بازار مسکن برای دومین بار ظرف یک ماه، از ناحیه «کاهش دستوری نرخ سود بانکی» ضربه خورد و با اخلال اساسی در روند متغیرهای ملکی روبه‌رو شد. بررسی‌های کارشناسی درباره عامل نامرئی جهش قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن در هفته‌های اخیر نشان می‌دهد تحت‌تاثیر دستکاری نرخ در بازار پول - در تیرماه- حدود 10 درصد از حجم سپرده‌ها از یک حساب بانکی (حساب تامین‌کننده منابع اوراق)، خارج شد و در پی این واکنش طبیعی سپرده‌گذار، میزان انتشار اوراق جدید برای پوشش تقاضای مصرفی وام مسکن، کاهش پیدا کرد. این اتفاق باعث شده در روزهای اخیر متوسط قیمت اوراق مسکن در بازار مبادله امتیاز وام خرید، 21 درصد نسبت به ابتدای سال افزایش یابد و عملا مسیر دسترسی مصرف‌کننده‌ها به تسهیلات 110 میلیونی مختل شود. تیر امسال، چند روز قبل از نوسانی شدن قیمت اوراق مسکن، اولین فشار ناشی از کاهش غیرطبیعی نرخ سود، دامن بازار اجاره را گرفت و سبب شد وزن رهن و اجاره ماهانه به ضرر اجاره‌نشین‌ها تغییر کند. برای کنترل قیمت وام مسکن دو عملیات ضربتی آغاز شده که اثر مثبت آن از امروز شروع و تا نیمه شهریور به اوج می‌رسد. چشم‌انداز کوتاهمدت بازار تسهیلات خرید مسکن در دو سناریو تشریح شده است.
منشأ «خرابکاری» در بازار خرید و فروش «امتیاز تسهیلات مسکن» که به صعود 13 درصدی قیمت «اوراق» وام مسکن ظرف یک ماه دامن زد، شناسایی شد. از آنچه در حال حاضر «اختلال» در روند استفاده خریداران مصرفی از اوراق مسکن را موجب شده، حاکی است: «دستکاری نرخ سود بانکی» در ابتدای تیرماه، بعد از آنکه اولین ضربه آنی را در همان دو هفته اول تابستان به «اجاره‌نشین»های بازار مسکن وارد کرد، چند روز بعد باعث شوک دوم در بازار ملک شد و این بار دامن «خریداران» مصرفی آپارتمان را گرفت. «کاهش غیرطبیعی نرخ سود سپرده»، مقصر اصلی «افزایش یکباره قیمت اوراق وام خرید مسکن» محسوب می‌شود. قطعیت این «رابطه نامرئی» را واکنش سریع یک سپرده‌گذار بزرگ در بانک عامل بخش مسکن تایید می‌کند. چند روز پیش، یک شخص حقوقی که از سپرده‌گذاران عمده حساب ممتاز محسوب می‌شود، –حساب تامین‌کننده منابع اوراق وام خرید مسکن- در پی تغییر نزولی نرخ سود این حساب، حدود 2000 میلیارد تومان سپرده خود را خارج می‌کند و چون این میزان اعتبار تقریبا معادل 10 تا 15 درصد کل موجودی حساب ممتاز را شامل می‌شود، خروج آن باعث کسری منابع برای انتشار اوراق و در نتیجه عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار امتیاز وام مسکن شد.عکس‌العمل طبیعی این سپرده‌گذار که نتیجه «فشار» حاصل از سرکوب بازار پول به حساب می‌آید طی چند هفته اخیر، با «افزایش تقاضای خریداران مسکن برای دریافت اوراق وام» هم‌جهت شد و در حال حاضر باعث خیز قیمت اوراق شده است.
میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن در تیر ماه 13 درصد افزایش پیدا کرد و به 95 هزار تومان رسید که این مبلغ در حال حاضر در سطح 95 هزار تومان در نوسان است و نسبت به ابتدای امسال، 22 درصد صعود کرده است.این میزان رشد قیمت -22درصدی- طی کمتر از پنج ماه، یک رکورد در مقایسه با نرخ بازدهی سایر بازارهای اقتصادی به‌شمار می‌رود. در این مدت بیشترین افزایش قیمت (بعد از اوراق)، در بازار سکه اتفاق افتاد که فقط 3/ 7درصد بود. بانک عامل بخش مسکن برای خنثی‌سازی جهش قیمت اوراق، دو عملیات ضربت در بازار امتیاز وام خرید به اجرا گذاشته که مطابق محاسبات مدیران این بازار، آثار مثبت آن در گام اول به شکل خفیف از امروز و در گام دوم به شکل قوی از نیمه شهریور در قالب افزایش حجم انتشار اوراق جدید حداقل به همان میزان تعداد اوراق کاسته شده، ظاهر خواهد شد. قیمت فعلی اوراق مسکن، هزینه دسترسی به تسهیلات 110 میلیون تومانی را به 21 میلیون تومان رسانده و عملا توجیه اقتصادی وام خرید را برای گروهی از مصرف‌کننده‌ها، تضعیف کرده است.
قیمت هر فقره اوراق –برای وام 110 میلیونی، بسته 220تایی اوراق لازم است- در سال 94 به‌طور متوسط 74 هزار تومان بود اما در بهار امسال به‌خاطر پایان رکود معاملات مسکن و شروع پیش‌رونق، تحت تاثیر افزایش نسبی تقاضا، قیمت اوراق به 80 تا 84 هزار تومان رسید. ضمن آنکه افزایش سقف مبلغ وام از 70 به 110 میلیون، نیاز به خرید اوراق بیشتر را ناگزیر کرد در حالی که عدم افزایش منابع حساب ممتاز، مانع از افزایش حجم انتشار اوراق ماهانه در ماه‌های اخیر شد. بانک عامل بخش مسکن برای رفع این مشکل، از روز گذشته، اعتبار دو ساله اوراق چاپ سال 93 را به مدت 6 ماه تمدید کرد تا از این طریق، حجم اوراق موجود در بازار برای مبادله، بیش از این، کاهش پیدا نکند. اوراق تسهیلات مسکن از زمان انتشار، دو سال قابل مصرف است و بعد از آن، با سررسید تاریخ انقضای آن، امکان استفاده از اوراق برای تبدیل کردن به وام، از بین می‌رود. گام دوم بانک عامل برای برگرداندن تعادل نسبی به بازار عرضه و تقاضای اوراق مسکن، اخیرا در قالب جذب دوباره سپرده‌گذار بزرگ، برداشته شد.
در «حساب ممتاز»، تا پیش از ابتدای تیر ماه که نرخ سود سپرده‌های بانکی از 18 درصد به 15 درصد کاهش پیدا کند، متناسب با نحوه سپرده‌گذاری افراد حقیقی و حقوقی در این حساب، از 14 تا 18 درصد سود تعلق می‌گرفت اما در حال حاضر دامنه نرخ سود سپرده حساب ممتاز به 11 تا 15 درصد نزول کرده است. سپرده‌گذاران حساب ممتاز، بعد از حداقل 6 ماه سپرده‌گذاری، بسته به میزان اعتباری که در این حساب قرار می‌دهند، مشمول دریافت اوراق تسهیلات می‌شوند که با فروش اوراق در بازار، از سود واقعی بالاتر از نرخ سود اسمی برخوردار می‌شوند. شخصیت حقوقی یاد شده، که چند هفته پیش از این حساب خارج شده بود، مجددا توسط بانک عامل و با ارائه تسهیلات تشویقی، در قالب یک سرفصل دیگر این حساب، جذب شده است طوری که از محل جذب منابع آن، نیمه ماه آینده، حجم قابل‌توجهی اوراق جدید به بازار امتیاز تسهیلات، اضافه می‌شود.
قیمت اوراق از کجا به کجا رسید؟
دومین اثر منفی کاهش دستوری نرخ سود سپرده‌های بانکی بر بازار مسکن اینبار با هدف قرار دادن متقاضیان مصرفی آپارتمان، هزینه دریافت وام خرید را افزایش داد. در شرایطی که از ابتدای امسال، تحت تاثیر افزایش سقف وام خرید و رشد تقاضا در بازار آپارتمان‌های مصرفی، قیمت اوراق مسکن نسبت به سال گذشته افزایش یافته است، طی حداقل 10 روز اخیر، دومین ضربه کاهش دستوری نرخ سود سپرده‌های بانکی منجر به افزایش محسوس قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن شد. متوسط قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن بهار امسال با رشد 9 درصدی در مقایسه با میانگین نرخ اوراق طی یک سال 94، به 81 هزار و 500 هزار تومان رسید و طی 31 روز تیرماه به 95 هزار تومان افزایش یافت. در برخی از روزهای گذشته نیز قیمت برخی اوراق (چاپ جدید) از مرز 100 هزار تومان هم گذشت.
قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن که طی روزهای اخیر در برخی موارد از 100 هزار تومان نیز فراتر رفت در حالی روز گذشته به‌طور میانگین به 95 هزار و 500 تومان رسید که شواهد محکم، از تاثیر کاهش دستوری نرخ سپرده‌های بانکی بر قیمت اوراق حکایت دارد. کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی که از اول تیرماه اولین اثر منفی خود را در شکل کاهش نسبت رهن به اجاره ماهانه در میزان کل اجاره بهای آپارتمان‌های مسکونی نشان داد، هم اکنون با تاثیر بر افزایش قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن دومین ضربه خود را متوجه متقاضیان مصرفی خرید آپارتمان کرده است. در اولین ماه اعمال کاهش سود سپرده‌های بانکی از 18 به 15 درصد، جابه‌جایی 15 درصد از منابع کل حساب سپرده‌گذاری ممتاز بانک مسکن که منابع سپرده‌گذاری شده در آن پشتوانه انتشار اوراق تسهیلات مسکن است، موجب شد طی دست کم 10 روز گذشته متوسط قیمت اوراق وام خرید مسکن به مرز 100 هزار تومان برسد. حتی طی این فاصله زمانی، قیمت برخی اوراق که هنوز تا زمان سررسید آنها، ماه‌ها مهلت وجود دارد از مرز 100 هزار تومان هم فراتر رفت.
هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن روز گذشته با میانگین قیمت 95 هزار و 500 تومان در بازار مورد معامله قرار گرفت. میانگین قیمت اوراق طی یک سال 94، معادل 74 هزار و 700 تومان بود که با حدود 9 درصد افزایش طی بهار امسال به 81 هزار و 500 تومان رسید. هر چند قیمت اوراق تسهیلات مسکن از ابتدای امسال تحت تاثیر چهار عامل عمده از جمله «رشد معاملات خرید آپارتمان در شرایط فعلی پیش‌رونق»، «حذف شرط تاریخ ازدواج از مسیر پرداخت وام 110 میلیونی»، «پیش‌خرید اوراق» و از همه مهم‌تر «کسری حجم انتشار اوراق در مقایسه با میزان تقاضا» نسبت به سال گذشته افزایش یافت اما همزمان با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی با خروج سرمایه کلان یکی از سپرده‌گذاران حساب پس‌انداز ممتاز از این حساب، عملا 15 درصد از حجم انتشار اوراق جدید طی روزهای گذشته کاسته شد.
تمدید 6 ماهه اوراق سال 93
مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن روز گذشته از دو برنامه ضربتی این بانک برای کنترل قیمت اوراق طی روزهای آینده خبر داد. به گفته محمدحسن مرادی، در پی درخواست بانک مسکن و موافقت بانک مرکزی، اعتبار اوراق سررسید شده که در سال 93 منتشر شده‌اند و براساس مهلت دوساله اوراق، تاریخ انقضای آنها هم اکنون فرا رسیده است به مدت 6 ماه دیگر تمدید شد، تا از این طریق علاوه بر کنترل قیمت اوراق به نفع متقاضیان مصرفی که قصد دریافت وام در آینده نزدیک دارند، خلا ناشی از کاهش 10 تا 15 درصدی حجم عرضه اوراق تسهیلات مسکن جبران شود.
مرادی همچنین با تاکید بر اینکه کسری ایجاد شده در نتیجه خروج حدود 15 درصد از مجموع منابع پشتوانه انتشار اوراق از حساب سپرده ممتاز به زودی جبران می‌شود، در این‌باره اعلام کرد: با توجه به اینکه منابع خارج شده از این حساب با تغییر سرفصل سپرده، بار دیگر می‌تواند به‌عنوان پشتوانه انتشار اوراق مورد استفاده قرار بگیرد، طی یک ماه آینده علاوه بر اینکه به پشتوانه این منابع اوراق جدید منتشر می‌شود به میزان کسری ایجاد شده در دوره قبلی نیز برای همین حساب اوراق اضافه منتشر خواهد شد. به این ترتیب علاوه بر انتشار اوراق جدید با پشتوانه این حساب، اوراق قبلی که به دلیل تغییر سرفصل حساب در دوره قبل صادر نشد، طی ماه آینده منتشر می‌شود و به این ترتیب کسری ایجاد شده در حجم اوراق طی چند روز گذشته، در کوتاه مدت به سرعت جبران می‌شود. وی توضیح داد: با توجه به اینکه افتتاح حساب‌هایی که می‌توانند پشتوانه انتشار اوراق تسهیلات مسکن قرار بگیرند باید به یک دوره 30 روزه منتهی به پانزدهم هر ماه برسند، کسری اوراق در 15 شهریور جبران می‌شود.
مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن با بیان اینکه هم اکنون ضریب تخصیص سالانه منابع برای انتشار اوراق تسهیلات وام خرید مسکن 30 درصد از کل منابع حساب سپرده ممتاز بانک مسکن است، گفت: در حال حاضر حدود 20هزار میلیارد تومان منابع در این حساب وجود دارد که براساس ضریب تخصیص 30درصدی، ماهانه به‌طور متوسط 500 میلیارد تومان اوراق به پشتوانه منابع این حساب منتشر می‌شود. مرادی با بیان اینکه حجم انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن در سال جاری در مقایسه با میانگین سال 94 حدود 25 درصد افزایش یافته است، خاطرنشان کرد: ابتدای سال جاری مانده حساب سپرده ممتاز حدود 16 هزار میلیارد تومان بود که به پشتوانه این منابع به‌طور متوسط ماهانه حدود 400 میلیارد تومان اوراق تسهیلات خرید مسکن منتشر می‌شد. وی تاکید کرد: افزایش حجم انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن ارتباط مستقیم با افزایش مانده حساب پشتوانه این اوراق – حساب سپرده ممتاز – دارد ضمن آنکه ضریب تخصیص 30 درصدی برای حفظ تعادل بین منابع و مصارف حساب ممتاز و اوراق تسهیلات تعیین شده است.
مجوز دائمی برای کنترل لحظه‌ای
مرادی همچنین از تلاش برای افزایش حجم عرضه اوراق تسهیلات مسکن از محل سایر منابع خبر داد و گفت: در تلاش هستیم با ارائه داده‌های قابل توجیه با استفاده از سایر منابع، حجم انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن را افزایش دهیم؛ ضمن اینکه هم اکنون طرح‌هایی برای جذاب‌سازی سپرده‌گذاری در حساب سپرده ممتاز بانک مسکن در دست طراحی است که به محض نهایی شدن اعلام می‌شود. وی با اشاره به تمدید مدت زمان سررسید اوراق تسهیلات مسکن که سال 93 منتشر شده و به دلیل گذشت دو سال از تاریخ انتشار آنها هم اکنون در آستانه انقضا قرار دارد گفت: با موافقت بانک مرکزی این امکان ایجاد شده که در صورت لزوم و در برخی موارد که بنا به دلایل خاص، تقاضا برای اوراق از عرضه سبقت می‌گیرد و قیمت اوراق رو به افزایش می‌رود سررسید اوراق در آستانه انقضا، برای مدت 6 ماه تمدید شود و از این طریق قیمت اوراق تحت کنترل قرار بگیرد.
مرادی درباره دلیل دوساله بودن مدت زمان سررسید اوراق تسهیلات خرید مسکن توضیح داد: انباشت تعهدات برای بانک‌ها باید به گونه‌ای باشد که بانک بتواند در صورتی که حجم زیادی از این تعهدات در یک مقطع زمانی یکسان، تجمیع و به بانک ارائه شد، پاسخگوی تعهد ایجاد شده باشد. وی افزود:به این معنا که تجمیع تعهدات نباید به گونه‌ای باشد که بانک قادر به پاسخگویی به مطالبات نباشد. وی تاکید کرد: در صورتی که اوراق، سررسید مشخص نداشته باشد ممکن است تعهدات در طول سال‌ها انباشته شده و بانک به‌صورت یکجا قادر به پاسخگویی به مطالبات نباشد.این در حالی است که با توجه به ضریب تخصیص 30 درصدی کل منابع حساب سپرده ممتاز برای انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن در صورتی که مثلا زمان سررسید اوراق به 3سال افزایش یابد تعهد پرداخت بانک مسکن با منابع این حساب که پشتوانه انتشار اوراق قرار گرفته است، برابر می‌شود.
دو سناریو از قیمت وام در شهریور
اقدامات بانک مسکن برای کنترل قیمت اوراق تسهیلات که از چند روز پیش شروع شده است، می‌تواند وضعیت کوتاهمدت بازار اوراق وام خرید را در دو سناریو، متحول کند. در سناریوی اول، با جبران کسری ماه گذشته حجم اوراق، چنانچه در شهریور ماه، حجم تقاضای مصرفی خرید مسکن، افزایش آنچنانی پیدا نکند، تعادل از دست رفته در بازار اوراق مجددا برقرار می‌شود و در نتیجه روند رشد قیمت اوراق نیز متوقف خواهد شد. در قالب این سناریو، احتمال کاهش قیمت نیز مطرح است.اما در صورتی که میزان تقاضای خرید مسکن در ماه آخر فصل نقل و انتقالات ملکی، رشد کند و از سطح فعلی 14 تا 15 هزار واحد مسکونی در ماه، فراتر رود و همچنین حجم پیش خرید اوراق توسط آن دسته از کسانی که قصد صاحب‌خانه شدن در نیمه دوم امسال را دارند افزایش یابد، سناریوی دوم به شکل تداوم افزایش قیمت اوراق، اتفاق می‌افتد که البته احتمال آن به مراتب کمتر از سناریوی اول است.