فرید قدیری: مسیر منتهی به جذاب‌ترین وام خرید مسکن، تحت تاثیر دو محرک ثبت‌نام -که 7 ماه پیش در این راه فعال شد- هم‌اکنون با «ترافیک حجیم تقاضا» مواجه شده و خطر شکل‌گیری «بازار سیاه» مجاور کانال رسمی پرداخت تسهیلات به «خانه‌اولی‌»‌ها را به‌وجود آورده است.
 

 درباره عملکرد صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» طی 17 ماه اول فعالیت این صندوق، حاکی است: حجم ثبت‌نام ماهانه در صندوق «یکم» طی نیمه دوم امسال، رشد 200 درصدی نسبت به متوسط ثبت‌نام ماهانه در سال اول شروع به کار صندوق، پیدا کرده طوری که این میزان استقبال از سمت تقاضای مصرفی برای سپرده‌گذاری یکساله در صندوق، در حال حاضر «تعهد پرداخت» تسهیلات خرید مسکن را از «ظرفیت» تعیین شده صندوق، فراتر برده و به «3/ 1 برابر حد مجاز پرداخت وام» رسانده است.

حجم سرریز تقاضای قطعی برای تسهیلات تک‌نرخی خرید مسکن با سقف ریالی سه رقمی –آمار سپرده‌گذاران در صندوق یکم- چراغ «چک» یا همان نشانگر «هشدار» در این صندوق را روشن کرده است و عدم رسیدگی به آن، می‌تواند در ماه‌های آتی، 4 دستاورد این نهاد جدید تامین مالی مسکن را خنثی کند. در این میان، طرحی که به‌تازگی برای «جذاب‌سازی مضاعف» تسهیلات یکم به تیم اقتصادی دولت پیشنهاد شده است، اگر با «منابع جبرانی» همراه نشود، می‌تواند تعادل اولیه منابع و مصارف صندوق را به هم بزند و در فرآیند پرداخت تسهیلات، اختلال به‌وجود بیاورد. صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، 18 خرداد سال گذشته با هدف «ارائه تسهیلات بانکی متفاوت به زوج‌های فاقد سابقه مالکیت، از محل اصلی منابع سپرده‌ای زوج‌ها و محل فرعی یارانه‌های دولتی» راه‌اندازی شد اما در یک سال اول کارکرد این صندوق، به رغم «تعیین ظرفیت ثبت‌نام سالانه حدود 125 هزار نفری» و «تعریف حد مجاز پرداخت حدود 84 هزار فقره‌ای وام در سال»، عملا حدود 40 درصد گنجایش صندوق،‌ بلااستفاده ماند. سال گذشته تحت تاثیر سه عنصر «عمق رکود مسکن در سال 94، کم‌اطلاعی بازار مصرف از تسهیلات جدید و همچنین برداشت منفی از مبلغ اقساط وام یکم»، ورود به صندوق یکم مورد استقبال واقع نشد و حجم ضعیف افراد سپرده‌گذار، از 59 درصد «ظرفیت پرداخت»، فراتر نرفت.

ظرفیت خالی صندوق «یکم» در اواخر سال اول فعالیت، سبب شد مجموعه سیاست‌گذاران بخش مسکن، برای جذابیت‌بخشی به تسهیلات نیازمند سپرده‌گذاری، دو اقدام محرک انجام دهند به‌طوری که از یکسو، «سقف تسهیلات صندوق یکم، دوبله شد» و در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک به ترتیب از 80،‌ 60 و 40 میلیون به 160، 120 و 80 میلیون تومان افزایش یافت و از سوی دیگر «نرخ سود این تسهیلات، تک‌رقمی شد» و طی سه مرتبه زمانی، از 14 درصد به 8 درصد کاهش پیدا کرد. اگر چه در فاصله تابستان امسال تا دست کم، 17 آبان ماه، دو محرک جذب تقاضا در صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، توانست‌ بیش از آنچه انتظار می‌رفت، نیروی جاذبه برای ورود سپرده‌گذار به صندوق، ایجاد کند اما از آنجا که در حال حاضر «منابع لازم» برای پرداخت وام مخصوص «خانه‌اولی»‌ها، به تناسب «مصارف قطعی» ناشی از ثبت‌نام افراد، تقویت نشده است، این احتمال وجود دارد که تشدید اسم‌‌‌نویسی متقاضیان مسکن در صندوق طی ماه‌های آتی تحت تاثیر تبدیل فاز معاملات ملک از پیش رونق به رونق، منجر به بی‌پاسخ گذاشتن تقاضای جدید و اختلال در فرآیند وام‌دهی شود.

طی ماه‌های اخیر، نرخ سود تک رقمی وام «یکم» چون که مبلغ اقساط ماهانه این تسهیلات را بین 15 تا 20 درصد کاهش داده، ورود به صندوق پس‌انداز مسکن یکم را به «انتخاب اول» متقاضیان واجدشرایط، تبدیل کرده است. خانه‌اولی‌ها به رغم مشاهده نوسانات قیمت مسکن، ترجیح می‌دهند به جای خرید نقدی و بدون تاخیر زمانی آپارتمان، با سپرده‌گذاری در صندوق یکم معادل نصف مبلغ تسهیلات، یک سال صبر کنند و با دست‌پر به لحاظ قدرت خرید کافی، وارد بازار ملک شوند. در این میان، اطلاع‌رسانی درباره مزایای وام یکم و همچنین جنب و جوش نسبی در بازار معاملات ملک ناشی از پیش رونق، بخشی از تقاضای بالقوه خرید مسکن را تحریک کرده و باعث هدایت آنها به صندوق «یکم» برای دسترسی مدت‌دار به «درشت‌ترین وام خرید مسکن»، شده است.

 ثبت‌نام و سپرده‌گذاری در صندوق تسهیلات مسکن «یکم» در کل کشور، از متوسط ماهانه 4 هزار و 200 نفر در سال 94 به 13 هزار و 280 نفر در نیمه دوم امسال افزایش یافته است. به این ترتیب، حجم تعهدات صندوق، 16/ 3 برابر شده است. پیش‌بینی‌ها آن است که روند استقبال از ورود به صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» در سال آینده، حداقل به نسبت ماه‌های اخیر، رقم بخورد.

با توجه به اینکه، متوسط مبلغ سپرده‌ توسط ثبت‌نام‌کننده‌ها در صندوق «یکم»، حدود 20میلیون تومان است که 10 میلیون از «حد لازم برای پس‌انداز در صندوق بابت پرداخت تسهیلات در پایان یک سال سپرده‌گذاری»، کمتر است می‌توان گفت: افرادی که تاکنون در این صندوق، اسم‌نویسی کرده‌اند، به جای 12 ماه، بعد از 18ماه، وام‌های مصوب را دریافت می‌کنند. بر این اساس،‌ با احتساب جمعیت تقاضای وام «یکم» که مطابق آمار افراد سپرده‌گذار، طی ماه‌های اخیر به‌طور متوسط به 13 هزار و 280 نفر در ماه افزایش پیدا کرده است، «تعهد پرداخت» تسهیلات در هر ماه را به‌طور متوسط معادل 8 هزار و 800 نفر رسانده است. این در حالی است که مطابق «ظرفیت پرداخت» تعیین‌شده در صندوق، ماهانه حدود 7 هزار فقره تسهیلات «یکم»‌ قابل پرداخت است که به این ترتیب، تقاضای قطعی‌شده برای این تسهیلات،‌ فعلا 3/ 1برابر گنجایش پرداخت است.

در حال حاضر میانگین ثبت‌نام روزانه در صندوق پس‌انداز مسکن یکم از 169 نفر در ایام سال 94 به 531 نفر افزایش یافته است.

این رشد تقاضا که افزایش مصارف صندوق «یکم» را سبب شده در صورتی که با «منابع جبرانی» همراه نشود، لبه مثبت و کارآمد تسهیلات را خنثی کرده و باعث فعال شدن لبه منفی آن می‌شود.
 
لبه مثبت وام «یکم»

 درباره لبه مثبت تسهیلات «یکم»، از 4 دستاورد این صندوق حکایت دارد. راه‌اندازی این نهاد مالی در 17 ماه گذشته، باعث «کنترل جریان تقاضای خرید مسکن» و تبدیل آن به «تقاضای موثر سازمان‌یافته» شد. ورود حجم مشخصی از تقاضای بالقوه خرید مسکن به صندوق پس‌انداز در ماه، سبب شده «ورود حجم مشخصی متقاضی قطعی به بازار معاملات آپارتمان در هر ماه»، تضمین شود. این اتفاق، «پیشگیری از ورود حجیم تقاضا به بازار ملک در زمان رونق» را به‌عنوان دستاورد دوم، رقم زده است.

در این میان، آمار فعلی سپرده‌گذاری در صندوق «یکم» که از ثبت‌نام 106 هزار نفر طی 17 ماه حکایت دارد، یک «پالس روشن و امیدوارکننده به سازنده‌ها از بابت ورود ماهانه حداقل 5 هزار و 800 نفر تقاضای قطعی به بازار ملک» محسوب می‌شود. این تعداد معادل 10درصد حجم فعلی معاملات ماهانه خرید مسکن در کل کشور است. همچنین در صورتی که آمار ثبت‌نام ماه‌های اخیر (13 هزار و 290 نفر در ماه)، ملاک محاسبه تقاضای قطعی قرار بگیرد، سال آینده ماهانه حدود 8 هزار و 800 نفر خریدار دست به نقد وارد بازار مسکن خواهد شد. چهارمین دستاورد صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» نیز کانالیزه کردن تسهیلات سه‌رقمی خرید مسکن در مسیر مصرفی است که سبب شده این تسهیلات که درشت‌ترین وام خرید مسکن در مقایسه با وام اوراق به حساب می‌آید، صرفا در اختیار خانه‌اولی‌ها قرار بگیرد. سقف وام اوراق در تهران 60 میلیون تومان کمتر و نرخ سود آن 5/ 9 واحد درصد بیشتر است.

 

آستانه بروز لبه منفی

رشد تصاعدی ثبت‌نام در صندوق «یکم» در صورتی که با طرح پیشنهادی جدید همراه شود، باعث خواهد شد لبه منفی این تسهیلات به تهدید آشکار برای مختل کردن کارکرد مثبت صندوق تبدیل شود. پیشنهاد شده است، طول دوره سپرده‌گذاری در صندوق یکم، از یک سال به 8 ماه کاهش پیدا کند که در این صورت، میزان استقبال از ثبت‌نام بیشتر می‌شود. اگر در این میان، منابع مالی جبرانی برای حفظ تعادل منابع و مصارف تامین نشود، روند ثبت‌نام به اجبار بعد از مدتی محدود، متوقف خواهد شد و در نتیجه، «امتیاز» این تسهیلات به «رانت در اختیار گروه ثبت‌نام‌کننده» تبدیل می‌شود که می‌تواند باعث فروش این امتیاز به گروه بازمانده از ثبت‌نام رسمی شود. در این صورت، شکل‌گیری بازار سیاه برای خرید و فروش امتیاز وام «یکم»، علاوه بر اینکه هزینه دسترسی به وام ارزان را افزایش می‌دهد می‌تواند باعث در اختیار قرار گرفتن این تسهیلات برای خانوارهای خارج از جامعه هدف (غیر خانه‌اولی‌ها) شود. توقف احتمالی ثبت نام در صندوق یکم، فشار تقاضا را به وام اوراق منتقل می‌کند و باعث افزایش قیمت اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن می‌شود. در حال حاضر، منابع حاصل از بازپرداخت خط اعتباری مسکن مهر که به‌صورت ماهانه از محل پرداخت اقساط وام‌گیرنده‌ها در اختیار بانک عامل بخش مسکن قرار می‌گیرد، به بازوی مالی کمکی صندوق پس‌انداز «یکم» تبدیل شده است. اما این منبع، پروژه‌های ناتمام مسکن مهر و همچنین وام اضافه 10 میلیونی این طرح را نیز که اخیرا به تصویب رسید تامین مالی می‌کند. ضمن آنکه، بخشی از یارانه نرخ سود تک‌رقمی وام «یکم» نیز از همین محل تامین شده است. گروهی از کارشناسان می‌گویند، تحمیل بیشتر بار مالی به منابع بازپرداخت خط اعتباری مسکن مهر –که 10 سال نزد بانک عامل استمهال شده است- از محل طرح پیشنهادی کاهش دوره سپرده‌گذاری در صندوق یکم امکان‌پذیر نیست، ضمن آنکه، برای همین میزان ثبت‌نام‌کننده در صندوق یکم، باید منابع جبرانی تدارک دید.