تحلیل‌های کارشناسی از پایان مرحله مقدماتی تخریب و نوسازی مقررات ساختمانی با تهیه پیش‌نویس «آیین‌نامه کنترل ساختمان» خبر می‌دهد.

مقررات و ضوابط قانونی حیطه نظارتی ساخت‌‌وسازهای مسکونی که از ۲۲ سال قبل با تصویب قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان به مسیری قانونمند هدایت شد ‌هم‌اکنون در نتیجه وجود چندین نارسایی عمده مورد بازنگری قرار گرفته است که به گفته کارشناسان مدیریت ساخت مسکن، با تصویب آیین کنترل ساختمان که دربردارنده نگاهی جامع‌نگر به مبحث کنترل ساختمان است، بخش عمده‌ای از خلأ‌ها، نواقص و اشکالات این حوزه پوشش داده می‌شود؛ همچنین با تصویب این آیین‌نامه اجرای وارونه برخی از مقررات ساختمانی نیز پایان می‌پذیرد.

محتوای پیش‌نویس آیین‌نامه کنترل ساختمان که هم‌اکنون برای بررسی نهایی و تصویب در اختیار هیات دولت قرار گرفته است، نشان می‌دهد در صورت تصویب، خانه‌تکانی اساسی در بازار مهندسی ساخت مسکن از ناحیه نحوه فعالیت مهندسان ساختمانی و اجرای ضوابط ساخت‌وساز، صورت می‌گیرد. اگر چه طی سال‌های گذشته تاکنون عمده ساخت‌وسازها در ظاهر بر مبنای ضوابط و مقررات قانونی انجام می‌شده است اما وجود اشکالات عمده در برخی از این قوانین، حفره‌های موجود در برخی ضوابط، تعطیل بودن مسیر اجرای برخی دیگر از مواد قانونی و اجرای معکوس برخی دیگر، موجب شده دو کانال امن ناشی از «کم‌فروشی در خدمات مهندسی ساخت‌وساز» و همچنین «انجام فعالیت‌های صوری» از سوی برخی از مهندسان ایجاد شود. این در حالی است که در کنار این دو کانال، خدمات مهندسان مجرب و حرفه‌ای با دستمزد ناچیز انجام‌ می‌شود و سایر مهندسان ناظر که شاغل تمام‌وقت در سایر مشاغل هستند و زمان کافی برای امر نظارت اختصاص نمی‌دهند نیز به همین میزان دستمزد دریافت ‌می‌کنند؛ از سوی دیگر وجود چندپارگی و ابهامات موجود در مسوولیت‌های سازمان نظام مهندسی و شهرداری به‌طور غیرمستقیم منجر به افزایش حوادث ساختمانی همچون ریزش دیواره گود‌های ساختمانی و ساختمان‌های مجاور محل گودبرداری شده است؛ همچنین کم‌فروشی‌های ناشی از شرایط یکسان و برابر توزیع کار برای مهندسان ناظر ناشی از پیاده‌سازی سیستم ارجاع کار از سوی سازمان نظام مهندسی و عدم امکان رقابت در بازار خدمات مهندسی نارسایی دیگری است که هم‌اکنون در این حوزه وجود دارد.

حامد خانجانی، کارشناس ارشد مدیریت ساخت، در یک پژوهش در خصوص ابعاد و مزایای مختلف تصویب آیین‌نامه کنترل ساختمان، ضمن تشریح مهم‌ترین خلأهای فعلی قانون نظام مهندسی در حیطه فعالیت‌های نظارتی و اداری نظام مهندسی، معتقد است: در پیش‌نویس اخیر آیین‌نامه کنترل ساختمان، تدابیری اندیشیده شده است که می‌تواند این نواقص را برطرف کند.

به اعتقاد وی با تعریف روشن وظایف و اختیارات مهندسان ناظر، سازمان نظام مهندسی و شهرداری‌ها، ابهامات و اختلافات موجود بین این دو بازوی نظارتی حل و فصل خواهد شد؛ همچنین با از بین رفتن سیستم ارجاع کار، ایجاد فضای رقابتی بین مهندسان ناظر و به‌کارگیری بازرسان فنی به‌منظور اعمال نظارت ثانویه بر فرآیند ساخت‌وسازها، مشکلات ناشی از کم‌فروشی در ارائه خدمات مهندسی به واسطه ارتباط مالی مالک با مهندس ناظر رفع می‌شود؛ چکیده پژوهش وی در ارتباط با مزایای اصلاح و به‌روزرسانی مقررات ساختمانی در قالب آیین‌نامه کنترل ساختمان به شرح زیر است:

انتظار گشایش سه گره از ساخت‌و‌ساز

آیین‌نامه کنترل ساختمان با گذشت حدود دو سال از انتشار نخستین پیش‌نویس آن از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با توافق نسبی میان ذی‌نفعان، روزهای نهایی بررسی و تصویب را در هیات دولت می‌گذراند. آیین‌نامه‌ای که گرچه از ۱۶۰ ماده در پیش‌نویس اول با نظر و نفوذ شهرداری و سازمان نظام مهندسی به ۴۶ ماده تقلیل پیدا کرده، اما پیش‌نویس اخیر نیز حاوی اصلاحات مهمی در نظامات اداری و کنترل کیفیت ساخت‌و‌ساز است که در صورت هماهنگی سازمان‌های مربوطه در اجرای درست و دقیق، موجب تحولات مثبتی در این عرصه است.  شرایط فعلی کنترل کیفیت ساخت‌و‌سازهای شهری که حاصل تصویب و اجرای آیین‌نامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان در سال ۱۳۸۳ است، به‌علت انحراف این آیین‌نامه از مفاد قانون مذکور مصوب ۱۳۷۴ مجلس، دارای نواقصی است که علاوه‌بر نارسایی در تامین کیفیت ساختمان‌ها، تعارضات وظیفه و تداخلات اجرایی سازمان‌های مسوول را موجب شده، نه موافقت مالکان و سازندگان را به همراه داشته و نه رضایت بهره‌برداران را از مهم‌ترین و گران‌ترین کالایی که در تمام عمر خریداری کرده یا مورد استفاده قرار می‌دهند، به‌دست آورده است.

اولین این نواقص، عدم شفافیت و چندپارگی مسوولیت کنترل ساختمان میان شهرداری و سازمان نظام مهندسی است. براساس آیین‌نامه اجرایی ماده ۳۳ و شیوه‌نامه‌های مربوطه، نظارت بر صحت عملیات اجرایی ساختمان‌ها بر عهده ناظرانی است که سازمان نظام مهندسی آنها را انتخاب و به مالکان و مرجع صدور پروانه معرفی می‌کند، حال آن‌که مجوز ساخت، گواهی عدم خلاف و پایان کار ساختمان را شهرداری صادر می‌کند. از طرفی این آیین‌نامه ناظران را مکلف به نظارت بر ساختمان‌هایی می‌کند که تنها از سوی مجریان ذی‌صلاح ساخته شوند، در صورتی که الزام به‌کارگیری مجریان ذی‌صلاح به‌علت مسوولیت در صدور مجوز ساخت، بر عهده شهرداری‌ است. بسیار پیش آمده که در حوادث گودهایی که در سطح شهر فرو می‌ریزند، شهرداری مسوولیت را متوجه سازمان نظام مهندسی می‌داند، چرا که این سازمان مهندسان ناظر را برای نظارت بر ساختمان معرفی و منصوب می‌کند و سازمان نظام مهندسی مسوولیت را متوجه شهرداری می‌داند به این علت که شهرداری از الزام مجری ذی‌صلاح استنکاف می‌کند.

از این‌رو پیش‌نویس آیین‌نامه کنترل ساختمان، کلیه مسوولیت‌های کنترل و نظارت ساختمان را بر اساس ماده ۳۴ قانون نظام مهندسی بر عهده شهرداری قرار داده، که همراه با ضوابط شهرسازی، مشخصات فنی ساختمان را نیز کنترل کند و سازمان نظام مهندسی را که مطابق قانون، سازمانی صنفی و حرفه‌ای در جهت تامین مشارکت مهندسان و آموزش و نظارت بر عملکرد ایشان است از مسوولیت مستقیم کنترل ساختمان و امر ارجاع و توزیع کار کنار گذاشته است.  دومین مشکل ساخت‌و‌ساز که در آیین‌نامه جدید مرتفع می‌شود عدم تناسب میان کیفیت خدمات مهندسی با حق‌الزحمه مهندسان است. در شرایط فعلی و در نبود الزام یا تقاضا برای خدمات اجرای ساختمان، عمده خدمات اعضای سازمان نظام مهندسی در بخش نظارت صورت می‌گیرد که آن نیز از طرف سازمان مذکور برای همه اعضای دارای پروانه اشتغال، چه آنها که نظارت شغل اصلی‌شان است و چه آنها که شاغل تمام وقت در مجموعه‌های دیگری هستند و نظارت را پاره‌وقت انجام می‌دهند، به‌طور مساوی تقسیم شده و تعرفه‌اش بر حسب متراژ، برای همه مهندسان به صورت برابر از مالکان اخذ و با پیشرفت کار به ایشان پرداخت می‌شود. به عبارتی، در شرایط فعلی ناظری که حرفه‌ای نظارت می‌کند و آنکه حساسیتی نسبت به ارائه خدمات مطلوب این حرفه ندارد، یک مقدار کار و یک میزان درآمد دارند. در نتیجه در شرایط حاضر، میزان درآمد از خدمات نظارت برای گروه اول ناچیز و برای گروه دوم نابجا و بی‌ربط است.

در آیین‌نامه کنترل ساختمان نظام سهمیه‌ای کار حذف و حق‌الزحمه‌ها بر اساس کیفیت خدمات قابل ارائه در یک بازار رقابتی تعیین خواهد شد.

آنها نیز که خدمات مهندسی را به‌عنوان شغل دوم و سوم انجام می‌دهند و آنها که با اتکا به نظام توزیعی فعلی نسبت به ارائه مطلوب خدمات بی‌اعتنا هستند، یا شرایط خود را با آیین‌نامه جدید وفق می‌دهند یا از چرخه رقابت حذف خواهند شد. سومین مشکلی که در شرایط فعلی وجود دارد طرف حساب بودن عامل نظارت ساختمان با مالک آن است. به عبارتی گرچه ناظران ساختمان به‌عنوان عامل حاکمیتی کنترل ساختمان مطرحند که در ابتدای کار از سوی سازمان نظام مهندسی به مالک معرفی می‌شوند ولی به علت عقد قرارداد با مالک ساختمان و دریافت باواسطه حق‌الزحمه نظارت از ایشان، به نوعی مورد استخدام مالک محسوب می‌شوند. این در صورتی است که در آیین‌نامه جدید، بازرسی و کنترل ساختمان به نفع بهره‌بردار آتی از تعامل و طرفیت حساب با مالک خارج خواهد شد. طبق ماده ۶ آخرین ویرایش آیین‌نامه جدید، شهرداری‌ها و سایر مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان در انجام وظایف کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان در حوزه نظارت خود، موظف به انجام اقداماتی چون بازرسی عملیات ساختمانی و پایش کاربرد ساختمان‌های موجود و اقدامات قانونی برای جلوگیری از تغییر نقشه‌های مصوب در حین احداث یا تغییر کاربرد ساختمان یا تغییر ضوابط ساختمانی در زمان بهره‌برداری هستند که می‌توانند این وظایف را راسا یا از طریق اشخاص حقیقی یا حقوقی دارای پروانه اشتغال به‌کار با صلاحیت بازرسی ساخت، انجام دهند. از این‌رو بازرس ساخت طبق آیین‌نامه مذکور از عوامل شهرداری محسوب شده که تمام وقت به این خدمت مشغول است و حق‌الزحمه‌اش را از شهرداری دریافت می‌کند.  انتظار می‌رود با ایجاد یکپارچگی در امر کنترل ساخت‌و‌ساز، حذف نظام سهمیه‌ای از خدمات مهندسی ساختمان و آغاز فعالیت موثر بازرسان ساخت، شاهد تحولات مثبتی در افزایش کیفیت خدمات مهندسی و کیفیت ساختمان‌ها باشیم.