نشانگرهای 4 گانه نبض ساخت و ساز در کشور، از توقف فرآیند سقوط سرمایه‌گذاری ساختمانی در فصل دوم سال 95 و بازگشت تدریجی سازنده‌ها به بازار از نیمه پارسال، خبر می‌دهد.

آمارهای رسمی مربوط به روند 6 سال اخیر سرمایه‌گذاری و تیراژ صدور پروانه‌ در بازار ساخت و سازهای مسکونی حاکی است فعالیت‌های ساختمانی در تهران و سایر شهرها، با پشت سر گذاشتن یک دوره رونق در سال‌های 90 تا اوایل 92 و رکود سه ساله پس از آن، از اوایل پارسال، با «چرخش» به سمت ورودی بازار ساخت و ساز، از ادامه پیشروی در مسیر تعمیق رکود «خارج» شد.

آخرین اطلاعات آماری درباره «حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در شهرها»، «تیراژ ساخت مسکن در تهران و کشور» و همچنین «وضعیت رشد بخش ساختمان» نشان می‌دهد: در سال 95، شیب رشد منفی سرمایه‌گذاری‌‌ در ساخت و ساز نسبت به سال 94 کم شد و حجم سرمایه‌های وارد شده به این بازار در تابستان 95 نسبت به بهار، با رشد مثبت همراه شد. همچنین تیراژ صدور پروانه ساختمانی در تهران نیز در یک سال 95، برخلاف افت شدید در سال‌های 93 و 94 افزایش پیدا کرد. اثر این دو رخداد، در ارزش افزوده بخش ساختمان، به شکل بهبود نسبی رشد منفی بخش در طول سال 95 – مثبت شدن شیب نرخ رشد کاهشی ارزش افزوده بخش ساختمان- منعکس شد.

جزئیات اولین علامت رسمی از احیای نبض ساخت و ساز و پایان تعمیق رکود ساختمانی حاکی است مطابق آخرین اطلاعات موجود، میزان سرمایه‌گذاری ریالی در «ساخت و سازهای جدید» کل شهرهای کشور، در تابستان سال گذشته 28 درصد نسبت به بهار 95 و 20 درصد نسبت به تابستان 94 افزایش پیدا کرد. همچنین این نوع سرمایه‌گذاری ساختمانی –مربوط به ساخت و سازهای جدید- در شهرها طی نیمه اول سال 95 با رشد 1/ 0 درصدی نسبت به مدت مشابه سال 94 مواجه شد. سال 94، حجم سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای جدید،‌ 18درصد کاهش یافته بود و روند تغییرات نرخ رشد سالانه این نوع سرمایه‌گذاری، از نقطه اوج سال 91 (معادل 48 درصد)، همواره شیب منفی را تا پایان سال 94 طی کرده بود. اما این روند رکودی، در بهار 95، با توقف شیب منفی نرخ رشد کاهشی و همچنین ثبت نرخ رشد افزایشی در تابستان 95 تغییر کرد. بهار پارسال، شیب رشد منفی، به سمت صفر،‌ صعودی شد و افت 17 درصدی حجم سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای جدید نسبت به بهار 94 رقم خورد که میزان افت، یک واحد درصد کمتر از میزان افت در سال 94 بوده است.

سال گذشته اگر چه حجم سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای جدید افزایش پیدا کرد و رشد مثبت به خود گرفت اما تحت تاثیر تداوم رشد منفی سرمایه‌گذاری –البته با شیب کمتر- در «حوزه تکمیل ساختمان‌های ناتمام و در حال ساخت»، حجم کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در نیمه اول 95 رقمی معادل 17 درصد نسبت به نیمه اول 94 کاهش پیدا کرد. نیمسال اول 95، فعالان ساختمانی 32 هزار و 616 میلیارد تومان در بازار ساخت و ساز،‌ سرمایه‌گذاری کردند که نزدیک به 9 هزار میلیارد تومان از این مبلغ، صرف «ساخت و سازهای جدید»، حدود 18هزار و 200 میلیارد تومان در «ساختمان‌های نیمه‌تمام» و کمتر از 5 هزار و 500 میلیارد تومان نیز برای «تکمیل ساختمان‌های ناتمام و عرضه آنها به بازار مصرف» صرف شد.

وضعیت سرمایه‌گذاری در حوزه «تکمیل ساختمان‌های ناتمام»، نشان می‌دهد: از شدت رکود در این حوزه نیز کاسته شده است به این معنا که شیب رشد منفی سرمایه‌گذاری، در فصل دوم سال 95 کمتر از فصل اول شده اما مطابق آخرین آمارهای رسمی که مربوط به نیمه اول 95 است، گرایش سازنده‌ها به ساخت و سازهای جدید، به مراتب‌ بیشتر از تمایل به تکمیل ساختمان‌های ناتمام است. بهار پارسال، میزان سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان‌ها، 46 درصد نسبت به بهار 94 کاهش پیدا کرد اما این شاخص در تابستان 95 افت 33 درصدی نسبت به تابستان 94 تجربه کرد. همچنین نیمه اول پارسال، سرمایه‌گذاری در این حوزه -تکمیل ساختمان‌ها- 40 درصد کاهش یافت. بنابراین اگر چه تعمیق رکود در بازار تکمیل نیمه‌کاره‌ها، متوقف شده اما روند بهبود، عقب‌تر از حوزه سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی است.

رفتار سال گذشته سرمایه‌گذاران ساختمانی که با تحرک نسبی در معاملات ملک و نوسانی شدن قیمت مسکن، به شکل «غفلت از تکمیل نیمه‌کاره‌ها و تمرکز بر ساخت و سازهای جدید» بروز کرده، در صورت تداوم در سال جاری، می‌تواند به تکرار خطای دوره‌های قبلی رونق منجر شود. سازنده‌ها، شتاب‌بخشی به تکمیل پروژه‌های مسکونی ناتمام‌ را معمولا در زمان رشد قیمت مسکن و اوج‌گیری معاملات، در دستور کار قرار می‌دهند در حالی که امکان فروش در آن زمان، کاهش پیدا می‌کند و رشد عرضه نوسازها ناشی از تکمیل ساختمان‌ها، در زمان اوج رونق معاملات که با بیشترین میزان رشد قیمت مسکن نسبت به ماه‌های قبل‌تر، همراه است، عملا به انباشت عرضه غیرقابل فروش و حبس سرمایه‌ سازنده‌ها در ساختمان‌های نوساز، منجر می‌شود. این رفتار خطا، در دوره رونق پیشین –سال‌های 90 تا 92- اتفاق افتاد به‌طوری که سازنده‌ها در سال 89 –اواخر رکود و اوایل رونق- غفلت سازنده‌ها از تمرکز سرمایه‌گذاری بر پروژه‌های ناتمام باعث افت 19 درصدی سرمایه‌گذاری در این حوزه می‌شود اما در سال 91 که حجم معاملات خرید و به تبع آن، قیمت مسکن صعود می‌کند، میزان سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل، نزدیک به 100 درصد افزایش پیدا می‌کند.

در مقطع فعلی، کارشناسان ضمن تایید بخشی از رفتار سرمایه‌گذاران که منجر به تحرک محسوس در ساخت و سازهای جدید شده است، توصیه می‌کنند: با توجه به رشد معاملات مصرفی خرید آپارتمان در عمده شهرها ناشی از افزایش سقف تسهیلات خرید و ثبات نسبی قیمت، فعالان ساختمانی نسبت به افزایش سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ناتمام، متمرکز شوند تا ضمن کنترل حجم عرضه متناسب با تقاضا، از شرایط مناسب فروش، به نفع تامین نقدینگی برای ساخت و سازهای جدید، بهره ببرند.

سال گذشته، به تناسب رشد سرمایه‌گذاری در «ساخت و سازهای جدید» و کاسته شدن از شدت رشد منفی سرمایه‌گذاری در «تکمیل ساختمان‌های ناتمام»، میزان سرمایه‌گذاری در «ساختمان‌های نیمه‌کاره» افت کرد که این اقدام، یک نقطه روشن محسوب می‌شود. سرمایه‌گذاری در «ساختمان‌های نیمه‌کاره» به معنای سرمایه‌گذاری در پروژه‌هایی است که کار تکمیل آنها به پایان نرسیده به‌طوری که تزریق منابع به این پروژه‌ها، عملا باعث حبس سرمایه در ساختمان‌های غیرقابل بهره‌برداری می‌شود. نیمه اول پارسال، میزان سرمایه‌گذاری در این حوزه یعنی پروژه‌هایی که به رغم تزریق منابع، تکمیل نشدند، 14 درصد کاهش پیدا کرد. سال94، حجم سرمایه‌گذاری در این بخش از بازار ساخت و ساز، 12 درصد کاهش پیدا کرده بود.

سرمایه‌گذاری به قصد «تکمیل» در ساختمان‌های نیمه‌کاره که همان حوزه سوم سرمایه‌گذاری ساختمانی محسوب می‌شود، مناسب‌ترین شکل خروج از رکود ساخت و ساز در مقطع فعلی است تا به تناسب رشد معاملات خرید مسکن در ماه‌های آینده –مطابق انتظارات کارشناسی درباره تغییر فاز معاملات از پیش رونق به رونق تا انتهای سال 96- حجم عرضه نوسازها به بازار ملک نیز افزایش پیدا کند. با توجه به زمانبر بودن طول فرآیند ساخت و تکمیل «ساخت و سازهای جدید» که حداقل یک سال زمان می‌برد، کوتاه‌ترین مسیر افزایش عرضه مصرفی و مناسب تقاضای موجود در بازار معاملات، تمرکز بیشتر بر «تکمیل ساختمان‌های ناتمام» است.

پایان رکود ساختمانی در تهران؟

دومین علامت رسمی از تغییر فاز در بازار ساخت و ساز، مربوط به شهر تهران است که نشان می‌دهد سال گذشته، به‌خصوص در نیمه دوم سال، تحرک سازنده‌ها باعث توقف رکود و بروز نوعی پیش‌رونق خفیف در این بازار شد.

تیراژ ساخت واحد مسکونی در تهران در یک سال 95، رقمی معادل یک درصد افزایش پیدا کرد و به بالای 66 هزار واحد مسکونی رسید. این رشد مثبت، ناشی از ورود چشمگیر سازنده‌ها به بازار در نیمه دوم سال 95 است که توانست رکود و رشد منفی تیراژ در نیمه اول را پوشش دهد و معدل یک‌ساله ساخت مسکن در تهران را از تکرار رشد منفی سال‌های 93 و 94، نجات دهد. سال 93، ساخت و سازهای جدید در پایتخت به لحاظ تعداد واحد مسکونی 59درصد کاهش یافت و سال 94 نیز با افت 34 درصدی، کل تیراژ به 65 هزار واحد رسید. وضعیت قابل قبول در این بازار، ساخت سالانه حدود 100 واحد مسکونی جدید در تهران است که با توجه به آغاز آواربرداری از رکود ساختمانی در سال گذشته، پیش‌بینی می‌شود تیراژ ساخت در سال جاری به این سطح نزدیک شود.

گزارش «دنیای اقتصاد» از علامت سوم احیای نبض ساخت و ساز حاکی است تیراژ ساخت و سازهای مسکونی در کل کشور در تابستان سال گذشته، به لحاظ نرخ رشد، وضعیت مناسب‌تری نسبت به فصل اول سال داشته است. بهار پارسال، تیراژ ساخت واحد مسکونی جدید در کل شهرهای کشور 12 درصد نسبت به بهار 94 کاهش یافت اما شیب رشد منفی در تابستان،‌4واحد درصد بهبود پیدا کرد به‌طوری که تیراژ ساخت 8 درصد نسبت به تابستان 94 کاهش را تجربه کرد. مرکز آمار هنوز درباره تیراژ کشوری ساخت در نیمه دوم سال 95 گزارش رسمی منتشر نکرده اما اطلاعات بانک مرکزی از رشد مثبت در حجم صدور پروانه ساختمانی در 9 ماه اول سال 95 حکایت دارد.

بازگشت سازنده‌ها به بازار ساخت و ساز و توقف سقوط بیشتر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و حتی رشد مثبت اما خفیف آن در سال 95 باعث شد از شدت رشد منفی ارزش افزوده بخش ساختمان در طول سال 95 کاسته شود. ارزش افزوده بخش ساختمان در بهار سال 95 رقمی معادل 6/ 27 درصد کاهش پیدا کرد اما در تابستان، از شدت رشد منفی کاسته شد طوری که ارزش افزوده این بخش در تابستان سال گذشته 4 درصد نسبت به تابستان 94 افت کرد. همچنین میزان رشد منفی بخش ساختمان در نیمه دوم 95، به مراتب کمتر از رشد منفی نیمه اول 95 بوده است. ارزش افزوده بخش ساختمان در نیمه اول سال گذشته 8/ 15 درصد نسبت به نیمه اول 94 کاهش یافت اما این شاخص در نیمه دوم 95، افت 9/ 11 درصدی نسبت به نیمه دوم 94 را تجربه کرد.

شیب مثبت تغییرات نرخ رشد منفی بخش ساختمان در طول سال 95، باعث شد میزان رشد منفی یک ساله این بخش نیز کمتر شود. ارزش افزوده بخش ساختمان در سال 94، رشد منفی 4/ 16 درصدی را تجربه کرد اما در سال 95 این شاخص با رشد منفی 1/ 13 درصد مواجه شد که میزان رشد منفی، حدود 3 واحد درصد کمتر از نرخ رشد منفی سال 94 بوده است. تحت تاثیر این اتفاق، اثر کاهنده بخش ساختمان در نرخ رشد اقتصادی، در سال 95، به مراتب کمتر از سال 94 بوده است.

سهم بخش ساختمان از رشد تولید ناخالص داخلی کشور در سال 94 رقمی معادل منفی 2/ 1 درصد بوده است اما این سهم در سال 95 به منفی 8/ 0 درصد تبدیل می‌شود. در حال حاضر کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: در صورت تداوم در تزریق محرک‌های مالی به بازار ساخت و ساز از جمله تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن و همچنین حرکت سازنده‌ها به مناطق مصرفی بازار ملک در شهرها از جمله بافت‌های فرسوده، امکان رونق ساختمانی در سال جاری بعد از کاسته شدن از شدت رکود در سال گذشته، فراهم می‌شود.