نویسنده طرح جامع مسکن به دولت پیشنهاد کرد از پردردسرترین بخش مسکن مهر برای استارت فاز پایلوت مسکن اجتماعی بهره‌برداری کند.
فردین یزدانی جزئیات طرح «رسوب زدایی از مسکن مهر» در قالب پیشنهاد تبدیل 117 هزار واحد مسکن مهر فاقد متقاضی به مسکن اجتماعی اجاره‌ای برای پیشگیری از رشد افسارگسیخته حاشیه‌نشینی را تشریح کرد. به گفته وی جمعیت حاشیه‌نشین کشور در نتیجه تضعیف قدرت مالی خانوارهای دهک‌های 1 و 2 درآمدی، برای تامین مسکن طی 13 سال اخیر –از سال 82 به بعد – از 6 میلیون نفر به 11 میلیون رسیده و در صورتی که دولت در اجرای برنامه‌های حمایتی تامین مسکن در قالب مسکن اجتماعی وارد عمل نشود، یک دهه بعد، جمعیت حاشیه‌نشین کشور به حدود دوبرابر افزایش می‌یابد.وی راه حل شروع چاره اندیشی برای ایجاد مانع در مسیر رشد بی‌رویه سکونتگاه‌های غیررسمی در حاشیه شهرها را شروع فاز پایلوت مسکن اجتماعی از طریق واگذاری واحدهای پردردسر مسکن مهر در قالب مسکن اجاره‌ای به دو دهک اول کم درآمد دانسته و اعلام کرد: هم‌اکنون چهار دهک اول درآمدی به خصوص دو دهک اول، از نظر دسترسی به مسکن در شرایط اضطراری قرار دارند؛ طوری که وخامت اوضاع معیشتی آنان حداقل به اندازه سه سال پیش است؛ به این معنا که این دهک‌های درآمدی نه تنها به لحاظ شاخصه‌های دسترسی به مسکن حداقل شرایط بهتری نسبت به سه سال قبل – شروع دولت یازدهم – ندارند، بلکه در بسیاری موارد آمارهای رسمی از بدتر شدن شرایط آنها حکایت دارد. وی تاکید کرد: لازم است دولت یازدهم برای بهبود شرایط فعلی حتی در یکسال باقی مانده از فعالیت خود، با تبدیل 117 هزار واحد پردردسر مسکن مهرعلاوه بر رسوب زدایی از این واحدها، نسبت به یخ‌زدایی سه ساله از طرح مسکن اجتماعی و شروع فاز پایلوت آن در قالب تبدیل این واحدها به مسکن اجاره‌ای برای بهره‌برداری از سوی دو دهک اول درآمدی، اقدام کند.
یزدانی معتقد است: اگر چه تنها یکسال به پایان دولت یازدهم زمان مانده است و شاید تصور بر این باشد که در ماه‌های باقی مانده از عمر دولت، فرصت زمانی کافی برای شروع طرح جدید تامین مسکن در قالب مسکن اجتماعی وجود ندارد، اما دولت یازدهم می‌تواند با شروع فاز پایلوت این طرح به نوعی تعهد عملیاتی و ضمانت اجرایی برای ادامه ساخت مسکن اجتماعی در کشور را کلید بزند. مشابه این وضعیت را می‌توان در ادامه ساخت واحدهای مسکن مهر در دولت یازدهم مشاهده کرد؛ اگر چه تیم اجرایی دولت یازدهم در بخش مسکن عملا اعتقادی به پروژه مسکن مهر نداشت، اما به واسطه تعهدی که از دولت قبل به دولت یازدهم منتقل شده بود عملا ساخت مسکن مهر و تکمیل این پروژه ادامه یافت؛ این در حالی است که اگر مسکن مهر شروع نشده بود و دولت تعهدی از بابت ساخت و تکمیل واحدها به متقاضیان نداشت، حتی اگر مطالعات این طرح در حجم انبوه و در مقیاس گسترده نیز موجود بود اما با پایان دولت دهم به دست فراموشی سپرده شده و عملا هیچ گاه به مرحله اجرا نمی‌رسید.
بر مبنای مطالعات طرح جامع مسکن، سالانه حدود 250 هزار خانوار کم‌درآمد متعلق به 4 دهک اول درآمدی نیاز به مداخله دولت در بازار و تامین منابع بودجه‌ای و یارانه‌ای به منظور تامین مسکن حداقلی دارند؛ بر مبنای این پیشنهاد، دولت هم اکنون می‌تواند از رسوب دردسرساز منابع در 117 هزار واحد مسکن مهر فاقد متقاضی که معادل 5 درصد از کل پروژه مسکن مهر است، به نفع تبدیل این واحدها به مسکن اجتماعی در قالب سیاست‌های حمایتی مسکن استفاده کرده و این واحدها را در اختیار مستاجران دو دهک اول درآمدی قرار دهد. هم اکنون از مجموع کل 2 میلیون و 200 هزار واحد مسکن مهر، یک میلیون و 500 هزار واحد معادل 68 درصد کل پروژه تکمیل و به متقاضیان تحویل داده شده است؛ این در حالی است که از مجموع کل واحدها 400 هزار مسکن مهر معادل 18 درصد به دلیل نداشتن خدمات عملا غیرقابل سکونت هستند؛ از مابقی واحدها - حدود 300 هزار واحد - که معادل 14 درصد از حجم کل پروژه را به خود اختصاص می‌دهد، 5 درصد فاقد متقاضی و مابقی واحدهایی است که هم اکنون به دلیل مشکلات حقوقی و مالی نیمه تمام مانده‌اند.
5 درصد از حجم کل پروژه مسکن مهر در قالب 117 هزار واحد بدون متقاضی هم اکنون سخت‌ترین رسوب مسکن مهر را در خود جای داده است که در صورت تاخیر در تعیین تکلیف این واحدها یا رهاسازی کامل آنها، دو خطر عمده برای دولت خواهد داشت.
اولین چالش عمده ناشی از عدم چاره‌اندیشی برای این بخش از پروژه مسکن مهر به انتقال یکجای این واحدها و تمام مشکلات اقتصادی، اجتماعی و... آنها به دولت دوازدهم و تحمیل بار اضافه مسکن مهر به دولت بعدی بر می‌گردد، این در حالی است که چالش دوم در قالب حبس و از بین رفتن امکان بازگشت حدود 3 هزار میلیارد تومان از منابع بانک مرکزی که در قالب خط اعتباری و در شکل وام 30 میلیون تومانی مسکن مهر به 117 هزار واحد مسکن مهر تزریق شده است، بخش قابل توجهی از توان سیستم بانکی برای اعطای تسهیلات مسکن و تامین منابع مورد نیاز برای اجرای طرح‌های جدید در بخش مسکن را منجمد می‌کند. هم اکنون ماهانه حدود 200میلیارد تومان از طریق بازپرداخت اقساط آن دسته از واحدهای مسکن مهر که تکمیل و تحویل متقاضیان شده‌اند به بانک مسکن برمی‌گردد. این در حالی است که تا زمانی که 5 درصد از کل واحدهای مسکن مهر تعیین تکلیف نشوند امکان بازگشت منابع بانکی تزریق شده به این واحدها وجود نخواهد داشت.ضمن اینکه آن بخش از سرمایه پیمانکاران که در کنار منابع بانکی صرف ساخت این واحدها شده است نیز باید هر چه سریع‌تر به حساب آنان برگردد.
منابع مالی فاز پایلوت مسکن اجتماعی
نویسنده طرح جامع مسکن مهم‌ترین راهکار برای رفع چالش‌های گفته شده را تبدیل این واحدها به مسکن اجتماعی استیجاری برای دهک‌های 1 و 2 درآمدی دانسته و تاکید کرد: دولت می‌تواند این واحدها را از محل یارانه‌های بخش مسکن که طی سه سال اخیر برای اجرای طرح مسکن اجتماعی تعریف شده بود از پیمانکاران خریداری کند و آنها را به‌عنوان مسکن اجتماعی استیجاری در اختیار گروه‌های هدف قرار دهد؛ همچنین دولت می‌تواند بخشی از بودجه خرید این واحدها را از طریق واگذاری زمین‌های 99 ساله به پیمانکاران و تهاتر این زمین‌ها با واحدها تامین کند یا اینکه در ازای واگذاری مالکیت زمین هر یک از این واحدها به پیمانکاران شرط واگذاری این واحدها را به مدت مشخص – مثلا 5 سال – به خانوارهایی که دولت آنها را واجدان شرایط سکونت در واحدهای استیجاری اجتماعی می‌داند، تعیین کند.
بر مبنای آنچه یزدانی اعلام کرد، نهاد مسوول امور اجتماعی در وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، دو سال متوالی ردیف بودجه‌ای برای مسکن اجتماعی در نظر گرفت اما به دلیل فقدان عزم همگانی و مدیریتی در دستگاه‌های مسوول، هیچ استفاده‌ای از این منابع نشد و همین امسال هم در بخشنامه بودجه تامین اجتماعی بودجه‌ای معادل 800 میلیارد تومان برای مسکن اجتماعی در نظر گرفته شده است. این در حالی است که هر چقدر رسوبات دردسرساز مسکن مهر معطل بماند و راهکاری برای حل آنها طراحی و عملیاتی نشود، تورم سالانه می‌تواند بدهی دولت به سیستم بانکی از یک طرف و پیمانکاران از سوی دیگر را سنگین‌تر کند؛ به همین دلیل این گروه از واحدهای دردسرساز مسکن مهر باید هر چه سریع‌تر تعیین تکلیف شود.از سوی دیگر، اگرچه جانمایی این واحدها در مکان‌های مناسبی صورت نگرفته و به همین دلیل این واحدها فاقد متقاضی هستند اما محل مناسبی برای اسکان حاشیه‌نشینان محسوب می‌شود؛ به این ترتیب تبدیل 117 هزار واحد مسکن مهر بدون متقاضی به سکونتگاه‌های رسمی اجاره‌ای برای دو دهک اول درآمدی نه تنها منجر به بازگشت بخش قابل توجهی از منابع سیستم بانکی به بانک عامل بخش مسکن می‌شود بلکه بهترین اقدام پیشگیرانه برای جلوگیری از رسیدن جمعیت حاشیه‌نشین کشور به مرز 20 میلیون نفر طی 10 سال پیش رو خواهد شد.