منطقه‌ای از بازار مسکن شهر تهران که طی سال‌های 93 و 94 و دست‌کم نیمه اول سال 95 به نقطه کانونی حبس حجم قابل ملاحظه‌ای از سرمایه‌های ساختمانی تبدیل شده بود، از اواخر سال گذشته و به‌خصوص هفته‌های اخیر، تحت‌تاثیر اعمال «تاکتیک دومنظوره لوکس‌سازها» جنب و جوش معاملاتی به خود گرفته است.

در شرایطی که طی بازه زمانی گفته شده، بخش قابل توجهی از رکود معاملاتی بازار مسکن از ایجاد فاصله عمیق بین «نوع تقاضا در بازار مصرف ملک» و «حجم قابل توجه ساخت‌وسازهای لوکس‌و گران‌قیمت» ازجمله ساخت‌وسازهای منطقه یک پایتخت منشأ گرفت، لوکس‌سازها با استفاده از یک تاکتیک دومنظوره، به نوعی «میانبر معاملاتی» برای حل چالش «انجماد» در بازار فروش این واحدها متوسل شده‌اند.

این تاکتیک دو منظوره از اواخر سال گذشته به شکل «عرضه آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت» در قالب «معاوضه» با زمین، ملک کلنگی یا آپارتمان مصرفی در 5 منطقه اول پایتخت، به اجرا درآمده و منجر به شروع تخریب «هسته رکود» معاملات مسکن در منطقه یک و بخش‌هایی از مناطق 2 و 3 پایتخت شده است. هسته رکود معاملات مسکن شامل آپارتمان‌های لوکس، گران‌قیمت و فاقد تقاضای مصرفی است که به‌دلیل شکل سرمایه‌گذاری، موقعیت قرارگیری، ارزش زمین و قیمت فروش، طی دست‌کم سه سال اخیر فاقد متقاضی موثر بوده‌اند. تاکتیک فروش معاوضه‌ای آپارتمان‌های لوکس از یکسو به تحریک گروهی از متقاضیان دهک‌های بالا برای خرید این آپارتمان‌ها منجر شده است و از سوی دیگر سازندگان واحدهای گران‌قیمت با استفاده از این میانبر معاملاتی به راهکاری کارآمد برای جبران خلأ نقدینگی کافی به‌منظور خرید زمین جهت اجرای پروژه‌های ساختمانی دست یافته‌اند.

این در حالی است که هم‌اکنون برخی از سازندگان واحدهای لوکس با به‌کار بستن تاکتیک فروش معاوضه‌ای این آپارتمان‌ها، میانبری بین بازار معاملات املاک گران‌قیمت و فروش نرفته و سرمایه‌گذاری جدید ساختمانی ایجاد کرده‌اند؛ به این معنا که استقبال بازار از تعویض آپارتمان در مناطق لوکس تهران با زمین کلنگی، موجب شده است مسیر دسترسی سازندگان به نقدینگی و زمین برای اجرای پروژه‌های جدید کوتاه شود. از سوی دیگر، اعلام آمادگی سازندگان برای معاوضه واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت با زمین، ملک‌کلنگی و واحدهای مسکونی در مناطق مصرفی، مورد استقبال سمت تقاضای مسکن هم قرار گرفته است؛ طوری‌که هم‌اکنون گروهی از متقاضیان «تبدیل به احسن» آپارتمان‌های مصرفی که از سطح درآمدی بالاتری برخوردارند با ایجاد امکان معاوضه و همچنین بروز انعطاف قیمتی در بازار املاک لوکس، مصمم به ارتقای سطح منطقه و آپارتمان محل سکونت خود شده‌اند.

در فاصله سال‌های 90 تا 94، از مجموع حدود نیم میلیون واحد مسکونی که پروانه ساخت دریافت کردند، کمتر از 50 هزار واحد معادل حدود 8 درصد، مربوط به منطقه یک پایتخت بوده است؛ به این معنا که طی این بازه زمانی، حدود 8 درصد از سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی در منطقه یک انجام شده است. آمارهای موجود در بازار معاملات مسکن در حالی از موفقیت تاکتیک معاوضه املاک لوکس خبر می‌دهند که سهم آپارتمان‌های با متراژ بیش از 130 مترمربع در بازار معاملات مسکن شهر تهران از 8/ 10 درصد در نیمه سال 94 به 14 درصد در اواخر سال گذشته رسید. سهم فروش آپارتمان‌های با قیمت مترمربعی 8 میلیون تومان به بالا از کل معاملات مسکن پایتخت نیز در همین بازه زمانی از 6 درصد به 2/ 10 درصد افزایش یافت؛ این در حالی است که در فاصله زمانی یاد شده، سهم معاملات آپارتمان‌های با قیمت بیش از یک میلیارد تومان از کل معاملات شهر تهران از 6 درصد به 10 درصد رسید. در واقع طی فاصله نیمه سال 94 تا اواخر سال گذشته، سهم معاملات آپارتمان‌های لوکس از کل معاملات شهر تهران «دو رقمی» شد. این سه آمار نشان‌دهنده افزایش نسبی حجم فروش آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت در بازار مسکن پایتخت است که بخش عمده‌ای از فروش آنها تحت تاثیر اجرای تاکتیک فروش معاوضه‌ای امکان‌پذیر شد.

آمار دیگری که شروع تخریب در هسته رکود بازار معاملات مسکن را نشان می‌دهد با بررسی میزان رشد حجم معاملات مسکن در منطقه یک پایتخت طی یک‌سال 95 قابل مشاهده است. حجم کل معاملات مسکن شهر تهران طی یک‌سال 95 در مقایسه با سال 94، معادل 5 درصد افزایش یافت؛ این در حالی است که این افزایش سهم در منطقه یک در همین بازه زمانی حدود 7 درصد بوده است که عمده رشد حجم معاملات مسکن در این منطقه در نیمه دوم سال اتفاق افتاده است. لوکس‌سازها گذشته از به‌کار‌گیری تاکتیک فروش غیرنقدی و معاوضه‌ای این دسته آپارتمان‌ها در بازار مسکن، در قیمت‌گذاری برای فروش این املاک هم با انعطاف و دقت بیشتری وارد عمل شده‌اند؛ به این معنا که از اواخر سال گذشته تاکنون به جای آنکه سازندگان واحدهای لوکس تمرکز خود را بر افزایش قیمت این آپارتمان‌ها یا فروش آنها با قیمت بالا قرار دهند، انرژی خود را صرف فروش هرچه سریع‌تر این املاک کرده‌اند. میانگین قیمت مسکن در فاصله ابتدای سال 95 تا انتهای سال 95، به‌طور متوسط حدود 7 درصد افزایش یافت که این میزان رشد در منطقه یک حدود 4 درصد گزارش شده است. این در حالی است که میانگین رشد قیمت مسکن در مناطق مصرفی شهر تهران در زمان یاد شده حدود 8 درصد بوده است.

به این ترتیب عامل موفقیت تاکتیک فروش معاوضه‌ای املاک لوکس با زمین، ملک کلنگی و آپارتمان‌های مصرفی بیش از هرچیز ناشی از دو علت است؛ اولین علت به آمادگی سمت عرضه این آپارتمان‌ها برای فروش غیر‌‌نقدی برمی‌گردد و علت دوم که شاید مهمتر از علت اول باشد ناشی از پرهیز فروشندگان واحدهای لوکس از افزایش قیمت این واحدهاست؛ البته ثبات نسبی قیمت فروش آپارتمان‌های لوکس از سوی دیگر ناشی از سطح حبابی قیمت این آپارتمان‌ها و نبود ظرفیت برای افزایش قیمت این دسته از واحدهای مسکونی نیز هست.

گروهی از کارشناسان مسکن اواخر سال گذشته اعلام کردند: اگر چه حباب قیمتی آپارتمان‌های مصرفی تخلیه شده است، اما آپارتمان‌های لوکس هنوز از ظرفیت کاهش قیمت برخوردارند؛ میانگین قیمت مسکن در منطقه یک پایتخت به‌عنوان کانون واحدهای لوکس و گران‌قیمت، درحال حاضر زیر 10 میلیون تومان است که البته این سطح متوسط قیمت، میانگین قیمت همه انواع واحدهای مسکونی اعم از لوکس و معمولی‌تر در این منطقه را دربرمی‌گیرد که هم در محلات گران‌قیمت واقع شده‌اند و هم در محله‌های متوسط این منطقه. با این وجود هم‌اکنون معاوضه آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت منطقه یک پایتخت در بازار مسکن حول و حوش مترمربعی 10 تا 15 میلیون تومان انجام می‌شود؛ هرچند سطح قیمت برخی از این آپارتمان‌ها در معاملات فعلی بعضا تا 20 میلیون تومان هم تعیین می‌شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد» هم‌اکنون علاوه‌بر معاوضه آپارتمان‌های لوکس با زمین، ملک کلنگی و آپارتمان در مناطق مصرفی پایتخت، برخی سازندگان حاضر به معاوضه املاک لوکس خود با مصالح‌ساختمانی همچون میلگرد، سنگ ساختمانی و... نیز هستند؛از سوی دیگر برخی از فروشندگان و تولیدکنندگان مصالح ساختمانی نیز در پی رکود در بازار مصالح، از این میانبر معاملاتی استقبال می‌کنند.

اقدام دوم برای فروش لوکس‌ها

نسخه تسهیلگر فروش آپارتمان‌های لوکس در بازار مسکن پایتخت با تقویت راه‌حل قبلی سازند‌گان و طراحی یک پلیتیک جدید به‌روز شد. برنامه دو وجهی تسهیل شرایط فروش آپارتمان‌های لوکس، در حالی دست‌کم سه ضلع فعال بازار ملک را تحت‌تاثیر قرار داده است که علاوه‌بر طراحی راهکار جدید در این نسخه، پلیتیک اول سازندگان برای جذاب‌سازی بازار خرید آپارتمان‌های گران‌قیمت نیز تا حد زیادی تقویت شده است.

سازندگان آپارتمان‌های لوکس و بزرگ متراژ در مناطق شمالی پایتخت، طی روزهای اخیر، همزمان با تقویت اولین راهکار خود برای تسهیل فروش آپارتمان‌های لوکس، دومین اقدام برای آزادسازی منابع حبس شده در واحدهای گران‌قیمت اما فروش نرفته را عملیاتی کردند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، تداوم رکود در بازار معاملات آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت طی دست کم سه سال متوالی در حالی از سال گذشته منجر به اعمال تدابیر ویژه در تلاش برای فروش بخشی از این واحدها از سوی سازندگان شد که ‌درحال حاضر همزمان با تقویت اقدام اول سازندگان، اقدام دوم آنها نیز در راستای ایجاد بازار فروش واحدهای لوکس آغاز شده است.

نسخه تسهیلگر عرضه آپارتمان‌های لوکس برای دور زدن رکود در بازار معاملات این گروه‌ واحدهای مسکونی، هم‌اکنون درحالی با افزایش انعطاف در شرایط فروش ویژه آپارتمان‌های گران‌قیمت تقویت شده است که بعد دوم این نسخه در قالب تلاش سازندگان برای تبدیل این واحدها به «دارایی‌ غیر‌نقدی» اما با قابلیت ارزش افزوده بیشتر در آینده، به تازگی تحرک جدیدی را در حداقل سه بخش متفاوت از بازار مسکن رقم زده است.

عرضه ویژه آپارتمان‌های لوکس با شرایطی به مراتب منعطف‌تر از آنچه در موج اول انعطاف سازندگان برای فروش این واحدها آغاز شده بود در کنار اعلام تمایل سازندگان آپارتمان‌های گران‌قیمت به «معاوضه» این واحدها با زمین، ملک کلنگی و در برخی موارد آپارتمان‌های مصرفی، درحال‌حاضر بازار معاوضه و معاملات خرید و فروش مسکن را تحت تاثیر قرار داده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، سازندگان واحدهای لوکس که حداقل از سه سال گذشته موفق به فروش آپارتمان‌های گران‌قیمت و نوساز خود نشده‌اند، در ادامه و همراستا با تدابیر سال گذشته خود برای تسهیل شرایط خرید این واحدها از سوی متقاضیان، به بازار معاوضه واحدهای لوکس با املاک کلنگی، زمین و حتی آپارتمان‌های مسکونی مصرفی روی آورده‌اند.

به این معنا که علاوه‌بر تلاش لوکس‌سازها برای نقد کردن سرمایه‌های حبس شده در واحدهای گران‌قیمت و فروش نرفته، شانس خود را در بازار «مبادله غیرنقدی» املاک لوکس با مهمترین عنصر هزینه‌بر در بازار ساخت و ساز یعنی «زمین» امتحان می‌کنند. سازندگان تصمیم گرفته‌اند در راه حل دوم خود برای جذاب‌سازی خرید آپارتمان‌های لوکس از سوی متقاضیان، میانبر معاوضه با زمین و ملک کلنگی را نیز امتحان کنند؛ مزیت این راهکار جدید برای این دسته از سازندگان علاوه‌بر سهولت فروش واحدهای گران‌قیمت در بازار مسکن، کوتاه کردن مسیر تبدیل این واحدها به سرمایه مورد نیاز برای ساخت‌وساز است.

به نظر می‌رسد پلیتیک دوم لوکس سازها برای تبدیل آپارتمان‌های گران‌قیمت به دارایی «غیرنقد» اما «زودبازده» در بازار مسکن، در حالی هم‌اکنون به موازات فراخوان لوکس‌سازها برای فروش ویژه این واحدها موردتوجه قرار گرفته است که در بازار «فروش ویژه» این املاک نیز تحرکات تازه‌ای از سوی این گروه سازندگان رصد می‌شود. طوری‌که می‌توان گفت هم‌اکنون سازندگان واحدهای لوکس با هدف آزادسازی سرمایه اولیه مورد نیاز برای ساخت‌وسازهای جدید در آستانه رونق بازار مسکن، نسخه‌ای دووجهی مرکب از اعمال شرایط ویژه برای فروش نقدی و غیرنقدی این آپارتمان‌ها را دنبال می‌کنند.

تقویت راهکار اول

سازندگان آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت از سال گذشته، همزمان با ورود بازار معاملات املاک لوکس به سومین سال رکود، بخشی از این واحدها را با شرایط ویژه به بازار عرضه کردند؛ شرایط ویژه برای فروش این دسته از آپارتمان‌ها معمولا با اعمال تخفیف‌های حدود 10 درصدی در قیمت پیشنهادی و همچنین درنظر گرفتن شرایط پرداخت اقساطی برای خریداران باب شد. هرچند تعدادی از واحدهای لوکس با انعطاف سازندگان در طرح فروش ویژه این آپارتمان‌ها به فروش رسید اما آمار فروش بازهم مطابق با انتظار سازندگان رقم نخورد؛ سهم ناچیز فروش آپارتمان‌های لوکس از کل معاملات مسکن شهر تهران در نیمه سال گذشته عملا به حدی بود که نتوانست بازار این گروه از واحدها را از رکود خارج کند. با این‌حال، سازندگان واحدهای لوکس فروش‌نرفته، ضمن طراحی پلیتیک دوم، تصمیم گرفتند با اعمال انعطاف مضاعف در برنامه فروش ویژه، یک‌بار دیگر شانس خود را برای فروش واحدها امتحان کنند. طی دوماه گذشته، سازندگان واحدهای لوکس تلاش کرده‌اند با افزایش انعطاف خود در قیمت‌های پیشنهادی و همچنین شرایط پرداخت، راهکار اول را در کنار راه‌حل دوم، با جدیت بیشتری دنبال کنند. در این راستا، طی روزهای اخیر، بخشی از فروشندگان در بازار مسکن پایتخت، فهرستی از املاک اکازیون را برای فروش به متقاضیان معرفی کردند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بازار مسکن طی روزهای اخیر با افزایش فایل‌های فروش واحدهای لوکس و گران‌قیمت با شرایط اکازیون در بازار مسکن مواجه شده است. این اقدام در ادامه تحرکات قبلی سازندگان و مالکان واحدهای لوکس و گران‌قیمت برای تسهیل جریان فروش این املاک و ورود به بازار پرکشش ساخت‌وسازهای «مصرفی» مسکن صورت می‌گیرد. تحقیقات «دنیای اقتصاد» از بازار فروش املاک خاص و اکازیون شهر تهران نشان می‌دهد عمده این واحدها در مناطق پرساخت پایتخت یعنی 5 منطقه اول تهران به‌خصوص مناطق یک تا 3 و 5 شهر تهران‌ تمرکز دارد. این درحالی است که بورس واحدهای لوکس و گران‌قیمت پایتخت در مناطق یک تا3 واقع شده است.

تاثیر بر سه ضلع فعال بازار

تلاش دومنظوره سازندگان واحدهای لوکس برای آزادسازی منابع مالی حبس شده در این پروژه‌ها هم‌اکنون به یکی از پررنگ‌ترین تحرکات در بازار مسکن تبدیل شده است؛ طوری‌که اقدام دووجهی این سازندگان برای فروش نقدی یا تبدیل املاک لوکس به زمین و ملک کلنگی، درحال‌حاضر دست کم سه ضلع فعال بازار معاملات ملک را مخاطب قرار داده است. «مالکان زمین و املاک کلنگی»، «مالکان آپارتمان‌های مسکونی مصرفی» و «لوکس‌سازها»، سه ضلع اثرگذار بازار مسکن در تحرکات تازه برای فروش یا تبدیل واحدهای گران‌قیمت هستند. این در حالی است که برخی دیگر از متقاضیان خرید مسکن که قصد خروج از بازار واحدهای مصرفی و تبدیل به احسن کردن ملک خود در بازار واحدهای لوکس و استفاده از شرایط ویژه فروش این واحدها را دارند نیز مخاطبان دیگر این تحرک دومنظوره به حساب می‌آیند. در شرایطی که طی سال‌های گذشته عمده توان و سرمایه تعداد قابل‌توجهی از سازندگان صرف ساخت ‌وسازهای تجاری و همچنین واحدهای مسکونی لوکس، گران‌قیمت و بزرگ‌متراژ شد، هم‌اکنون معضل عدم فروش این واحدها و مجتمع‌ها در نقاط مختلف پایتخت منجر به حبس مبالغ هنگفتی از سرمایه‌های ساختمانی در این پروژه‌ها شده است. طی سه سال اخیر با تشدید و تعمیق رکود در بازار فروش واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت، اگرچه سازندگان این واحدها برای فروش آنها به روش‌های مختلفی متوسل شدند اما تاکنون هیچ کدام از این روش‌ها در بازگشت سرمایه آنها به چرخه ساخت‌وساز به معنای واقعی موثر نبوده است. طی سه سال گذشته مالکان این واحدها و مجتمع‌ها برای آزادسازی دست‌کم بخشی از سرمایه‌های انباشته شده در واحدهای فروش نرفته، در برخی مقاطع با «کاهش سطح قیمت‌ها» و «تسهیل شرایط فروش» از جمله ایجاد امکان فروش «اقساطی» کوتاه‌مدت و میان‌مدت، تلاش کردند تا معضل عدم فروش واحدهایشان را برطرف کنند اما عملا موفقیتی در این زمینه حاصل نشد. هم‌اکنون حجم قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت‌ در برخی مناطق پایتخت خصوصا در 5 منطقه اول شهر تهران و همچنین منطقه 22 وجود دارد که سازندگان این واحدها همچنان برای مشتری‌یابی و فروششان با مشکل مواجهند. به‌تازگی تعداد قابل‌توجهی ازسازندگان واحدهای مسکونی لوکس به روش جدیدی متوسل شده‌اند تا شاید بتوانند با استفاده از این روش حداقل بخشی از سرمایه‌های محبوس و راکد در این واحدها را به چرخه ساخت‌ وساز بازگردانند.

بازار «معاوضه» مسکن این روزها شاهد عرضه حجم بالایی از واحدهای تجاری و مسکونی لوکس برای معاوضه با آپارتمان معمولی، زمین، ملک کلنگی و... است. تحرک تازه سازندگان واحدهای مسکونی لوکس و فروش نرفته این بار بازار «معاوضه» ملک را هدف قرار داده است تا شاید از این طریق بخشی از این واحدها فروش رفته و حجمی از سرمایه‌های راکد مانده در این پروژه‌ها به سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی تزریق شود. هم‌اکنون حجم قابل‌توجهی از آگهی‌های ملکی در زیرمجموعه معاوضه املاک، مربوط به این گروه از معاملات است؛ این در حالی است که تا پیش از این، این نوع معاوضه در بازار مسکن چندان پررنگ و متداول نبود و به‌ندرت مواردی از معاوضه املاک مسکونی لوکس با زمین، آپارتمان معمولی، ملک کلنگی و... مشاهده می‌شد.

انواع فروش غیرنقدی لوکس‌ها

این روزها معاوضه واحدهای مسکونی لوکس آماده فروش اما بدون مشتری با «زمین» و «ملک کلنگی» یکی از متداول‌ترین شکل فروش غیرنقدی آپارتمان‌های گران‌قیمت در بازار مسکن است. سازندگان و مالکان این واحدها طی روزهای اخیر موارد متعددی از درخواست خود برای معاوضه املاک لوکس با زمین یا املاک مسکونی کلنگی را به بازار معاملات ملک ارائه کرده‌اند. این در حالی است که هم‌اکنون بازار مسکن با عرضه حجم مناسبی از املاک کلنگی مواجه است که یکی از مشتریان عمده این املاک هم مالکان واحدهای لوکس هستند که به‌طور متوسط طی سه سال گذشته موفق به فروش واحدهای تکمیل شده و آماده فروش خود نشده‌اند. شکل دیگری از معاوضه واحدهای لوکس این روزها با اعلام تمایل مالکان این واحدها برای معاوضه با آپارتمان‌های مسکونی معمولی به چشم می‌خورد. در این روش، در خواست معاوضه واحدهای لوکس با آپارتمان‌های نوساز واقع در مناطق معمولی و مصرفی یا آن دسته از مناطق مرغوب پایتخت که متقاضیان مصرفی خاص خود را دارند بیش از سایر موارد است.

در واقع، سازندگان آپارتمان‌های مسکونی لوکس در مناطق مرغوب پایتخت که عمده این واحدها را در متراژهای بالا و قیمت‌های قابل‌توجه به بازار عرضه کرده‌اند اما طی دست‌کم سه سال گذشته موفق به فروش مناسب در این بازار نشده‌اند این‌بار تصمیم گرفته‌اند در آستانه ورود بازار ساخت ‌وساز به فاز پیش رونق طی ماه‌های پیش‌رو این واحدها را با زمین یا ملک کلنگی معاوضه کنند تا از این طریق امکان سرمایه‌گذاری جدید ساختمانی برایشان فراهم شود؛ ضمن اینکه بعد از حدود سه سال رکود عمیق در بازار معاملات واحدهای لوکس بتوانند سرمایه حبس شده در این واحدها را آزاد کنند. همچنین، طی یک ماه گذشته، مالکانی در مناطق شمالی شهر تهران همچون دروس، کامرانیه، پاسداران و.... تعداد قابل‌توجهی از واحدهای لوکس آماده خود را به قصد معاوضه با زمین یا املاک مسکونی کلنگی به بازار ملک معرفی کردند. عمده این واحدها کلید نخورده‌اند اما به‌طور متوسط یک تا سه سال از زمان تکمیل آنها می‌گذرد. در بررسی شرایط معاوضه این آپارتمان‌ها با واحدهای مصرفی اغلب مشاهده می‌شود مالکان‌ و سازندگان آپارتمان‌های لوکس برای جذاب‌سازی فرآیند معاوضه، تا حد قابل‌توجهی شرایط معامله را برای مالکان آپارتمان‌های مصرفی نوساز تعدیل کرده‌اند؛ به‌عنوان مثال ارزش واحد گران‌قیمت‌ ولوکس خود را تا حدی پایین‌تر از سطح عرف منطقه تعیین می‌کنند تا خریداران انگیزه بیشتری برای معاوضه داشته باشند.