یک گروه از تقاضای مصرفی «سازماندهی شده»، از اوایل سال آینده با جهت‌دهی به معاملات خرید آپارتمان در کل شهرهای کشور، بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند. روند ثبت‌نام «خانه‌ اولی»ها در صندوق پس‌انداز مسکن طی 19 ماه منتهی به زمستان 95 نشان می‌دهد جریان اصلی تقاضای قطعی خرید، ناشی از پرداخت تسهیلات «یکم» به متقاضیان واجد شرایط، از اوایل سال 96 به شکل افزایش دست کم 10 درصدی حجم معاملات مسکن، در بازار مشهود می‌شود. آمار یک سال و نیم اخیر تعداد سپرده‌گذاران در صندوق یکم، مشخص می‌کند در نیمه اول سال جدید، حجم معاملات ملک در تهران می‌تواند ماهانه متوسط 1200 فقره نسبت به امسال افزایش یابد و در نیمه دوم سال، شیب رشد معاملات، با ورود حداقل 3000 خریدار جدید، بیشتر شود. این میزان تقاضا از سمت «خانه ‌اولی»‌ها که با توجه به مدل سپرده‌گذاری صندوق «یکم»، قطعی عنوان می‌شود، در کنار سایر متقاضیان مصرفی، کانون معاملات بازار مسکن 96 را شکل خواهند داد. بر این اساس،‌ پیش‌‌بینی می‌شود در تهران سهم فروش آپارتمان‌های کوچک و میان متراژ (حداکثر 80 متر مربع) از 51 درصد فعلی، فراتر رود. رفتار مالی متقاضیان تسهیلات «یکم» در عین حال از ضرورت «اصلاح مدل سپرده‌گذاری در صندوق» با هدف تسریع در رونق مسکن، حکایت دارد.

کانون تقاضای «مصرفی» در بازار معاملات مسکن در سال آینده مشخص شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، تازه‌ترین آمارها از روند افتتاح حساب «خانه‌اولی‌ها»در صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای اخذ تسهیلات خرید آپارتمان نشان می‌دهد سال آینده با ورود حجم جدید تقاضای قطعی خرید آپارتمان از محل صندوق یکم، معاملات خرید مسکن هم در تهران و هم در سایر شهرهای کشور، حدود 10 درصد افزایش می‌یابد. افزایش حدود 10 درصدی حجم معاملات خرید مسکن در سال بعد عمدتا مربوط به تقاضای قطعی خرید واحدهای «میان‌متراژ» و «کوچک‌متراژ» از سوی «مصرفی‌ترین متقاضیان» یعنی زوج‌های «خانه اولی» است که طی حدود یک سال و نیم گذشته، برای دریافت تسهیلات در صندوق پس‌انداز مسکن یکم سپرده‌گذاری کرده‌اند.

روند 19 ماه اول آغاز به کار صندوق پس‌انداز مسکن یکم حاکی است از نیمه خرداد ماه سال گذشته تا نیمه دی ماه امسال، 144 هزار خانه اولی، به‌عنوان متقاضی واجد شرایط، برای دریافت تسهیلات خرید مسکن در این صندوق ثبت نام کرده‌اند که با توجه به مدت زمان اسمی و واقعی سپرده‌گذاری، موج اصلی تقاضای خرید مسکن از این محل از اوایل سال بعد، با ورود تدریجی به بازار خرید آپارتمان‌های مصرفی، حجم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی میان‌متراژ و کوچک‌متراژ را افزایش می‌دهند. هر چند پیش‌بینی‌های کارشناسی نشان می‌دهد این ورود قطعی برای خرید مصرفی‌ترین آپارتمان‌های موجود در بازار مسکن، نیمه دوم سال بعد در مقایسه با نیمه اول سال 96 شدت خواهد گرفت. بازار مسکن نیمه اول سال 96، عمدتا از ناحیه خانه اولی‌هایی که برای دریافت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در سال‌های 94 و 95 سپرده‌گذاری کرده بودند، با حجم قابل توجهی تقاضای قطعی رو‌به‌رو خواهد شد که این حجم قطعی تقاضا منشأ رشد مثبت حجم معاملات خرید مسکن –حداقل 10 درصد- را رقم خواهد زد.

هر چند کوتاه‌ترین دوره زمانی برای دریافت تسهیلات خانه اولی‌ها تا سقف 80 میلیون تومان در تهران، 60 و 40 میلیون تومان در شهرهای بزرگ و کوچک-به ازای هر فرد سپرده‌گذار –یک سال تعیین شده است اما از آنجا که عمده سپرده‌گذاران طی 19 ماه اول آغاز به کار صندوق پس‌انداز مسکن یکم موفق به تامین «کف سپرده» تعیین شده برای دریافت سقف تسهیلات بعد از اتمام دوره یکساله سپرده‌گذاری نشده‌اند، عملا دوره سپرده‌گذاری از حالت اسمی یک سال به حالت واقعی یک سال و نیم افزایش یافته است. به این معنا که کسری سپرده متقاضیان خانه اولی موجب شده به‌طور میانگین دوره سپرده‌گذاری برای دریافت وام از یک سال به یک سال و نیم برسد. به این ترتیب، اگر چه انتظار می‌رفت نیمه دوم امسال، معاملات خرید مسکن از ناحیه ورود تقاضای قطعی سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم به بازار مسکن افزایش یابد اما عملا از اوایل سال 96، آن دسته از خانه‌اولی‌هایی که طی نیمه دوم سال 94 در این صندوق سپرده‌گذاری کرده‌اند با آماده شدن تسهیلات خود، متقاضی قطعی خرید مسکن خواهند بود. به این ترتیب، سپرده‌گذاران سال 95 صندوق پس‌انداز مسکن یکم پس از گذراندن یک سال و نیم طول دوره سپرده‌گذاری، به مرور در نیمه دوم سال بعد متقاضیان قطعی خرید مسکن هستند.

افزایش 10 درصدی معاملات مسکن 96

روند سپرده‌گذاری 19 ماه اول صندوق پس‌انداز مسکن یکم در حالی از ورود دست کم 3500 متقاضی مصرفی خرید قطعی مسکن در کشور در هر یک از ماه‌های نیمه اول سال بعد حکایت می‌کند که فرمولی که این صندوق بر مبنای آن طراحی شده است، رشد حدود 10‌درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان طی 6 ماه اول را به نوعی تضمین می‌کند. ماهیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم-برای پرداخت وام به خانه‌اولی‌ها-به گونه‌ای است که مثلا در تهران سپرده‌گذاران به ازای سپرده‌گذاری 40 میلیون تومانی برای دریافت سقف 80 میلیونی وام خرید مسکن پس از اتمام یک دوره یکساله، هیچ سودی از بانک دریافت نمی‌کنند. در سایر شهرها نیز سپرده‌گذاری معادل نصف تسهیلات، مشمول سود بانکی دوران سپرده‌گذاری نمی‌شود.

با توجه به این موضوع و همچنین با توجه به این نکته که سپرده‌گذاران باید برای دریافت این تسهیلات مبلغ قابل توجهی –40 میلیون تومان-را برای یک دوره قابل توجه-یک سال- در بانک سپرده‌گذاری کنند، بنابراین توجیهی وجود ندارد که سپرده‌گذاران حتی یک روز پس از اتمام دوره سپرده‌گذاری و قرار گرفتن در لیست مشمولان دریافت تسهیلات، برای استفاده از این وام برای خرید آپارتمان تاخیر کنند. به این ترتیب، سازو‌کار و فرمولی که صندوق پس‌انداز مسکن یکم براساس آن طراحی شده به گونه‌ای است که تنها متقاضیان مصرفی و واقعی خرید مسکن در این صندوق سپرده‌گذاری می‌کنند. به‌طوری که برآورد کارشناسان آن است که به محض سررسید زمان سپرده‌گذاری و موعد پرداخت تسهیلات، خانه اولی‌های سپرده‌گذار اقدام به خرید آپارتمان با اصل سپرده و مبلغ تسهیلات خرید خواهند کرد. بنابراین از روی زمان، مبلغ و طول دوره سپرده‌گذاری متقاضیان دریافت تسهیلات خانه اولی‌ها طی یک سال و نیم اخیر می‌توان میزان تقاضای قطعی خرید مسکن در سال آینده را محاسبه کرد. سال آینده خانه‌اولی‌ها به بازار معاملات مسکن جهت می‌دهند طوری که می‌توان پیش‌بینی کرد بیش از 50‌درصد معاملات در تهران به خرید واحدهای زیر 80‌مترمربع و با قیمت کمتر از 400 میلیون تومان اختصاص یابد.

اختلاف دو نیمه سال 96

روند سپرده‌گذاری خانه اولی‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن یکم طی 19 ماه اول راه‌اندازی این صندوق از بروز یک «اختلاف آشکار» بین «حجم ورود تقاضای قطعی خرید مسکن» ناشی از تزریق وام خانه اولی‌ها به بازار خرید ملک در «نیمه دوم» سال آینده در مقایسه با «نیمه اول» سال 96، حکایت می‌کند.

آمارها نشان می‌دهد، حجم تقاضای قطعی خرید مسکن از محل ورود متقاضیان خانه اولی مشمول دریافت تسهیلات صندوق یکم در تهران، نیمه دوم سال بعد حدود 3 برابر نیمه اول سال 96 خواهد بود؛ این میزان افزایش در همین بازه زمانی در کل کشور نیز، حدود دو برابر خواهد بود. برآوردهای «دنیای اقتصاد» از روند سپرده‌گذاری متقاضیان خانه اولی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان می‌دهد، نیمه اول سال بعد، به‌طور متوسط، ماهانه 3 هزار و 500 تقاضای خرید قطعی مسکن از محل دریافت تسهیلات خانه‌اولی‌ها، در کشور ایجاد خواهد شد. این میزان تقاضای قطعی جدید، با توجه به میانگین حجم معاملات خرید مسکن در هر ماه در کشور، طی سال جاری، منجر به رشد حدود 10 درصدی حجم معاملات در سال بعد خواهد شد.