کمیته‌ای متشکل از مدیران دولتی و شهری حوزه نوسازی بافت فرسوده تهران، برای حذف دو قفل مزاحم از مسیر ورود سرمایه‌گذاران ساختمانی به مناطق مستعد احداث مسکن ارزان‌قیمت در پایتخت، تصمیم گرفت صندوق «سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد بازار زمین» را راه‌اندازی کند. این صندوق که در بازار سرمایه تشکیل خواهد شد، با استفاده از اهرم «بورس»، موانع فعلی بر سر راه ساخت‌وسازهای مسکونی در بافت فرسوده را کنار می‌زند و اجازه اجرای برنامه مدنظر رئیس‌جمهور مبنی‌‌بر «نوسازی مشارکتی در زمین حاصل از تخریب املاک کلنگی» را به سرمایه‌گذاران ساختمانی می‌دهد.
در حال حاضر «مقاومت اجتماعی» ناشی از عدم تمایل مالکان املاک فرسوده به نوسازی مشارکتی با سازنده از یکسو و همچنین «تنگنای اعتباری» ناشی از ناتوانی بانک‌ها و دولت در پرداخت وام نوسازی کم‌بهره از سوی دیگر، دو عامل بازدارنده ساخت و ساز در بافت فرسوده پایتخت محسوب می‌شود. مالکان بافت فرسوده با نگاه کوتاه‌مدت به موضوع تخریب و نوسازی، به دنبال دریافت پول نقد یا کلید آپارتمان معوض در ازای واگذاری ملک‌شان به سرمایه‌گذار جهت تخریب هستند درحالی‌که در مدل «نوسازی مشارکتی»، واحد معوض در پروسه حداقل دو ساله و بعد از ساخت و تکمیل پروژه، نصیب مالک اولیه می‌شود. علاوه‌بر این چالش، به‌رغم تصویب پرداخت حداقل 100 هزار فقره وام نوسازی با نرخ 10 درصد در سال جاری، تجربه سالهای گذشته عملکرد بانک‌ها نشان می‌دهد طی 6 سال گذشته، فقط 267 هزار فقره وام نوسازی از جانب بانک‌ها پرداخت شده است!
این دو چالش با راه‌اندازی صندوق «سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد بازار زمین» قابل رفع است، به‌طوری‌که با تشکیل این صندوق در بورس، ارزش روز املاک فرسوده به اوراق بهادار تبدیل شده و مالکان در نقش صاحبان اوراق، به عضویت صندوق درمی‌آیند و علاوه‌بر این افراد که تامین‌کننده هزینه زمین پروژه نوسازی هستند، برای تامین هزینه ساخت نیز اوراق یا همان یونیت‌های سرمایه‌گذاری از جانب صندوق در بازار سرمایه منتشر می‌شود و به‌واسطه فروش آنها، منابع مالی جذب پروژه می‌شود. در این صندوق، مالکان بافت فرسوده چنانچه تمایل به خروج از پروژه و دریافت پول از واگذاری ملک داشته باشند، می‌توانند نسبت به فروش اوراق خود در بورس اقدام کنند. بنابراین کل پروژه نوسازی به‌خاطر منافع کوتاه‌مدت یک یا چند مالک، متوقف یا معطل نخواهد شد. در این راستا، کمیته ویژه شناسایی روش نوین تامین مالی بافت فرسوده، راهکار جذب مشارکت بخش خصوصی برای ورود به عرصه نوسازی را «کانال بورسی» معرفی کرد. به دنبال تاکید اخیر حسن روحانی رئیس‌جمهوری برای افزایش سرعت نوسازی بافت فرسوده از طریق یک «مدل مشارکتی» تجربه شده در دنیا، مدیران شهری و دولتی با تشکیل کمیته ویژه برای شناسایی مدل تامین مالی مناسب جهت احیا و نوسازی بافت فرسوده، کانال تامین مالی بورس را پیشنهاد دادند.
این مدل که با استناد به آیین‌نامه اجرایی تبصره (2) ماده (7) قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مصوب سال 89 از سوی مدیران دولتی پیشنهاد شده است مشخصا به صندوق «سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد بازار زمین وساخت» اشاره دارد که مطابق با آن املاک موجود در بافت فرسوده ارزش‌گذاری شده و معادل ارزش ملک فرد به وی اوراقی به نام «واحد سرمایه‌گذاری» ارائه می‌شود. پس از تکمیل پروژه ساخت‌وساز نیز دارندگان اوراق می‌توانند یا اوراق خود را در بورس بفروشند یا آنکه معادل ارزش اوراق خود یک واحد ساختمان حاصل از تخریب و نوسازی ملک اولیه تحویل بگیرند. این روش تامین مالی از یکسو می‌تواند گره تنگنای مالی سرمایه‌گذاران را رفع کند و از سوی دیگر مالکان بافت فرسوده را با یک نوع اطمینان‌خاطر برای حفظ و البته افزایش سرمایه رو به رو خواهد کرد.
مدیران دولتی با ارائه این مدل معتقدند: به‌دلیل آنکه مالکان خانه‌های بافت فرسوده در این مدل نوسازی در تصمیم‌گیری پروسه ساخت مشارکت دارند انگیزه تخریب و نوسازی میان مالکان افزایش پیدا می‌کند. این در حالی است که مدیران و کارشناسان حوزه نوسازی شهر تهران در بدنه شهرداری معتقدند: اگرچه این مدل نوسازی می‌تواند برای بخشی از محدوده بافت فرسوده مناسب باشد، اما در بخش‌هایی از شهر همچون مناطق جنوبی پایتخت که با «فرسودگی حاد» مواجه است ادبیات مدل پیشنهادی نوسازی با روحیه اقتصادی ساکنان بافت فرسوده همخوانی ندارد. به گفته کارشناسان حوزه نوسازی مطابق با تجربه سالهای گذشته، مالکان بافت فرسوده عمدتا به مدل نوسازی از نوع کوتاه‌مدت گرایش دارند، اما مدل تامین مالی از کانال بورس که در حال حاضر پیشنهاد شده است بلندمدت است که روند اقناع مالکان بافت فرسوده را برای ورود به این حوزه سخت می‌کند. مطابق با آخرین آمار در حال حاضر 76 هزار هکتار از مساحت کشور بافت فرسوده است که جمعیتی بالغ بر 11 میلیون نفر در آن سکونت دارد. از این رو نوسازی بافت فرسوده (محدوده‌هایی از شهر که دارای سه شرط ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری هستند) یکی از اهداف مهم مسوولان دولتی و شهری طی چند دهه اخیر بوده است. به گونه‌ای که در طرح جامع شهر تهران نیز تاکید شده است که سالانه باید 5 درصد از مساحت 3 هزار و 700 هکتاری بافت فرسوده پایتخت نوسازی شود.
برای دستیابی به این هدف در سالهای گذشته طرح‌های متعددی از سوی مدیران شهری و دولتی به حیطه اجرا درآمد. به عنوان مثال سازمان نوسازی شهر تهران در گذشته‌ای نه‌‌چندان دور، در نقش کارفرما چند طرح ساختمانی با ظرفیتی نزدیک به 5 هزار واحد مسکونی در چند منطقه جنوب شهر، در محله‌های فرسوده اجرا و احداث کرد. طرح «فروش متری مسکن» از دیگر مدل‌های اجراشده نوسازی محلات بافت فرسوده در پایتخت بود که اواسط دهه 80 آغاز شد اما اجرایی شدن این طرح‌ها به‌دلیل اشکالاتی که در شیوه اجرای آنها وجود داشت نتوانست به‌طور کامل نوسازی بافت فرسوده را موجب شود. با وجود ارزیابی و اجرای طرح‌های مختلف نوسازی، طی این سال‌ها بافت فرسوده شهر تهران به عنوان شهر پیشرو در نوسازی بافت فرسوده فقط 36 درصد از مساحت 3 هزار و 700 هکتاری آن احیا و بازسازی شده است.
حسن روحانی رئیس‌جمهوری نیز اخیرا با توجه به اهمیت این موضوع، خواستار جذب مشارکت سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای نوسازی بافت فرسوده شد. همزمان با این تاکید، در سازمان نوسازی شهر تهران کمیته ویژه‌ای متشکل از مدیران شهری و دولتی برای ارائه مدل جدید تامین مالی در بافت فرسوده جهت جذب مشارکت سرمایه‌گذاران بخش خصوصی تشکیل شد. در این کمیته در ابتدا تفاهم اولیه‌ای میان مدیران شهری و دولتی برای حذف نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن ارزان‌قیمت در محدوده بافت فرسوده انجام شد. مطابق با این تفاهم، نرخ سود تسهیلات 50 میلیون تومانی ساخت برای شهر تهران که تاکنون معادل 20 درصد پیش‌بینی شده بود با یارانه پرداختی از دو طرف دولت و شهرداری حذف خواهد شد. به این معنا که 10 درصد از نرخ سود این تسهیلات از طرف دولت و از محل بودجه، به بانک‌ها یارانه پرداخت می‌شود و 10 درصد دیگر شهرداری از طریق بانک شهر به‌عنوان یارانه نرخ سود به بانک‌ها پرداخت خواهد کرد. البته سهم دولت از بابت یارانه سود سال گذشته تصویب شد، اما سهم شهرداری قرار است به‌زودی تصویب شود. به این ترتیب تسهیلات ساخت مسکن ارزان‌قیمت عملا به وام قرض‌الحسنه برای سازنده‌ها تبدیل خواهد شد. از سوی دیگر مدیران دولتی در این کمیته ویژه با استفاده از تبصره دو ماده 7 قانون حمایت از احیا و نوسازی بافت فرسوده شهری سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان را کلید رفع گره تامین مالی نوسازی بافت فرسوده از طریق بخش خصوصی عنوان کردند.
نقشه راه مدل جدید تامین مالی
سلمان خادم المله، کارشناس اقتصادی در توضیح راهکار پیشنهادی جدید تامین مالی در بافت فرسوده این‌گونه توضیح می‌دهد که پیشنهاد مشخص در این کمیته برای عبور سرمایه‌گذاران بخش خصوصی از تنگناهای مالی، ایجاد «صندوق سرمايه‌گذاري تملک و تنظيم مجدد زمين و ساخت» است. مشابه صندوق سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان است. او با استناد به ماده قانونی این موضوع در قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت فرسوده گفت: در آیین‌نامه اجرایی تبصره (2) ماده (7) قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مشخصا به صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد قطعه‌بندی زمین (که ساز و کار بسیار مشابهی با پیشنهاد ارائه شده دارد) برای بخشی از تامین مالی نوسازی بافت‌های فرسوده اشاره شده است.
او ادامه داد: در صندوق سرمايه‌گذاري تملک و تنظيم مجدد زمين و ساخت، املاک موجود در بافت فرسوده ارزش‌گذاري شده و معادل ارزش ملک فرد (با هدف مشارکت وي در پروژه) به وي اوراقي به نام «واحد سرمايه‌گذاري» داده مي‌شود. اين اوراق جزو اوراق بهادار قابل معامله بوده و مي‌توان آن را به‌عنوان وثيقه نزد بانک گذاشت و اقدام به اخذ وام (مثلا براي تامين وديعه مسکن مالک بافت فرسوده طي دوره ساخت بافت فرسوده) کرد يا در بازار بورس يا فرابورس آن را فروخت. سپس براي تامين مالي نوسازي آن بافت به عموم مردم، در بازار سرمايه واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق را فروخت. خادم‌المله با بیان اینکه مشارکت مالکان در فرآیند تصمیم‌گیری منجر به ایجاد انگیزه در آنها برای تخریب و نوسازی خواهد شد، تصریح کرد: با توجه به سازوکارهاي تعريف شده در اين صندوق‌ها، دارندگان اين اوراق (اعم از ساکنان بافت و عموم سرمايه‌گذاران) در فرآيند ساخت و تصميماتي که در اين صندوق گرفته مي شود، حق راي دارند و مي‌توانند در چارچوب مقررات اعمال نظر کنند. پس از ساخت پروژه، دارندگان اين اوراق يا مي‌توانند اوراق خود را در بازار بورس بفروشند يا با تحويل اوراق (به شرط برابر بودن ارزش) يک واحد ساختماني آماده تحويل بگيرند. او افزود: سرمايه‌گذاري در اين اوراق براي هر دو گروه سرمايه‌گذار، هم به دليل نو‌شدن بافت و افزايش امکانات و هم به دليل افزايش معمول قيمت زمين در هر سال، با ارزش افزوده اقتصادی همراه خواهد بود. این کارشناس اقتصادی تاکید کرد: بحث نوسازی بافت‌های فرسوده از مسائل مهم روز و از دغدغه‌های اصلی مدیران شهری و دولتی است. ضمن آنکه تاکید اخیر رئیس‌جمهوری در دیدار با مدیران بنیاد مسکن و تشکیل کارگروه‌های تخصصی در شهرداری تهران، مبنی بر نوسازی بافت‌های فرسوده، نشان‌دهنده سطح اهمیت و توجه به این مقوله مهم است. او اضافه کرد: البته نوسازی بافت‌های فرسوده دارای ابعاد مختلف و بسیار پیچیده‌ای است که هم باید به آثار اجتماعی و فرهنگی آن توجه داشت و هم به مباحث اقتصادی و تامین مالی آن. از این‌رو در این حوزه به نظر می‌رسد امکان کاهش هزینه‌های مربوط به مجوزها و پرداخت وام‌های کم‌بهره یا بدون بهره برای کمک به تامین مالی نوسازی بافت‌های فرسوده به جذابیت این راهکار برای تامین مالی اضافه می‌کند.
ملاحظه روحیه اقتصادی ساکنان بافت فرسوده
اگرچه مدیران حوزه نوسازی مدل پیشنهادی تامین مالی در بافت فرسوده از کانال بورس را روشی استاندارد و عملیاتی در سایر محدوده‌های شهری می‌دانند اما معتقدند این روش تامین مالی به دلایلی نمی‌تواند در مالکان خانه‌های فرسوده انگیزه ایجاد کند، چراکه این روش تامین مالی در یک پروسه زمانی بلندمدت اتفاق خواهد افتاد که با روحیه اقتصادی مالکان بافت فرسوده سازگاری ندارد. به گفته کارشناسان حوزه نوسازی در محدوده بافت فرسوده (به‌ویژه مناطقی از بافت که دارای فرسودگی حاد هستند و تمرکز مسوولان دولتی و شهری بر نوسازی آنها قرار دارد) با املاک ریزدانه (بعضا کمتر از 30 متر زیربنا) و تعداد زیادی از مالکان روبه‌رو هستیم که در پذیرش مدل‌های جدید نوسازی املاک فرسوده که در یک پروسه زمانی بلندمدت اتفاق می‌افتد تردید دارند. از این رو توجیه کردن تعداد زیادی از مالکان برای مشارکت در صندوق‌های سرمايه‌گذاري تملک و تنظيم مجدد زمين و ساخت دشوار خواهد بود و نهایتا می‌تواند این مدل را در اجرا با مشکل همراه کند. کارشناسان حوزه نوسازی در مقابل مدل نوسازی دیگری را با استفاده از تجارب بهسازی و نوسازی بین‌المللی پیشنهاد می‌دهند که بر مبنای ایجاد و احیای زیرساخت‌ها، افزایش ظرفیت‌های توسعه اقتصادی و اجتماعی، تجهیز ظرفیت‌های توسعه محلی و نهایتا ایجاد انگیزه توسعه در جامعه محلی قرار دارد. از دیدگاه آنها پنج مشوق برای جذب مشارکت بخش خصوصی برای ورود به حوزه نوسازی بافت فرسوده نیاز است. این مشوق‌ها شامل: تشکیل صندوق‌های ذخیره توسعه شهری در نواحی دارای بافت فرسوده و تامین اعتبار آنها از محل ارزش‌های مازاد پروژه‌های انتفاعی تحت مدیریت نهاد عمومی، معافیت چندساله از مالیات مستقیم فعالیت‌های ساخت و ساز در بافت فرسوده، بهره‌مندی از امکان جابه‌جایی حقوق توسعه بین نواحی دارای بافت فرسوده و نواحی با فعالیت ارزش‌افزای شهری، امکان ارائه تعهد خرید پارکینگ‌های احداثی در بافت فرسوده از محل ذخایر صندوق‌های ذخیره توسعه محلی و تامین اعتبارات لازم جهت بازخرید کاربری‌های غیرانتفاعی خدماتی از محل ذخایر صندوق‌های توسعه محلی است. کارشناسان حوزه نوسازی معتقدند در صورت تصویب این مشوق می‌توان انتظار داشت بخش گسترده‌تری از عرصه بافت فرسوده با سرعت متناسب‌تری نوسازی شود.