اجرای فاز دوم تامین منابع تسهیلات مسکن از کانال بورس،‌ به‌دلیل ناتوانی بازار رهن ثانویه در تامین سود مورد انتظار سرمایه‌گذاران - قابل رقابت با سود واقعی بازار پول - متوقف شد. تیر امسال فاز اول انتشار اوراق رهنی، با محاسبات متکی به «فرآیند دستوری کاهش نرخ سود بانکی» کلید خورد و 300 میلیارد تومان اوراق،‌ با سود 5/ 18 درصد (5/ 3 واحد درصد بیش از سود مصوب سپرده‌‌ها)، عرضه و در کسری از ثانیه فروش رفت. اما هم‌اکنون، اوراق جدید با سود حداقل 21 درصد، بازارپذیر خواهند شد که پرداخت آن، نیازمند یارانه است.

 بازار «تامین منابع ثانویه وام مسکن از کانال بورس» که تیر ماه امسال اجرای فاز اول آن، با انتشار 300 میلیارد تومان اوراق رهنی، رسما کلید خورد، به‌خاطر برنامه‌ریزی به پشتوانه سیاست دستوری کاهش نرخ سود،‌ مسدود شد.  از فرجام بازار رهن ثانویه مسکن – ایجاد منابع جدید وام مسکن با تنزیل تسهیلات اولیه پرداخت شده به خریداران ملک، از طریق انتشار اوراق رهنی در بورس- حاکی است: طبق برنامه‌ متولیان بخش مالی مسکن، قرار بود نیمه دوم امسال، دومین فاز این بازار با انتشار 700 میلیارد تومان اوراق رهنی در بورس، اجرایی شود و در سال‌های آینده نیز مطابق مجوز از قبل صادر شده از سوی سیاست‌گذار پولی و نهادهای بورسی، تا سقف 10 هزار میلیارد تومان منابع نقد و جدید از محل فعالیت بازار رهن ثانویه، در اختیار بانک عامل بخش مسکن برای پرداخت انواع تسهیلات ساخت و خرید آپارتمان قرار بگیرد. اما آنچه در عمل طی ماه‌های اخیر اتفاق افتاده، شکست اولیه بازار رهن ثانویه به‌خاطر تاوان کاهش دستوری نرخ سود بانکی است که تبعات آن، هم‌اکنون امکان شروع فاز دوم انتشار اوراق رهنی را عملا برای عوامل بخش مسکن سلب کرده است.

عوامل بازار رهن ثانویه، اوایل امسال، برای شروع فاز اول انتشار اوراق رهنی، با تکیه بر فرآیند مهندسی‌شده کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، نرخ 5/ 18 درصد برای این اوراق تعریف کردند که البته آن زمان با توجه به «نرخ سود بانکی 18 درصد» و «پرداخت سه ماهه سود اوراق رهنی که سود ترکیبی خرید اوراق را برای سرمایه‌گذاران به 20 درصد می‌رساند»، سود در نظر گرفته شده برای اوراق، «بازارپذیر» محسوب می‌شد. از طرفی، همزمانی اولین عرضه اوراق رهنی در بورس با کاهش مجدد نرخ سود بانکی به سطح 15 درصد، باعث شد این اوراق در روز انتشار (13 تیر امسال)، در کسری از ثانیه از سوی سرمایه‌گذاران بورسی، خریداری شود و منابع حاصل از فروش آن، برای تجهیز قدرت وام‌دهی در اختیار بانک عامل قرار بگیرد. اما در حال حاضر، از یکسو با مشخص شدن «سراب نرخ 15 درصدی سود سپرده‌های بانکی و پرداخت سودهای بالای 20 درصد در برخی حساب‌ها» و از سوی دیگر «سود انتظاری حداقل 21 درصدی فعالان بازار سرمایه»، مشخص می‌شود برای اجرای فاز دوم انتشار اوراق رهنی، باید سود اوراق در مقایسه با آنچه در فاز اول تعریف شد، افزایش اساسی پیدا کند.

برآوردها مشخص می‌کند: در مقطع فعلی برای انتشار 700 میلیارد تومان اوراق رهنی در قالب اجرای فاز دوم بازار رهن ثانویه، با توجه به نرخ بازدهی واقعی سپرده‌گذاری در بانک‌ها، باید حداقل سود 21 درصد برای این اوراق در نظر گرفته شود اما تامین این میزان سود در بازار رهن ثانویه با توجه به جنس وام‌های پشتیبان اوراق رهنی، برای نهاد مالی منتشرکننده اوراق، امکان‌پذیر نیست.

بخشی از تسهیلات اولیه خرید مسکن پرداخت شده به وام‌گیرنده‌ها که برای استفاده در بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق رهنی، از سوی بانک عامل انتخاب شده‌اند، به‌طور متوسط دارای نرخ سود حدود 15 درصد هستند. در قالب این بازار، یک نهاد مالی واسط، با پذیرش مسوولیت تنزیل مطالبات بانک از محل این تسهیلات –که در حالت طبیعی، نقدشوندگی آنها برای بانک بین 10 تا 12 سال از طریق پرداخت اقساط ماهانه از سوی وام‌گیرنده‌ها به طول می‌انجامد- اقدام به انتشار اوراق رهنی می‌کند تا با فروش اوراق در بورس، مطالبات بلندمدت بانک عامل بخش مسکن، در کوتاه‌ترین زمان ممکن، وصول شود. این فرآیند در تیرماه امسال با اختصاص «یارانه تقویت سود اوراق رهنی» برای جبران مابه‌التفاوت سود 15 درصدی تسهیلات اولیه و سود بازارپذیر 5/ 18 درصد، به اجرا درآمد با این فرضیه که، در طول سال 95، تداوم کاهش نرخ سود بانکی به تبعیت از کاهش نرخ تورم، بازار رهن ثانویه را از تزریق دوباره یارانه نرخ سود، بی‌نیاز خواهد کرد و این بازار نوین تامین منابع بورسی وام مسکن، بدون حمایت گلخانه‌ای، امکان توسعه پیدا می‌کند.

با این حال،‌ چهره واقعی نرخ سود در بازارهای پول و سرمایه در شرایط فعلی، از محاسبات نادرست در بازار رهن ثانویه تحت تاثیر خوش‌بینی به روند کاهش نرخ سود بانکی حکایت دارد. هم‌اکنون، اگر چه سقف سود مصوب برای سپرده‌گذاری بانکی،‌ همچنان 15 درصد است اما برخی بانک‌ها، سود بالای 20 تا 21 درصد به سپرده‌گذاران خود پرداخت می‌کنند. برخی دیگر از بانک‌ها، با تغییراتی در شیوه‌های جذب سپرده و استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری، بازدهی سپرده‌گذاری را از 22درصد نیز بالاتر برده‌اند. از طرفی، در بازار سرمایه، «اوراق بدهی» با سود 25 درصد خرید و فروش می‌شود و مبادله اوراق مشارکت نیز با نرخ بالای 20 درصد در جریان است.

وضعیت موجود که در عمل نشان‌دهنده «سراب کاهش نرخ سود بانکی» و «شکست تنظیم بخشنامه‌ای بازدهی واقعی بازار پول» است، به انسداد مسیر بورسی شارژ ثانویه بازار مسکن منجر شده است. در حال حاضر استارت فاز دوم بازار رهن ثانویه، با مدل فاز اول، امکان‌پذیر نیست و برای انتشار سری جدید اوراق رهنی، باید نرخ سود 5/ 18 درصد تعریف شده در اوراق تیر ماه، حداقل به 21 درصد افزایش یابد تا از جاذبه لازم برای سرمایه‌گذاری با توجه به نرخ سود بازارهای موازی، برخوردار شود. برای این منظور، نیاز به یارانه جبرانی سود تسهیلات اولیه است که مبلغ یارانه، حدود 70 تا 100 میلیارد تومان برآورد می‌شود.

بانک عامل بخش مسکن، برای اجرای فاز دوم انتشار اوراق رهنی، علاوه بر اینکه چالش تامین یارانه نرخ سود اوراق را باید برطرف کند، با یک نامعادله دیگر مواجه است که به «سطح بالای قیمت تجهیز منابع» و «سطح پایین بهای تخصیص تسهیلات» مربوط است. تامین منابع وام مسکن از طریق انتشار اوراق رهنی با نرخ بازارپذیر حداقل 21 درصد به آن معنا است که تسهیلات مسکن باید با سود بالای 21 درصد پرداخت شود، اما سقف فعلی نرخ سود تسهیلات خرید مسکن، 5/ 17 درصد و تسهیلات ساخت نیز 18 درصد است.

آنچه باعث شد فاز اول بازار رهن ثانویه در تابستان امسال بعد از سال‌ها تصمیم اولیه، به اجرا دربیاید، کاهش نرخ تورم و کاهش دستوری نرخ سود بانکی بود. عوامل تامین مالی مسکن، بهترین حالت برای انتشار اوراق رهنی را تنزل نرخ تورم به زیر 10 درصد عنوان می‌کنند یعنی وضعیتی که در حال حاضر برقرار شده است، اما در مقابل، سود واقعی بالای 20 درصد در بازار پول، با توجه به سطح پایین نرخ سود تسهیلات اولیه خرید مسکن، توجیه اقتصادی بازار رهن ثانویه را با علامت سوال مواجه کرده است. در این میان، اگر چه سود سپرده‌های بانکی از 20 درصد در سال 94 به 15 درصد در اوایل تابستان 95 تغییر کرد و همان زمان، خبرهایی از عزم جمعی مدیران بانکی برای پایبندی به نرخ جدید سپرده، مطرح شد، اما آنچه در حال حاضر قابل مشاهده است، عدم پایبندی به سود بانکی 15 درصد تحت تاثیر دستوری بودن این نرخ و پرداخت سودهای بالای 20 درصد به سپرده‌گذاران واقعی ناشی از غالب شدن شرایط واقعی در بازار است.

در این میان، از آنجا که بانک عامل بخش مسکن، تسهیلات خرید و ساخت را با سود حداکثر 18‌درصد به متقاضیان پرداخت می‌کند، امکان تامین منابع با سود بالاتر را ندارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد: در وضع موجود، قیمت تمام شده تامین منابع برای بانک عامل بخش مسکن از طریق بازار رهن ثانویه (مخزن ثانویه بورسی)، به مراتب بیش‌از سایر روش‌ها همچون حساب ممتاز (اوراق تسهیلات خرید) است.

این موضوع ناشی از افزایش انتظارات بازدهی در بازارهای پول و سرمایه است که به تناسب، هزینه انتشار اوراق رهنی را از ظرفیت پذیرش بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن، بیشتر کرده است. به بیان دیگر، فرصت‌های مشابه سرمایه‌گذاری در قسمت‌های مختلف بازار سرمایه و همین‌طور، بازار پول، سبب شده برای اجرای فاز دوم انتشار اوراق رهنی، به نرخ سود بالاتر از نرخ مصوب فاز اول، نیاز باشد که تامین آن در مقطع فعلی با توجه به نرخ سود تسهیلات پشتیبان اوراق رهنی و همچنین نرخ سود فعلی تسهیلات مسکن،‌ امکان‌پذیر نیست. هر چند، انسداد مسیر انتشار اوراق رهنی ناشی از توقف اجرای فاز دوم بازار رهن ثانویه، نشان از «شکست برنامه‌ریزی‌های مالی به پشتوانه کاهش دستوری نرخ سود بانکی» دارد، اما بن‌بست موجود می‌تواند به یک «فرصت» برای بخش مسکن از بابت پوشش نیاز مالی تقاضای مغفول در بازار معاملات ملک، تبدیل شود.

در حال حاضر متقاضیان مصرفی خرید مسکن در دهک‌های متوسط رو به بالا، با توجه به نوع آپارتمان‌هایی که به دنبال آن هستند، به تسهیلاتی با مبالغ بیشتر از سقف فعلی وام مسکن، نیاز دارند تا بتوانند قدرت لازم برای انجام معامله را پیدا کنند. تسهیلات مورد نیاز این طیف از تقاضا که ورود آنها به بازار ملک سبب رفع انجماد از معاملات آپارتمان‌های میان‌متراژ و بزرگ‌متراژ خواهد شد، حداقل 200میلیون تومان برآورد می‌شود که مشروط به تامین منابع، هم از طریق وام بانکی و هم از طریق تسهیلات لیزینگ، قابل پرداخت است.

کارشناسان با اشاره به دو چالش موجود در مسیر انتشار اوراق رهنی –نیاز به یارانه نرخ سود و گران تمام شدن منابع از این محل- معتقدند: بن‌بست فعلی بازار رهن ثانویه می‌تواند از طریق تخصیص منابع حاصل از این بازار به تسهیلات جدید خرید مسکن برای دهک‌های متوسط رو به بالا، برطرف شود به این صورت که، متناسب با قیمت تمام شده منابع حاصل از انتشار اوراق رهنی، وام‌هایی با نرخ سود بالاتر از سقف فعلی نرخ تسهیلات مسکن، به گروه مشخصی از متقاضیان پرداخت شود.

در حال حاضر، گروهی از متقاضیان خرید مسکن، در نبود تسهیلات لیزینگ مسکن، نیاز مالی خود را از طریق برخی بانک‌های خصوصی و با دریافت تسهیلات سه رقمی (بالای 100 میلیون تومان) دارای نرخ سود 21 تا 22 درصد، تامین می‌کنند. بنابراین، بخشی از تقاضای تسهیلات مسکن، با توجه به شرایط اقتصادی و بنیه مالی که دارد، در صورت دسترسی به وام‌هایی با سقف بالا برای پوشش قدرت خرید خود، حاضر به پرداخت سود بیشتر از نرخ‌های فعلی است.

این وضعیت به این معناست که در شرایط فعلی، متولیان بازار رهن ثانویه برای جبران خلأ تسهیلات خرید مسکن مورد نیاز تقاضای مغفول، می‌توانند نسبت به انتشار اوراق رهنی با نرخ سود بازارپذیر و قابل‌رقابت با نرخ بازدهی بازارهای رقیب، اقدام کنند و منابع حاصل از آن را صرف پاسخ به بخشی از تقاضای مسکن کنند.

سلمان خادم‌المله کارشناس اقتصاد مسکن درباره این راهکار دو سر بُرد اعلام کرد: آنچه در حال حاضر باید مبنای عمل سیاست‌گذاران بخش مسکن برای استفاده موثر از ابزارها و نهادهای نوین تامین مالی قرار بگیرد، سود نسبی و مقایسه نرخ بازدهی بازارهای رقیب است. این ملاحظه در عین حال، باید با محاسبه صرفه و زیان استفاده از روش‌های مختلف تامین منابع تسهیلات مسکن، کامل شود. این کارشناس با اشاره به اینکه در شرایط فعلی با توجه به تنگنای اعتباری دولت و نظام بانکی که امکان پرداخت یارانه مورد نیاز تسهیلات نوسازی بافت فرسوده را سلب کرده است، به‌طور قطع توان تامین یارانه نرخ سود اوراق رهنی نیز وجود ندارد افزود: در چنین شرایطی، برای آنکه از کانال بورس،‌ بتوان همچنان به نفع تحرک‌بخشی بازارهای معاملات مصرفی و ساخت و ساز مصرفی مسکن بهره برد، لازم است ایده‌های مختلفی به‌کار گرفت که یکی از آنها، تامین تسهیلات با سقف بالا و نرخ سود بیشتر از این محل است.