رکود بازار مسکن امسال وارد چهارمین سال خود شد و برخلاف پیش‌بینی بسیاری از کارشناسان، این بخش نه‌تنها رونق نگرفت، بلکه روزبه‌روز بر عمقِ رکودِ آن افزوده شد؛ به‌گونه‌ای که در آخرین گزارش مرکز آمار اعلام شده است که بخش مسکن با رشد منفی 7/9 درصد در شش ماه نخست سال 1395، عملاً بر رشد اقتصادی کشور، تأثیر منفی گذاشته است. این در حالی است که در بسیاری از کشورها بخش مسکن نقش مهمی در GDP دارد و وضعیت حاکم بر این بخش تأثیر مستقیم و عمیقی بر سایر بخش‌های اقتصادی به‌جای می‌گذارد. به گفته برخی کارشناسان در ایران نیز بخش مسکن با حدود 130 صنف مرتبط است و هنگامی‌که مسکن در رکود باشد به معنای رکود در این 130 شغل است. برای بررسی بیشتر وضعیت بازار معاملات و ساخت‌وساز مسکن و همین‌طور پیش‌بینی وضعیت آن در سال 1396 با اسماعیل رحیمی، کارشناس مسائل اقتصادی و بازار مسکن به گفتگو پرداختیم. او به رونق بازار سال آینده مسکن به‌ویژه در کلانشهرهایی مانند اصفهان و تهران امیدوار است؛ اما یادآور می‌شود که کماکان رشد منفی بازار مسکن البته با نرخ پایین‌تری باقی خواهد ماند. این گفتگو را در ادامه می‌خوانید.
بخش مسکن چند سالی است که در رکود به سر می‌برد و بسیاری از پیش‌بینی‌ها در این مورد درست از آب در نیامده است. به نظر شما ریشه رکود بازار مسکن را باید در کجا جستجو کرد؟
یکی از دلایل مهم مشکلات بازار مسکن، ترویج ذهنیت رکود در جامعه است که باعث کاهش خطرپذیری افراد و همین‌طور بنگاه‌ها می‌شود. امروزه هر فعالیت اقتصادی در جهان با میزانی از ریسک همراه است. اساساً سرمایه‌گذاری و هرگونه فعالیت اقتصادی جدا از مخاطرات خاص خود نیست. اینکه گاه و بی گاه در شیپور رکود بدمیم کار درستی نیست و دردی را از اقتصاد دوا نمی‌کند؛ البته من قصد پاک کردن صورت‌مسئله را ندارم و موضوع رکود مسکن را انکار نمی‌کنم؛ چون کاملاً روشن است که بخش معاملات و ساخت‌وساز مسکن چند سالی است که با بی‌رونقی مواجه شده است؛ پس باید بررسی کرد و دید دلیل این پدیده نامطلوب چیست؛ اما در پاسخ به سؤال شما باید بگویم که ریشه رکود مسکن علاوه بر دلیلی که عنوان کردم، در خیلی از مسائل اقتصادی نهفته است؛ از جمله اینکه وقتی متوسط پس‌انداز خانوار شهری در چند سال گذشته 53 هزار تومان در ماه بوده است، چگونه می‌توان انتظار داشت بخش مسکن رونق بگیرد؟ در چند سال گذشته علاوه بر اینکه قدرت خرید خانوار به‌شدت کاهش یافته، سیاست‌های حمایتی دولت کنونی در بخش مسکن نیز به کمترین حد خود رسیده است. در بسیاری از کشورها، دولت تسهیلات ویژه‌ای برای اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه در نظر می‌گیرد تا بتوانند صاحب‌خانه شوند؛ اما در سه سال گذشته دولت روحانی همه بخش‌های اقتصاد را قربانی تورم تک‌رقمی کرده است.
شما مخالف تورم تک‌رقمی هستید؟
خیر، من به‌هیچ‌وجه مخالف تورم تک‌رقمی نیستم، اتفاقاً کاملاً با آن موافقم؛ اما در شرایط کنونی که اقتصاد کشور با ضعف‌های عمده‌ای روبرو است نباید تا این اندازه به کنترل تورم اصرار بورزیم. من به این مسئله که تورم افسارگسیخته دشمن شماره یک اقشار ضعیف جامعه است واقف هستم؛ اما از طرف دیگر می‌دانم که اصرار به تورم تک‌رقمی عامل اصلی رکود و بیکاری همان اقشار ضعیف است. به نظر من مسکن در سه چهار سال گذشته قربانی کنترل شدید تورم از سوی دولت شده است.
نقش بانک‌ها در شرایط کنونی بازار مسکن چیست؟ در کشورهایی که با رکود بخش مسکن روبرو می‌شوند بانک‌ها در خط مقدم مبارزه با این پدیده هستند؛ آیا بانک‌های ایرانی در رونق بازار مسکن تأثیرگذار هستند؟
بانک‌های ایرانی نه‌تنها تأثیری در رونق مسکن ندارند بله به‌طور غیرمستقیم نقش مخربی در این بخش داشته‌اند. هم‌اکنون سقف تسهیلات مسکن 80 میلیون تومان است که متقاضی باید با خرید 200 برگ اوراق تسهیلات از فرابورس به قیمت 15 میلیون 800 هزار تومان صاحب این تسهیلات شود. شرایط دریافت و پس دادن این تسهیلات بسیار دشوار است. این فقط نظر من نیست بلکه اغلب اقتصاددانان و کارشناسان مسکن از شرایط دریافت تسهیلات مسکن انتقاد دارند. در شرایط فعلی چه دلیل محکمی وجود دارد که نرخ بهره واقعی تسهیلات مسکن 22 درصد باشد؟ به‌جز عده‌ای ثروتمند، کدام خانوار را سراغ دارید که بتواند هرماه 2 تا 5/2 میلیون تومان اقساط این تسهیلات را بپردازد؟
شما بر این باورید که بانک‌ها در بخش مسکن نقش مخرب دارند؛ چرا؟
این را از این نظر می‌گویم که بانک‌ها منابعی را که باید به‌راحتی به بخش مسکن و ساخت‌وساز تزریق می‌شد، در بخش‌های غیرمولد سرمایه‌گذاری کرده‌اند و هم‌اکنون این بخش‌ها قدرت نقدشوندگی خود را از دست داده‌اند. به همین دلیل بخش بزرگی از منابع بانکی در این بخش‌ها قفل شده‌اند؛ از این رو بازار مسکن ضربه کارهای نادرست بانک‌ها را می‌خورد.
بخش تقاضا از نظر شما در چه شرایطی است، آیا در حال حاضر تقاضای بالقوه‌ای برای مسکن وجود دارد؟
تردید نداشته باشید که تقاضای بالقوه زیادی وجود دارد که به دلیل اقتصاد نامتعادل کشور، این تقاضای بالقوه به این زودی‌ها به تقاضای بالفعل تبدیل نمی‌شود؛ چراکه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران هیجانی ندارد و به دلیل سیاست‌های اشتباه دولت‌های قبلی و کنونی قدرت نقدشوندگی این بخش از بین رفته است. به‌موازات سیاست‌گذاری‌های اشتباه دولت در بخش مسکن، قدرت خرید اقشار متوسطِ رو به بالای جامعه شدیداً کاهش‌یافته و تقاضای بالفعل از بین رفته است.
آیا می‌توان امیدوار بود که بودجه 1396 به‌ویژه بودجه عمرانی دولت، بازار مسکن و ساخت ساز را با تحول مثبت روبرو کند؟
بله، می‌توان به این موضوع امیدوار بود؛ اما نباید به تأثیر بودجه دولت بر بخش مسکن کاملاً خوش‌بین بود. در بودجه سال آینده، میزان بودجه عمرانی 62 هزار میلیارد تومان تعیین شده است که نسبت به سال گذشته 26 درصد رشد داشته است. به‌طورکلی این افزایش 26 درصدی اتفاق خوبی است ولی از کجا معلوم است که دولت مانند گذشته بودجه عمرانی را صرف هزینه‌های جاری نکند؟ بااین‌حال درست است که رشد بخش مسکن به‌ویژه ساخت‌وساز بستگی زیادی به بودجه عمرانی دولت دارد ولی به نظر من شرایط سال آینده بازار مسکن و ساخت‌وساز تحت تأثیر متغیرهای دیگری خواهند بود.
کدام متغیرها؟
در بخش اقتصادی می‌توانم به نرخ ارز، سخاوت بانک‌ها در پرداخت تسهیلات و میزان درآمدهای نفتی اشاره کنم و در بخش سیاسی می‌توانم به سیاست‌های دونالد ترامپ در مقابل ایران، انتخابات ریاست جمهوری ایران و سیاست‌گذاری‌های داخلی تکیه داشته باشم؛ به‌بیان‌دیگر اگر نرخ ارز شناور و واقعی باشد، بخش ساخت‌وساز و بازار مسکن نیز به تعادل می‌رسند. همچنین پرداخت تسهیلات می‌تواند عامل تحریک‌کننده تقاضای مسکن باشد. ضمن اینکه سرریز افزایش درآمدهای نفتی خواه ناخواه به بخش مسکن وارد می‌شود و به نظر من متغیر یا عامل اصلی رونق بخش مسکن به‌حساب می‌آید. از جنبه سیاسی نیز باید توجه داشت که بسیاری از سرمایه‌گذاران بزرگ بازارِ ساخت‌وساز مسکن هنوز نسبت به نوع سیاست‌های ترامپ در برابر ایران با تردید روبرو هستند. ازآنجاکه این سیاست‌ها تأثیر عمیقی بر اقتصاد ایران خواهند داشت، میزان ریسک سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف به‌ویژه مسکن نیز بستگی به این سیاست‌ها دارد. اهمیت انتخابات ریاست جمهوری 96 و سیاست‌های عمرانی دولت و تأثیر آن بر جهت‌گیری بازار مسکن نیز بر کسی پوشیده نیست.
به‌عنوان سؤال پایانی بفرمایید که به رونق بازار مسکن در سال آینده خوش‌بین هستید یا خیر؟
به نظر من اگر اتفاق عجیبی رخ ندهد، بازار مسکن در سال آینده از مردادماه جهت مثبتی به خود خواهد گرفت؛ به‌ویژه در کلانشهرهایی مانند تهران، مشهد و اصفهان بخش معاملات مسکن و ساخت‌وساز با رونق بیشتری مواجه می‌شوند. این رشد تدریجی خواهد بود و تا پایان سال 1396 ادامه خواهد داشت. دلایل رونق مسکن در سال آینده تعیین تکلیف انتخابات ریاست جمهوری، رونق برخی بخش‌های اقتصادی و بالفعل شدن بخشی از تقاضای کل خواهد بود؛ البته نباید فراموش کرد که نرخ کلی رشد مسکن در سال آینده همچنان منفی باقی خواهد ماند؛ شاید این نرخ به کمتر از منفی 7 درصد برسد.