بازار دوم معاملات مسکن - خرید و فروش آپارتمان‌های در حال ساخت – تحت‌تاثیر پیچیدگی اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، برای پیشخریداران غیرقابل‌استفاده شد. اگرچه اجرای قانون، 5 سال پس از تصویب، جزو نیاز ضروری بازار پیش‌خرید بوده، اما بوروکراسی و ابهام در اعمال برخی مفاد این قانون، بازار دوم را به «زیر خط رکود» کشانده است. طی ماه‌های اخیر پیش‌فروشنده‌ها امکان تبلیغات ملکی را از دست دادند و این بازار به‌رغم ظرفیت بالقوه پیش‌فروش، خالی از فایل است. 7 دیوار مقابل بازار پیش‌فروش قرار دارد.
بازار دوم معاملات مسکن به «زیر خط رکود» سقوط کرد. بررسی‌های میدانی از وضعیت بازار پیش‌فروش مسکن به‌عنوان بازار دوم معاملات آپارتمان نشان می دهد هم‌اکنون این بازار نه به خاطر عدم حضور پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده بلکه به‌دلیل نواقص و در عین حال بوروکراسی مجوزها در جریان اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، در رکود کامل به سر می‌برد. این قانون که 5 سال پیش تصویب شد و از 5 ماه پیش به اجرا درآمد، در ماه‌های اخیر به‌رغم تمایل متقاضیان مسکن به پیش خرید، 6 دیوار در مسیر انجام معاملات در بازار پیش‌فروش(بازار دوم معاملات مسکن) ایجاد کرده است. به این معنی که اگرچه اجرای قانون پیش‌فروش به دلیل ایجاد اعتماد عمومی از پیش نیازهای اساسی بازار معاملات مسکن است اما هم اکنون به نحوه اجرای آن ایرادات اساسی وارد است. درحال حاضر حجم معاملات پیش‌فروش نزدیک به 50 درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است؛ این درحالی است که وضعیت معاملات در بازار اول معاملات مسکن، به مراتب بهتر است.
با این حال از آنجا که نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد تقاضا برای پیش‌خرید به مراتب بیش از تقاضا برای پیش‌فروش است، وضعیت موجود در بازار دوم معاملات مسکن از نحوه اجرای قانون پیش‌فروش نشأت می‌گیرد. هم‌اکنون به‌دلیل قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش رونق و شروع ریزنوسان‌های قیمتی، متقاضیان مسکن بیشتر تمایل به پیش‌خرید آپارتمان با قیمت ثابت دارند تا از افزایش احتمالی قیمت در ماه‌های آینده در امان بمانند.در 5 ماه گذشته پروسه شرط اخذ مجوزهای پیچیده و متعدد برای پیش‌فروش مسکن باعث شده فایل‌های پیش‌فروش از چرخه تبلیغات ملکی محو شود؛ طوری‌که پیشخریداران در حال حاضر با بازار خالی از فایل مواجه شده‌اند. بازار دوم معاملات مسکن با شروع سردترین فصل سال به خواب زمستانی فرو رفته است طوری‌که فعالان بازار پیش‌فروش ساختمان، دست کم از وجود دو دلیل عمده برای «به کما رفتن فروش آپارتمان‌های درحال ساخت» خبر می‌دهند.
«نبود زیرساخت‌های لازم برای تنظیم قرارداد رسمی در دفترخانه‌ها مطابق با تکلیف قانون پیش‌فروش ساختمان ناشی از خلأ شناسنامه فنی» و همچنین «حذف آگهی‌های پیش‌فروش از ستون آگهی نامه‌های مطبوعاتی و سایر رسانه‌های تبلیغاتی»، دو عامل عمده انجماد بازار دوم معاملات مسکن در ماه‌های اخیر بوده است. هم‌اکنون حجم معاملات پیش‌فروش مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته به نصف رسیده است؛ درحالی‌که نرخ افت معاملات خرید آپارتمان آماده یک‌پنجم نرخ افت معاملات پیش خرید بوده است. پیش خرید در پاییز امسال 49 درصد کاهش یافت اما خرید آپارتمان آماده حدود 10 درصد نسبت به پاییز سال گذشته، کم شده است. به اذعان فعالان بازار پیش‌فروش، تقریبا تمام خرید و فروش‌های فعلی در بازار دوم معاملات مسکن به صورت غیررسمی، بدون رعایت مفاد قانون و اغلب با عناوینی غیر از پیش‌فروش، انجام می‌شود.این در حالی است که از 5 ماه پیش، همزمان با ابلاغ رسمی وزارت راه وشهرسازی به مدیران بخش مطبوعاتی، انتشار هرگونه آگهی پیش‌فروش آپارتمان بدون ارائه مجوز قانونی از سوی سازنده ممنوع شد؛ از آن زمان تاکنون، ستون مربوط به آگهی‌های پیش‌فروش مسکن از این آگهی نامه‌ها حذف و با گذشت 5 ماه حتی یک مورد آگهی پیش‌فروش در نیازمندی روزنامه‌ها منتشر نشده است. دلیل حذف ستون مربوط به درج آگهی‌های پیش‌فروش به عدم ارائه مجوز قانونی برای انتشار آگهی به سازندگان تحت تاثیر بوروکراسی دستگاه‌های مسوول بر می‌گردد. با این حال، کارشناسان و فعالان بازار پیش‌فروش، از وجود حداقل 6 دیوار در مسیر اجرایی شدن قانون پیش‌فروش خبر می‌دهند که مانع معاملات در بازار دوم معاملات مسکن شده است.
اولین دلیل کمای معاملات پیش‌فروش مسکن که البته از چند ماه قبل همزمان با منع تبلیغات بدون مجوز پیش‌فروش آپارتمان در روزنامه‌ها و سایر ابزارهای تبلیغاتی منجر به تشدید رکود در بازار دوم معاملات مسکن شد، به «فراهم نبودن زیرساخت‌های لازم» برای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان بر می‌گردد. قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال 89 اگرچه با هدف ایجاد امنیت و سلامت در بازار دوم معاملات مسکن به تصویب رسید اما تاکنون «فراهم نبودن زیرساخت‌های لازم برای اجرای آن» عملا به عامل عمده و موثر در انجماد معاملات پیش‌فروش آپارتمان تبدیل شده است. این قانون از سال 93 و همزمان با ابلاغ آیین‌نامه اجرایی آن دو اقدام ضروری برای ضابطه‌مند کردن معاملات آپارتمان در بازار دوم مسکن را برای سازندگان مسکن اجباری کرد اما هم‌اکنون به‌دلیل آنچه فعالان بازار پیش‌فروش از آن با عنوان نبود زیرساخت‌های لازم برای اجرای قانون پیش‌فروش یاد می‌کنند، حجم معاملات پیش‌فروش در بازار مسکن با افت محسوس مواجه شده است.
اولین و پررنگ‌ترین الزام قانون پیش‌فروش برای سازندگان، تنظیم قرارداد رسمی برای تمام معاملات پیش‌فروش ملک در دفاتر اسناد رسمی است. مطابق ماده 23 قانون پیش‌فروش ساختمان اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند، به حبس از 91 روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. این درحالی است که وجود سند حاوی مشخصات فنی هر واحد، با عنوان «شناسنامه فنی ساختمان» یکی از مهمترین ابزارها و اسنادی است که در زمان تنظیم قرارداد محضری باید از سوی سازنده به سردفتر اسناد رسمی ارائه شود.
با این حال تاکنون فراهم نبودن مکانیزم صدور شناسنامه فنی ساختمان مختص پیش‌فروش واحدهای مسکونی که مطابق قانون پیش‌فروش باید از سوی شهرداری‌ها در زمان صدور پروانه ساختمانی به هر یک از واحدها اختصاص یابد، امکان تنظیم قرارداد محضری را سلب کرده است.هرچند مدیریت شهری تهران طی روزهای اخیر از شروع عملیات صدور شناسنامه فنی ساختمان برای واحدهای پیش‌فروشی خبر داده اما عمومی شدن این فرآیند و اطلاع پیش‌فروشنده‌ها از آن، زمانبر خواهد بود. با وجود این و در غیاب شناسنامه فنی ساختمان، فعالان بازار پیش‌فروش اعلام می‌کنند حتی اگر برای انتشار آگهی پیش‌فروش از اداره کل راه وشهرسازی مجوز دریافت کنند، باز هم به‌دلیل نبود زیرساخت‌ها در مراحل بعدی پیش‌فروش که شامل عقد قراداد محضری با پیش‌خریدار است به چالش برخورد خواهند کرد.
ماجرای حذف پیش‌فروش از آگهی روزنامه‌ها
در شرایطی که قانون پیش‌فروش ساختمان انتشار هرگونه آگهی برای پیش‌فروش آپارتمان‌ها را منوط به دریافت مجوز رسمی از اداره کل راه وشهرسازی در هر استان کرده است، این موضوع موجب شده ستون آگهی‌نامه‌های تبلیغاتی در مطبوعات و همچنین سایر ابزارهای تبلیغاتی در حال حاضر از هرگونه آگهی مربوط به پیش‌فروش مسکن خالی باشد؛ این موضوع به‌خصوص طی پنج ماه اخیر به نحو محسوس‌تری نارسایی معاملات پیش‌فروش مسکن را نشان داده است.نیمه تابستان امسال، وزارت راه و شهرسازی با انتشار نامه‌ای خطاب به مسوولان آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی و سایر ابزارهای تبلیغاتی منتشرکننده آگهی‌های پیش‌فروش، انتشار هرگونه آگهی پیش‌فروش ساختمان بدون مجوز را غیرقانونی اعلام کرد. با حذف ستون پیش‌فروش آپارتمان از آگهی‌نامه‌های ضمیمه روزنامه‌های سراسری پرتیراژ، در میانه تابستان، طی 5 ماه گذشته تاکنون حتی یک مورد آگهی پیش‌فروش در این آگهی‌نامه‌ها به چاپ نرسیده است. پیش از این روزانه به‌طور متوسط 150 مورد آگهی پیش‌فروش آپارتمان‌های مسکونی در آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی روزنامه‌های معتبر منتشر می‌شد.فعالان جذب آگهی پیش‌فروش در این باره اعلام کردند: از نیمه تابستان تاکنون، حتی یک مورد درخواست قانونی برای انتشار آگهی پیش‌فروش از سوی سازندگان ارائه نشده است و تقریبا همه پیش‌فروشنده‌ها دارای نقص مدرک برای آگهی و تبلیغات بوده‌اند.
به گفته آنها اگر چه «دشواری‌های مربوط به کسب مجوز پیش‌فروش و برخی بوروکراسی‌های موجود در این مسیر» به‌عنوان دومین دیوار مقابل معاملات در بازار دوم مسکن ناشی از حذف آگهی‌های پیش‌فروش مطرح است و منجر به کاهش تمایل سازندگان برای پیش‌فروش آپارتمان‌ها شده است اما هم‌اکنون برخی از سازندگان از «مسیرهای میانبر» اقدام به انتشار آگهی برای فروش زودتر از موعد آپارتمان‌های خود می‌کنند.
به گفته فعالان آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی، هنوز هم در میان آگهی‌های مربوط به فروش آپارتمان‌های نوساز و آماده، حجم نه‌چندان زیادی از فایل‌های پیش‌فروش ساختمان وجود دارد که سازنده با عناوینی همچون «پرداخت مدت‌دار» یا «تحویل چند ماهه» عملا به متقاضی اعلام می‌کند که آپارتمان‌های وی پیش‌فروشی است؛بدون اینکه در متن آگهی اشاره مستقیمی به این موضوع داشته باشد. به این ترتیب، «استفاده از ماسک فروش برای پروژه‌های پیش‌فروشی و روش‌های غیرمستقیم برای انجام تبلیغات بدون مجوز و معاملات پیش‌فروش آپارتمان» سومین دلیل خالی ماندن ستون پیش‌فروش آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی طی 5 ماه گذشته است.
پیش‌فروش مسکن نصف شد
آمارهای موجود از روند خرید و فروش آپارتمان در بازار دوم معاملات مسکن نشان می‌دهد اگرچه حجم معاملات پیش‌فروش آپارتمان طی 5 ماه اخیر در مقایسه با مدت مشابه سال قبل به‌طور میانگین نصف شده است اما هنوز هم تعداد محدودی از این معاملات انجام می‌شود که غالب آنها از مسیرهای غیرقانونی انجام شده است. طی سه ماه پاییز امسال حدود 685 قرارداد پیش‌فروش ساختمان در شهر تهران منعقد شده که این میزان در مدت مشابه سال گذشته، 1335 قرارداد بوده است.
این درحالی است که «نبود مطالبه عمومی برای طی مسیر قانونی پیش‌فروش ساختمان» اعم از «اطلاع از فایل‌های پیشنهادی» و همچنین «روند ثبت محضری قراردادهای پیش‌فروش» چهارمین دلیلی است که عملا انگیزه سازندگان برای طی مسیر قانونی و زمانبر دریافت مجوز قانونی برای انتشار آگهی پیش‌فروش را کمرنگ‌تر می‌کند. به این معنا که به‌رغم مشکلات و مسائلی که طی سال‌های گذشته تاکنون در نتیجه قانونمند نبودن مسیر معاملات در بازار پیش‌فروش مسکن برای پیشخریداران ایجاد شده و دردسرهای زیادی را برای برخی از آنان ایجاد کرده است اما همچنان به نظر می‌رسد اجرای قانون پیش‌فروش مسکن به مطالبه عمومی از جانب متقاضیان پیش‌خرید تبدیل نشده است.
از سوی دیگر، بنا بر اذعان فعالان بازار دوم معاملات مسکن در نبود زیرساخت‌های لازم برای ثبت محضری قراردادها و همچنین منع انتشار بدون مجوز آگهی پیش‌فروش آپارتمان، هم‌اکنون عمده معاملات پیش‌فروش در میان سازندگان و متقاضیانی انجام می‌شود که با داشتن آشنایی قبلی و اطمینان از انجام تعهدات از سوی طرفین، اقدام به پیش‌فروش یا پیش‌خرید می‌کنند. این موضوع نیز به‌عنوان «عامل پنجم»، در کمرنگ شدن انگیزه سازندگان برای اخذ مجوز آگهی پیش‌فروش تاثیر قابل ملاحظه‌ای دارد. این درحالی است که هم‌اکنون «چشم‌انداز رونق در بازار معاملات مسکن» از دیگر دلایل کاهش حجم معاملات پیش‌فروش طی ماه‌های اخیر و به تبع آن کاهش نیاز سازندگان به انتشار آگهی در بازار دوم معاملات مسکن است.
اگرچه پیش‌فروش همیشه به‌عنوان یکی از روش‌های موثر در تامین مالی پروژه‌های ساختمانی محسوب می‌شده است اما هم‌اکنون به‌دلیل وجود چشم‌انداز رونق معاملات مسکن در ماه‌های پیش رو، اغلب سازندگان ترجیح می‌دهند واحدهای خود را پس از تکمیل، در ماه‌های آینده به بازار فروش آپارتمان‌های نوساز عرضه کنند. این عامل نیز می‌تواند به‌عنوان ششمین مولفه موثر در ادامه‌دار شدن حذف ستون پیش‌فروش مسکن در آگهی نامه‌های مطبوعاتی و سایر رسانه‌های تبلیغاتی مورد ارزیابی قرار بگیرد.
علت کلیدی کاهش پیش‌فروش مسکن
رئیس اتحادیه مشاوران املاک علت کلیدی کاهش حجم معاملات در بازار پیش‌فروش مسکن را تشریح کرد.حسام عقبایی در این باره گفت:تمام فعالان بازار مسکن اتفاق نظر دارند که قانون فعلی پیش‌فروش ساختمان به‌دلیل نواقص و مشکلاتی که در مسیر اجرایی شدن دارد مهمترین عامل کاهش شدید حجم خریدوفروش آپارتمان در بازار دوم معاملات مسکن است. وی با بیان اینکه کاهش بی‌سابقه حجم معاملات پیش‌فروش مسکن در نیمه دوم سال 95 کاملا ملموس است، افزود:وجود دست کم چهار نقص عمده در محتوای قانون پیش‌فروش ساختمان موجب شده عملا این قانون قابلیت اجرا نداشته باشد و همین عامل مهمترین دلیل افت بی‌سابقه حجم معاملات در این بخش از بازار مسکن است.عقبایی توضیح داد:اولین مانع به «عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان» بر‌می‌گردد؛ درحالی‌که یکی از مهمترین اسنادی که در زمان ثبت محضری قرارداد پیش‌فروش مورد نیاز است و مطالبه می‌شود همین شناسنامه فنی است که تاکنون حتی یک مورد هم صادر نشده است. به گفته وی، هنوز صنعت بیمه در کشور قانونی در رابطه با نحوه بیمه ساختمان‌های پیش‌فروشی مصوب نکرده است؛این درحالی است که یکی از ابزارهای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان موضوع بیمه ساختمان‌های پیش‌فروشی است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مانع سوم در مسیر اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان را که منجر به کاهش حجم معاملات پیش‌فروش طی ماه‌های اخیر شده است موضوع «مالکیت تدریجی»در این نوع معاملات عنوان کرد.
وی در این باره گفت:با توجه به اینکه متناسب با پیشرفت فیزیکی عملیات ساخت واحدهای پیش‌فروشی، در هرمرحله، بخشی از واحد به صورت رسمی و محضری به نام پیش خریدار خواهد شد، در صورتی که پیش خریدار پس از چند مرحله موفق به پرداخت اقساط به پیش‌فروشنده نشود، تکلیف پیش‌فروشنده از بابت فسخ قرارداد از جانب وی در قانون پیش‌فروش مشخص نیست؛به عبارت دیگر در صورتی که پیش خریدار در اواسط کار قادر به پرداخت اقساط بعدی نشود معلوم نیست مالکیت سایر بخش‌هایی که در مراحل قبلی ساخت به نام وی شده است با چه سازوکاری به پیش‌فروشنده برگشت داده خواهد شد.
عقبایی همچنین «نادیده گرفتن نقش مشاوران املاک در فرآیند پیش‌فروش ساختمان در متن قانون پیش‌فروش» را مانع چهارم اعلام کرد و افزود:با توجه به اینکه دسترسی‌های مربوط به فایل‌های پیش‌فروش آپارتمان عمدتا از کانال بنگاه‌های مسکن صورت می‌گیرد موضوع ممنوعیت تنظیم قرارداد از سوی مشاوران املاک در قانون پیش‌فروش منجر به رکود و کاهش قابل توجه حجم معاملات پیش‌فروش شده است.