پیش‌نویس سند «توسعه شهرهای جدید» با ترسیم چشم‌انداز 24 ساله برای 13 شاخص کیفیت زندگی در این شهرها تدوین شد. جزئیات این سند، مسیر «خواب‌زدایی» از شهرهای جدید موجود و نحوه ایجاد «نسل نوین» شهرها را برای عوامل شهرساز ترسیم کرده است. به‌واسطه تکالیف موجود در این سند، «شهرهای جدید تا 1420» به مناطق جذاب حاوی خدمات رفاهی برای استقرار جمعیت تبدیل می‌شوند و 10 نارسایی در آنها –از جمله خلأ مراکز شغلی و مترو- برطرف می‌شود. در حال حاضر 78 درصد از ظرفیت جمعیت‌پذیری شهرهای جدید، خالی از سکونت است.

سند توسعه شهرهای جدید برای «ارتقای کیفیت زندگی در 17 شهر جدید موجود» و «نحوه احداث 11 شهر جدید دیگر (نسل نوین شهرهای جدید)» در قالب «شهرهای جدید 1420» تهیه و تدوین شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، متولی ساخت و توسعه شهرهای جدید در دولت با تدوین این سند که حاصل سه دهه تجربه ایجاد و استقرار این شهرهاست، با تصویر کیفیت زندگی «شهرهای جدید تا سال 1420»، با استناد به آسیب‌شناسی وضعیت موجود 17 شهر جدید مستقر در اطراف 8 کلان‌شهر از یکسو و مطالعه الگوهای جهانی موفق در توسعه شهرهای جدید، «10 نارسایی کلیدی» در نسل قدیم این شهرها را شناسایی کرده و برای رفع آنها و همچنین نحوه ایجاد نسل نوین شهرهای جدید، «13 ماموریت شاخص» برای مدیران این شهرها ترسیم کرده است.

قرار است پیش‌نویس این سند 30 صفحه‌ای که در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته است در جلسات اولیه شورای‌عالی شهرسازی و معماری در دولت دوازدهم تصویب نهایی شود؛ در صورت تصویب این سند، تکالیف 24 سال آینده دستگاه‌های دولتی برای «شهرهای جدید تا سال 1420» تعیین می‌شود. در حال حاضر 17 شهر جدید در کشور وجود دارد؛ هر چند طی چهارسال گذشته اقداماتی مبنی بر طراحی، مکان‌یابی و آغاز عملیات اجرایی برای ساخت 11 شهر جدید دیگر در قالب نسل نوین شهرهای جدید آغاز شده است؛ عمده این شهرها هم ‌اکنون در مراحل اولیه مطالعه، طرح‌ریزی و عملیات احداث قرار دارند. 17 شهر جدید موجود در کشور بر مبنای مطالعات صورت گرفته در دهه 60 و بر مبنای دو هدف کلی «اسکان سرریز جمعیت کلان‌شهرها» و همچنین «تامین مسکن برای پاسخ به نیاز رشد شتابان جمعیت» ایجاد شده و طی سه دهه اخیر گسترش یافتند؛ ظرفیت جمعیت پذیری برای این شهرهای جدید -17 شهر جدید موجود-طی سال‌های گذشته و در مطالعات انجام شده، 3 میلیون و641 هزار نفر تعریف شد؛ به این معنا که 17 شهر جدید موجود کشور در مجموع گنجایش جذب نزدیک به 4 میلیون نفر جمعیت را دارند؛ این درحالی است که جمعیت ساکن موجود در 17 شهر جدید موجود درحال حاضر 766 هزار نفر است؛ بر پایه‌ این آمارها، به این ترتیب، هم‌اکنون تنها 22 درصد از ظرفیت جمعیت‌پذیری تعریف شده برای شهرهای جدید کشور تحقق یافته و 78 درصد ظرفیت جمعیت‌پذیری این شهرها همچنان خالی از سکنه و غیرمسکونی است.

بررسی‌های کارشناسی صورت گرفته ناشی از تجربه گذشت سه دهه از ساخت وگسترش شهرهای جدید، نشان می‌دهد مهم‌ترین علت خالی ماندن بیش از 70 درصد ظرف جمعیتی شهرهای جدید طی سال‌های گذشته تاکنون، به «چالش‌های سکونتی موجود در این شهرها» برمی‌گردد که عمده این چالش‌ها و مشکلات در «سند توسعه شهرهای جدید 1420» شناسایی و برای رفع آنها برنامه‌ریزی شده است.

این در حالی است که الگوی جهانی ساخت و توسعه شهرهای جدید نشان می‌دهد «یک شهر جدید کارآمد» شهری است که «حداقل 50 درصد از ظرفیت جمعیت‌پذیری تعریف شده برای آن فعال بوده» و مورد سکونت خانوارها قرار گرفته باشد؛ همچنین برخورداری از شاخصه‌های مهمی همچون «سرزندگی»، «هویت اجتماعی» و «سکونت طبقات مختلف اجتماعی» از دیگر معیارهای کارآمدی یک شهر جدید در استانداردهای تعریف شده جهانی است. وضعیت موجود شهرهای جدید در ایران اما نشان می‌دهد اگرچه طی سال‌های گذشته تاکنون دیدگاه‌های کارشناسی بر ضرورت ایجاد این شاخصه‌ها در شهرهای جدید و تلاش برای دستیابی به آنها تاکید داشته است اما این شاخص‌ها به ندرت در برخی شهرهای جدید قابل ملاحظه است؛ این‌درحالی است که عمده شهرهای جدید کشور هم‌اکنون فاقد این شاخص‌ها هستند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره فلسفه و اهداف شکل‌گیری شهرهای جدید در دهه 60 نشان می‌دهد، شهرهای جدید در کشور در بدو طراحی و برنامه‌ریزی برای ایجاد بر پایه همان اهدافی ایجاد شدند که شهرهای جدید موفق دنیا نیز برای تحقق همان اهداف شکل گرفتند. به این معنا که شهرهای جدید کشور با هدف «تامین مسکن برای رشد شتابان جمعیت شهری» و همچنین «تمرکززدایی از کلان‌شهرها و پاسخ به نیاز سرریز جمعیت شهرهای بزرگ»، طراحی و ساخته شدند؛ این دو هدف دقیقا مشابه همان اهدافی است که از سال‌های قبل تاکنون مبنای تاسیس شهرهای جدید در دنیا قرار دارند.

این در حالی است که تغییرات جمعیتی کشور طی سال‌های اخیر مبنی بر کاهش نرخ رشد جمعیت از یک طرف و همچنین افزایش ساخت‌وساز و تراکم ساختمانی در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ از سوی دیگر، توسعه شهرهای جدید با اتکا به دو هدف اولیه ساخت این شهرها را با اما و اگر مواجه کرده است؛ به عبارت دیگر در حالی که شهرهای جدید ابتدا با هدف تامین مسکن برای پاسخ به نیاز سکونتی جمعیت کشور که طی سه دهه اخیر با رشد شتابان در حال افزایش بود، ایجاد شدند هم اکنون با کاهش نرخ رشد جمعیت شکل توسعه این شهرها نیازمند تغییرات اساسی است؛ به بیان دیگر افزایش ساخت و ساز در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها و همچنین افزایش تراکم ساختمانی در شهرهایی که با مشکل سرریز جمعیت طی دهه‌های گذشته مواجه بودند ضرورت توسعه شهرهای جدید با رویکرد اسکان سرریز جمعیت را نسبت به سه دهه گذشته کاهش داده است؛ در واقع «کاهش آهنگ رشد جمعیت» در کنار «افزایش ساخت وساز در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ» نشان می‌دهد هم‌اکنون توسعه شهرهای جدید باید با اهداف دیگری غیر از اهداف اولیه ایجاد این شهرها دنبال و محقق شود. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از محتوای «سند توسعه شهرهای جدید در افق 1420» نشان می‌دهد این سند بیشتر از آنکه نگاه کمی و کالبدی به توسعه شهرهای جدید داشته باشد با «نگاه کیفی» طراحی و تدوین شده است؛ به این معنا که مطابق با نقشه راه ترسیم شده برای 24 سال آینده شهرهای جدید، دیگر توسعه کمی(فیزیکی) شهرها و ساخت مسکن انبوه برای اسکان سرریز جمعیتی اولویت سیاست‌گذاران حوزه مسکن و شهرهای جدید قرار ندارند بلکه اولویت در این شهرها در افق ترسیم‌شده، چه در شهرهای جدید موجود و چه در نسل نوین این شهرها، «ارتقای سطح کیفیت زندگی و رفاه سکونتی ساکنان شهرهای جدید» است.

متولی توسعه شهرهای جدید در دولت، در این سند با شناسایی و دسته‌بندی چالش‌ها، ناکامی‌ها و نارسایی‌هایی که طی سه دهه گذشته در ساخت و گسترش شهرهای جدید تجربه شده است «توسعه کیفی» این شهرها را جایگزین «گسترش کمی» کرده است؛ در این راستا، مهم‌ترین هدف تهیه و تدوین این سند در وهله اول حذف دست کم 10 چالش و نارسایی موجود از شهرهای جدید فعلی و همچنین ساخت نسل نوین شهرهای جدید با اتکا به شاخص‌های شهر جدید کارآمد و اجرای 13 ماموریت کلیدی مرتبط با کیفیت زندگی در این شهرهاست.

حذف 10 چالش عمده از شهرهای جدید

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات سند شهرهای جدید 1420 نشان می‌دهد متولی توسعه شهرهای جدید در دولت، حذف دست‌کم 10 چالش کلیدی در این شهرها را به‌عنوان یکی از اهداف عمده خود در افق 24 ساله توسعه این شهرها قرار داده است؛ این چالش‌ها تنها 10 نمونه عمده از میان همه چالش‌هایی است که هم‌اکنون در شهرهای جدید وجود دارد.

اولین چالش به «کیفیت نازل سطح زندگی در شهرهای جدید» برمی‌گردد؛ مشاهدات و مطالعات صورت گرفته طی سال‌های گذشته تاکنون از سطح پایین کیفیت در شهرهای جدید حکایت می‌کند؛ به این معنا که سطح کیفیت زندگی به لحاظ شاخصه‌های گوناگون همچون دسترسی به مراکز خدماتی، خدمات زیربنایی و روبنایی و سایر شاخصه‌های سنجش رفاه شهری، در شهرهای جدید در مقایسه با سایر شهرها پایین‌تر است.چالش دوم، «جانمایی نامناسب برخی شهرهای جدید»به علت سهل‌انگاری و کم‌کاری در مکان‌گزینی برای احداث و گسترش شهرهای جدید است؛ این در حالی است که در برخی شهرهای جدید هرچند جانمایی اولیه برای احداث شهر مناسب بوده است اما ساخت و سازهای مسکن مهر طی یک دهه گذشته عمدتا در مناطقی از این شهرها انجام شده است که نسبت به سایر مناطق دورافتاده‌تر و نامناسب‌تر بوده‌اند. «نبود سامانه حمل و نقل عمومی سریع و ارزان» سومین چالشی است که در «سند شهرهای جدید 1420» بر ضرورت حذف آن تاکید شده است؛ پیش‌تر در جریان یک نظرسنجی از ساکنان شهرهای جدید، 75 درصد ساکنان این شهرها از کمبود و نقص شبکه حمل و نقل بین شهر جدید و شهر مادر به‌عنوان مهم‌ترین مشکل سکونت در این شهرها یاد کرده‌ بودند.در حال حاضر در نبود شبکه حمل و نقل مترو بین شهر مادر و شهرهای جدید، تنها وسیله حمل و نقل در دسترس برای تردد ساکنان بین این مسیر، استفاده از خودروهای شخصی است که هم زمان و هم هزینه سفر را برای خانوارهای ساکن در شهرهای جدید افزایش می‌دهد. چالش چهارم به «فقر خدمات رفاهی و سکونتی در شهرهای جدید» برمی‌گردد؛ هم‌اکنون شهرهای جدید کمترین سطح دسترسی به خدمات و امکانات رفاهی، تفریحی، بهداشتی و درمانی، آموزشی و... را دارند.

«ضعف در جذب جمعیت هدف» پنجمین چالش حال حاضر شهرهای جدید موجود است؛ هم‌اکنون بیش از 70 درصد جمعیت‌پذیری شهرهای جدید محقق نشده است که مهم‌ترین علت این امر سطح پایین کیفیت زندگی در این شهرها به واسطه مشکلات فراوانی است که پیش‌روی ساکنان این شهرها قرار دارد. «دامن زدن به جدانشینی در شهرهای جدید»، چالش ششمی است که در سند توسعه شهرهای جدید 1420 بر ضرورت حذف آن طی 24 سال آینده تاکید شده است؛ درحال حاضر چهره جمعیتی شهرهای جدید، چهره‌ای فقیرنشین است؛ به این معنا که عمده ساکنان شهرهای جدید جزو طبقات ضعیف جامعه هستند و اختلاط جمعیتی که یکی از مهم‌ترین شاخص‌های کارآمدی یک شهر جدید محسوب می‌شود در کمترین سطح ممکن قرار دارد.

هفتمین چالش کلیدی شهرهای جدید«عدم دسترسی کامل ساکنان شهرهای جدید به خدمات زیربنایی همچون آب، برق، گاز و... به خصوص در محله‌های مسکن مهر» است؛ هم‌اکنون 400 هزار واحد مسکن مهر از مجموع 2 میلیون و 300 هزار واحد مسکن مهر در شهرهای جدید ساخته شده است که همین ساخت وسازهای انجام شده تنها ظرف 5 سال(فاصله سال‌های 88 تا 93)، جمعیت‌پذیری شهرهای جدید را دست کم معادل یک میلیون نفر افزایش داده و ظرف جمعیت‌پذیری شهرهای جدید را به حدود 4 میلیون نفر رسانده است. این حجم فشرده ساخت وسازهای مسکن مهر در فاصله کوتاهی بدون آنکه با در نظر گرفتن واقعیت شکل‌گیری جمعیت در یک شهر (به معنای جمعیت‌پذیری شهرها در گذر زمان) انجام شود، موجب شده هم‌اکنون 65 هزار واحد مسکن مهر از مجموع 400 هزار واحد مسکونی مهر شهرهای جدید فاقد متقاضی باشد؛ البته این آمار بدون احتساب واحدهای مسکن مهر خالی از سکنه در شهرهای جدید است. «کمبود خدمات تفریحی» هشتمین چالش حال حاضر شهرهای جدید و یکی از مهم‌ترین عوامل سطح پایین کیفیت زندگی در این شهرها محسوب می‌شود؛ این در حالی است که هم‌اکنون سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری در شهرها بیشتر راغب به ورود به شهرهایی هستند که جمعیت آنها از مرز 100 هزار نفر عبور کرده باشد؛ در واقع مقیاس جمعیت، هم‌اکنون یکی از مهم‌ترین شاخص‌های سنجش صرفه اقتصادی برای سرمایه‌گذاری در شهرها محسوب می‌شود؛ هم‌اکنون جمعیت ساکن در 5 شهر جدید اندیشه(حوالی کرج)، پرند(حومه تهران)، فولادشهر(نزدیک اصفهان)، صدرا(در شیراز) و علوی(در هرمزگان)، به مرز 100 هزار نفر رسیده یا از آن عبور کرده است. چالش نهم، «مدل سنتی تامین مالی برای توسعه شهرهای جدید» است که طی سال‌های اخیر مبنای تامین مالی در این شهرها محسوب می‌شده است؛ اتکای کامل به فروش زمین‌های دولتی به‌عنوان اصلی‌ترین مدل تامین مالی شهرهای جدید طی سال‌های گذشته تاکنون موجب فروش دارایی‌های ارزشمند شهرهای جدید به شکل خام و بدون ایجاد ارزش افزوده روی آنها شده که مهم‌ترین نتیجه آن محرومیت اداره‌کنندگان شهر در آینده از ارزشمند‌ترین دارایی شهر یعنی زمین است.این درحالی است که این شکل تامین مالی ناشی از نداشتن ایده یا طرح مالی مشخص برای تامین مالی شهرهای جدید طی سال‌ها و دهه‌های گذشته است.

«تبدیل شدن شهرهای جدید به خوابگاه شاغلان کلان‌شهرها»دهمین چالش کلیدی ساکنان این شهرها محسوب می‌شود که ناشی از وابستگی شغلی شهرهای جدید به شهرهای مادر است؛ طی سال‌های گذشته، شهرهای جدید موجود عمدتا بدون تدابیر مشخص برای اشتغال ساکنان و صرفا در شکل خوابگاه ساکنان کلان‌شهرها احداث شدند.

بازتعریف سیاست‌ها با 13 ماموریت

مدیریت جدید شرکت عمران شهرهای جدید، اعلام کرده هم‌اکنون زمان بازتعریف سیاست‌های مدیریت و توسعه شهرهای جدید فرا رسیده است؛ متولیان شهرهای جدید با استناد به نقشه راه شهرهای جدید تا افق 1420، در صدد برآمده‌اند تا مجموعه اقدامات تازه‌ای را برای سکونت‌پذیری در شهرهای جدید در دو سطح عمده کلید بزنند؛ براین اساس، «حل چالش و نارسایی‌های 17 شهر جدید موجود» در سطح اول و همچنین «ایجاد نسل نوین شهرهای جدید با ویژگی شهرهای کارآفرین و دارای استقلال شغلی از شهر مادر»در سطح دوم، مهم‌ترین اهداف ذکر شده در این سند است. گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات پیش‌نویس سند توسعه شهرهای جدید حکایت از آن دارد که متناسب با این شاخص‌ها، دستگاه‌های دولتی مسوولیت پیدا می‌کنند 13 ماموریت عمده را در برنامه‌ریزی‌های جدید خود دنبال کنند.

«متنوع‌سازی گروه‌های ساکن در شهرهای جدید»به معنای ایجاد اختلاط جمعیتی و جذاب‌سازی شهرهای جدید برای ورود وسکونت طبقات متوسط و متوسط رو‌به بالای درآمدی از مهم‌ترین ماموریت‌های تاکید شده در «سند توسعه شهرهای جدید 1420» است. «تلاش برای شکل‌گیری تدریجی هویت و سرمایه اجتماعی»و ایجاد سطح بالای ماندگاری ساکنان شهرهای جدید در این شهرها به واسطه ایجاد حس تعلق در آنان دومین ماموریت مورد تاکید در این سند است؛ براساس نتایج تحقیقاتی که پیش‌تر درخصوص وضعیت حس تعلق و سرمایه اجتماعی در شهرهای جدید انجام شد 71 درصد از ساکنان شهرهای جدید از تمایل به جابه‌جایی از شهر جدید و تغییر محل زندگی در صورت توانمندی مالی در آینده خبر دادند. به این معنی که هر زمان از توانایی مالی کافی برای جابه‌جایی و تامین مسکن برخوردار شوند به مجموعه شهری مادر بازگشت خواهند کرد.

«توسعه مطلوب شهرهای جدید با اتکا به توان بخش خصوصی»چهارمین ماموریت کلیدی برای توسعه شهرهای جدید طی 24 سال آینده است.در این راستا حذف مداخله‌گری مستقیم دولت از تصدی امور اجرایی در این شهرها مورد تاکید قرار گرفته است؛ «ایجاد و تکمیل سیستم حمل و نقل همگانی، انبوه، سریع وارزان قیمت» با تکیه بر توسعه ریل محور شبکه‌های حمل و نقل عمومی «شبکه مترو»، اولویت دیگر متولی شهرهای جدید در دولت است؛ «نوآوری در مکان‌یابی برای ساخت وتوسعه شهرهای جدید اعم از نسل قدیم و نسل جدید این شهرها» و همچنین «ارتقای کیفیت محیطی شهرهای جدید» از دیگر ماموریت‌های کلیدی تاکید شده در «سند توسعه شهرهای جدید 1420 » است.

هفتمین ماموریت کلیدی تعریف شده در این سند برای متولی شهرهای جدید«ایجاد زیرساخت مطلوب برای سرمایه‌گذاران و تسهیل فرآیند جذب سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی و همچنین توسعه خدمات شهری در این شهرها» است. «پرهیز از خام فروشی زمین با استفاده از ظرفیت شرکت‌های ارائه‌کننده خدمات مدیریت دارایی» ماموریت کلیدی هشتم است؛ به این معنا که متولی شهرهای جدید به جای فروش زمین‌های خام، با استفاده از ظرفیت شرکت‌های مدیریت دارایی به پشتوانه‌های زمین‌های شهرهای جدید، اوراق مشارکت منتشر کرده و با واگذاری سرمایه و زمین به بخش خصوصی از درآمد حاصل از بهره‌برداری از پروژه‌های شهری احداث شده روی این زمین‌ها اصل و سود سرمایه خریداران اوراق مشارکت را پرداخت کند و به این وسیله نه تنها از فروش زمین‌های شهرهای جدید جلوگیری کند بلکه از مزایای ایجاد ارزش افزوده روی این زمین‌ها نیز بهره‌مند شود؛ در عین حال با این اقدام، مراکز تفریحی، خدماتی و... برای ساکنان این شهرها ایجاد شود. «اولویت‌بخشی به ساخت مراکز تفریحی، سلامت و...»، «اولویت ویژه برای رفع گسست اجتماعی در محله‌های مسکن مهر»، «گسترش فضاهای عمومی و مکان‌های اجتماع محور همچون پارک‌ها، سینما‌ها و...»، «حمایت از استقرار سرمایه فرهنگی و خلاقیت در شهرهای جدید» و همچنین«پایش دائمی شاخص‌های زیست‌پذیری در شهرهای جدید» سایر ماموریت‌های کلیدی از میان همه ماموریت‌های تعریف شده در «سند توسعه شهرهای جدید 1420 » محسوب می‌شوند.