قیمت مسکن و نرخ بازدهی ساخت‌و‌ساز در 22 منطقه تهران، از «23 متغیر» به‌عنوان «بازیگردانان اصلی» بازار ملک - از بین سایر متغیرهای درونی و بیرونی - تاثیر می‌پذیرد؛ به‌گونه‌ای‌که شرایط کمی متغیرها در مناطق مختلف، «نوسانات متفاوت» را برای شاخص‌های ملکی هر منطقه رقم می‌زند. یک مطالعه در این باره،‌ ضمن تقسیم‌بندی پایتخت به سه دسته مناطق حداقلی، متوسط و لوکس، «کروکی رونق مسکن» را در قالب مناطق دارای اولویت سرمایه‌گذاری، به سازنده‌ها معرفی کرده است. زمان تشکیل رکود - رونق و نحوه رشد قیمت مسکن برآورد شده است.

یک معما در بازار املاک شهر تهران که تاکنون مورد سوال هم سرمایه‌گذاران ساختمانی و هم متقاضیان مسکن قرار داشته و اکنون نیز مطرح است، در جریان تحقیق برای «چگونگی دستیابی به رونق متفاوت از دوره انحرافی گذشته»، پاسخ داده شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، مطالعات یک تیم دانشگاهی درباره «راز نوسانات قیمت مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران» که با هدف معرفی «نقشه راه سرمایه‌گذاری کم‌ریسک و پرفایده برای فعالان ساختمانی» انجام شده است، نشان می‌دهد علت «نوسان متفاوت قیمت مسکن» و «اختلاف نرخ بازدهی ساخت و ساز» در مناطق مختلف پایتخت، به «شکل» اثرگذاری متغیرهای درونی و بیرونی بازار ملک بر این دو شاخص در هر منطقه از شهر برمی‌گردد.

تاکنون تحقیقات متنوعی درباره مولفه‌های موثر بر قیمت مسکن از سوی گروه‌های مختلف دانشگاهی و پژوهشگران اقتصادی انجام شده اما آنچه مطالعه اخیر را از نگاه عوامل آن، «متفاوت» و «بدیع» کرده،‌ رصد بازار مسکن تهران به‌صورت «منطقه به منطقه» به جای «بررسی کلی شهر» است که سبب شده از معمای «دامنه قابل توجه نرخ رشد قیمت مسکن در 22 منطقه و همچنین تفاوت آثار رکود-رونق در مناطق مختلف» رمزگشایی شود.

نتایج این مطالعه حاکی است: از بین انواع متغیرهای اثرگذار بر قیمت مسکن در تهران، «23 متغیر» به‌عنوان «گروه اصلی بازیگردان بازار ملک»، بیشترین تاثیر را بر شاخص‌های بازار مسکن وارد می‌کند. متغیرهای منتخب از بین انواع مولفه‌های درونی همچون «قیمت زمین، تغییرات اجاره بها و...» و همچنین 10 متغیر بیرونی از جمله «قیمت ارز، نرخ تورم، دستمزد، پس‌انداز خانوار، نرخ رشد جمعیت،‌ درآمد سرانه،‌ حجم نقدینگی، حجم سرمایه‌گذاری، نرخ رشد اقتصادی و نرخ بازدهی بازارهای رقیب» گزینش شده به‌طوری که شاخص انتخاب 23 متغیر، «بیشترین اثرگذاری نسبی» بوده است.

یافته‌های این مطالعه که توسط حسین فضلی‌زاده، مهدی روانشادنیا و حامد کاشانی انجام شده و جزئیات کامل آن در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده است، مشخص می‌کند: دستیابی سرمایه‌گذاران ساختمانی و خریداران مسکن به اطلاعات مربوط به «نحوه تاثیرپذیری بازار مسکن هر منطقه تهران از 23متغیر» می‌تواند تکلیف «سه ناشناخته بازار ملک» را روشن سازد.

فعالان بازار ملک با شناسایی عملکرد بازیگردانان قیمت مسکن در مناطق مختلف، می‌توانند برآوردی قابل اتکا از آینده «تغییرات قیمت مسکن، بازدهی ساخت و ساز و زمان شکل‌گیری دوره‌های رکود و رونق» به‌عنوان سه ناشناخته بازار پیدا کنند و با تشخیص و سنجش «زمان درست ورود به بازار، ماندن در بازار یا خروج از بازار»، ریسک فعالیت در این بازار را برای خود به کمترین حد ممکن کاهش دهند.

نتایج به‌دست آمده درباره نحوه اثرگذاری «23متغیر» که از روی داده‌های آماری مربوط به بازار مسکن و شاخص‌های اقتصادی سال‌های 70 تا 93 بررسی شده است، نشان می‌دهد: مناطق مختلف تهران بر حسب شکل کار بازیگردانان بازار ملک، به سه دسته «مناطق حداقلی»، «مناطق متوسط» و «مناطق لوکس» قابل طبقه‌بندی است به‌طوری که «سرعت اثرگذاری و شدت اثرگذاری» هر یک از 23 متغیر در مناطق یک دسته با دسته دیگر متفاوت است و در عین حال، این تفاوت در بین مناطق داخل یک دسته نیز معنادار می‌تواند باشد.

«مناطق حداقلی» دربرگیرنده محله‌هایی با آپارتمان‌های ارزان‌تر و خانوارهای با توان مالی کمتر از سایر مناطق شهر می‌شود و شامل مناطق 10 و 15 تا 19 است. در این مناطق، متوسط هزینه ساخت مسکن مترمربعی 700هزار تومان و میانگین مساحت واحدها 50 تا 70 مترمربع است.

در «مناطق متوسط» که 10 منطقه شهر را شامل می‌شود متوسط هزینه ساخت متری حدود یک میلیون تومان و متوسط مساحت آپارتمان‌ها نیز 75 تا 100 مترمربع برآورد می‌شود که عمدتا محل سکونت دهک‌های میانی است.

در «مناطق لوکس» که 6 منطقه از جمله مناطق یک تا سه را شامل می‌شود، ویژگی بازار مسکن بر «واحدهای بزرگ متراژ بیش از 100 مترمربع و هزینه ساخت متری تا 5/ 1 میلیون تومان» خلاصه می‌شود.

یافته‌های مطالعه صورت گرفته درباره تفاوت بازار مسکن در مناطق مختلف تهران حاکی است به دلیل ناهمگن بودن بازار ملک در پایتخت ناشی از اثرگذاری متفاوت 23 متغیر بر بازار، هزینه ساخت و ساز، قیمت مسکن و همچنین سرمایه اولیه مورد نیاز برای ساخت و ساز در هر منطقه با منطقه دیگر که حتی می‌تواند مجاور آن باشد، تفاوت اساسی دارد.

مهم‌ترین هدف در این تحقیق، ارائه کروکی «رونق پایدار ساختمانی» به سرمایه‌گذاران ساختمانی برای جلوگیری از تکرار «رونق انحرافی سال‌های 90 تا 92» است. در دوره قبلی رونق،‌ به دلیل ناشناخته بودن سه پارامتر در بازار ملک، مسیر غلط سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی منجر به رشد شدید عرضه غیرمصرفی و فاقد تقاضای موثر در بازار مسکن شد و تبعات آن در رکود سال‌های 93 تا 95 به شکل افزایش خانه‌های خالی و لوکس در مناطق شمالی شهر شد.

در مقطع فعلی سرمایه‌گذاران ساختمانی با اطلاع از «سرعت اثرگذاری» و «شدت اثرگذاری» هر یک از 23 متغیر بازیگردان قیمت مسکن در مناطق مختلف پایتخت، می‌توانند از طریق تشخیص پتانسیل و ظرفیت بازار برای عرضه یا نبود استعداد کافی در منطقه برای عرضه، مکان مناسب برای سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز را در شهر برای خود انتخاب کنند.

23 متغیر موثر بر قیمت مسکن، در سه دسته «متغیرهای مرتبط با بازار مسکن، متغیرهای موثر بر سمت تقاضا و متغیرهای موثر بر سمت عرضه»،‌ تقسیم‌بندی شده است.

کروکی طراحی شده از روی این 23 متغیر برای «رونق ساختمانی در تهران» نه تنها برای سازنده‌ها که برای سیاست‌گذار بخش مسکن نیز قابل استفاده است. سیاست‌گذار با بررسی چگونگی رفتار متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن مناطق مختلف تهران، می‌تواند «نیاز مناطق مختلف شهر به محرک‌های سمت تقاضا و عرضه» را با اعمال انعطاف منطقه‌ای در ابزارها و سیاست‌های مالی، تامین کند و از بروز شوک در زمان رونق یا طولانی‌شدن دوره رکود، جلوگیری کند.

تیم تحقیق در این مطالعه در نتایج خود تاکید کرده است: شناسایی رفتار منطقه‌ای 23 متغیر اثرگذار بر بازار مسکن شهر تهران، از سه زاویه قابل اهمیت است. بازار مسکن در همه دوره‌های گذشته به‌خصوص از ابتدای دهه 70 تا کنون که 4 سیکل کامل رکود-رونق را پشت‌سر گذاشته، یکی از مقاصد اصلی سرمایه‌گذاران بوده و در حوزه مصرفی نیز با ارزش‌ترین دارایی خانوارها و در عین حال گران‌ترین خرید طول عمر افراد محسوب می‌شود. این بازار از منظر اثرگذاری بخش مسکن به‌عنوان بخش پیشرو در رشد اقتصادی نیز قابل اهمیت است. زاویه سوم نیز که به نوعی در تعیین جهت دو زاویه اول موثر است،‌ به وضعیت حساس بازار مسکن کنونی و ضرورت مرزبندی بین شکل رونق قبلی و شکل رونق مورد انتظار در سال جاری، مربوط می‌شود. در این دوره،‌ عرضه در بازار مسکن تهران باید به شکلی اتفاق بیفتد که از یکسو نیاز مصرفی انباشته و بالقوه، جامعه هدف سرمایه‌گذاران قرار بگیرد و از سوی دیگر احتمال ورود عرضه‌های جدید به بازار خانه‌های خالی،‌ به صفر میل کند.

نتایج مطالعه در این بخش از تحقیق نشان می‌دهد: در شرایط فعلی، وضعیت و رفتار «23 متغیر» اثرگذار بر بازار ملک به گونه‌ای است که محله‌های واقع در «مناطق حداقلی» و «مناطق متوسط» شهر تهران می‌تواند در اولویت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی توسط سرمایه‌گذاران قرار بگیرد. در این 16 منطقه، افت نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری به مراتب کمتر از سایر مناطق در دوره رکود است، ضمن آنکه با توجه تمرکز تقاضای مصرفی و سطح قیمت آپارتمان‌ها در این مناطق نسبت به 6 منطقه لوکس و همچنین با لحاظ جهت‌گیری تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت برای ساخت و خرید در تهران به سمت مناطق حداقلی و متوسط، مشخص می‌شود: سرعت و توانایی بازگشت به رونق مسکن در این 16 منطقه بیش از مناطق یک،‌ 2، 3،‌ 5،‌ 6 و 22 است.

نحوه اثرگذاری «23 متغیر» بر قیمت مسکن و نرخ بازدهی ساختمانی در «منطقه یک» شهر تهران به‌عنوان نماینده «مناطق لوکس» پایتخت نشان می‌دهد از بین بازیگردانان اصلی بازار ملک، 4 متغیر «قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی، تسهیلات مسکن و نرخ تورم»، زودتر از 19 متغیر منتخب دیگر، بر قیمت‌ مسکن تاثیر می‌گذارد. اثر این متغیرها حداکثر یک فصل پس از تغییر در کمیت، بر قیمت مسکن، قابل ردیابی می‌شود. سایر متغیرها،‌ با تاخیر زمانی 2 تا 10 فصلی، بر قیمت مسکن اثرگذار می‌شوند. به بیان دیگر سرعت اثرگذاری 19 متغیر دیگر، کمتر از 4 متغیر دارای اثرگذاری آنی است.

در منطقه یک تهران، همچنین «شدت اثرگذاری» 5 متغیر «تورم، تسهیلات مسکن، حجم نقدینگی، بازدهی بازار سکه و متوسط اجاره‌بها» بیش از 18 متغیر دیگر در گروه 23 متغیر منتخب است. شدت اثرگذاری به معنای وابستگی بیشتر رکود و رونق مسکن به این متغیرها است. به این ترتیب، از بین 23 متغیر با بیشترین اثرگذاری به لحاظ «سرعت و شدت» اثر بر قیمت مسکن، متغیرهای نرخ تورم و تسهیلات مسکن (عمدتا وام خرید)،‌ دو بازیگردان کلیدی بازار مسکن معرفی می‌شوند.

محققان این مطالعه تاکید می‌کنند: 23 متغیر منتخب می‌تواند در بازار مسکن سایر شهرها نیز مورد سنجش قرار بگیرد.