متولی عمران و توسعه «شهرهای جدید» کشور بعد از حدود یک سال مذاکره با شرکت‌های ساختمانی از 6 کشور اروپایی و آسیایی علاقه‌مند به بازار مسکن ایران، توانست برای ساخت و اجرای 15 پروژه مسکونی و غیرمسکونی، با سرمایه‌گذاران خارجی به توافق اولیه برسد. 17 شهر جدید موجود در کشور با ظرفیت استقرار دست‌کم 3 میلیون نفر، در حال حاضر حدود 800 هزار نفر جمعیت ساکن را در خود جا داده است که علت عدم استقبال سکونتی از سایر واحدهای مسکونی ساخته شده در این مناطق به ضعف خدمات و کاربری‌های مکمل سکونت مربوط است.
شرکت عمران شهرهای جدید برای رفع این کمبود، سال گذشته 105 پروژه و ریزپروژه سرمایه‌گذاری برای تکمیل نیازهای سکونتی شهرهای جدید فعال در کشور طراحی کرد که 50 پروژه از آنها در 7 گروه کاربری به ارزش 17 میلیارد یورو –معادل 66 هزار میلیارد تومان- برای جذب سرمایه‌های خارجی طبقه‌بندی شد و مابقی از طریق مشارکت دولت با سرمایه‌گذاران ایرانی، به تصویب رسیده و هم‌اکنون توسط شرکت‌های داخلی در دست اجرا قرار دارد. حبیب‌الله طاهرخانی، عضو هیات‌مدیره شرکت عمران شهرهای جدید روز گذشته درباره «میزان پیشرفت در مذاکرات با شرکت‌های خارجی برای سرمایه‌گذاری در شهرهای جدید» گفت: تاکنون برای 15 پروژه به ارزش حدود 400 میلیارد تومان با تعدادی از شرکت‌های خارجی به توافق رسیده‌ایم و در عین حال مذاکره با سایر طرف‌های خارجی ادامه دارد.
طاهرخانی با تاکید بر خط‌قرمز دولت در جذب سرمایه‌گذار خارجی بابت نحوه ارجاع کار به شرکت‌ها، اعلام کرد: برخی طرف‌های خارجی علاقه‌مند به کار پیمانکاری هستند اما هدف ما جذب سرمایه است و در بدترین حالت، حاضر به ورود شرکت‌های خارجی سرمایه‌گذار به شکل فاینانس هستیم. وی افزود: در مجموع مذاکرات با طرف‌های خارجی علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در شهرهای جدید، رو به پیشرفت است و در سال جاری توافقات سال گذشته و همچنین توافقات جدید با شرکت‌ها، به اجرا درخواهد آمد. متولی امور شهرهای جدید در وزارت راه و شهرسازی، در عین حال آمادگی دارد سرمایه شرکت‌هایی که اقدام به ساخت پروژه‌های مسکونی می‌کنند را در میان‌مدت و از طریق فروش واحدهای مسکونی به اقشار هدف در شهرهای جدید، پرداخت کند.
دوره بازگشت سرمایه پروژه‌های آماده جذب سرمایه خارجی در شهرهای جدید، برای کاربری مسکونی بین 5 تا 6 سال و برای سایر کاربری‌ها بین 10 تا 12 سال تعیین شده و نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری آنها نیز حداقل 20 درصد برآورد شده است. در بین پروژه‌های آماده واگذاری به سرمایه‌گذاران خارجی، امکان ساخت کامل یک شهرک مسکونی یا شهر جدید از مرحله صفر تا تکمیل همه خدمات سکونتی و شهری نیز وجود دارد. در این پروژه‌ها، شرکت عمران شهرهای جدید آمادگی دارد از محل زمین‌های دولتی موجود در این شهرها با سرمایه‌گذار شریک شود و پروژه‌ها به‌صورت مشارکتی پیش برود. فرش قرمز 17 میلیارد یورویی وزارت راه و شهرسازی برای ورود سرمایه‌گذاران خارجی به شهرهای جدید، در سال اول برپایی، به توافق با دو شرکت خارجی و مذاکره اولیه با سرمایه‌گذاران 6کشور اروپایی و آسیایی منجر شد.
با تصویب طرح اجرایی 50 پروژه سرمایه‌گذاری خارجی در 17 شهر جدید کشور، جذب سرمایه‌ای معادل 004 میلیارد تومان از کل ارزش ریالی فرصت‌های تعریف شده برای سرمایه‌گذاری کشورهای خارجی، در شهرهای جدید آغاز شد. اولین فاز ورود سرمایه‌گذاران خارجی به پروژه‌های ساختمانی شهرهای جدید در حالی از نیمه دوم سال گذشته آغاز شد که تا پایان سال 94، از مجموع حدود 66 هزار میلیارد تومان ارزش کل فرصت‌های تعریف شده سرمایه‌گذاری خارجی در شهرهای جدید، هم اکنون معادل 6/ 0 درصد از ارزش کل این پروژه‌ها در قالب 15 ریز پروژه در برخی از این شهرها موافقت‌نامه دریافت کرده است. سال گذشته وزارت راه‌وشهرسازی با هدف ایجاد پویایی در شهرهای جدید به منظور تعریف نقش و عملکرد متنوع فراتر از اقدامات کالبدی و عمرانی سال‌های اخیر و همچنین تامین مالی گسترده برای طرح‌های عمرانی و مهمترین پروژه‌های ساختمانی در این شهرها، 50 طرح کلان برای جذب سرمایه‌های خارجی در شهرهای جدید طراحی و به سرمایه‌گذاران و شرکت‌های بین‌المللی ارائه کرد.
این فرصت‌ها که فراتر از اقدامات یک دهه اخیر وزارت راه و شهرسازی که به‌صورت متمرکز ساخت انبوه واحدهای مسکونی در شهرهای جدید را هدف گرفته بود، تعریف شده است، طی یک سال گذشته در مجموع منجر به تصویب 50 طرح عملیاتی برای جذب 17 میلیارد یورو سرمایه خارجی شد. از طرفی در سال گذشته، 55 پروژه سرمایه‌گذاری شرکت‌های ایرانی نیز در شهرهای جدید، در حوزه‌های گوناگون مسکونی، تجاری، خدماتی، تفریحی و توریستی، بهداشتی و درمانی، ورزشی، قطار برقی و همچنین احداث نسل دوم شهرهای جدید و... طرح مصوب دریافت کرد و در حال حاضر عملیات اجرایی آنها آغاز شده است.
اولویت‌های جذب سرمایه خارجی
ساخت 13 شهر جدید در قالب نسل دوم شهرهای جدید به‌صورت کامل به‌عنوان بسته سرمایه‌گذاری به ارزش 40 هزار میلیارد تومان (معادل 10 میلیارد یورو) شامل فاز اول آن با ظرفیت اسکان 350 هزار نفر در حدود 120 هزار واحد مسکونی به همراه تامین زیر ساخت‌ها و خدمات مورد نیاز، از جمله مهمترین پروژه‌های سرمایه‌گذاری تعریف شده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی برای شرکت‌ها و سرمایه‌گذاران خارجی است.
این در حالی است که احداث قطار برقی حومه‌ای 6 شهر جدید به ارزش 877 میلیون یورو، 15 پروژه تجاری-خدماتی به ارزش 4 میلیارد و 329 میلیون یورو در 7 شهر جدید و احداث 21 هزار واحد مسکونی در 5 شهر جدید با 835 میلیون یورو از دیگر اولویت‌های جذب سرمایه‌گذاری خارجی در قالب فرصت 17 میلیارد یورویی است.
فارغ از بسته سرمایه‌گذاری خارجی، سال گذشته ترکیب فرصت‌های سرمایه‌گذاری مهم در شهرهای جدید در نهایت به تصویب طرح اجرایی برای 55 پروژه مشخص در برخی شهرهای جدید به منظور سرمایه‌گذاری شرکت‌های ایرانی منجر شد. از مجموع این پروژه‌ها، 14 پروژه مربوط به شهر جدید پرند، 20 پروژه پردیس و یک پروژه متعلق به شهر جدید هشتگرد است. این در حالی است که شهر جدید امیرکبیر با یک پروژه، اندیشه با 4 پروژه، بهارستان با 10 پروژه، سهند با یک پروژه و مجلسی با 4 پروژه از دیگر شهرهای جدیدی هستند که در لیست پروژه‌های مشارکتی مصوب در شهرهای تابعه قرار دارند.
متراژ فاز اول ساخت خارجی
عملیات ساخت و ساز با تکیه بر سرمایه‌گذاری شرکت‌های ایرانی، در قالب 50 بسته کلان سرمایه‌گذاری در شهرهای جدید در 742 هزار و 233 مترمربع فضای 8 شهر جدید (امیرکبیر، اندیشه، بهارستان، پردیس، پرند، سهند، مجلسی و هشتگرد) طراحی شده که با اتمام عملیات اجرایی ساخت، مجموعا حدود 309 هزار و 560 مترمربع فضای مسکونی، تجاری، خدماتی، بهداشتی، آموزشی، درمانی و... را به ارزش هزار و هشتصد میلیارد تومان تامین می‌کند.
در شرایطی که وزارت راه‌وشهرسازی در فرش قرمز 66 هزار میلیارد تومانی خود برای جذب سرمایه‌های خارجی چهار شیوه متفاوت سرمایه‌گذاری را طراحی کرده است اغلب پروژه‌هایی که سال گذشته از سوی سرمایه‌گذاران خارجی طرح مصوب دریافت کرد با روش مشارکتی انجام می‌شود. مسوولان شهرهای جدید در وزارت راه‌وشهرسازی، سال گذشته، در بسته فرصت‌های سرمایه‌گذاری خارجی، چهار روش سرمایه‌گذاری مشارکتی، ساخت، حق بهره‌برداری و اجاره به شرط تملیک را به سرمایه‌گذاران خارجی پیشنهاد کردند تا به این ترتیب سرمایه‌گذاران خارجی ضمن ارزیابی شرایط فنی و مالی و همچنین سنجش میزان توجیه اقتصادی و بهینه‌سازی آن، مناسب‌ترین روش ورود به فرصت‌های سرمایه‌گذاری در شهرهای جدید را انتخاب کنند.
روند افزایش جمعیت در شهرهای جدید
شرکت‌های ایرانی سرمایه‌گذار، طی یک سال گذشته، در هفت گروه از فرصت‌های سرمایه‌گذاری تعریف شده در شهرهای جدید، ساخت 21 هزار واحد مسکونی در 4 شهر جدید را تعهد کردند. ساخت 15 فضای تجاری و خدماتی در 7 شهر جدید، 6 مجموعه ورزشی در 6 شهر، 2 مجموعه تفریحی توریستی در دو شهر، 2 مرکز بهداشتی و درمانی در 2 شهر و 6 پروژه قطار برقی در 6 شهر جدید از مهمترین طرح‌های اجرایی مصوب برای جذب سرمایه‌گذار در شهرهای جدید است. در این میان نسل دوم شهرهای جدید در قالب برنامه‌ریزی و آغاز عملیات ساخت 13 شهر جدید در 13 نقطه مختلف در کشور از دیگر پروژه‌های مصوب با ارزش 10 میلیارد و 425 میلیون یورو است که قرار است در سال جاری از سوی وزارت راه‌وشهرسازی در اختیار سرمایه‌گذاران خارجی گذاشته شود.
براساس برآوردهای به عمل آمده از سوی شرکت عمران شهرهای جدید وابسته به وزارت راه و شهرسازی، محاسبات نشان می‌دهد طی 5 سال آینده جمعیت شهرهای جدید کشور به حدود 2 میلیون و 500 هزار نفر برسد. هم اکنون 17 شهر جدید فعال در کشور ظرفیت اسکان 4 میلیون نفر را در خود دارند که تاکنون حدود 800 هزار نفر در این شهرها ساکن شده‌اند. این در حالی است که علاوه بر 17 شهر جدید فعال که از سال‌های گذشته با هدف اسکان سر ریز جمعیت کلان‌شهرها و کمک به سکونت اقشار کم‌‌درآمد، مبارزه با حاشیه‌نشینی و زاغه‌نشینی احداث شدند هم اکنون ساخت 13 شهر و شهرک جدید در نقاط مختلف کشور در حال طراحی و برنامه‌ریزی است.
در حال حاضر حدود 450 هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید کشور وجود دارد که از سال‌های گذشته در این شهرها احداث شده است؛ 400 هزار واحد از آنها مسکن مهر هستند. حجم قابل توجهی از ظرفیت دو میلیون واحدی پروژه مسکن مهر کل کشور در این شهرها جانمایی و احداث شده است. براساس گزارش شرکت عمران شهرهای جدید تاکنون عملیات ساختمانی 190 هزار واحد از مجموع 400 هزار واحد مسکن مهر در شهرهای جدید تکمیل و این واحدها به بهره‌برداری رسیده است که برای تکمیل باقی مانده واحدهای در دست ساخت سرمایه‌ای به ارزش 1600 میلیارد تومان مورد نیاز است.