سرمایه‌گذاری ساختمانی در «هسته» پایتخت به‌رغم تداوم رکود ساختوساز در سایر مناطق شهر، «صعود» کرد. تیراژ احداث آپارتمان در محدوده «فرسوده و کلنگی» نسبت به سال گذشته 37 درصد افزایش یافته و در سایر شهرها نیز نبض ساختوساز در این محدوده که عمدتا بخش میانی شهر را تشکیل می‌دهد، تندتر می‌زند. «پایان خشکسالی مالی» و پرداخت منظم وام نوسازی بعد از حداقل سه سال، عامل اصلی تحرک ساختوساز در بافت فرسوده کشور محسوب می‌شود. در تهران چهار محرک دیگر نقش دارد.
هسته شهر تهران که محله‌های کلنگی و فرسوده پایتخت را تشکیل می‌دهد، به اولین منطقه پرواز پروانه‌های ساختمانی تبدیل شد. از آخرین وضعیت بازار ساخت و ساز حاکی است: تخریب و نوسازی در هسته پایتخت از رکود خارج شده و در حالی که فعالیت‌های ساختمانی در سایر مناطق تهران همچنان در کف چند ساله –پایین‌ترین تیراژ بعد از سقوط ساختمانی سال‌های 93 و 94- به سر می‌برد، حجم ساخت و ساز در بافت فرسوده این کلان‌شهر 37 درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش پیدا کرده است.در حال حاضر 20 درصد واحدهای مسکونی جدید پایتخت در 5 درصد مساحت شهر که همان هسته فرسوده است، انجام می‌شود که این نسبت، به خوبی بیانگر تجمع سرمایه‌گذاری در مناطق خاص –ارزان‌قیمت و تحت حمایت‌های تسهیلاتی- است. در دو ماه اول تابستان امسال در کل شهر تهران ماهانه برای حدود 5 هزار واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شد که 1000 تا 1100 واحد در هر ماه، سهم مناطق واقع در بافت فرسوده بوده است.
اوج‌گیری فعالیت ساختمانی در بافت فرسوده فقط مختص تهران نیست به‌طوری که در سایر شهرها نیز بازار ساخت و ساز در این محله‌ها به مراتب وضعیت بهتری در مقایسه با سایر قسمت‌های شهر دارد.بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: صعود پروانه‌های ساختمانی در بافت فرسوده شهر تهران مدیون پنج محرک سرمایه‌گذاری است که برآیند آنها اثر خود را در جذب بساز و بفروش‌ها گذاشته و باعث هدایت سرمایه‌های ساختمانی به هسته پایتخت برای احداث واحدهای مسکونی مصرفی، ارزان‌قیمت و کم‌متراژ شده است. مهم‌ترین عامل مشترک در رشد ساخت و ساز در بافت فرسوده تهران و سایر شهرها را می‌توان «پایان خشکسالی مالی» در این بخش بازار ملک عنوان کرد.بانک‌ها در همه سال‌های گذشته موظف بودند تسهیلات ساخت را در بافت فرسوده با شرایط سهل‌تر و ارزان‌تر از سایر مناطق شهری در اختیار سازنده‌ها قرار دهند اما به جز سال‌های 90 تا 92 که خط اعتباری مسکن مهر به بافت فرسوده نیز تزریق شد، در مابقی دوره‌های زمانی، سیستم بانکی به عناوین مختلف همچون نبود اعتبار، از پرداخت وام نوسازی طفره رفت. این وضعیت سبب شد تیراژ سالانه ساخت و ساز مسکونی در بافت‌های فرسوده از متوسط 100 هزار واحد در سال‌های 86 تا 92 به کمتر از 70 هزار واحد برسد و بیش از 30 درصد نزول کند.
سال 93 از 69 هزار واحد مسکونی جدید در حال ساخت در بافت فرسوده سراسر کشور فقط سازنده‌های 8 هزار واحد موفق به دریافت تسهیلات شدند و 88 درصد پروژه‌ها از وام ساخت محروم ماندند. در سال 94 نیز به رغم تصویب «پرداخت سالانه 300 هزار فقره وام نوسازی به مدت 5 سال»، حدود 14 هزار فقره تسهیلات ساخت در بافت‌های فرسوده داده شد به این معنا که کمتر از 5 درصد برنامه مصوب دولت و بانک مرکزی محقق شد.با این حال امسال سرعت وام‌دهی حکایت از پایان خشکسالی مالی در پروژه‌های ساختمانی مختص بافت فرسوده دارد. در پنج ماه اول امسال شتاب شارژ مالی پروژه‌های ساختمانی در هسته شهرها به دو برابر بدترین سال مالی -سال 93- رسیده به‌طوری که معادل کل تسهیلاتی که در یک سال 93 به سرمایه‌گذاران ساختمانی بافت فرسوده پرداخت شد، در فاصله فروردین تا مرداد امسال در این حوزه تزریق شده است.رفع تنگنای مالی در کل بافت فرسوده از جمله تهران مدیون اصلاح مقیاس حبابی (غیر واقعی) تسهیلات نوسازی است. امسال مصوبه 300 هزار فقره وام نوسازی به 150 هزار فقره وام در سال، تعدیل شد. این اصلاح ظرفیت باعث شد از یکسو مسوولیت پرداخت حداقل 50 هزار فقره وام نوسازی به بانک عامل بخش مسکن واگذار شود و از سوی دیگر یارانه مورد نیاز برای سود این تسهیلات که دولت توان تامین را نداشت، با سختی کمتری نسبت به ظرفیت اولیه، در اختیار بانک‌ها قرار بگیرد. نصف شدن ظرفیت پرداخت وام نوسازی هم‌اکنون عامل اصلی بازگشایی مسیر شارژ مالی بافت فرسوده محسوب می‌شود. در تهران نیز علاوه بر این محرک، قدرت بالای وام 50 میلیونی نوسازی در پوشش هزینه ساخت در بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق پایتخت، کاهش 15 درصدی هزینه ساخت از محل معافیت عوارض شهرداری، کاهش 10 درصدی هزینه ساخت از محل معافیت هزینه نصب انشعابات و همچنین پرداخت وام‌های 80 و 160 میلیونی خرید مسکن در بافت بدون اعمال شرط خانه اولی، مجموعه پنج محرک سرمایه‌گذاری در هسته پایتخت را تشکیل می‌دهد. 60 درصد معاملات خرید مسکن در شهر تهران، در محله‌های بافت فرسوده این کلان‌شهر انجام می‌شود بنابراین معافیت متقاضیان خرید در این محلات از شرط خانه اولی برای بهره‌مندی از وام 160 میلیونی آن هم با توجه به قیمت میانگین متری 2 تا 5/ 2 میلیون تومانی آپارتمان در این محدوده، بازار تقاضا را برای سازنده‌ها به نوعی تضمین کرده است و باعث جذاب شدن این مناطق برای سرمایه‌گذاری ساختمانی شده است.
ذوب منطقه‌ای انجماد ساخت و ساز
دو شاخص نماینده از ساخت و سازهای میانه تابستان در بافت فرسوده از تغییر دمای نوسازی در شهر تهران خبر می‌دهد. مقایسه آمارهای صدور پروانه و واحدهای ساخته شده در میانه تابستان سال جاری با دوره مشابه سال قبل علائمی جدی از تحرک موتور نوسازی در بخش فرسوده پایتخت مخابره می‌کند.آمارهای استخراج شده از سامانه صدور پروانه‌های شهرداری تهران نشان می‌دهد تعداد پروانه‌ها در بافت فرسوده در مرداد ماه در مقایسه با دوره مشابه آن افزایش یافته است. این روند در بخش تعداد واحدهای مسکونی نیز که از اهمیت بالاتری برخوردار است قابل مشاهده است.کارشناسان با استناد به این آمارها معتقدند: در نبود اطلاعات کامل برخی شاخص‌ها در حکم علامت و نماینده بخش‌های مورد نظر هستند. این اطلاعات، نشانه‌های جدی از توقف سقوط سرمایه‌گذاری ساختمانی در هسته فرسوده شهر تهران و به تبع آن سایر شهرها است.بنابراین می‌توان گفت موتور نوسازی این هسته پس از سه سال خاموشی به صدا درآمده است.برخی صاحب نظران در تحلیل ریشه‌های تغییر جهت ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده به بسته تشویقی اشاره دارند که محصول مشترک سه نهاد دولت،شهرداری‌ها و بانک‌ها است. بر این اساس، عمل به تعهدات از سوی نهادهای دولتی، همراهی بانک‌ها به خصوص بانک عامل بخش مسکن در تسهیل فرآیند و کاهش زمان اعطای تسهیلات، تسریع شهرداری در زمان صدور پروانه‌های ساختمانی و در نهایت تخفیفات اعمال شده دومینوی رونق‌ساز در این بخش بوده است. ذوب انجماد ساخت و ساز در بافت فرسوده پایتخت و دیگر شهرها، در حالی در میانه تابستان مشاهده می‌شود که بسته تشویقی در روزهای ابتدایی نیمه دوم سال 93 طراحی شد. اما از آن زمان تاکنون این بسته از چاشنی لازم برای تحریک متقاضیان در بافت فرسوده برخوردار نبود.
روند جذاب‌سازی یک بسته
کارشناسان در تحلیل اثر خنثای بسته طراحی شده نیمه دوم سال 93 در سال 94 و کارآمد شدن در سال جاری به سه عنصر حجم، روش تقسیم کار و نرخ اشاره دارند. بسته طراحی شده اولیه ظرفیت وام نوسازی در هر سال را 300 هزار فقره هدف‌گذاری کرده بود. در حالی که برخی این رقم را سنگ بزرگ توصیف می‌کردند که قابلیت اجرایی شدن نخواهد داشت. بنابراین در ادامه این ظرفیت نصف شد و تا 150 هزار واحد کاهش یافت.بستر و نظام توزیع منابع تسهیلاتی نیز نسبت به بسته اولیه بازطراحی شد. در بسته اولیه تقسیم کار صورت گرفته درخصوص توزیع تسهیلات بر عهده تمامی بانک‌ها گذاشته شده بود اما در ادامه به‌دلیل بی‌انگیزگی برخی بانک‌ها که می‌توانست به‌دلیل بیگانگی اقتصادی با این حوزه باشد عاملیت به بانک مسکن واگذار شد تا فرآیند انجام کار و پاسخگویی از یک کانال مشخص تعقیب شود.دست آخر با قرض‌الحسنه شدن نرخ تسهیلات اختصاص یافته و بر عهده گرفتن هزینه آن به‌صورت برابر از سوی دولت و شهرداری، هزینه‌های تامین مالی برای بافت بسیار ارزان شد تا چرخه جذابیت ایجاد شده تکمیل شود. در حال حاضر نیمی از نرخ سود 14 درصدی وام نوسازی را دولت و نیمی دیگر را شهرداری به‌صورت یارانه تقبل کرده‌اند که مشروط به رعایت الگوی مصرفی ساخت و ساز از جمله تجمیع پلاک‌های ریز و رعایت متراژ مورد نیاز تقاضای موثر، به سازنده‌ها پرداخت می‌شود.بافت‌های فرسوده حدود 60 هزار هکتار از مساحت کل شهرهای کشور را شامل می‌شود که این میزان پهنه شهری در حال حاضر محل سکونت 9 میلیون خانوار است. به باور کارشناسان اثر بخشی بسته طراحی شده علاوه بر آثار اقتصادی می‌تواند در حوزه‌های اجتماعی نیز بازتاب‌های مثبتی داشته باشد.
راز اتحاد موثر
استمرار همکاری شهرداری و دولت و عمل به تعهدات ریشه یابی ماندگاری و پایداری این اتحاد را برجسته کرده است.محمد سعید ایزدی، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهر ایران از سه گام برای تسریع روند نوسازی و تکمیل هماهنگی در بخش فرسوده شهرها خبر می‌دهد.به گفته این مقام مسوول، گام اول بازگشت بهسازی و نوسازی به اولویت‌های وزارت راه و شهرسازی بود.ایزدی معتقد است: در دوره‌های گذشته و حتی در دوره‌ای که مسکن مهر محوریت کار بود بافت فرسوده در اولویت دولت و وزارت مسکن قرار نداشت. در دولت جدید با هدف بازگشت به درون شهرها و نوسازی بافت‌های میانی و فرسوده شهری سند ملی احیا و بازآفرینی بافت‌های فرسوده در دولت تصویب شد. تدوین برنامه عملیاتی نوسازی و بهسازی در سطح ملی در کنار سیاست بودجه ریزی اهرمی دو اقدام دیگر پایداری همکاری نهادها در تحرک بخشی به بافت فرسوده است.ایزدی در تشریح اثرگذاری این گام در ماندگاری اتحاد بر این باور است: تدوین سند ملی و احیاء بازآفرینی زمینه‌ای برای همراستایی ارگان‌ها و نهادها بود.این همراستایی از طریق تشکیل ستاد ملی بازآفرینی شکل گرفت. ایزدی اعتقاد دارد: با حضور مسوولان مربوط در این کارگروه تخصصی ناهماهنگی‌های قبلی که به فرآیند نوسازی و بهسازی آسیب و به گسترش محدوده‌های فرسوده دامن می‌زد از این طریق فیلتر شد. پس از اجماع در کلیات نوسازی، گام بعدی طراحی تاکتیک‌ها در بافت فرسوده بود.ایزدی می‌گوید: سیاست‌گذاری نوسازی بر مبنای سیاست محله محوری و نوسازی بافت‌های فرسوده دنبال شد. جمع‌بندی‌های صورت گرفته نشان می‌داد دو هزار و 700 محله هدف برای نوسازی و بهسازی وجود دارد. این محله‌ها در دو برنامه پنج ساله جای گرفت که بر اساس آن سالانه و به‌طور متوسط 270 محله بهسازی و نوسازی شود.با توجه به کارنامه ضعیف تخصیص اعتبار به بافت‌های فرسوده در دوره‌های گذشته مدیریت منابع دولتی در دستور کار سیاست‌گذاران قرار گرفته است. ایزدی در توضیح این مدیریت به بودجه ریزی اهرمی اشاره دارد و می‌گوید: در این نوع بودجه ریزی دولت و شهرداری و سایر دستگاه‌های مرتبط به‌صورت اهرمی منابع خود را روی این موضوع متمرکز کرده‌اند.کوچک مقیاسی و محله محوری اصل اثباتی سیاست بودجه‌ریزی اهرمی است.
تسری یک الگوی پایلوت
سیاست‌گذاران به‌دلیل آگاهی از محدودیت منابع دولتی در صدد تعمیم یک الگوی منطقه‌ای در پایتخت به کل شهر هستند. این مدل که مبنی بر فعالیت توسعه‌گران است به دنبال جلب اعتماد مردم از طریق این نهادهای توسعه گر است.در این الگو نهادهای توسعه گر با جلب اعتماد مردم، زمین مالکان را در اختیار خواهند گرفت و در یک نظام مالی، پس اندازهای خرد آنها را جمع می‌کنند. منابع تجمیع شده، به اضافه 30 درصد آورده توسعه‌گران، به بانک ارائه می‌شود تا با اتکا به آن تسهیلات دریافت کنند. نهادهای توسعه‌گر به‌صورت 70به30 یا 80 به20 با مالکان اولیه شریک می‌شوند و بعد از اتمام ساخت، 20 تا 30 درصد واحدها را به‌عنوان سهم‌شان در اختیار می‌گیرند و مابقی را به مالکان واگذار می‌کنند. پایین بودن هزینه ساخت در بافت فرسوده، سهم شراکت سازنده‌ها را در این مناطق 10 تا 20 واحد درصد نسبت به سایر مناطق شهر کاهش داده است. سیاست‌گذاران امیدوارند این الگو بدون مداخله دولت علاوه بر آنکه بهسازی بافت‌ها را رقم زند زمینه ساز رابطه منصفانه‌ای بین نهادهای توسعه‌گر و ساکنان بافت شود.
بارقه‌های امید در بافت فرسوده تهران
کیوان خلیجی
مدیر اداره امور مناطق و راهبری دفاتر خدمات نوسازی سازمان نوسازی شهر تهران
آمارها نشان می‌دهند در سال 1395 صدور پروانه‌های تخریب و نوسازی در کل شهر تهران و به تبعیت از آن بافت‌های فرسوده کاهش یافته است. در پنج ماه ابتدای سال جاری در کل شهر و بافت‌های فرسوده به ترتیب 2784 و 463 پروانه صادر شده که منجر به تولید 22754 واحد مسکونی در شهر تهران و 3037 واحد مسکونی در بافت فرسوده شده است. این گزارش‌ها نشان می‌دهند بافت فرسوده از سهم 16درصدی در پروانه‌های صادره و 13 درصدی از واحدهای مسکونی تولیدی نسبت به کل شهر تهران برخوردار است. این درحالی است که بررسی وضعیت نوسازی طی مدت مشابه در سال 94 نیز نشان می‌دهد از میان 3502 پروانه، 657 پروانه در بافت‌های فرسوده صادر شده است. صدور این میزان پروانه منجر به تولید 4266 واحد مسکونی در بافت شده که با توجه به تولید 30889 واحد در کل شهر تهران طی این مدت و در آن سال، نشان‌دهنده سهمی قریب به 14 درصدی از کل واحدهای تولیدی در شهر است. در مجموع بررسی تطبیقی آمارهای مربوط به سال 95 نسبت به سال 94 مُبینِ کاهش 30 درصدی پروانه‌های صادره در بافت‌های فرسوده و 21 درصدی پروانه‌های صادره در کل شهر است. این کاهش براساس آمارهای پیش گفته و در زمینه تعداد واحدهای مسکونی تولیدی در بافت معادل 29 درصد و در کل شهر 26 درصد است. با این همه و با توجه به سهم بافت از کل وسعت شهر (5 درصد) این میزان نوسازی همچنان نشان‌دهنده سهم مناسب بافت از نوسازی شهر تهران است. در مقابل کاهش کلی قابل رصد در 5 ماه اخیر بررسی روند نوسازی طی پنج ماه گذشته به تفکیک هر ماه همچنان‌که از نمودار زیر بر می‌آید برای اولین بار تعداد پروانه‌های صادره طی سه سال اخیر در مرداد ماه نسبت به ماه مشابه خود در سال قبل(94) رشد 28 درصدی را تجربه کرد. تعداد پروانه‌های تجمیعی نیز با رشد 30 درصدی مواجه شده است. به گواه آمارهای استخراج شده از سامانه صدور پروانه شهرداری تهران به‌دلیل افزایش 41 درصدی پروانه‌های صادره (در مردادماه سال گذشته 511 پروانه صادر شده درحالی‌که در سال جاری 721 پروانه در شهر تهران صادر شده است.) این رونق در کل شهر نیز قابل مشاهده است، اما در بافت‌های فرسوده با صدور 134 پروانه تخریب و نوسازی، این میزان رشد، قریب به 62 درصد است. علاوه‌بر آن شاخص تعداد واحدهای مسکونی تولیدی به رشد 75 درصدی در بافت دست یافته است. قیاس شاخص رشد تعداد پلاک‌های نوسازی شده در این بافت‌ها (56 درصد) نسبت به رشد این شاخص در کل شهر(27 درصدی)، نیز گواه بر افزایش اقبال به نوسازی در این بافت‌ها نسبت به سایر نقاط شهر است.از این رو روند بهبود شاخص‌های فوق بارقه‌هایی از امید به رونق نوسازی بافت‌های فرسوده را موجب شده است. دلایل این امر را می‌توان از سویی به اعمال سیاست‌های دولت در حوزه مسکن نسبت داد و از سوی دیگر نیز می‌توان رشد قابل ملاحظه نوسازی در بافت‌های فرسوده متاثر از همکاری این دو در تهیه و اجرای بسته تشویقی ویژه بافت فرسوده شهر تهران دانست. استمرار اجرا و عمل به تعهدات توسط نهادهای دولتی، عمومی و حتی خصوصی، همراهی بانک‌ها خصوصا بانک مسکن در تسهیل فرآیند و کاهش زمان اعطای تسهیلات، همراهی شهرداری در کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی و نیز همکاری سازمان نظام مهندسی در اعطای تخفیفات لازم به ساکنان بافت‌های فرسوده، می‌تواند نه تنها به نوسازی سریع‌تر بافت‌های فرسوده منجر شود، بلکه در نوع خود به تجربه‌ای بدیع از مدیریت هماهنگ شهری بدل شود.