وزارت راه و شهرسازی فرمول «گارانتی ساختمان‌های مسکونی نوساز» را طراحی و برای تصویب نهایی به هیات دولت ارائه کرد.بر این اساس، مالک و سازنده پروژه ساختمانی مکلف می‌شوند قبل از شروع به ساخت، «بیمه‌نامه مسوولیت» دریافت و پیش از اقدام به فروش آپارتمان‌ها، یک فقره «ضمانت‌نامه 10 ساله» به ازای هر واحد مسکونی تهیه کنند.سازنده‌ها با استناد به «سند فنی»، کارکرد درست ساختمان‌ها را برای بهره‌برداران تضمین و هر نوع خسارت ناشی از نقص در ساخت را برای خریدار بیمه خواهند کرد.
فرمول «گارانتی 10 ساله» ساختمان‌های مسکونی در وزارت راه و شهرسازی نهایی شد
سند «دوم» برای آپارتمان‌های نوساز
خرید و فروش ملک بدون ضمانت‌نامه فروشنده و بیمه‌نامه سازنده ممنوع می‌شود
وزارت راه و شهرسازی برای پایان دادن به ساخت و سازهای گُتره‌ای در تهران و البته سایر شهرهای کشور، ضمن موافقت با پیشنهاد سال گذشته معاونت مسکن مبنی بر «احیای مسوولیت نامرئی سازنده‌ها در برابر خریداران واحدهای مسکونی»، دستورالعمل «تضمین بهره‌برداری 10 ساله ساختمان‌های نوساز» را برای تصویب و اجرا به هیات دولت ارائه کرد. در صورت تصویب این قاعده جدید ساخت و ساز در دولت، خرید و فروش آپارتمان‌های نوساز به سند دوم –علاوه‌بر سند ثبت محضری مالکیت ملک- مجهز می‌شود که مطابق آن، «کارکرد درست و بدون عیب و نقص واحد مسکونی» هم از سوی سازنده و هم از سوی فروشنده آن واحد برای خریدار «تضمین و بیمه» خواهد شد. از جزئیات فرمول «گارانتی ساختمان‌های نوساز» که در قالب مجموعه‌ای از قواعد جدید و اصلاحی ساخت‌وساز تدوین شده، حاکی است: مسیر فعلی فعالیت‌های ساختمانی در بازار مسکن تهران که فعلا در تسلط بسازوبفروش‌ها (سازنده‌های غیرحرفه‌ای) قرار دارد با این فرمول کاملا تغییر می‌کند و در اختیار شرکت‌های ساختمانی (اشخاص حقوقی صاحب صلاحیت و گواهی معتبر ساختمان‌سازی) قرار می‌گیرد.
براساس این فرمول، شهرداری‌ها مکلف می‌شوند در اولین اقدام مقابل درخواست مالک یا سازنده برای اخذ پروانه ساختمانی، پیش از آنکه هر نوع اجازه یا موافقت‌نامه ساخت برای او صادر کنند، ابتدا «بیمه‌نامه معتبر مسوولیت حرفه‌ای» را از متقاضی پروانه، مطالبه کنند و صرفا پس از احراز گواهی بیمه ساخت، مجاز به صدور پروانه ساخت خواهند بود. شخص سازنده یا مالک پروژه ساختمانی، علاوه‌بر مسوولیت «اخذ بیمه‌نامه» در شروع عملیات ساخت‌وساز، در پایان پروژه نیز باید «تضمین 10 ساله برای اول کارکرد درست آپارتمان و دوم جبران خسارت ناشی از عیب و نقص در ساخت» را به شهرداری ارائه کند طوری‌که صدور پایان کار ساختمانی بدون رویت و احراز «ضمانت‌نامه کارکرد درست ساختمان» ممنوع می‌شود. وزارت راه و شهرسازی در مقررات جدیدی که برای این منظور وضع کرده و برای تصویب نهایی به هیات دولت ارائه داده، «درج مشخصات بیمه‌نامه و ضمانت‌نامه ساختمان‌های نوساز» در هر دو متن پروانه ساخت و پایان‌کار ساختمانی را اجباری اعلام کرده است. به این ترتیب از زمان اجرای مقررات جدید، «پایان‌کار»های بدون این دو مدرک، فاقد اعتبار خواهند بود. طبق این مقررات، دفاتر اسناد رسمی نیز موظف می‌شوند، قبل از انتقال محضری واحدهای مسکونی و پیش از صدور سند ثبتی برای فروش واحدهای مسکونی نوساز، برگه‌های بیمه‌نامه و ضمانت‌نامه ملک مورد معامله را رویت کرده و مشخصات آنها را در سند درج و ثبت کنند.
همچنین سازنده یا مالک ساختمان نوساز باید به ازای هر واحد مسکونی، یک برگه بیمه‌نامه و یک برگه ضمانت‌نامه کارکرد درست آپارتمان تهیه کند و به خریدار تحویل دهد که مجموعه این دو برگه، سند فنی (سند دوم) ملک مسکونی محسوب خواهد شد که در کنار سند ملکی، تداوم مسوولیت سازنده نسبت به آنچه ساخته و فروخته را برای فرد خریدار، تضمین می‌کند. در دستورالعمل نحوه گارانتی آپارتمان‌های نوساز تاکید شده است: مسوولیت سازنده‌ها به اخذ بیمه‌نامه از شرکت‌های بیمه و صدور ضمانت‌نامه کارکرد درست برای خریداران، جزو نظامات دولتی محسوب می‌شود و ارتباطی به خواسته خریدار یا انصراف وی از نیاز به داشتن این دو مدرک برای خرید ملک ندارد. علاوه‌بر ارائه بیمه‌نامه‌های مسوولیت طراحان و پیمانکاران ساخت که به عنوان سند دوم لازم‌الاجرا خواهد شد، فروشنده ساختمان نوساز مکلف خواهد شد برای هر واحد مسکونی تفکیکی ساختمان، شناسنامه فنی و ملکی را به خریدار آن واحد یا نماینده خریداران واحدها تحویل و رسید آن را دریافت کند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، موضوع ضمانت‌نامه 10 ساله برای آپارتمان‌های تازه‌ساز که در قالب یکی از مهمترین مواد اصلاحیه آیین‌نامه کنترل ساختمان در وزارت راه و شهرسازی مورد توجه قرار گرفته، هفته گذشته به هیات وزیران تقدیم شد تا پس از تصویب نهایی برای تمام ساخت و سازهای جدید الزامی شود.
آن طور که مسوولان وزارت راه و شهرسازی و طراحان ضمانت‌نامه آپارتمان‌های مسکونی می‌گویند در تمام کشورهای پیشرفته دنیا مسکن به‌عنوان گران‌ترین کالای مصرفی هر خانوار دارای ضمانت‌نامه صحت کارکرد است و در صورتی که طی دوره تعیین شده به عنوان مدت گارانتی، مشکل فنی برای هر کدام از اجزای ساختمان ایجاد شود سازنده آپارتمان در برابر خسارت‌های وارد شده پاسخگو خواهد بود. آن طور که در متن اصلاحیه آیین‌نامه کنترل ساختمان مورد تاکید قرار گرفته در صورت تصویب اجرای گارانتی ساختمان، تضمین حسن انجام عملیات ساخت و همچنین جبران خسارت زیان‌دیدگان به مدت 10 سال پس از تحویل ساختمان، بر عهده سازنده یا پیمانکار مربوطه است. این در حالی است که براساس این اصلاحیه صدور گواهینامه پایان کار ساختمان برای ساختمان‌های نوساز و هر نوع گواهی دیگری که قانونا برای انجام معاملات ضروری باشد مستلزم احراز وجود ضمانت‌نامه کارکرد درست ساختمان از سوی صاحب کار و به تبع از سوی شهرداری محل است و باید مشخصات آن در گواهی‌های گفته شده درج شود. بر اساس این ضمانت‌نامه سازنده متعهد می‌شود عیب و نقص‌های اساسی و جبران خسارت‌های ناشی از آن را که پس از تحویل ساختمان در اثر عدم رعایت الزامات ساختمانی در ساختمان و تاسیسات و تجهیزات آن ظاهر می‌شود به مدت 10 سال به عهده گرفته و پوشش دهد.
شرط گارانتی 10 ساله برای پایان کار
بر اساس دستورالعمل ضمانت 10 ساله آپارتمان‌های نوساز در صورت تصویب از طرف هیات دولت، تمام پیمانکاران و سازندگان ساختمانی ملزم به تعهد 10 ساله برای ضمانت بنای احداث شده هستند و این موضوع به هیچ وجه اختیاری نخواهد بود. بنابراین در صورتی که هرکدام از سازندگان یا پیمانکاران از صدور این ضمانت‌نامه خودداری کنند گواهی پایان کار از سوی مراجع صدور پروانه ساختمانی یعنی شهرداری‌ها برای آنها صادر نخواهد شد. به این معنی که سازنده یا پیمانکار بدون ارائه ضمانت‌نامه 10 ساله مجوز پایان کار ساختمانی را دریافت نخواهد کرد یا گواهی پایان کار وی بی اعتبار خواهد بود. وزارت راه وشهرسازی از سوی دیگر در اصلاحیه آیین‌نامه اجرایی کنترل ساختمان سازندگان را مکلف کرده کلیه عملیات ساختمانی از جمله تعهد 10 ساله ضمانت را در سامانه‌ای حاوی اطلاعات کاربردی و مشخصات جامع آپارتمان‌های نوساز ثبت کنند تا همه کاربران بتوانند به این اطلاعات دسترسی داشته باشند. این شفاف سازی اطلاعاتی علاوه‌بر آثار قابل توجهی که در مقابله با رانت و دور زدن ضوابط شهرسازی و همچنین گرفتن امتیازات خاص مغایر با طرح‌های تفصیلی شهرها دارد، راهکار مناسبی برای اطلاع از وضعیت گارانتی هر یک از ساختمان‌های مورد نظر است.
5 تضمین به نفع خریداران ملک
وزارت راه وشهرسازی همچنین با تعیین پنج تضمین عمده برای ارائه از سوی پیمانکار و سازنده ذی صلاح به خریداران و بهره‌برداران واحدهای مسکونی اعلام کرده فهرست عیوب و نواقصی که در صورت بروز در هر یک از آپارتمان‌های نوساز مشمول جبران خسارت از سوی سازنده و گارانتی ده ساله ساختمان می‌شود، پس از تصویب نهایی اصلاحیه آیین‌نامه اجرایی کنترل ساختمان منتشر می‌شود. با این وجود پنج تضمین عمده‌ای که بر این اساس باید به نفع خریدار آپارتمان، صاحبکار یا هر فرد زیان دیده‌ای که در اثر عیب و نقص ساختمان دچار آسیب مالی یا جانی شده است از سوی سازنده در قالب گارانتی 10 ساله تعهد شود، در قالب این آیین‌نامه طراحی و عنوان شده است.
تضمین مهندسان طراح و محاسب در قالب بیمه‌نامه مسوولیت حرفه‌ای، تضمین کنترل کننده طراحی در شکل بیمه نامه حرفه‌ای مشترک شخص حقیقی و شرکت کنترل کننده و تضمین بازرسی ساخت تحت عنوان بیمه نامه مسوولیت حرفه‌ای بازرسان شخص حقیقی به صورت مشترک با شرکت بازرسی، سه گونه این تعهدات هستند. این در حالی است که سازنده باید رعایت الزامات ساختمانی و تعهد به جبران ناشی از بروز عیب و نقص اساسی در ساخت‌وساز صورت گرفته را در شکل تضمین پیمانکار ساخت به بهره‌برداران ارائه کند. پنجمین الزام سازنده در قالب گارانتی 10 ساله ساخت، تضمین فروش است به این معنا که پیمانکار سازنده باید در قبال بهره‌بردار یا خریدار ساختمان، کارکرد درست آپارتمان و اجزای آن و همچنین تعهد به جبران خسارت ناشی از بروز عیب و نقص اساسی را تضمین کند. این تضمین شامل ضمانت کارکرد درست و تعهد برای جبران خسارت تمام یا هر بخش از ساختمان شامل سازه، سفت کاری، نما، تاسیسات مکانیکی، برقی و الکترونیکی ساختمان است.
وزارت راه وشهرسازی در حالی در اصلاحیه آیین‌نامه کنترل ساختمان، گارانتی 10 ساله آپارتمان‌های نوساز را به عنوان پیش شرط قطعی دریافت گواهی پایان کار و اعتبار سنجی آن عنوان کرده است که در این زمینه دفاتر اسناد رسمی هم مکلف شده‌اند در صورت تصویب نهایی این دستورالعمل، قبل از انجام معامله آپارتمان‌های نوساز و سایر واحدهایی که مشمول این قانون خواهند شد، علاوه‌بر سایر مدارک لازم برای نقل و انتقال ملک، ضمانت نامه ده ساله را هم از سازنده مطالبه کنند. در این راستا سردفتران باید وجود گارانتی 10 ساله آپارتمان را در سند رسمی، اعلام و ثبت کنند. به گزارش «دنیای اقتصاد» فرمولی که برای گارانتی فروش ساختمان‌های مسکونی از سوی وزارت راه و شهرسازی تعریف شده است به‌طور اتوماتیک باعث حذف بساز و بفروش‌ها یعنی سازنده‌های فاقد صلاحیت حرفه‌ای برای ساخت‌وساز می‌شود. به این خاطر که سازنده‌ای که بساز‌و‌بفروش یا فاقد صلاحیت حرفه‌ای تلقی می‌شود قادر به تطبیق توان فنی خود با استانداردهای شرکت بیمه ساختمانی نیست.
به همین خاطر شرکت‌های بیمه پروژه‌های چنین سازندگانی را اصولا بیمه نخواهند کرد و بنابراین امکان صدور پروانه ساخت از سوی شهرداری برای این گروه از سازندگان سلب می‌شود. مزیت دیگر برای مردم به عنوان بهره‌برداران ساختمانی این است که اجرای این فرمول باعث تفکیک و دسته بندی سرمایه‌گذار (صاحب پول) و سازنده (صاحب توان ساخت) می‌شود، به این معنی که تمام افرادی‌که در سال‌های اخیر به واسطه داشتن سرمایه و نقدینگی از حرفه‌های شغلی مختلف پای ثابت بازار ساخت و ساز را تشکیل می‌دهند و در ساختمان سازی دست داشتند از این به بعد مجبور به کناره‌گیری از این بازار و صرفا تامین مالی سازنده‌های مختلف برای ساخت پروژه‌های ساختمانی و ادامه فعالیت در این زمینه خواهند شد.