دو علامت در بازار مسکن آمریکا، از بازگشت به عصر اجاره‌نشینی خبر می‌دهد. «کاهش نرخ مالکیت در آمریکا» به پایین‌ترین سطح نیم قرن اخیر و پیش‌بینی افزایش جمعیت مستاجرها به‌خصوص از سمت نسل جوان، باعث شده شرکت‌های بزرگ در حوزه مستغلات، «سرمایه‌گذاری‌های جدید برای عرضه انبوه خانه‌های اجاره‌ای» را آغاز کنند. تعداد خانوارهای اجاره‌نشین در آمریکا از حدود 30 درصد در سال‌های اوج رونق خرید مسکن - 2006 تا 2007- به 37 درصد در حال حاضر رسیده است. سه عامل ازجمله کمرنگ شدن جذابیت «مالکیت»، رفتار تقاضای مسکن را تغییر داده است.

تغییرات زیرپوستی جنس تقاضا در بازار مسکن آمریکا، واکنش غول‌های املاک و مستغلات در این کشور را برانگیخت. شرکت‌های بزرگ «وال‌استریت»، در پی افزایش جامعه اجاره‌نشین‌ در شهرهای مختلف آمریکا، شیوه سرمایه‌گذاری در بازار ملک را به سمت «اجاره‌داری» چرخش داده‌اند و با خرید خانه‌های ویلایی و آپارتمانی به قصد عرضه در بازار اجاره، قصد دارند از سود بالای این بازار در آینده بهره‌برداری کنند. بررسی‌ نهادهای رصدکننده بازار مسکن آمریکا نشان می‌دهد: نرخ مالکیت خانوارهای آمریکایی مطابق آخرین آمار جامعه آماری آمریکا –ACS- به 7/ 63 درصد رسیده که پایین‌ترین جمعیت مالک مسکن در نیم قرن اخیر محسوب می‌شود. تعداد خانوارهای صاحب‌خانه در آمریکا، بعد از رونق خرید با موج گسترده وام‌های بانکی در سال‌های 2007-2006 به نزدیک 70 درصد رسیده بود. در حال حاضر اما تقاضا در این بازار تحت تاثیر سه عامل، به جای آنکه دنبال تحقق رویایی آمریکایی –خانه‌دار شدن- باشد، اجاره‌نشینی را ترجیح می‌دهد. رشد قیمت مسکن و ناتوانی درآمدی، تغییر فرهنگ نسل جوان با عبور از «بها دادن به مالکیت» به سمت «اقتصاد شراکتی» و همچنین بدهی بانکی بابت وام‌های دانشجویی، سه فاکتور کاهنده تقاضای خرید مسکن و انتقال تقاضا به بازار اجاره معرفی شده است. این تقویت تقاضای اجاره‌نشینی در آمریکا باعث شده بازار اجاره‌داری در این کشور که از گذشته، تحت تاثیر مدیریت شرکت‌های حرفه‌ای، از «نظم مشخص در شیوه اجاره آپارتمان، شفافیت رابطه مالک و مستاجر و عرضه انبوه واحد اجاره‌ای توسط هر شرکت دارای این نوع املاک» برخوردار بوده، در حال حاضر با اضافه شدن شرکت‌های جدید به گروه موجران، بزرگ‌تر شود. اجاره بهای ملک مسکونی در آمریکا نسبت به سال 2013 –زمان پایانی فرآیند تخلیه حباب مسکن- حدود 30 درصد افزایش یافته است که می‌تواند ناشی از افزایش تقاضا در این بازار باشد. شاخص قیمت مسکن در این کشور نیز طی همین مدت رشد حدود 15 درصد را نشان می‌دهد.

بازی برد-برد مالک و مستاجر

شرکت‌های بزرگ «وال‌استریت» معتقدند آمریکا در آینده به «ایالت‌ متحده اجاره‌نشین‌ها» تبدیل خواهد شد. به همین دلیل بسیاری از شرکت‌های بزرگ مستغلات، فعالیت‌های خود را به حوزه اجاره مسکن سوق داده‌اند. در این رابطه، هفته گذشته شرکت «بلک‌استون» - شرکتی سهامی خاص که در زمینه مدیریت دارایی‌ها فعالیت دارد – اعلام کرد یکی از شرکت‌های زیرمجموعه‌اش با نام «اینویتیشن هومز» (Invitation Homes Inc.) با شرکت «استاروود وی‌پوینت هومز (Starwood Waypoint Homes) ادغام شده است. خبر ادغام این دو شرکت برای مردم آمریکا بسیار بهت‌آور بود، چرا که نتیجه این ادغام، ایجاد بزرگ‌ترین امپراتوری مالکیت خانه‌های ویلایی در آمریکا خواهد بود. این دو شرکت که از جمله شرکت‌های بزرگ و اصلی اجاره خانه‌های ویلایی در آمریکا هستند، پس از ادغام در مجموع مالکیت بیش از 82 هزار خانه را در اختیار خواهند داشت و تحت همان برند «اینویتیشن هومز» فعالیت خواهند کرد. به عقیده کارشناسان یکی شدن تجربه، تکنولوژی و کارکنان حرفه‌ای این دو شرکت باعث تشکیل شرکتی قدرتمند و بی‌همتا در حوزه اجاره خانه‌های ویلایی آمریکا خواهد شد. در واقع چنین اتفاقی نشان‌دهنده آن است که شرکت‌های بزرگ «وال‌استریت» به‌خصوص آن دسته از شرکت‌هایی که در حوزه مستغلات فعالیت دارند، سوددهی را در اجاره دارایی‌ها می‌بینند، چرا که عقیده دارند آمریکایی‌ها دیگر تمایل یا توانایی خرید خانه ندارند. در این رابطه فرد تائومی، مدیر اجرایی شرکت «استاروود وی‌پوینت هومز» گفته است: «ادغام این دو شرکت، بزرگ‌ترین شرکت اجاره خانه‌های ویلایی در آمریکا را ایجاد خواهد کرد، اتفاقی که بازی برد-برد برای شهروندان و سهامداران این دو شرکت خواهد بود.» در این راستا هم‌اکنون مالکیت خانه در آمریکا به پایین‌ترین حد طی 50 سال اخیر خود رسیده است. چنین روند ناامیدکننده‌ای در خانه‌دار شدن آمریکایی‌ها در کنار خبر ادغام دو شرکت بزرگ اجاره‌ای، ابهاماتی را در خصوص آینده بخش مسکن آمریکا به‌وجود آورده است: آیا رویای آمریکایی داشتن یک خانه در حال کمرنگ شدن است؟ یا اینکه چنین تحولاتی موقتی و گذرا است!؟

ریشه‌یابی بحران خرید مسکن

اخیرا «فدرال رزرو نیویورک» در گزارشی نشان داده است که نسل جوان آمریکا – در مقایسه با سایر نسل‌ها – زیر بار سنگین بدهی وام‌های دانشجویی قرار دارند. در واقع شرایط به‌گونه‌ای است که نسل جدید دیگر توانایی خرید خانه را ندارند، شرایطی که برای نسل‌های پیشین نیز وجود داشته است. بنابراین می‌توان گفت در ورای ناتوانی خرید خانه آمریکایی‌ها، یک واقعیت اقتصادی نهفته است. از طرفی در سال‌های اخیر رشد قیمت خانه در بسیاری از مناطق آمریکا بالاتر از افزایش درآمد خانوار بوده است، به‌خصوص در شهرهایی نظیر سانفرانسیسکو و نیویورک. شرکت مشاوره املاک «ریلتی ‌تِرک» در بررسی‌ای نشان داده است که توانایی خرید در بازار مسکن آمریکا به پایین‌تر از میانگین تاریخی خود رسیده است. این در حالی است که به‌طور میانگین خانواری که مالک خانه هستند، باید یک‌سوم از کل درآمد خود را صرف پرداخت وام‌های رهنی کنند.

یکی دیگر از عواملی که اثرات ناگواری بر توانایی خرید خانه آمریکایی‌ها گذاشته، تغییرات فرهنگی است. در این راستا نظرسنجی صورت گرفته که نشان می‌دهد نسل جدید آمریکا (متولدان 1980 به بعد) شاید تمایل داشته باشند روزی مالک خانه شوند، اما جوانان این کشور، نسلی هستند که ایده «اقتصاد اشتراکی»‌ را با آغوش باز پذیرفته‌اند. در واقع این نسل چندان به مالکیت بها نمی‌دهد. جوانان آمریکایی به‌جای خرید خودرو و مالکیت آن ترجیح می‌دهند از خدمات شرکت‌های حمل‌ونقلی «لیفت» و «اوبر»‌ استفاده کنند. این افراد بخش عمده پولی را که به‌دست می‌آورند،‌ صرف تفریح و کسب تجارب جدید می‌کنند. کارشناسان در شرکت‌های بزرگ مستغلات «وال‌ استریت» همچون «اینویتیشن هومز» بر این عقیده‌اند که در آینده سهم اجاره‌نشینی در بازار مسکن آمریکا به شدت افزایش خواهد یافت. البته در کنار سهم بالای اجاره‌نشینی، بالا بودن قیمت اجاره‌ها از دیگر عواملی است که گسترش سودده این شرکت‌ها را به‌دنبال دارد.

بر اساس داده‌های شرکت «استاروود»، در حال حاضر میانگین قیمت اجاره مسکن در آمریکا بیش از 1600 دلار (حدود 6 میلیون تومان) است، سطحی که مدام در حال افزایش است. مت اندرسون، سخنگوی شرکت «بلک‌استون»‌ در این باره می‌گوید: «اجاره خانه‌های ویلایی ازسوی مردم سابقه‌ای طولانی دارد. بنابراین انتظار می‌رود این روند اجاره‌نشینی در آینده نیز ادامه داشته باشد یا حتی شدت یابد. مردم از ادغام دو شرکت مستغلات نگرانند درحالی‌که این دو شرکت در مجموع تنها مالک یک درصد از خانه‌های ویلایی هستند.» این در حالی است که فعالان بخش ساخت‌وساز و مشاوران املاک آمریکایی در خصوص رویای خانه‌دار شدن آمریکایی‌ها بسیار ناامید هستند. در حال حاضر نرخ مالکیت خانه آمریکایی‌ها در سطح 7/ 63 درصد قرار دارد. پیش از این و در بحبوحه بحران مالی 2008، نرخ مالکیت خانه با رسیدن به سطح بیش از 69 درصد، رکوردی جدید به ثبت رسانده بود. گرچه شاید به ظاهر نرخ کنونی مالکیت خانه در آمریکا با مقدار حداکثری‌ پیش از بحران مالی چندان تفاوت نداشته باشد، اما اگر این نرخ در سطح حداکثری‌اش باقی می‌ماند، اکنون 6 میلیون خانوار بیشتر صاحب خانه بودند. البته لورنس یان، اقتصاددان ارشد انجمن ملی بنگاه‌داران آمریکا معتقد است در دو سال آینده نرخ مالکیت خانه در آمریکا به سطح 65 درصد خواهد رسید: «از آنجا که در اقتصاد کشور، شغل‌های بیشتری ایجاد خواهد شد، انتظار داریم قدرت خرید مردم و مالکیت خانه نیز افزایش یابد.»

راه‌حل چیست؟

به عقیده کارشناسان یک راه‌حل ساده برای بهبود قدرت خرید مسکن آمریکایی‌ها و افزایش نرخ مالکیت خانه وجود دارد و آن هم «ساخت‌وساز بیشتر» است، سیاستی که قیمت‌ها را در بخش مسکن کاهش خواهد داد. اما بری استرنلیخت، عضو هیات‌مدیره شرکت «استاروود» در گفت‌وگو با خبرگزاری «سی‌ان‌بی‌سی» گفته است فعالان ساخت‌وساز مسکن آمریکا به اندازه کافی نیروی کار در اختیار ندارند. به گفته او در سطح دستمزدهای کنونی افراد دیگر تمایلی به انجام چنین کارهایی ندارند. نتیجه چنین فقدانی، ناتوانی بساز بفروش‌ها در ساخت خانه‌های جدید است. در واقع شاید دلیل اینکه میانگین قیمت اجاره مسکن در آمریکا از سال 2013 جهشی بیش از 30 درصدی داشته، همین موضوع باشد. رابرت دایتز، اقتصاددان ارشد انجمن ملی سازندگان مسکن آمریکا در این باره می‌گوید: «کاملا واضح است به اندازه کافی و با سرعتی که مدنظر است نمی‌توانیم کارگر به صنعت مسکن اضافه کنیم. زمانی‌که سازندگان ساخت خانه‌ها را به اتمام می‌رسانند، به‌راحتی می‌توانند آنها را بفروشند. اما مشکل اینجاست که شرایط لازم برای ساخت خانه‌های جدید فراهم نیست.»