هفته گذشته حسین عبده‌تبریزی –صاحب‌نظر اقتصادی- با اشاره به کاهش نرخ سود سپرده بانکی و پایین آمدن نرخ بازدهی بازار پول، تداوم فرمول «30هزار تومان اجاره ماهانه معادل یک میلیون پول پیش» را غیرممکن دانست و اعلام کرد: موجران باید در محاسبات‌شان تجدیدنظر کنند و نرخ 3درصد برای تبدیل رهن به اجاره و بالعکس را که نرخ بالایی به حساب می‌آید را متناسب با کاهش نرخ سود، تغییر دهند.
این موضوع در حال حاضر از ناحیه اقتصاددانان مدافع اقتصاد آزاد، با واکنش معنادار روبه‌رو شده طوری که این گروه از صاحب‌نظران با هشدار درباره «سرایت اقدامات سرکوب‌کننده از بازار پول به بازار مسکن»، معتقدند: ربط دادن نظام کارکردی بازار مسکن که دولت هیچ مداخله‌ای در آن ندارد به بازار پول که قیمت‌گذاری در آن کاملا با دخالت سیاست‌گذار انجام می‌شود، یک باور غلط و خطرآفرین محسوب می‌شود. بنابراین با لحاظ این واقعیت، هر نوع تغییر دستوری نرخ تبدیل در فرمول اجاره‌بها می‌تواند به ضدخودش تبدیل شود و فرجام قیمت‌گذاری را علیه مستاجران سازمان‌دهی کند.
اقتصاددانان، فرآیند طبیعی، پایدار و کم‌هزینه برای تغییر فرمول اجاره مسکن را تمایل ذی‌نفعان بازار اجاره به تغییر، عنوان می‌کنند و راه این اتفاق را مذاکره موجر و مستاجر ابتدا برسر وزن‌های پول پیش و اجاره ماهانه و سپس درباره نحوه تبدیل این دو با نرخ توافقی و نه دستوری می‌دانند. در حال حاضر غالب اجاره‌نشین‌ها با علم به اینکه «نرخ سود سپرده بانکی»، «نرخ تورم» و «نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف»، به طرز قابل توجهی کاهش پیدا کرده و به ترتیب معادل 15 درصد، کمتر از 10 درصد و حداکثر 5 تا 8 درصد شده است، توقع دارند در شرایطی که وزن اجاره ماهانه در مقابل پول‌پیش، افزایش یافته، نرخ قدیمی 36 درصد سالانه برای تبدیل رهن به اجاره، کاهش پیدا کند.
در این میان، اگر چه نرخ سود بانکی -که کمتر از نصف نرخ تبدیل اجاره است- چون که دستوری کاهش پیدا کرده، اعتبار لازم برای الگو قرار گرفتن در بازار اجاره مسکن را ندارد اما شواهد مستند نشان می‌دهد: طی ماه‌های اخیر نرخ سود در دو بازار مالی، بدون کوچک‌ترین اعمال نفوذ سیاست‌گذار، کاهش محسوس پیدا کرده به‌طوری که نرخ سود بازار بین بانکی –نرخی که بانک‌ها براساس آن، از یکدیگر اعتبارات نقدی برای مدتی مشخص دریافت می‌کنند- از 29 درصد سال گذشته به کمتر از 18 درصد رسیده و نرخ سود اوراق خزانه –بازار بدهی- نیز از 23 درصد در سال 94 به 8/ 18 درصد در تابستان امسال کاهش پیدا کرد. این فرآیند با توجه به ظرفیت اولیه در بازار اجاره، می‌تواند در این بازار نیز اتفاق بیفتد.
این در حالی است که به اعتقاد کارشناسان مسکن، نرخ تبدیل رهن به اجاره و بالعکس، همواره در دامنه بین نرخ سود بازار آزاد مبادله پول و بازار رسمی پول، از طرف موجران تعیین شده است. بنابراین، کاهش نرخ سود در بازار آزاد مبادله پول می‌تواند کاهش نرخ تبدیل اجاره را تسهیل کند. با این حال، علاوه بر انتظار مستاجران برای کاهش نرخ تبدیل، یک ظرفیت اولیه نیز از بهار سال گذشته –در پی اولین اقدام دستوری از جانب سیاست گذار پولی برای کاهش نرخ سود سپرده در سال 94- در این بازار برای این کاهش، موجود است که به‌عنوان یک مظنه برای نرخ جدید تبدیل، می‌تواند مطرح باشد.
از سال گذشته تاکنون، برخی موجران شرط رهن کامل آپارتمان خود را «مبنای 5/ 2 درصد در ماه، برای تبدیل پول پیش به اجاره ماهانه» در نظر گرفته‌اند تا با این کار، پول‌پیش بیشتری به جای نرخ 3 درصد، دریافت کنند و عملا نرخ سود پایین بانک برای سپرده‌گذاری مبلغ رهن را برای خود جبران کنند. اکنون کارشناسان مسکن انتظار دارند، در میان مدت، همین نرخ 5/ 2 درصد، به‌صورت بالعکس نیز ملاک عمل موجران قرار بگیرد و جایگزین نرخ 3 درصد تبدیل رهن به اجاره شود در این صورت، نرخ 36 درصد سالانه به 30درصد کاهش خواهد یافت. البته اواخر هفته گذشته، معاون مسکن و ساختمان اعلام کرد: نرخ تبدیل رهن به اجاره می‌تواند تا 20 درصد کاهش پیدا کند. اما مظنه 30 درصد، از یکسو سابقه به‌کارگیری توسط موجران را در حالت تبدیل اجاره به رهن دارد و از سوی دیگر، کاهش تدریجی به حساب می‌آید.
مبنای 3 درصدی اجاره از کجا آمد؟
در حالی که تاریخچه کاملا مشخصی از زمان دقیق تعیین عرف 30 هزار تومانی اجاره ماهانه به ازای هر یک میلیون تومان رهن به‌عنوان نرخ تبدیل اجاره‌بهای مسکن وجود ندارد اما دلالان قدیمی املاک معتقدند این نرخ تبدیل بیش از 20 سال است در بازار اجاره وجود دارد. آنها مبنای محاسبه 3 درصدی برای نرخ تبدیل رهن به اجاره ماهانه را بر اساس نرخ سود در بازار آزاد مبادله پول عنوان می‌کنند و می‌گویند به همین دلیل است که هیچ وقت این نرخ که به‌عنوان فرمول عرف اجاره بهای مسکن پذیرفته شده متناسب با نوسانات دستوری در بازار رسمی پول تغییر نکرده است.
این در حالی است که به گفته برخی از دلالان مطلع، تلاش‌هایی برای کاهش نرخ تبدیل اجاره بهای مسکن طی کمتر از یک دهه گذشته از سوی برخی فعالان و مسوولان وقت بازار مسکن صورت گرفت که با توصیه گروهی از اقتصاددانان مبنی بر پیامدهای منفی کاهش دستوری نرخ تبدیل اجاره‌بها، متوقف شد.
منطق غیر دستوری بازار مسکن
موسی غنی‌نژاد، اقتصاددان، با تاکید بر اینکه بازار مسکن بازاری است که کمترین تاثیر را از اقدامات دستوری و قیمت‌گذاری‌های غیر‌طبیعی می‌گیرد، گفت: از آنجا که 100 درصد قیمت‌گذاری در بازار اجاره مسکن از سوی دو طرف این بازار یعنی موجر و مستاجر و متناسب با عرف بازار صورت می‌گیرد بنابراین گفتن اینکه نرخ تبدیل رهن به اجاره یا هر پارامتر دیگری در این بازار «باید» تعدیل شود به هیچ وجه الزامی و کارشناسی نیست.
وی ادامه داد: در واقع هر گونه تعدیل یا بازتنظیم روابط پولی بین موجر و مستاجر زمانی صورت می‌گیرد که مکانیزم بازار بر گرفته از تمایل و جهت‌گیری رفتار طرفین اجاره، به سمت تعدیل یا بازتعریف این روابط حرکت کند. غنی‌نژاد افزود: به این ترتیب اینکه به‌صورت دستوری تعیین شود که چون نرخ سود بانکی و تورم کاهش یافته باید نرخ تبدیل رهن به اجاره ماهانه مسکن هم کاهش یابد الزامی اشتباه و باوری غلط محسوب می‌شود. چرا که نرخ سود سپرده، خود براساس فرآیند بازار و روند غیردستوری کاهش پیدا نکرده است.
وی افزود: نرخ سود در بازار آزاد از نرخ دستوری سود بانکی تبعیت نمی‌کند چرا که نرخ بازار آزاد نرخی است که دولت و سیاست‌گذار پولی هیچ دخالتی در آن ندارد. این اقتصاددان با بیان اینکه در صورت آمادگی بازار آزاد برای تعدیل نرخ سود، مکانیزم بازار به‌صورت خودکار این نرخ را تنظیم و بازتعریف خواهد کرد، گفت: منطق بازار، منطقی غیردستوری است و در واقع بازار خودش نرخ‌ها را شکل می‌دهد؛ بنابراین اگر در حال حاضر اتفاقی در خارج از بازار مسکن افتاده که براساس آن سود بانکی به‌صورت دستوری کاهش یافته است، نمی‌تواند دلیل محکمی برای تغییر نرخ تبدیل اجاره‌بهای مسکن باشد.
تعدیل نرخ در نظام آزاد پولی
بهروز ملکی، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن در این باره گفت: در اینکه نرخ تبدیل رهن و اجاره در حال حاضر نرخی بالا است حرفی نیست و لازم است این نرخ تعدیل و بازتعریف شود. وی ادامه داد: البته می‌توان امیدوار بود که با كاهش نرخ تورم و کاهش سود سپرده‌های بانکی در كشور، خودِ بازار، به تدریج، نسبت به تعدیل نرخ تبديل ودیعه رهن مسكن اقدام کند؛ کما اینکه طی سال‌های اخیر نیز، مبنای تبدیل رهن به اجاره تا حدودی تعدیل شده است؛ برای مثال اگر شخصی برای اجاره دادن ملک خود که رهن کامل آن 100 میلیون تومان است به مشاوران املاک مراجعه کرده و درخواست اجاره دادن ملکش را با اجاره ماهانه 3 میلیون تومان داشته باشد؛ احتمالا به او گفته خواهد شد، اجاره ماهانه ملکش کمتر از 3 میلیون تومان، مثلا حدود 2 میلیون تومان مي‌ارزد. بنابراین نظام بازار به‌صورت غیردستوری، تعدیل نرخ را انجام داده است.
ملکی با اشاره به نقش دلالان املاک در بازتعریف و کاهش نرخ تبدیل رهن به اجاره ماهانه تاکید کرد: بعید می‌دانم مشاوران املاک در شرایط فعلی نسبت به این امر راغب باشند، چرا که با کاهش این نسبت، ممکن است تصور شود درآمد آنها هم مشمول درصدی از کاهش می‌شود. وی همچنین نسبت به خطرات کاهش دستوری نرخ تبدیل اجاره به رهن هشدار داد و گفت: اين سياست مي‌تواند داراي اثرات غيرمستقيم متضادي با هدف اوليه سياست‌گذار باشد. به‌عنوان نمونه كاهش دستوری نرخ تبديل هر یك میلیون تومان رهن مسكن به 30 هزار تومان اجاره ماهانه، هر چند تمایل موجران به افزایش سهم رهن در معاملات اجاره را در پی خواهد داشت، اما می‌تواند باتفسير ديگري مواجه شود؛ به اين ترتيب كه با ابلاغ دستور كاهش نرخ تبديل رهن مسكن، این تصور در موجران شكل می‌گیرد كه اجاره ملكشان با كاهش مواجه شده است(در صورتی که در واقعیت اجاره بهای کل که ترکیبی از رهن و اجاره ماهانه است تغییر نخواهد کرد). در نتیجه اقدام به افزایش اجاره‌بها می‌کنند. این مساله می‌تواند در نهایت به زیان مستاجران تمام شود. بنابراين هرچند تعديل نرخ تبديل، منطقي است اما این امر باید با لحاظ جوانب امر صورت پذيرد. در واقع نبايد فراموش کرد كه منافع موجر، مستاجر و دلال در يك راستا نيست.
کاهش بلندمدت «نرخ تبدیل»
فردین یزدانی، کارشناس و نویسنده طرح جامع مسکن با بیان اینکه در حال حاضر قیمت تمام شده پول در بازار آزاد 4 درصد است، گفت: نرخ 3 درصدی تبدیل رهن به اجاره ماهانه، مبنایی بین نرخ سود در بازار رسمی پول و بازار غیر رسمی دارد و نمی‌توان به‌طور کامل آن را بر اساس نرخ رسمی و بهره بانکی مورد ارزیابی قرار داد. وی تاکید کرد: نرخ آزاد یا غیر رسمی پول به هیچ وجه نمی‌تواند با نرخ سود بانکی که به‌صورت دستوری کاهش یا افزایش می‌یابد برابری کند.
یزدانی با بیان اینکه مکانیزم بازار تعیین‌کننده نرخ پول در بازار آزاد است، گفت: کاهش و باز تنظیم نرخ تبدیل رهن به اجاره مسکن در کوتاه‌مدت و تحت تاثیر کاهش نرخ سود بانکی یا هر اقدام دستوری دیگر منتفی است اما در میان‌مدت ممکن است این نرخ متناسب با شرایط بازار بازتنظیم شود. وی ادامه داد: در واقع در میان‌مدت در صورتی که نرخ سود در بازار آزاد پول (قرض‌گیری) تعدیل شود در نرخ تبدیل رهن به اجاره مسکن هم می‌توان انتظار تعدیل یا کاهش داشت.
فرمول متفاوت برای تعدیل نرخ تبدیل اجاره
مشاور وزیر راه‌وشهرسازی نیز هر گونه تغییر در نرخ تبدیل اجاره بهای مسکن را منوط به جمع‌بندی بازار آزاد از کاهش نرخ پول دانست. غلامرضا سلامی در این باره گفت: نرخ تبدیل رهن به اجاره مسکن نرخی غیر‌رسمی است که هر گونه تعدیل یا بازتعریف آن باید در بازار آزاد و متناسب با مکانیزم غیردستوری این بازار صورت بگیرد. وی تعدیل و کاهش دستوری نرخ سود بانکی را دلیل محکمی برای ضرورت کاهش نرخ تبدیل اجاره به رهن مسکن ندانست و افزود: در صورت ادامه کاهش دستوری نرخ سود سپرده‌های بانکی بدون در نظر گرفتن شرایط واقعی اقتصاد، خطر تشکیل بازارهای غیر متشکل پولی با نرخ بهره‌های آزاد و غیرواقعی وجود دارد.