‌عنوان «حیاط-تراس» در نظر گرفته شده است تا ساکنان به‌صورت یکباره از شکل قبلی زندگی خود (سکونت در واحدهای مسکونی دارای حیاط) جدا نشوند.  هر چند عمده کاربری محلات هدف نوسازی و برنامه‌های نوسازی بافت‌های فرسوده در این الگو نیز کاربری مسکونی است اما در تمام طرح‌های نوسازی مطابق با این الگو علاوه بر کاربری مسکونی، ساخت فضاهای تجاری، فرهنگی و فضای سبز شهری نیز درنظر گرفته خواهد شد به گونه‌ای که اجرای عملیات نوسازی در بافت‌های فرسوده علاوه بر ایجاد ارزش افزوده برای کل بافت به واسطه نوسازی واحدهای مسکونی و ساخت مراکز تجاری، تفریحی، آموزشی، فرهنگی و. . . در نهایت به افزایش فضای سبز شهری نیز منجر شود. همچنین حفظ خط آسمان محله با پرهیز از متراکم‌سازی و ساخت بناهای مرتفع، حفظ جداره‌های با ارزش، نگرش تاریخی به متریال بناهای قبلی، تفکیک عملکردهای عمومی و خصوصی، تامین خدمات محله‌ای و فرامحله‌ای، بهسازی معابر و پویایی و امنیت از مهم‌ترین مواردی است که در رویکرد جدید نوسازی مورد توجه قرار دارد.

مدل مالی پنج‌وجهی برای نوسازی

مدل مالی ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده در قالب اجرای عملیاتی رویکرد جدید نوسازی در محلات هدف در مراسم کلنگ‌زنی پروژه احیای بخشی از محله سیروس تهران که روز گذشته از سوی سیاست‌گذار بخش مسکن تشریح شد مدلی ۵ وجهی است که انواع مختلفی از تسهیلات ساخت و خرید مختص بافت‌های فرسوده را در اختیار سرمایه‌گذاران ساختمانی، مالکان و متقاضیان خرید قرار می‌دهد.  اولین و مهم‌ترین وجه این مدل، تامین اعتبار ۵ هزار میلیارد تومانی برای سپرده‌گذاری در سیستم بانکی به منظور پرداخت سالانه ۱۰۰ هزار فقره وام ۵۰ میلیون تومانی نوسازی با نرخ سود ۹ درصد به سازندگان فعال در بافت‌های فرسوده است؛ به این معنا که دولت از محل منابع صندوق توسعه ملی یا بودجه عمومی کشور ۲۵۰۰ میلیارد تومان اعتبار در قالب وجوه اداره شده را در سیستم بانکی سپرده‌گذاری کند و بانک‌های عامل نیز با اضافه کردن ۲۵۰۰ میلیارد تومان دیگر از محل منابع داخلی خود به این اعتبار، منابع موردنیاز برای پرداخت این تسهیلات را فراهم کنند؛ با این مکانیزم که وجوه اداره شده دولت با نرخ سود صفر درصدی و سپرده بانک‌ها با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار(۱۸ درصد) برای پرداخت تسهیلات به سازندگان اختصاص می‌یابد و در نهایت با ترکیب این دو نرخ، تسهیلات با نرخ ۹ درصد به سازندگان پرداخت می‌شود. به این ترتیب به‌صورت خودکار نیاز به تامین یارانه دولتی برای پرداخت وام از بین می‌رود.  دومین وجه این مدل، مربوط به تکلیفی است که از سه سال قبل در قالب مصوبه هیات وزیران به شبکه بانکی کشور ابلاغ شد؛ مبنی بر اینکه بانک‌های عامل سالانه ۳۰۰ هزار فقره تسهیلات ۳۰، ۴۰ و ۵۰ میلیون تومانی یارانه‌ای با نرخ سود ۹ درصد به سازندگان بافت‌های فرسوده به ترتیب در شهرهای کوچک، مراکز استان‌ها و کلان‌شهر تهران پرداخت کنند؛ این تکلیف هم به دلیل عدم پرداخت یارانه سود طی سه سال اخیر انجام نشده است. هر چند مسوولان بافت فرسوده اظهار امیدواری می‌کنند در سال بعد این مسیر نیز هموار شود.  سومین مسیر تامین مالی بافت فرسوده در قالب رویکرد جدید استفاده از منابع صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای ساخت وخرید مسکن در بافت‌های فرسوده است؛ هم‌اکنون متقاضیان خرید مسکن در بافت‌های فرسوده بعد از یک دوره سپرده‌گذاری مشخص به تسهیلات تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان برای زوجین با نرخ سود ۸ درصد و سازندگان به تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۹ درصد دسترسی دارند.

در قالب مسیر چهارم، که روز گذشته به‌عنوان یک خبر جدید از سوی مسوولان بانک عامل بخش مسکن برای حل چالش کمبود آورده نقدی خانوارها برای سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم اعلام شد، درصورت تصویب، زوج‌های جوان می‌توانند علاوه بر ۲۰ میلیون تومان وام قرض‌الحسنه ازدواج، ۲۰ میلیون تومان دیگر به‌عنوان «وام قرض‌الحسنه مسکن» دریافت کنند؛ مشروط بر اینکه این ۲۰ میلیون تومان را در صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای دریافت تسهیلات به منظور خرید مسکن در بافت‌های فرسوده سپرده‌گذاری کنند تا از این طریق متقاضیان مورد حمایت دولت به بافت‌های فرسوده هدایت شوند.

در کنار چهار مسیر گفته شده، بانک عامل بخش مسکن روز گذشته برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ۴۰ میلیون تومانی برای ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده با نرخ سود ۱۶ درصدی اعلام آمادگی کرد؛ مشروط به اینکه توان تسهیلات‌دهی بانک عامل مسکن به واسطه افزایش سرمایه این بانک تقویت شود و همچنین نسبت سپرده قانونی بانک نزد بانک مرکزی کاهش یابد. هر چند مدل جدید نوسازی در بافت‌های فرسوده به واسطه تامین زمین موردنیاز برای ساخت‌وساز و همچنین تدارک مسیر تامین مالی جدید در مقیاس تعریف‌شده رویکردی مثبت و روبه جلو تلقی می‌شود اما کارشناسان معتقدند: این مدل به سه علت عمده از کفایت لازم برای تحول‌آفرینی در بافت فرسوده برخوردار نیست؛ برآوردها نشان می‌دهد هم‌اکنون بیش از ۲ میلیون نفر از جمعیت حدود ۹ میلیون نفری تهران در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند؛ نزدیک به ۲۰ درصد از پلاک‌های ساختمان‌های مسکونی در بافت فرسوده است؛ ۵ درصد از مساحت تهران در بافت فرسوده قرار دارد و بیش از ۵۰ درصد مساحت بافت‌های فرسوده تهران معطل اجرای برنامه‌ها و اقدامات جدید حمایتی برای نوسازی است؛ همچنین در کل کشور نزدیک به ۱۰ میلیون نفر در بافت‌های فرسوده ساکنند و عمده افراد ساکن در این بافت‌ها جزو جامعه بدمسکن هستند که یا در واحدهای فرسوده مستاجر هستند یا اگرچه در این بافت‌ها مالک هستند اما شرایط سکونتی آنها با فقر مسکن برابری می‌کند.

در این میان اگرچه اهرم‌سازی پروژه‌های پایلوت از سوی دولت می‌تواند مدلی موثر برای نوسازی بخشی از بافت‌های فرسوده باشد اما به سه دلیل عمده یعنی «وقت‌گیر بودن اجرای این مدل»، «عدم امکان برای اجرای این طرح‌ها در مقیاس وسیع(فراگیر نبودن)» و همچنین «محدودیت منابع بانکی» نمی‌تواند نسخه واحد و قطعی نوسازی برای همه محدوده‌های هدف باشد.  هم‌اکنون به دلیل وجود بوروکراسی‌های اداری و کندی برخی اقدامات برای واگذاری زمین به سازندگان به منظور اجرای پروژه‌های احیای محلات با اهرم زمین دولتی به جای اینکه از مرحله شروع طراحی تا پایان پروژه حداکثر ۲ سال زمان صرف شود، زمان لازم می‌تواند تا حدود ۵ سال افزایش یابد. محدودیت زمین دولتی برای اهرم قرار دادن و اجرای پروژه‌های نوسازی در این زمین‌ها و همچنین وجود محدودیت در تامین منابع مالی از سوی بانک‌ها دو دلیل دیگری است که جامعیت این رویکرد جدید را در نوسازی بافت‌های فرسوده تحت تاثیر قرار می‌دهد. کارشناسان به سیاست‌گذار بخش مسکن توصیه می‌کنند با توجه به این محدودیت‌ها در صورتی که دولت تنها به این مدل و رویکرد جدید (مدل زمین صفر و نوسازی روی اراضی دولتی) اکتفا کند بخش قابل توجهی از بافت‌های فرسوده نوسازی نخواهد شد؛ بنابراین علاوه بر این رویکرد لازم است دولت همواره روش‌ها و سایر مکانیزم‌های تشویقی را برای ترغیب سازندگان، مالکان و سرمایه‌گذاران ساختمانی برای ورود به بافت‌های فرسوده افزایش دهد. برنامه ساخت ۱۰۰واحد مسکونی در بافت فرسوده محله سیروس با رویکرد جدید در حالی دیروز آغاز شد که نسبت این مدل با طرح تازه مصوب «مسکن پیشگام» مشخص نیست.

تعریف جدید از نوسازی بافت فرسوده

وزیر راه و شهرسازی روز گذشته در مراسم آغاز عملیات ساخت ۱۰۰ واحد مسکونی در محله سیروس تهران اعلام کرد: این پروژه سرآغاز عملیاتی شدن پروژه‌های نوسازی در تمام نقاط فرسوده کشور با نگاه به رویکرد جدید در مباحث نوسازی است؛ طوری که ارتقای سطح زندگی اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و معیشتی افراد به‌عنوان اولین و تنها اولویت نوسازی مورد توجه قرار بگیرد.

عباس آخوندی با بیان اینکه به رغم تصور برخی که ساخت وساز در ارتفاعات و افزایش تراکم را به معنای صرفه اقتصادی می‌دانند، ارتقای سطح کیفی زندگی در محلات تاریخی و بافت‌های ناکارآمد شهری را عامل ایجاد صرفه و توجیه اقتصادی برای اجرای پروژه‌های نوسازی مطابق با فرهنگ و الگوی معیشتی ساکنان محلات هدف اعلام کرد.  آخوندی تصریح کرد: متاسفانه طی سال‌های اخیر به جهت کالایی شدن وجوه مختلف زندگی مردم، سوداگری و شهرفروشی‌های گسترده منجر به کاهش سطح کیفیت زندگی در شهرها به خصوص کلان‌شهر تهران شده است و ساختمان‌های انبوه، بلندمرتبه و بدقواره‌ای که از دل محلات شهری سر برآورده‌اند حاصل همین اندیشه و نگاه سوداگرانه است.  وی با بیان اینکه بافت‌ها و محدوده‌های هدف نوسازی که امروز به اشتباه به آنها بافت فرسوده گفته می‌شود در واقع بافت‌های با هویت فرهنگی و تاریخی کشور هستند، خاطرنشان کرد: همه چیزی که ما در رویکردهای جدید نوسازی دنبال می‌کنیم تنها در یک جمله خلاصه شده است و آن ارتقای سطح کیفیت زندگی مردم ساکن در محلات تاریخی است.