ساختار درونی معاملات مسکن در تهران علاوه‌بر صورت کلی این بازار، تغییر کرد. جزئیات کارنامه معاملات خرید مسکن طی ۷ ماه اول امسال نشان می‌دهد خانههای «میان‌متراژ» با مساحت ۷۰ تا ۸۰ متر مربع و همچنین واحدهای با «قیمت ۵/ ۴ تا ۸ میلیون تومان در هر مترمربع»، به لحاظ بیشترین رشد فروش و بالاترین افزایش سهم در معاملات، «آپارتمان‌های پیشتاز» شهر تهران محسوب می‌شوند. حجم خرید «میان‌متراژ»ها ۸درصد رشد کرده؛ درحالی‌که فروش «کوچک»ها نسبت به پارسال ثابت مانده است. سه عامل در این تغییر نقش دارد.
ساختار درونی معاملات مسکن در تهران تحت تاثیر سه عامل، نسبت به سال ۹۵ با تغییر محسوس مواجه شد. بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی در پایتخت طی سال جاری نه تنها در صورت کلی –حجم معاملات و سطح قیمت- که درخصوصیات جزئی نیز متحول شده و مهم‌ترین ویژگی این تحول، «تغییر جنس آپارتمان‌های پیشتاز در فروش» است.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: در بازار معاملات مسکن ۹۶، «سهم»های فروش در دو نوع طبقه‌بندی آپارتمان به لحاظ «متراژ» و «ارزش»، جابه‌جا شده است. در حال حاضر واحدهای مسکونی «۷۰ تا ۸۰ مترمربع» با قیمت «۵/ ۴ تا ۸ میلیون تومان در هر متر»، به لحاظ «تقویت سهم» و «بیشترین رشد فروش»، به‌عنوان «پیشتازان معاملات مسکن» شناخته می‌شوند. در طبقه‌بندی مربوط به «متراژ»، هم اکنون سهم فروش خانههای با مساحت متوسط در مقابل واحدهای کوچک‌متراژ، افزایش پیدا کرده و در طبقه‌بندی مربوط به «ارزش» نیز سهم آپارتمان‌های با بهای بالاتر از قیمت میانگین شهر، به‌صورت چشمگیر در ازای تضعیف سهم واحدهای زیر قیمت میانگین، تقویت شده است.
نتایج این بررسی با استناد به آمارهای رسمی از جزئیات معاملات مسکن حاکی است: امسال «رشد حجم معاملات» عمدتا از محل فروش «متوسط»ها اتفاق افتاده است به‌طوری که طی ۷ ماه اول ۹۶ خرید آپارتمان‌های «میان‌متراژ» با مساحت ۷۰ تا ۸۰ مترمربع ۸درصد نسبت به مدت مشابه در سال ۹۵ افزایش پیدا کرد اما فروش واحدهای «کوچک‌متراژ» در این فاصله زمانی به رغم افزایش تقاضای مصرفی و پیش‌رونق معاملاتی، با «رشد صفر» همراه شد و عملا حجم خرید این گروه از آپارتمان‌ها یعنی «کوچک»ها تغییر نکرد.
رشد فروش «متوسط»ها و عدم تغییر در میزان فروش «کوچک»ها طی ۷ ماه اول امسال آن هم در شرایطی که حجم خرید کل واحدهای مسکونی در پایتخت در این مدت رشد ۶ درصدی را تجربه کرد، مشخص می‌کند: در حال حاضر «نقش اول» معاملات مسکن -با توجه به سبقت نرخ رشد فروش «متوسط»ها از رشد کل معاملات- بر عهده طبقه میانی از گروه‌بندی متراژی واحدهای مسکونی قرار دارد. ۶۳ درصد معاملات خرید مسکن به آپارتمان‌های زیر ۹۰ متر مربع اختصاص دارد که در این میان، طی ۷ ماه اول امسال واحدهای «کوچک» با مساحت ۵۰ تا ۶۰ مترمربع، سهم ۱۲ درصدی و واحدهای «متوسط» با متراژ ۷۰ تا ۸۰ مترمربع نیز سهم نزدیک به ۱۴ درصدی در معاملات داشته‌اند.
سهم «کوچک»ها در سال گذشته حدود ۱۴ درصد و سهم «متوسط»ها نزدیک به ۱۳ درصد بود که به این ترتیب، این سهم‌ها در حال حاضر جابه‌جا شده است. طی ماه‌های گذشته از سال ۹۶، سهم واحدهای «ریزمتراژ» یعنی خانههای زیر ۵۰ مترمربع نیز نسبت به سال گذشته یک تا ۲ واحد درصد کاهش پیدا کرده است. طی ۷ ماه اول امسال نزدیک به ۱۰ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی «میان متراژ» در تهران خرید و فروش شده است. در همین فاصله زمانی، میزان فروش آپارتمان‌های «کوچک متراژ» حدود ۱۰ هزار واحد بوده است.
گزارش «دنیای اقتصاد» از تغییر «سهم»های فروش در طبقه‌بندی آپارتمان‌ها به لحاظ «قیمت هر مترمربع» در معاملات مسکن شهر تهران نیز حکایت از آن دارد که هم اکنون خریدها به طبقه دوم قیمتی شیفت کرده است. واحدهای مسکونی به لحاظ قیمت هر مترمربع در بازار معاملات مسکن به سه طبقه «زیر ۵/ ۴ میلیون تومان»، «۵/ ۴ تا ۸ میلیون تومان» و «بالای ۸ میلیون تومان» تفکیک می‌شوند. این طبقه‌بندی، به ترتیب سهم آپارتمان‌های ارزان قیمت (طبقه اول)، آپارتمان‌های دارای قیمت متوسط رو به بالا (طبقه دوم) و همچنین آپارتمان‌های گران‌قیمت (طبقه سوم) در کل معاملات مسکن را مشخص می‌کند.
بر این اساس، در حال حاضر سهم آپارتمان‌های طبقه اول قیمتی از کل معاملات خرید مسکن در تهران با ۵/ ۱۱ واحد درصد کاهش، از ۷/ ۶۳ درصد در پاییز ۹۵ به ۲/ ۵۲ درصد افت کرده است. در مقابل، سهم خانههای طبقه میانی یعنی واحدهای مسکونی با قیمت ۵/ ۴ تا ۸ میلیون تومان در هر متر مربع، ۴/ ۸ واحد درصد تقویت شده و از ۲۸ درصد به ۴/ ۳۶ درصد رسیده است. بخش دیگری از کاهش سهم واحدهای مسکونی طبقه اول نیز به طبقه سوم منتقل شده به این معنا که سهم فروش آپارتمان‌های با قیمت بیش از ۸ میلیون تومان در هر مترمربع، با ۱/ ۳ واحد درصد افزایش، از ۳/ ۸ درصد کل معاملات مسکن در سال گذشته به ۴/ ۱۱ درصد رسیده است.
مهر ماه امسال تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده با قیمت کمتر از قیمت میانگین شهر، فقط ۹ درصد افزایش پیدا کرد اما حجم فروش واحدهای طبقه دوم قیمتی، با رشد ۷۳ درصدی نسبت به مهر ۹۵ همراه شد. ماه گذشته، ۵هزار و ۲۸ واحد مسکونی در تهران با قیمت متر مربعی ۵/ ۴ تا ۸ میلیون تومان در تهران فروخته شد. به این ترتیب، اگر چه همچنان نیمی از واحدهای مسکونی معامله شده در تهران را خانههای با قیمت متری کمتر از ۵/ ۴ میلیون تومان تشکیل می‌دهد اما واحدهای طبقه دوم، به لحاظ «بیشترین رشد فروش» و همچنین «افزایش سهم»، به‌عنوان واحدهای «پیشتاز در معاملات» محسوب می‌شوند.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره علت پیشتاز شدن «متوسط»ها در مقابل «کوچک»های بازار ملک و همچنین شیفت معاملات به طبقه دوم قیمتی نشان می‌دهد: رشد محسوس قیمت مسکن نسبت به سال گذشته، تقویت قدرت خرید مسکن به‌واسطه تسهیلات بانکی و همچنین کمبود واحدهای مسکونی کوچک متراژ به‌عنوان سه عامل کلیدی باعث شده ساختار درونی معاملات مسکن تغییر کند.
این سه عامل در رفتار خریداران و فروشنده‌ها تاثیر گذاشته و در نتیجه از یک سو، به رشد فروش واحدهای میان متراژ در مقابل کوچک متراژها و از سوی دیگر به افزایش سهم واحدهای با قیمت بیشتر از قیمت میانگین در مقابل واحدهای ارزان قیمت، منجر شده است. صورت کلی معاملات مسکن شهر تهران مطابق گزارش بانک مرکزی، از رشد ۳۴ درصدی حجم معاملات مسکن در مهر ماه امسال نسبت به مهر ۹۵ و افزایش ۷/ ۸ درصدی قیمت مسکن در این فاصله حکایت دارد. معاملات مسکن طی ۷ ماه اول امسال نیز با رشد ۶ درصدی در حجم و افزایش حدود ۷ درصدی در قیمت مواجه شد.