سازندگان آپارتمان‌های درجه یک پایتخت در غیاب «شبکه سازمانی عرضه مستقیم مسکن» به بازار فروش، امکان بهره‌برداری از فرصت به‌وجود آمده در بازار معاملات را از دست داده‌اند و این ناتوانی در اتصال بی‌واسطه گروه تقاضا سبب شده نبض بازار فروش در تصاحب بسازوبفروشهای غیرحرفه‌ای، گمنام و متفرقه‌ساز قرار بگیرد. این فرصت‌سوزی برای عرضه سازمان یافته و یکجای آپارتمان‌های درجه یک ساخته شده از سوی انبوه‌سازان باصلاحیت، هم‌اکنون علاوه بر این گروه سازندگان، متقاضیان مسکن را نیز با چالش یافتن آپارتمان‌های با کیفیت رو‌به‌رو کرده است.
به رغم قرار گرفتن بازار معاملات مسکن در فاز پیش‌رونق و افزایش نسبی حجم تقاضا برای خرید آپارتمان از سوی متقاضیان مصرفی، هم‌اکنون اغلب معاملات خرید ملک در این بازار در غیاب آپارتمان‌های «درجه یک» و از میان واحدهای «متفرقه‌ساز» انجام می‌شود. آپارتمان‌هایی که هم‌اکنون برای فروش در بنگاه‌های مسکن فایل شده‌اند، واحدهای ساخته شده از سوی بسازوبفروشهای فاقد شناسنامه حرفه‌ای هستند که درصد زیادی از آنها در رده کیفی پایین‌تری نسبت به واحدهای ساخته شده از سوی انبوه‌سازان وشرکت‌های ساختمانی قرار دارند.خلأ وجود سازمان عرضه مستقیم آپارتمان‌های درجه یک به بازار مصرف در شرایطی که عمده انبوه‌سازان از حدود دو سال قبل با مشکل تامین مالی در نتیجه حبس سرمایه‌ها در واحدهای آماده مواجهند، هم‌اکنون به معنای دو فرصت‌سوزی عمده، اولا برای بازار مصرف و مهم‌تر از آن برای سمت عرضه آپارتمان‌های درجه یک است.
هم‌اکنون به واسطه قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش‌رونق – دوره مابین رکود و رونق – متقاضیان خرید آپارتمان ترجیح می‌دهند خرید خود را از میان واحدهای باکیفیت و ساخته شده از سوی انبوه‌سازان دارای شناسنامه حرفه‌ای انجام دهند.انبوه‌ساز به سازنده‌ای اطلاق می‌شود که دارای صلاحیت حرفه‌ای معتبر است و معمولا در قالب شخص حقوقی به ساخت انبوه واحدهای مسکونی و سایر ساختمان‌ها در حجم وسیع اشتغال دارد. بسازوبفروشها سازندگانی گمنام و فاقد صلاحیت حرفه‌ای برای ساخت مسکن هستند که اغلب ساخت‌وسازهای خود را در حجم محدود و در قالب شخص حقیقی انجام می‌دهند. بسازوبفروشها در واقع خرده‌سازهای مسکن هستند که عضو هیچ تشکل، انجمن یا کانون انبوه‌سازی نیستند.این در حالی است که هم‌اکنون کانال یا مرجع جامع برای عرضه مستقیم واحدهای انبوه‌سازان به متقاضیان وجود ندارد. سه ماه قبل، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان از راه‌اندازی یک سامانه اینترنتی برای عرضه مستقیم آپارتمان‌های آماده فروش، نوساز و کلیدنخورده انبوه‌سازان سراسر کشور به بازار مسکن خبر داد و گفت: از اواخر شهریور با رونمایی از این سامانه اینترنتی این واحدها به بازار فروش عرضه می‌شود.
به این ترتیب قرار شد کانون انبوه‌سازان سامانه مجازی فروش واحدهای انبوه‌سازان را راه‌اندازی کند تا با استفاده از این سامانه واحدهای ساخته شده و آماده همه انبوه‌سازان سراسر کشور شناسایی، تجمیع و به‌صورت یکجا به بازار مصرف معرفی و عرضه شود. بر مبنای آنچه جمشید برزگر نیمه مرداد امسال اعلام کرد، قرار بود کانون سراسری انبوه‌سازان طرح فروش قسطی مسکن را از طریق معرفی واحدها در سامانه اینترنتی با افزایش سقف تسهیلات و طول دوره بازپرداخت (در مقایسه با دستورالعمل بانک مسکن برای اجرای طرح تضمین فروش غیرنقدی آپارتمان) تکمیل کند. در آن زمان اعلام شد در قالب این روش، امکان عرضه نه فقط برای واحدهای مسکونی که حتی برای آپارتمان‌های اداری و ساختمان‌های تجاری ساخته شده ازسوی انبوه‌سازان نیز فراهم می‌شود.
رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان در آن زمان اعلام کرد: نمایندگان سمت عرضه مسکن، برای سازماندهی عرضه 250 هزار واحد مسکونی سازنده‌های عضو کانون، قصد راه‌اندازی بنگاه اینترنتی فروش ملک را دارند. با گذشت یک ماه و 10 روز از زمان وعده داده شده برای راه‌اندازی این سامانه (بنگاه اینترنتی)، اگر چه نسخه آزمایشی سامانه سافما (سامانه فروش مسکن انبوه‌سازی) به آدرس Safma.ir هم‌اکنون روی وب قرار گرفته است، اما با اتمام فصل طلایی جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن، سامانه عرضه مستقیم آپارتمان به بازار مصرف، کماکان برای انبوه‌سازان و متقاضیان غیرقابل دسترسی است. هم‌اکنون تنها سه مورد آگهی فروش آپارتمان به‌صورت آزمایشی روی نسخه اولیه این سامانه قرار گرفته است که در مقایسه با تیراژ 250 هزار واحدی آپارتمان‌های آماده فروش غیرنقد انبوه‌سازان در کشور، کارآیی بنگاه اینترنتی عملا بی‌اثر و فاقد کارآیی است.
این سامانه در صورت راه‌اندازی عملیاتی به‌عنوان پل اینترنتی سازنده – خریدار سه مزیت عمده را متوجه بازار مسکن می‌کند.مزیت اول به این نکته بر می‌گردد که چون انبوه‌ساز پروژه‌های ساختمانی را در مقیاس گسترده تعریف می‌کند، قیمت تمام شده ساخت به مراتب پایین‌تر از واحدهای ساخته شده از سوی بسازوبفروشها است. این در حالی است که در مزیت دوم، کیفیت واحدهایی که انبوه‌سازان به بازار مصرف عرضه می‌کنند به مراتب چند برابر بیشتر از واحدهای ساخته شده از سوی خرده‌سازها است.سومین مزیت پرهیز انبوه‌سازان از کم‌فروشی ملکی به‌واسطه تلاش آنها برای حفظ و ارتقای اعتبار حرفه‌ای خود است؛ این در حالی است که این‌گونه ملاحظات معمولا در میان بسازوبفروشهای گمنام و خرده‌ساز وجود ندارد. این سه مزیت می‌تواند در زمان مراجعه متقاضیان به بازار مسکن، منجر به خرید سریع‌تر و با اطمینان‌تر آپارتمان‌های درجه یک عرضه شده از سوی انبوه‌سازان از طرف متقاضیان خرید شود.
فرصت‌سوزی دو مرحله‌ای برای انبوه‌سازان
با اتمام فصل اوج جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن – تابستان – که جزو بهترین زمان‌ها هم برای خرید و هم برای فروش آپارتمان محسوب می‌شود، اولین فرصت سمت عرضه مسکن درجه یک –انبوه‌سازان – برای فروش بی‌واسطه واحدهای آماده در بازار تقاضا عملا از بین رفت؛ تابستان امسال، گذشته از خصلت معمول سه ماه دوم هر سال که فصل اوج جابه‌جایی‌ها محسوب می‌شود، به لحاظ تخلیه حباب قیمت مسکن، قرار گرفتن در فاز پیش رونق و افزایش تقاضا برای خرید و همچنین تقویت قدرت خرید سمت تقاضا در نتیجه ورود ابزارهای جدید تامین مالی، فرصت بسیار مناسبی برای فروش واحدهای آماده در بازار مسکن محسوب شده بود.
تاخیر در راه‌اندازی سازمان عرضه مستقیم آپارتمان‌های آماده انبوه‌سازان به بازار تقاضا در سه ماهه دوم سال، اولین فرصت‌سوزی عمده برای سازندگان آپارتمان‌های با کیفیت محسوب می‌شود. این در حالی است که طولانی شدن روند راه‌اندازی سامانه فروش قسطی واحدهای انبوه‌سازان و توقف آن در فاز آزمایشی، هم‌اکنون، سازندگان آپارتمان‌های درجه یک را در آستانه فرصت‌سوزی دوم قرار داده است. چرا که با فروش املاک بساز‌و‌بفروشی و خروج دوباره تقاضا از بازار، انبوه‌سازان مجددا در سهم‌گیری از بازار معاملات مسکن ناکام خواهند ماند. نیمه دوم امسال در شرایطی در غیاب سازمان عرضه مستقیم آپارتمان‌های ساخته شده از سوی انبوه‌سازان به متقاضیان خرید مسکن آغاز شد که به رغم قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش رونق، هنوز سامانه طراحی شده از سوی کانون سراسری انبوه‌سازان، از قابلیت معرفی فایل‌های بکر و درجه یک انبوه‌سازان به متقاضیان خرید برخوردار نیست. هم‌اکنون در غیاب عرضه واحدهای درجه یک انبوه‌سازان به بازار مسکن، عمده معاملات خرید ملک از میان فایل‌های ارائه شده از سوی بسازوبفروشهای متفرقه‌ساز و گمنام انجام می‌شود؛ این در حالی است که هم‌اکنون ظرفیت چند صد هزار واحدی برای عرضه آپارتمان‌های درجه یک به متقاضیان مسکن وجود دارد.
تاخیر در راه‌اندازی سازمان عرضه واحدهای انبوه‌سازان هم‌اکنون موجب شده طرح فروش قسطی مسکن که یکی از هدف‌های عمده آن خروج انبوه‌سازان از تنگنای مالی ناشی از فروش نرفتن واحدهای آماده بود، برای ششمین ماه متوالی پس از تصویب، عملا بلا استفاده باقی بماند. این در حالی است که هم‌اکنون به واسطه قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش رونق، ثبات نسبی قیمت ها، تقویت قدرت خرید متقاضیان به واسطه تعریف ابزارهای جدید تامین مالی و وجود حجم مناسب آپارتمان قابل عرضه، از یک طرف متقاضی کافی برای خرید مسکن وجود دارد و از سوی دیگر نهاد تضمین‌کننده معامله غیر نقدی مسکن – بانک عامل بخش مسکن –برای ورود به این شیوه تامین مالی، در حالت آماده باش قرار دارد. با این حال، به دلیل نبود سازمان مجازی عرضه مستقیم واحدهای انبوه‌سازان به بازار تقاضا، عملا این طرح هیچ گونه کارآیی و استفاده‌ای برای هر دو سمت بازار مسکن ندارد. این در حالی است که در غیاب این سازمان و عرضه نشدن بی‌واسطه واحدهای آماده انبوه‌سازان به بازار تقاضا، با شرایط توافقی، عملا طرف تقاضا، خرید خود را در بازار واحدهای متفرقه انجام می‌دهد؛ علاوه بر جایگزینی واحدهای درجه یک با آپارتمان‌های متفرقه‌ساز در بازار فروش مسکن، پیامد دوم این فرصت‌سوزی، در شکل کاهش احتمالی حجم معاملات مسکن در میان مدت و بلند مدت و در نتیجه تشدید حبس سرمایه انبوه‌سازان در واحدهای فاقد مشتری بروز خواهد کرد.
یعنی در صورتی که انبوه‌سازان نتوانند در شرایط فعلی موفق به عرضه واحدهای خود به بازار تقاضا شوند، هر گونه نوسان قیمت مسکن در میان‌مدت و بلندمدت در صورتی که با افزایش به موقع سقف تسهیلات مسکن هماهنگ نشود می‌تواند مجددا منجر به کاهش حجم معاملات در نتیجه کاهش حجم تقاضا شود. اثر منفی این پیامد قبل از هر چیز، متوجه انبوه‌سازانی خواهد شد که موفق به فروش واحدهای آماده خود در بازار طلایی پیش رونق نشده‌اند. از سوی دیگر این فرصت‌سوزی دو گانه، هم به زیان خریدار و هم به زیان انبوه‌ساز خواهد بود؛ به این معنا که در حال حاضر که بازار مسکن به ثبات قیمتی رسیده، اشتهای خرید از ناحیه مصرف‌کنندگان آپارتمان وجود دارد، تسهیلات کارآمد خرید مسکن نیز در دسترس متقاضیان قرار گرفته و بازار مسکن از هر حیث برای خرید و فروش در وضعیت مطلوب قرار دارد به دلیل نبود ابزار بازاریابی حرفه‌ای واحدهای درجه یک انبوه‌سازان به‌عنوان پل اینترنتی فروش آپارتمان‌های با کیفیت، عملا بسازوبفروشها و سازندگان گمنام متناسب با رشد حجم معاملات و تقاضا در بازار مسکن به‌طور مداوم در حال افزایش سهم خود از فروش آپارتمان هستند.
از سوی دیگر، در شرایطی که خود انبوه‌سازان سه ماه قبل اعلام کردند آمادگی عرضه اقساطی 250 هزار واحد آپارتمان آماده و ساخته شده خود را دارند به دلیل نبود امکان تجمیع و عرضه یکجای این واحدها در یک بنگاه اینترنتی، قادر به عرضه بی‌واسطه این واحدها به بازار مصرف نیستند. همین عامل موجب می‌شود سهم انبوه‌سازان در معاملات فروش آپارتمان در دوره پیش رونق و در ادامه با شروع فاز رونق، همچنان در یک حجم کم ثابت بماند و سهم متفرقه‌سازان از فروش واحدهای مسکونی مرتبا تقویت شود. این موضوع در نهایت هم به زیان خریداران و هم به زیان سازندگان حرفه‌ای مسکن است. مهم‌ترین و اولین اقدامی که در حال حاضر می‌تواند روند فرصت‌سوزی در بازار انبوه‌سازی را مهار کند و خروج بازار ساخت و ساز از رکود به‌واسطه فروش واحدهای از قبل ساخته شده را رقم بزند، اقدام فوری نمایندگان سمت عرضه نسبت به راه‌اندازی عملیاتی سامانه مجازی معرفی مستقیم آپارتمان‌های آماده و نوساز انبوه‌سازان به متقاضیان است.
در صورت نصب پل اینترنتی سازنده – خریدار در بازار انبوه‌سازی، شرایط خرید و فروش برای انبوه‌سازان و مصرف‌کنندگان در مقایسه با شکل سنتی بازاریابی ملک به مراتب ساده و تسهیل خواهد شد؛ به این صورت که با تجمیع و عرضه یکجای واحدهای انبوه‌سازی در یک سامانه اینترنتی قدرت انتخاب خریدار افزایش پیدا می‌کند و در نتیجه احتمال خرید مسکن از طرف متقاضی هم تقویت می‌شود. تحقیقات از روند راه‌اندازی و تکمیل سامانه مجازی فروش بی‌واسطه واحدهای انبوه‌سازان حاکی است نمایندگان سمت عرضه هنوز چشم‌انداز مشخصی از زمان دقیق رونمایی از این سامانه و بارگذاری فایل‌های پیشنهادی سازندگان در آن ندارند.