مجری ارشد «مسکن اجتماعی»، با اجرای فاز اول مصوبه اسفند سال گذشته هیات دولت، سهمیه 31 استان کشور را از طرح «تامین مسکن 100 هزار خانوار کم‌درآمد در سال96» تعیین کرد. طرح «مسکن اجتماعی» به پنج شکل از جمله «واگذاری زمین و تسهیلات بانکی برای ساخت»، «ارائه وام خرید» و همچنین «پرداخت یارانه اجاره‌بها»، به اجرا درمی‌آید. در سال اول اجرای طرح -امسال-بیشترین سهمیه، به استان‌هایی که دو دهک اول در آنها، به لحاظ درآمد خانوار، قیمت مسکن و اجاره‌بها، در بدترین وضعیت قرار دارند، اختصاص پیدا کرده است.

گام اول اجرای طرح «مسکن اجتماعی» در سال 96 با اعلام سهمیه 31 استان کشور برای «تامین 100 هزار واحد» موردنیاز خانوارهای کم‌درآمد، توسط «مجری ارشد» این طرح برداشته شد. بنیاد مسکن به‌عنوان مجری ارشد طرح مسکن اجتماعی با شناسایی مخاطبان این طرح در 4 دهک اول درآمدی، بر مبنای 5 پارامتر کلیدی، توزیع «استانی» و «جغرافیایی» سهمیه سال 96 برای تامین مجموعا 100 هزار واحد مسکونی اجتماعی موردنیاز خانوارهای عضو این دهک‌ها را اعلام کرد. در طرح مسکن اجتماعی که اسفند سال گذشته در هیات دولت به تصویب رسید به بنیاد مسکن به‌عنوان مجری ارشد این طرح مسوولیت داده شد به کمک «نهادهای همکار» شامل وزارت راه وشهرسازی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، بانک‌ها و نهادهای حمایتی همچون بهزیستی و کمیته امداد، طرح تامین مجموعا 500 هزار واحد مسکونی برای خانوارهای کم‌درآمد در یک برنامه زمانبندی 5‌ساله(طول زمانی اجرای برنامه ششم توسعه در فاصله سال‌های 96 تا 1400) در دستور کار قرار بگیرد. در دو بند از مصوبه هیات دولت به صراحت اعلام شده است بنیاد مسکن مسوولیت اجرایی طرح مسکن اجتماعی را به عهده دارد.تکلیف سالانه بنیاد مسکن و دستگاه‌های همکار در این مصوبه تامین سالانه 100 هزار واحد مسکونی موردنیاز گروه‌های کم‌درآمد «فاقد مسکن» و یا «بدمسکن» تعیین شده است که حداقل در دو دهک و حداکثر در 4 دهک اول درآمدی جامعه قرار دارند. به موجب مصوبه مسکن اجتماعی، مخاطبان این طرح دست‌کم سه ویژگی عمده دارند؛ اولین ویژگی قرار گرفتن آنها در حداقل «دو دهک» یا حداکثر «چهار دهک اول» جامعه است؛ دومین ویژگی «خانوارهای فاقد مسکن» واقع در این دهک‌های درآمدی را دربر می‌گیرد و سومین ویژگی شامل خانوارهایی است که به‌عنوان «خانوارهای بدمسکن» شناخته شده یا در واحدهای مسکونی «زیرسطح استاندارد» سکونت دارند یا در «سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای» یا «بافت‌های فرسوده» در شرایط نامناسب به لحاظ سکونتی قرار دارند. در مصوبه هیات دولت درباره نحوه اجرای طرح مسکن اجتماعی، 5 تکلیف عمده برای مجری ارشد این طرح –بنیاد مسکن- تعیین شده است که بر این اساس، برنامه سال 96 بنیاد مسکن برای اجرای این طرح بر مبنای «توزیع جغرافیایی تامین 100 هزار واحد مسکونی اجتماعی مورد نیاز خانوارها در هر استان»، طراحی و تدوین شده است. در «برنامه اولیه» بنیاد مسکن برای تامین 100 هزار واحد مسکونی اجتماعی موردنیاز خانوارهای فاقد مسکن یا بد مسکن که حداقل در دو دهک اول درآمدی جامعه قرار دارند، در سال 96، اختصاص سالانه 20 هزار وام خرید مسکن تا سقف 40 میلیون تومان، پرداخت 25 هزار فقره وام ساخت در دو سقف 40 و 80 میلیون تومانی، تامین و واگذاری زمین برای ساخت 10 هزار واحد مسکن ملکی و استیجاری به‌عنوان مسکن اجتماعی، واگذاری واحدهای مازاد مسکن مهر با اختصاص 5‌هزار فقره وام بلاعوض 7 میلیون تومانی به متقاضیان واجد شرایط و پرداخت 40 هزار فقره یارانه اجاره بها در 31 استان کشور پیش‌بینی شده است. مطابق با پلان اجرایی فاز اول مسکن اجتماعی در سال 96، نرخ سود تسهیلات ساخت و خرید مسکن در این طرح برای مخاطبان 5 درصد تعیین شده است. همچنین با توجه به اینکه به موجب مصوبه هیات دولت این طرح با تامین سالانه 100 هزار واحد مسکونی مورد نیاز خانوارهای هدف تا 5 سال آینده ادامه خواهد داشت در هر سال معادل 10 درصد به مبلغ یارانه اجاره بهای واحدهای مسکونی استیجاری اجتماعی افزوده خواهد شد؛ این یارانه برای سال 96 در شهرهای کوچک(با جمعیت کمتر از 500 هزار نفر) ماهانه 200 هزار تومان و برای سایر شهرها(شهرهای بزرگ با جمعیت بیشتر از 500 هزار نفر)ماهانه 400 هزار تومان تعیین شده است.

5 پارامتر کلیدی توزیع استانی

بنیاد مسکن به‌عنوان مجری ارشد طرح مسکن اجتماعی برای توزیع جغرافیایی و استانی سهمیه تعیین شده برای تامین سالانه 100 هزار واحد مسکونی موردنیاز حداقل دو دهک اول درآمدی جامعه، از 5 پارامتر کلیدی برای شناسایی «استان‌های اولویت‌دار» و «حجم نیاز به مسکن اجتماعی» در هر استان استفاده کرده است. نتایج مطالعات بنیاد مسکن درخصوص نحوه اجرا و سهم هر استان از سهمیه کل 100 هزار واحدی مسکن اجتماعی در سال 96 که روز گذشته در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفت، نشان می‌دهد مجری ارشد مسکن اجتماعی برای توزیع اولیه سهمیه این واحدها در هر استان 5 پارامتر مهم شامل «تعداد کل خانوارهای هر استان»، «درآمد خانوارها در حداقل دو دهک اول»، «هزینه اجاره‌نشینی در هر استان»، «نسبت درآمد خانوار به هزینه خرید مسکن برای دو دهک اول» و «تعداد جمعیت اجاره‌نشین در هر استان» را استخراج و مورداستفاده قرار داده است. بررسی‌های صورت گرفته از سوی بنیاد مسکن درباره وضعیت «اجاره‌نشینی» و «بدمسکنی» خانوارهای متعلق به دست‌کم «دو دهک اول» درآمدی جامعه، در 31 استان کشور که با استناد به «نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 »و «یافته‌های حاصل از بازنگری طرح جامع مسکن» به‌دست آمده، حاکی است: «شاخص دسترسی به مسکن» که از نسبت «میانگین قیمت خرید یک واحد مسکونی معمولی 100 مترمربعی» به «کل درآمد خانوار» به دست می‌آید در کل دنیا به‌عنوان «الگوی متعارف جهانی» عدد 5 است؛ این در حالی است که در 31 استان کشور، به‌طور متوسط طول دوره انتظار برای خرید مسکن برای دهک اول جامعه 5/ 20 سال و برای دهک دوم 9/ 14 سال است. به این معنا که در صورتی که خانوارهای دهک اول جامعه در هر سال 100 درصد درآمدهای خود را پس‌انداز کنند، طول دوره انتظار آنها برای خرید یک واحد مسکونی معمولی حدود 21 سال خواهد بود. این در حالی است که این دوره انتظار بر مبنای استاندارد جهانی 5 سال است.

مبنای نیازسنجی مسکن اجتماعی در سال 96

بنیاد مسکن که از سه سال قبل از سوی وزیر راه‌وشهرسازی به‌عنوان مجری ارشد طرح مسکن اجتماعی معرفی شد و با مصوبه هیات دولت در اسفندماه 95 رسما مسوولیت اجرایی این طرح را بر عهده گرفت، سال 94 مطالعه‌ای را با عنوان «شناسایی راهکارهای حمایت از مسکن محرومان» انجام داد که در آن از همه شهرها در 31 استان کشور به تفکیک نسبت به تامین واحدهای مسکونی برای گروه‌های کم درآمد-متعلق به چهار دهک اول درآمدی-نیازسنجی شد.

با مصوبه هیات دولت مبنی بر واگذاری مسوولیت اجرایی طرح مسکن اجتماعی به بنیاد مسکن که دست کم در دو بند از این مصوبه به صراحت اعلام شده است، مجری ارشد مسکن اجتماعی امسال برای اجرای فاز اول این طرح، اطلاعات مربوط به مطالعه انجام شده در سال 94 را پس از به‌روزرسانی، به‌عنوان منبع و پایه محاسبات و برآوردها برای تعیین سهمیه استانی و توزیع جغرافیایی طرح مسکن اجتماعی در 31 استان کشور مورد استفاده قرار داده است. در ابتدای مصوبه اسفند ماه هیات دولت درخصوص تامین 500 هزار واحد مسکن اجتماعی مورد نیاز دهک‌های کم درآمد جامعه(حداقل دو دهک اول و حداکثر 4 دهک اول)، در یک بازه زمانی 5 ساله –طول دوره برنامه ششم توسعه-تاکید شده است که این مصوبه با مسوولیت اجرایی بنیاد مسکن اجرایی خواهد شد. این در حالی است که در بند 8 این مصوبه نیز تاکید شده اجرای این تصویب‌نامه بر عهده بنیاد مسکن است. از میان شاخص‌های کلیدی شناسایی شده در این مطالعه در نهایت دو شاخص مبنای اولیه تعیین سهمیه استانی و توزیع جغرافیایی طرح مسکن اجتماعی و حمایتی قرار گرفته است که با لحاظ 5 پارامتر کلیدی نیاز هر استان به مسکن اجتماعی را از سهمیه کل برنامه تامین 100 هزار واحد مسکن اجتماعی مورد نیاز خانوارهای کم درآمد تعیین می‌کند. اولین شاخص «نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوارها» است که در مطالعات اقتصادی با عنوان «شاخص دسترسی به مسکن» شناخته می‌شود و دومین شاخص «شرایط دسترسی به مسکن در استان‌های مختلف کشور-31 استان کشور- » برای خانوارهای دهک‌های مختلف درآمدی به خصوص 4 دهک اول جامعه است. مطالعات بنیاد مسکن درخصوص وضعیت دسترسی به مسکن در دهک‌های مختلف درآمدی جامعه نشان می‌دهد در شاخص مربوط به تملک مسکن، خانوارهای دهک اول جامعه، در همه استان‌های کشور (به جز کهکیلویه و بویر‌احمد) دسترسی مناسبی به مسکن ندارند؛ البته این وضعیت در استان‌هایی همچون کرمان، خراسان جنوبی، یزد، لرستان، مازندران و ایلام نیز تقریبا در حد وضعیت خانوارهای متوسط در کل کشور است و می‌توان با «اغماض» این وضعیت را قابل قبول توصیف کرد. در دهک دوم، وضعیت دسترسی به مسکن در استان‌های همدان، هرمزگان، خراسان رضوی، قزوین، فارس، آذربایجان شرقی، قم، مرکزی، البرز، اصفهان و تهران در شرایط نامناسب‌تری قرار دارد. همچنین در دهک سوم می‌توان گفت تنها در استان‌های اصفهان، البرز و تهران شرایط حادی به لحاظ دسترسی خانوارها به مسکن وجود دارد. بر مبنای نتایج مطالعه صورت گرفته از سوی بنیاد مسکن، به‌روزرسانی این مطالعه و همچنین تطبیق آن با نتایج طرح جامع مسکن، 43 درصد دهک اول، 44 درصد دهک دوم، 38 درصد دهک سوم و 35 درصد دهک چهارم جامعه مشمولان و مخاطبان طرح مسکن اجتماعی هستند که یا فاقد مسکن هستند یا در شرایط بدمسکنی قرار دارند به این معنا که ساکن مناطق حاشیه‌ای و سکونتگاه‌های غیررسمی‌اند یا در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد زندگی می‌کنند. بخشی از این افراد نیز مستاجرانی هستند که توان پرداخت اجاره بها ندارند و در آستانه ورود به گروه‌های فاقد مسکن یا بدمسکن قرار دارند. مطابق با نیازسنجی صورت گرفته هم‌اکنون حدود 2 میلیون و500 هزار خانوار در 31 استان کشور در این شرایط قرار دارند و از این رو مشمول و مخاطب طرح مسکن اجتماعی محسوب می‌شوند.

اولویت با استان‌های بحرانی

بنیاد مسکن برای تامین مسکن خانوارهای حداقل دو دهک اول جامعه و بهبود شاخص دسترسی به مسکن، در تعیین سهمیه 31 استان کشور از طرح تامین 100 هزار واحد مسکونی مورد نیاز این خانوارها در سال 96، استان‌های دارای «بدترین وضعیت» شاخص دسترسی به مسکن را در اولویت اجرای این طرح قرار داده است؛ یعنی «بیشترین سهمیه» تامین مسکن اجتماعی را به این استان‌ها اختصاص داده است. مجری ارشد طرح مسکن اجتماعی با شناسایی 9 استان کشور که هم اکنون خانوارهای حداقل دو دهک اول درآمدی در این استان‌ها نسبت به سایر استان‌های کشور در شرایط بحرانی به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن قرار دارند، اولویت تامین مسکن اجتماعی به لحاظ تامین بیشترین تعداد واحدهای مورد نیاز این خانوارها را برای این استان‌ها تعیین کرده است. استان‌های آذربایجان شرقی، اصفهان، البرز، خراسان رضوی، فارس، قزوین، قم و مرکزی 9 استانی هستند که هم اکنون به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن از سوی دهک اول درآمدی در شرایط بحرانی قرار دارند.

شاخص دسترسی به مسکن در بدترین حالت مربوط به استان تهران با عدد 3/ 39 سال است؛ به این معنا که خانوارهای دهک اول درآمدی در استان تهران که گران ترین استان به لحاظ قیمت مسکن در کشور محسوب می‌شود، در صورت پس انداز کردن 100 درصد درآمدهای خود، حدود 40 سال طول می‌کشد تا بتوانند صاحب خانه شوند. این شاخص در استان اصفهان 5/ 19، در استان البرز 8/ 16، در استان مرکزی 2/ 16، در قم 16، در آذربایجان شرقی 6/ 15، در فارس 5/ 15 و در هر یک از استان‌های قزوین و خراسان رضوی معادل 1/ 15 است. بر این اساس، بنیاد مسکن با اولویت قرار دادن استان‌های بحرانی به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن تامین 16 هزار و 66 واحد مسکن اجتماعی را در استان تهران به‌عنوان بیشترین سهم از مجموع سهمیه 100 هزار واحدی مسکن اجتماعی برای سال 96 در میان 31 استان کشور تعیین کرده است؛ به این معنا که مطابق با برنامه‌ریزی‌های اولیه، امسال در استان تهران 16 هزار و 66 واحد مسکن اجتماعی در قالب تبدیل مسکن مهر به مسکن اجتماعی، پرداخت تسهیلات ساخت مسکن ملکی و استیجاری، اختصاص وام خرید مسکن ملکی و پرداخت کمک هزینه اجاره بها برای مخاطبان طرح مسکن اجتماعی تامین خواهد شد.

سهمیه استان اصفهان مطابق با جدول توزیع استانی طرح مسکن اجتماعی در سال 96، به‌عنوان دومین استان بحرانی کشور به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن 6 هزار و 372 واحد مسکونی است؛ در استان البرز مطابق با برنامه ریزی صورت گرفته، قرار است امسال 4 هزار و140 مسکن اجتماعی برای خانوارهای حداقل دو دهک اول درآمدی در این استان که فاقد مسکن بوده یا در شرایط بدمسکنی قرار دارند تامین شود. سهم استان مرکزی 2 هزار و 968 واحد مسکونی اجتماعی از سهمیه کل 100 هزار واحدی مسکن اجتماعی در سال 96 است؛ این سهم در استان قم معادل 2 هزار و 916 واحد، در استان آذربایجان شرقی 4 هزار و 266 واحد، در فارس4 هزار و 652 واحد، در قزوین 2 هزار و 656 واحد و در خراسان رضوی 5 هزار و 848 واحد تعیین شده است.بر اساس جدول توزیع استانی طرح مسکن اجتماعی بیشترین سهمیه استانی واحدهای مسکن اجتماعی در سال 96 مختص حداقل دو دهک اول درآمدی جامعه با توجه به نیازسنجی‌های صورت گرفته در 31 استان کشور به ترتیب در 6 استان تهران، اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی و البرز خواهد بود که به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن برای حداقل دو دهک اول درآمدی در شرایط بحرانی‌تری نسبت به سایر استان‌ها قرار دارند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، آمارهای اعلام شده از سهمیه استانی و توزیع جغرافیایی تامین مسکن اجتماعی در 31 استان کشور در سال 96، نتایج حاصل از مطالعات اولیه بنیاد مسکن برای اجرای این طرح در سال جاری محسوب می‌شود؛ این در حالی است که بنا بر اعلام مسوولان بنیاد مسکن به‌عنوان متولی اجرای مسکن اجتماعی، ممکن است این آمارها با انتشار نتایج تفصیلی سرشماری نفوس و مسکن سال 95 یا مطابق با نظر دستگاه‌های همکار و همچنین بازخوردهای کارشناسی به‌روزرسانی شود.