اولین کارنامه پاییزی معاملات مسکن، از عقب‌نشینی تقاضای مصرفی –مخاطبان آپارتمان‌های کوچک و میان متراژ- تحت تاثیر پایان فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی حکایت دارد. حجم کل معاملات خرید آپارتمان در تهران طی مهر ماه 28 درصد نسبت به شهریور کاهش یافت؛ اما در مقابل، بخش «منجمد» بازار ملک که در حداقل دو سال اخیر به محل «حبس» منابع بانکی و نقدینگی سازنده‌ها تبدیل شده بود، به حرکت افتاد. سهم فروش آپارتمان‌های «لوکس، گران‌قیمت و متراژ بالا» از کل معاملات خرید مسکن، 2 واحد درصد افزایش یافته است.
اولین کارنامه پاییزی از معاملات مسکن؛ تقاضای مصرفی عقب نشست، پردرآمدها وارد شدند
رفع انجماد از املاک لوکس
دو دلیل «ریزش حجم معاملات» و «افزایش فروش واحدهای بیش از یک میلیارد» را بررسی می‌کند
کارنامه بازار معاملات مسکن در اولین ماه از نیمه سرد سال، از یخ‌شکنی در بازار آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت واقع در مناطق شمالی پایتخت خبر می‌دهد.ماه گذشته، به رغم کاهش حجم کل معاملات خرید مسکن تحت تاثیر افت طبیعی فشار تقاضای مصرفی در نیمه سرد سال، قیمت مسکن رفتاری خلاف جهت نوسان کاهشی حجم معاملات خرید آپارتمان از خود نشان داد که عمدتا ناشی از «تاثیر وزنی قیمت آپارتمان‌های لوکس در اثر افزایش سهم این واحدها در معاملات» بوده است. چهار نشانگر در کارنامه مهرماه معاملات مسکن نشان می‌دهد بازار منجمد املاک لوکس و بزرگ متراژ بعد از دو سال بی‌تحرکی در معاملات، اکنون به نقطه ذوب رسیده؛ طوری که در حال حاضر دمای معاملات مسکن در این بخش از بازار ملک به مراتب گرم‌تر از بازار آپارتمان‌های مصرفی کوچک و میان‌متراژ شده است.نشانگر اول به سهم آپارتمان‌های با متراژ بالا در بازار فروش مسکن مربوط می‌شود؛ سهم آپارتمان‌های با متراژ 130 مترمربع و بالاتر از کل معاملات خرید مسکن در حال حاضر نسبت به سال گذشته یک واحد درصد زیادتر شده و از 8/ 10 درصد در مهرماه 94 به 8/ 11 درصد در حال حاضر رسیده است. نشانگر دوم، درباره پایان انجماد معاملاتی املاک لوکس، به افزایش 9/ 0 واحد درصدی سهم فروش آپارتمان‌های با قیمت 8 میلیون‌تومان و بیشتر در هر مترمربع برمی‌گردد. مهر ماه سال گذشته، از مجموع کل معاملات مسکن، 2/ 6 درصد از معاملات خرید مسکن به آپارتمان‌های با قیمت هر مترمربع 8 میلیون تومان و بیشتر اختصاص داشت؛ این در حالی است که در حال حاضر این میزان به 1/ 7 درصد رسیده است.علامت سوم در کارنامه پاییزی معاملات مسکن از رشد فروش لوکس‌ها، مربوط به افزایش 1/ 1 واحد درصدی سهم فروش آپارتمان‌های با قیمت یک میلیارد تومان و بیشتر از مجموع کل معاملات مسکن است؛ مهر ماه سال گذشته، 2/ 6 درصد از حجم کل معاملات فروش مسکن به آپارتمان‌های یک‌میلیارد تومانی و بیشتر اختصاص داشت که این سهم در حال حاضر به 3/ 7 درصد رسیده است.
از طرفی ثابت ماندن سهم معاملات فروش آپارتمان در دو منطقه شمالی پایتخت که عمده ساخت وسازها در آنها لوکس، گران‌قیمت و بزرگ‌متراژ است (مناطق یک و دو)، به رغم کاهش حجم کل معاملات مسکن در مهرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، چهارمین نشانگری است که به لحاظ آماری، یخ‌زدایی و ذوب جریان منجمد شده فروش املاک لوکس و گران قیمت را تایید می‌کند.هر چند مجموع سهم فروش آپارتمان‌های لوکس و گران قیمت واقع در دو منطقه شمال پایتخت طی هر دو ماه مهر و شهریور امسال به میزان یکسان و برابر با 14 درصد از حجم کل معاملات مسکن شهر تهران بوده است، اما پارسال همین موقع، این دو منطقه در مجموع 12 درصد از حجم کل معاملات مسکن را به خود اختصاص داده بودند. به این معنا که اگر چه سهم فروش آپارتمان‌های لوکس در مهرماه در مقایسه با شهریور نسبت به حجم کل معاملات مسکن ثابت بوده است - معادل 14 درصد - اما به دلیل کاهش حجم کل معاملات مسکن در مهرماه هم‌اکنون معاملات آپارتمان‌های لوکس و بزرگ‌متراژ در مناطق شمالی تهران حجم بیشتری نسبت به حجم کل معاملات مسکن را به خود اختصاص داده است.
این چهار نشانگر به صراحت شروع فرآیند ذوب شدن در بازار منجمد معاملات املاک لوکس، گران‌قیمت و متراژ بزرگ را نشان می‌دهد؛ در حال حاضر بخشی از معاملات در بازار مسکن به‌طور محسوس به این نوع املاک اختصاص دارد؛ با توجه به میانگین قیمت این آپارتمان‌ها و تاثیری که قیمت آنها به لحاظ وزنی بر میانگین قیمت کل مسکن دارد مشخص است که به‌رغم کاهش حجم کل معاملات مسکن، میانگین قیمت کل مسکن در شهر تهران نه تنها کاهش پیدا نکرده بلکه به‌صورت جزئی – یک درصد – نوسان یافته است.در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه یک، معادل 10 میلیون و 466 هزار تومان است؛ همچنین میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه 2 شهر تهران نیز 6 میلیون و 980 هزار تومان است؛ این در حالی است که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران 4 میلیون و600 هزار تومان است. به این ترتیب با توجه به سطح دو برابری قیمت املاک لوکس نسبت به قیمت میانگین شهر، افزایش سهم فروش این املاک در مهرماه مانع از کاهش قیمت مسکن شده است.
حرکت خلاف‌جهت‌در‌بازار مسکن
آمارهای دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن حاکی از افت 28درصدی حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه نسبت به شهریور امسال است؛ این در حالی است که برخلاف انتظار معمول طی یک ماه گذشته، قیمت مسکن نه تنها تحت تاثیر عقبگرد طبیعی معاملات مسکن کاهش نیافته، بلکه با افزایش جزئی یک درصدی هم مواجه شده است.بر این اساس میانگین قیمت مسکن در مهرماه نسبت به شهریور در یک ریز نوسان جزئی، یک درصد –کمتر از 100 هزار تومان –افزایش یافته و از متوسط هر مترمربع 4 میلیون و 567 هزار تومان به میانگین 4 میلیون و 624 هزار تومان رسید.این در حالی است که حجم معاملات خرید مسکن در فاصله این دو ماه، 28درصد کم شده و از معامله 14 هزار و 151 هزار واحد مسکونی به فروش 10 هزار و 140 واحد مسکونی رسیده است. به این ترتیب در اولین ماه از نیمه سرد سال، حجم معاملات و قیمت مسکن حرکتی خلاف جهت هم نشان دادند. این رفتار خلاف جهت در کارنامه مهرماه بازار مسکن به دو علت عمده برمی‌گردد؛ دلیل ریزش حجم معاملات مسکن در مهرماه به عقب‌نشینی تقاضای مصرفی بر می‌گردد. موج اصلی تقاضای مصرفی مسکن در تابستان(فصل اصلی نقل و انتقال در بازار مسکن) تحت تاثیر افزایش سقف وام بدون سپرده خرید آپارتمان (وام 110 میلیون تومانی) تحریک و وارد بازار شد؛ این در حالی است که در سمت مقابل – سمت عرضه - نیز به دلیل انباشت آپارتمان‌های کوچک متراژ و میان‌متراژ، میل به فروش واحدهای آماده با موج تقاضا برای خرید تلاقی کرده و موجب شد بازار مسکن در میانه تابستان با جهش حجم معاملات مواجه شود. مرداد ماه امسال حجم معاملات مسکن 38 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل – مرداد 94 – افزایش یافت؛ این در حالی است که حجم معاملات مسکن در مردادماه نسبت به یک ماه قبل از آن – تیر 95 – تحت تاثیر قرار گرفتن رفتار سمت عرضه و تقاضای مسکن در یک جهت، با افزایش 13درصدی همراه شد.
با شروع نیمه دوم سال، تقاضای خرید در بازار معاملات مسکن در یک رفتار سنتی با اتمام فصل نقل و انتقال، به‌طور طبیعی عقب‌نشینی کرده است؛ هر چند این عقب‌نشینی به معنای بازگشت رکود به بازار معاملات مسکن نیست ولی به این معنا است که بازار مسکن همچنان در فاز پیش رونق قرار دارد و هنوز به فاز رونق وارد نشده است. در حال حاضر بازار مسکن به شکل سنتی، همزمان با فرا رسیدن فصل پاییز و اتمام فصل نقل و انتقال، خود را با تغییرات فصلی تطبیق داده است.در این میان آنچه باعث شده تقاضای خرید در اولین ماه از فصل پاییز در حاشیه بازار مسکن قرار بگیرد و عجله‌ای برای خرید نداشته باشد به چشم‌انداز قیمت مسکن در ماه‌های بعد بر می‌گردد.تقاضای مصرفی مسکن با مشاهده وضعیت موجود معاملات ملک و همچنین استناد به پیش‌بینی‌های کارشناسی در حال حاضر به این باور رسیده است که امسال قیمت مسکن تا پایان سال دچار تغییر شدید –افزایش محسوس– نخواهد شد. همین اطمینان موجب شده هم اکنون متقاضیان خرید مسکن با حوصله بیشتری به جست و جو در بازار ملک برای یافتن آپارتمان مناسب و تکمیل نقدینگی خود برای خرید بپردازند. این در حالی است که اگر سمت تقاضا به این اطمینان نرسیده بود در حال حاضر رفت و آمد و در نتیجه حجم بیشتری از معاملات مسکن را در بازار آپارتمان‌های مصرفی کوچک‌متراژ و بزرگ‌متراژ شاهد بودیم.
اما آنچه موجب شده قیمت آپارتمان از افت طبیعی دمای معاملات مسکن با شروع نیمه دوم سال تبعیت نکند، بلکه با افزایش یک درصدی همراه شود، به پررنگ شدن حجم فروش آپارتمان‌های لوکس و بزرگ متراژ در بازار مسکن بر می‌گردد. در واقع املاک لوکس و بزرگ متراژ که طی سال‌های 93 و 94 با حبس منابع بانکی و نقدینگی سرمایه‌گذاران ساختمانی، رکود عمیق را در بخش مسکن موجب شدند در حال حاضر از انجماد معاملاتی خارج شده و مالکان این املاک در ماه گذشته موفق به فروش حجم مناسبی از آپارتمان‌های خود شدند. در حالی که طی مهرماه امسال حجم فروش آپارتمان‌های مصرفی کم‌متراژ و میان‌متراژ و آپارتمان‌های واقع در مناطق متوسط رو به پایین افت شدید یافت؛ ولی از سوی دیگر حجم فروش واحدهای لوکس و بزرگ‌متراژ واقع در مناطق شمالی پایتخت با کاهش کمتری مواجه شد؛ به‌طوری‌که سهم این واحدها از مجموع کل معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل، افزایش یافت. این در حالی است که با توجه به میانگین قیمت املاک لوکس و بزرگ متراژ، افزایش حجم فروش این واحدها بر میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران اثر وزنی برجای می‌گذارد.به این معنا که افزایش سهم فروش این واحدها بر قیمت کل مسکن در پایتخت تاثیر گذاشته و به رغم افت 28 درصدی معاملات مسکن در مهرماه نسبت به شهریور منجر به افزایش یک‌درصدی میانگین قیمت مسکن شده است.
واکنش بازار به یخ‌زدایی لوکس‌ها
آمارهای رسمی در حالی از شروع عملیات ذوب معاملات در بازار املاک لوکس خبر می‌دهند که واسطه‌های ملکی شهر تهران نیز این موضوع را تایید می‌کنند.به گفته آنها هم اکنون معامله آپارتمان‌های لوکس در دو منطقه شمالی پایتخت حدود 20 درصد نسبت به سال گذشته بیشتر شده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند: اگرچه ممکن است آمارها هنوز این حجم از افزایش معاملات در بازار فروش املاک لوکس را نشان ندهد، اما شواهد موجود در بازار این گروه از آپارتمان‌ها نشان می‌دهد سهم این معاملات از مجموع کل معاملات شهر تهران همچنان رو به افزایش است.این واسطه‌ها ماهیت ویژه این دسته از معاملات ملکی را دلیل اصلی فاصله آمارهای رسمی با شواهد و واقعیت‌های بازار درباره حجم واقعی این دسته از معاملات می‌دانند.به گفته آنها املاک لوکس به واسطه گران‌قیمت بودن، مخاطبان خاص خود و شیوه معاملاتی ویژه خودشان را دارد؛ به این ترتیب که حجم قابل توجهی از معاملات این گروه آپارتمان‌ها نه در بنگاه‌های مسکن، بلکه میان خریدار و فروشنده که اغلب میان آنها نسبت فامیلی یا آشنایی خاصی وجود دارد، انجام می‌شود. واسطه‌های ملکی شهر تهران همچنین عمده معاملات فعلی در بازار فروش واحدهای لوکس را مصرفی و یکی از دلایل افزایش آن را کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و آزاد شدن بخش زیادی از نقدینگی‌های حبس شده در حساب‌های بانکی می‌دانند.
گره‌گشایی از بحران نقدینگی در بازار مسکن
به واسطه گرم شدن دمای معاملات در گروه آپارتمان‌های لوکس و بزرگ متراژ، قیمت مسکن در مناطق یک ودو شهر تهران که در واقع بیشترین حجم املاک لوکس و گران قیمت را در خود جای داده است، به ترتیب 6 و 5 درصد نسبت به شهریور افزایش یافته است. این در حالی است که عقب‌نشینی تقاضای مصرفی در گروه آپارتمان‌های کوچک و میان‌متراژ از بازار فروش ملک سبب شده در فاصله شهریور تا مهرماه، قیمت مسکن در منطقه چهار تهران با 3 درصد کاهش و در منطقه 5 شهر تهران ثابت و در مناطق نیمه جنوبی پایتخت هم از 4 تا 11درصد کاهش پیدا کند. با ذوب شدن یخ فروش املاک لوکس و بزرگ متراژ در بازار معاملات مسکن منابع بانکی که از سال 91 و 92 برای ساخت این واحدها متمرکز شده و طی سال‌های 93 و 94 به دلیل رکود عمیق معاملاتی در این واحدها حبس شده بود، آزاد می‌شود؛ با آزادسازی دارایی‌های محبوس در بازار این گروه از آپارتمان‌ها بخشی از تنگنای مالی سیستم بانکی رفع شده و توان مالی بانک‌ها برای وام‌دهی افزایش می‌یابد.آزادسازی نقدینگی محبوس در بازار املاک لوکس به‌عنوان یک اتفاق جدید در بازار مسکن بعد از دو سال، می‌تواند گره نقدینگی را در بازار مسکن تا حد زیادی بازگشایی کند.در عین حال، این اتفاق حاوی یک پیام مهم برای سمت تقاضای مصرفی ملک است؛ مبنی بر اینکه اگر چه میانگین کل قیمت مسکن در مهرماه یک درصد نسبت به شهریور افزایش یافته؛ اما قیمت مصرفی – قیمت آپارتمان‌های کوچک متراژ یا میان‌متراژ – نسبت به شهریور ماه یا ثابت مانده یا در برخی مناطق کاهش یافته است. نرخ تورم مسکن مهرماه، یک پیش‌بینی دنیای اقتصاد را نیز تایید کرد؛ مرداد ماه امسال نتایج نظر سنجی از نخبگان بازار مسکن درباره نحوه نوسان قیمت در نیمه دوم سال نشان داد نرخ رشد قیمت مسکن مطابق پیش‌بینی‌ها حول و حوش نرخ تورم عمومی نوسان خواهد کرد. اکنون میزان رشد 9/ 10 درصدی قیمت مسکن در مهر ماه 95 نسبت به مهرماه 94 با توجه به تورم نقطه‌ای 9 درصد، از تحقق این پیش‌بینی حکایت دارد.