طی 15 روز اول مهر، میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن در مقایسه با نقطه اوج قیمت در مرداد، 18 درصد کاهش یافت. به این ترتیب قیمت اوراق مسکن از 103 هزار تومان به 87 هزار و 500 تومان نزول کرد. کارشناسان می‌گویند عرضه حجم جدید اوراق علاوه‌بر کاهش نرخ سود واقعی این اوراق در بازار رسمی مبادله امتیاز وام، زمینه‌ساز تخلیه حباب ایجاد شده در این مدت نیز شد. در حال حاضر هزینه بسته 220 تایی اوراق در مقایسه با میانه تابستان، 3 میلیون و 600 هزار تومان افت کرده است.
حباب قیمتی اوراق وام مسکن که دو ماه قبل قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید آپارتمان را از مرز 100 هزار تومان عبور داد، تخلیه شد. با بازگشت قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن به کانال 80 هزار تومان، هم‌اکنون شرایط باثباتی در بازار معاملات اوراق برای متقاضیان وام مسکن ایجاد شده است. دیروز هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام بدون سپرده مسکن به‌طور میانگین 87 هزار و 500 تومان در بازار رسمی معاملات اوراق مبادله شد که نسبت به میانگین 90 هزار تومانی قیمت اوراق در شهریور ماه، 3 درصد کاهش داشت.پروسه ثبات قیمت اوراق مسکن که از ابتدای شهریور ماه با حرکت معکوس قیمت اوراق از مرز 100 هزار تومان به کانال 90 هزار تومان آغاز شد؛ نیمه اول مهرماه با سقوط قیمت اوراق به کانال 80 هزار تومان، منجر به تخلیه کامل حباب قیمتی اوراق و تثبیت شرایط در بازار خرید و فروش امتیاز وام بدون سپرده مسکن شد.
میانگین قیمت هر فقره اوراق پانصد هزار تومانی وام خرید مسکن طی تابستان امسال در بالاترین سطح خود به 103 هزار تومان در مرداد ماه رسید. این در حالی است که تحت تاثیر دو اقدام ضربتی بانک عامل بخش مسکن، میانگین قیمت اوراق وام خرید مسکن در شهریور ماه از خط اضطرار –مرز 100 هزار تومان – پایین آمده و به کانال 90 هزار تومان رسید.
بانک عامل بخش مسکن با عبور قیمت اوراق از خط اضطرار، با تمدید 6 ماهه سررسید اوراق در آستانه انقضا – اوراق سال 93 – حجم عرضه اوراق را با میزان تقاضا در بازار امتیاز وام بدون سپرده به تعادل نسبی نزدیک کرد. علاوه بر اقدام فوری بانک مسکن مبنی بر تمدید ۶ ماهه اوراق در آستانه ابطال، حجم تازه‌ای از اوراق جدید ناشی از افزایش منابع حساب سپرده ممتاز بانک مسکن – حسابی که اوراق تسهیلات خرید مسکن به پشتوانه منابع آن منتشر می‌شود – از شهریور ماه وارد بازار رسمی مبادله اوراق وام مسکن شد. به این ترتیب، میانگین قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن طی 31 روز شهریور امسال، به 90هزار تومان رسید. جهش قیمت اوراق وام مسکن در نیمه تابستان بیش از آنکه ناشی از افزایش میزان تقاضا در بازار معاملات خرید مسکن باشد، در پی تاثیر کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی در بازار پول اتفاق افتاد.
با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از 18 به 15 درصد از ابتدای تیرماه امسال، حجم قابل توجهی از منابع حساب پشتوانه انتشار اوراق حق تقدم وام مسکن –حساب سپرده ممتاز - از این حساب خارج شد و عملا همزمان با افزایش نسبی سطح تقاضا برای خرید اوراق و دریافت وام، کاهش حجم عرضه اوراق ناشی از خروج این منابع، خود را در شکل جهش قیمت اوراق نشان داد.این در حالی است که مسوولان بانک عامل بخش مسکن با تغییر سرفصل این حساب، منابع خارج شده از حساب پس‌انداز ممتاز – حساب پشتوانه انتشار اوراق وام مسکن – را یک ماه بعد دوباره به چرخه انتشار اوراق جدید بازگرداندند.
علاوه بر این موضوع، متغیرهای دیگری شامل «رشد معاملات خرید آپارتمان همزمان با فاز پیش‌رونق»، «حذف شرط تاریخ ازدواج از مسیر پرداخت وام 110 میلیونی»، «پیش‌خرید اوراق در پی شایعه کاهش نرخ سود تسهیلات اوراق از سطح 5/ 17 درصد از سوی متقاضیان» از دیگر عوامل موثر در جهش قیمت اوراق در نیمه تابستان بود. با این حال کارشناسان بازار مبادله اوراق، خروج بخش قابل توجهی از منابع حساب پشتوانه انتشار اوراق را به‌عنوان مهم‌ترین علت جهش تابستانی قیمت اوراق در مرداد ماه عنوان می‌کنند. هر چند این کارشناسان معتقدند جهش اتفاق افتاده در مرداد ماه مقطعی بوده و فعلا هیچ گونه احتمالی برای تکرار آن طی ماه‌های پیش رو تصور نمی‌شود.
ادامه سیر معکوس قیمت اوراق
حرکت معکوس قیمت اوراق وام مسکن با شروع نیمه دوم سال نیز ادامه یافت طوری که متوسط قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومان وام خرید مسکن طی 15 روز اول مهرماه به 85 هزار تومان رسید. به این ترتیب میانگین قیمت اوراق، طی نیمه اول مهرماه، 18 درصد نسبت به نقطه اوج قیمت اوراق – نرخ 103 هزار تومانی در مرداد ماه - کاهش یافت. این در حالی است که میانگین قیمت اوراق طی 15 روز اول مهرماه در مقایسه با میانگین قیمت اوراق در مرداد ماه نیز 11 درصد کاهشی بود.میانگین قیمت اوراق وام خرید مسکن در مرداد ماه 95 هزار تومان بود.
با این حال، قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن دیروز، به 87 هزار و 500 تومان رسید که نشان‌دهنده ادامه وضعیت ثبات قیمت اوراق در کانال 80 هزار تومان در آغاز سومین هفته مهرماه است.کارشناسان بازار مبادله اوراق مسکن پیش‌بینی می‌کنند: قیمت اوراق وام مسکن که هم اکنون با تخلیه حباب تابستانی به کانال 80 هزار تومان رسیده است، به دو دلیل عمده فعلا در همین حد قیمتی باقی خواهد ماند و چشم‌انداز کاهش یا افزایش شدید برای آن پیش‌بینی نمی‌شود. «ورودی مثبت منابع» به حساب سپرده ممتاز – حساب پشتوانه اوراق وام خرید مسکن – در هماهنگی با افزایش نسبی حجم تقاضا برای خرید آپارتمان با استفاده از وام بدون سپرده یکی از مهم‌ترین دلایل تداوم ثبات در بازار معاملات اوراق – طی دست کم یک فصل آینده و حتی تا پایان سال - محسوب می‌شود.
این در حالی است که ثبات سایر شرایط موجود در اقتصاد کلان کشور فعلا چشم‌انداز کاهش یا افزایش قابل توجه و تاثیرگذار در حجم انتشار اوراق مسکن –مشابه آنچه در جریان کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی در ابتدای تیر ماه منجر به خروج بخش قابل توجهی از منابع پشتوانه انتشار اوراق جدید شد - را تداعی نمی‌کند. مسوولان بانک عامل بخش مسکن می‌گویند: مهم‌ترین عامل تخلیه حباب قیمت اوراق که در مرداد ماه از مرز 103 هزار تومان هم گذشت، بازگشت منابع خروجی از حساب پشتوانه اوراق به این حساب با سرفصل جدید و جبران کمبود عرضه مقطعی اوراق در شهریور ماه است. این در حالی است که به گفته آنها، با توجه به روند مثبت ورود منابع جدید به حساب سپرده ممتاز بانک مسکن متناسب با افزایش حجم معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر و انتظارات پیش رو، به نظر می‌رسد ثبات قیمت اوراق در کانال 80 هزار تومان ادامه‌دار و بدون تغییر باقی بماند.
افزایش موجودی حساب اوراق
در شرایطی که تحت تاثیر تخلیه حباب قیمت اوراق وام مسکن، در حال حاضر شرایط بازار مبادله امتیاز تسهیلات خرید آپارتمان آرام و با ثبات به نظر می‌رسد، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن از تداوم این ثبات دست‌کم تا یک فصل آینده در بازار رسمی معاملات اوراق خبر داد. محمدحسن مرادی در این باره گفت: انحراف مقطعی قیمت اوراق وام مسکن در نیمه تابستان که تحت تاثیر تغییر سرفصل بخش قابل توجهی از منابع حساب سپرده ممتاز مسکن – حساب پشتوانه انتشار اوراق – ایجاد شد، دیگر تکرار نخواهد شد و به نظر می‌رسد بازار معاملات اوراق وام مسکن طی ماه‌های آتی کماکان بازاری با ثبات و فاقد هر گونه هیجان باشد.
وی جهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن در مرداد ماه امسال را رویدادی مقطعی و ناشی از اثر کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی عنوان کرد و گفت: با توجه به ورودی مثبت سرمایه به حساب سپرده ممتاز بانک مسکن، هم‌اکنون حجم عرضه اوراق جدید به سطح تناسب نسبی با بازار تقاضای خرید اوراق نزدیک شده است. مرادی همچنین از افزایش موجودی حساب پشتوانه اوراق وام مسکن به میزان 5/ 37 درصد نسبت به ابتدای امسال خبر داد. به گفته وی هم‌اکنون مانده –موجودی – حساب سپرده ممتاز بانک مسکن که اوراق تسهیلات به پشتوانه آن منتشر می‌شود، بیش از 22 هزار میلیارد تومان است؛ این در حالی است که مانده این حساب ابتدای سال 95، معادل 16هزار میلیارد تومان بود. مرادی در عین حال تصریح کرد: ورودی مثبت نقدینگی به حساب پشتوانه انتشار اوراق جدید وام مسکن سیری آرام و غیر هیجانی دارد و پیش‌بینی می‌کنیم تا پایان سال، مانده این حساب به 25 هزار میلیارد تومان برسد.
به این معنا که هر چند موجودی حساب سپرده ممتاز مسکن در حال افزایش است اما این سیر مثبت، شتابی مشابه ابتدای سال را تجربه نخواهد کرد؛ به این ترتیب می‌توان پیش‌بینی کرد با توجه به سطح تقاضای فعلی برای دریافت وام بدون سپرده و سیر مثبت غیر هیجانی افزایش منابع حساب پشتوانه اوراق تسهیلات مسکن، تا پایان سال وضعیت با ثباتی را در بازار مبادله اوراق وام مسکن شاهد باشیم. وی دامنه نوسان قیمت اوراق طی ماه‌های پیش رو را به‌صورت حرکت قیمت اوراق در کانال 80 هزار تومان – میانگین قیمت 80 تا 85 هزار تومان – پیش‌بینی کرد. در حال حاضر متقاضیان خرید مسکن برای دریافت وام 110 میلیونی ملزم به تهیه بسته 220تایی اوراق هستند که برای خرید آن از بازار رسمی مبادله اوراق، باید مبلغی بیش از 19 میلیون تومان هزینه کنند. این در حالی است که این میزان در زمان اوج قیمت اوراق – مردادماه – تا بیش از 22 میلیون تومان -22 میلیون و600 هزار تومان – افزایش یافته بود.