دو تغییر محسوس در بازار معاملات املاک مسکونی شهر تهران طی آخرین ماه سال 94، از «واکنش آنی بخش مسکن به یکی از قوی‌ترین مولفه‌های بیرونی اقتصادی» و همچنین «اثرپذیری تقاضای مصرفی از یک پارامتر درونی این بخش» خبر می‌دهد. از آخرین اطلاعات آماری مربوط به بازار مسکن که توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن از سامانه رهگیری معاملات استخراج شده است، نشان می‌دهد در اسفند سال گذشته، مسیر 3 ماهه پیش‌رونق معاملات مسکن در تهران تاحدودی دستخوش تغییر شد؛ به‌طوری‌که از یکسو حجم خرید آپارتمان مسکونی در پایتخت طی اسفند 94 نزدیک 20 درصد نسبت به بهمن ماه افت کرد و از سوی دیگر قیمت مسکن با افزایش 5/ 8 درصدی مواجه شد.

هرچند این دو اتفاق –کاهش معاملات و افزایش قیمت- بر روند یکساله بازار ملک فائق نیامد و به ثبات بلندمدت قیمت مسکن در طول سال 94 آسیب وارد نکرد اما «غفلت از مولفه بیرونی» در طول سال جدید می‌تواند این بازار را از حرکت آرام خود منحرف کند.نتایج بررسی‌ها درباره آنچه باعث شد در اسفند ماه، منحنی «تغییرات ماهانه قیمت مسکن» از سطح صاف و شیب تقریبا صفر درجه ماه‌های قبل (ریزنوسان منفی) خارج شود و ناگهان به اندازه 5/ 8 درصد شیب مثبت پیدا کند، حاکی است دستکاری نرخ سود بانکی و کاهش دستوری آن در ابتدای اسفند 94 به‌عنوان قوی‌ترین مولفه بیرونی اثرگذار بر بخش مسکن، عامل اصلی افزایش قیمت ملک در این ماه بوده است.قیمت مسکن همواره از دو مولفه بیرونی شامل نرخ تورم و نرخ سود بانکی تاثیر می‌پذیرد. نرخ تورم در طول سال گذشته روند کاهشی خود را حفظ کرد و حتی در اسفند ماه نیز تورم نقطه به نقطه (درصد تغییر شاخص قیمت کالاها و خدمات در اسفند 94 نسبت به اسفند 93) به اندازه 6/ 0 واحد درصد کاهش یافت، بنابراین سطح قیمت در بازار مسکن از سمت تورم عمومی همچنان تحت محافظت است.اما با کاهش 2 واحد درصدی نرخ سود سپرده‌های بانکی در ابتدای اسفند، رابطه معکوس حرکت نقدینگی بین بازار پول و بازار ملک، سبب شد بخشی از دارایی‌ افرادی که عمدتا تقاضای سرمایه‌ای بازار ملک به حساب می‌آیند، از بانک‌ها خارج و صرف خرید آپارتمان در تهران شود.این موضوع به خوبی از طریق مشاهده «حجم معاملات خرید مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران» قابل ردیابی است. در اسفند سال گذشته اگر چه حجم خرید و فروش واحد مسکونی در کل پایتخت نزدیک 20 درصد نسبت به بهمن افت کرد اما در مناطق شمالی شهر، شدت افت معاملات فوق‌العاده کم بود؛ به‌طوری‌که در منطقه 2 حجم خرید آپارتمان فقط 5 درصد کاهش یافت و حتی در منطقه 3 رشد 7/ 1 درصدی ثبت شد اما در مقابل، حجم معاملات خرید در مناطق مرکزی و جنوبی شهر تهران بین 25 تا 30 درصد افت پیدا کرد.

از طرفی، نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران طی اسفند 94 به مراتب بیشتر از سایر نقاط شهر بوده است.این آمارها بیانگر آن است که کاهش دستوری نرخ سود بانکی در پایان سال گذشته باعث چرخش در مسیر نقدینگی بین دو بازار پول و مسکن شد و تحت تاثیر پایان رکود مسکن از یکسو و کاهش جذابیت بازار پول از سوی دیگر، بازار ملک با ورود تقاضای سرمایه‌ای پس از حدود دو سال دوری از این بازار، مواجه شده است.سال گذشته زمانی که گروهی از سیاست‌گذاران اقتصادی در مواجهه با رکود، به فکر کاهش دستوری نرخ سود بانکی افتادند، دفتر اقتصاد مسکن با انتشار نتایج یک پژوهش دانشگاهی از «ترکیب سبد دارایی افراد و وزن بازارهای مختلف در جذب نقدینگی و تشکیل دارایی‌ها طی دوره‌های زمانی مختلف» سعی کرد نسبت به عواقب کاهش «دستوری» نرخ سود بانکی و تاثیر مخرب آن بر بخش مسکن هشدار کارشناسی دهد.تحقیقی که پارسال در این باره انجام شد، با استناد به روند 15 ساله نرخ بازدهی در بازارهای ارز، سکه، مسکن، سهام، اوراق مشارکت و همچنین بازار پول، نشان می‌دهد: با کاهش نرخ سود بانکی، بازار ملک به مقصد اول سرمایه‌گذاری افراد تبدیل می‌شود؛ به‌طوری‌که سهم دارایی‌های ملکی افراد ریسک‌پذیر از 24 درصد در سبد انواع دارایی‌‌ها به 79 درصد افزایش پیدا می‌کند و با منفی شدن نرخ سود واقعی در بانک‌ها، سهم دارایی مربوط به سپرده بانکی به صفر می‌رسد.کارشناسان اقتصاد مسکن در حال حاضر با توجه به رخداد اسفند ماه بازار ملک، معتقدند در سال جدید با توجه به زمزمه دوباره کاهش دستوری نرخ سود بانکی، هر نوع سیاست‌گذاری در این بخش باید با احتیاط و لحاظ آثار جانبی آن بر بخش‌های مهم اقتصادی از جمله بخش مسکن، انجام گیرد. این هشدار و حساسیت در مقطع فعلی که معاملات مسکن آماده رونق گرفتن است، از اهمیت فوق‌العاده زیادی برخوردار است؛ طوری‌که رعایت آن می‌تواند بازار خرید ملک را از ورود بیشتر تقاضای سرمایه‌ای و سفته بازها دور سازد.

از دومین تغییر در بازار اسفند ماه معاملات مسکن شهر تهران حاکی است: حجم معاملات خرید آپارتمان در این ماه به‌دلیل تصویب تسهیلات جدید خرید مسکن کاهش پیدا کرد. اسفند سال گذشته سقف وام خرید مسکن مربوط به صندوق پس‌انداز یکم، از 80 میلیون به 160 میلیون تومان افزایش پیدا کرد و سقف وام اوراق مسکن نیز از 60 میلیون به 100 میلیون تبدیل شد؛ اما این دو نوع تسهیلات جدید به اضافه یکسری وام‌های ترکیبی، از اواخر بهار امسال صرفا در دسترس متقاضیان مصرفی قرار می‌گیرد. با لحاظ این واقعیت در حوزه تسهیلات خرید مسکن مشخص می‌شود: در ماه پایانی پارسال، گروهی از متقاضیان مصرفی و عمدتا زوج‌های خانه اولی در خرید خود تاخیر ایجاد کردند تا بتوانند در سال جدید از قدرت مالی بیشتری به واسطه وام‌های جدید برخوردار شوند.به این ترتیب می‌توان گفت: افزایش قیمت مسکن در آخرین ماه سال 94 ناشی از کاهش نرخ سود بانکی و تحریک تقاضای سرمایه‌ای و افت معاملات نیز ناشی از تصمیم تقاضای مصرفی به اعمال تاخیر در خرید بوده است.با این حال، مطابق بررسی‌ها بخش ناچیزی از کاهش معاملات خرید در ماه پایانی سال گذشته، تا حدودی روال بازار محسوب می‌شود. به عنوان مثال در اسفند سال 93، حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران 8 درصد نسبت به اسفند 94 افت کرد.

میانگین یکساله قیمت مسکن
بمیانگین قیمت مسکن در تهران در یکسال 94 براساس آمار دفتر اقتصاد مسکن به مترمربعی 4 میلیون و 100 هزار تومان رسید. در اسفند ماه نیز میانگین ماهانه قیمت آپارتمان با 5/ 8 درصد افزایش نسبت به بهمن و 7/ 5 درصد افزایش نسبت به اسفند 93 به متر مربعی 4 میلیون و 478 هزار تومان رسید.متوسط قیمت مسکن در یکسال 94 در تهران 7/ 0 درصد نسبت به یکسال 93 افت کرد.بازار مسکن شهر تهران به لحاظ نرخ بازدهی سالانه، در مقایسه با بازارهای دیگر، رتبه چهارم را در سال گذشته کسب کرد.نرخ بازدهی خرید مسکن در سال 94 با توجه به سطح قیمت مسکن در ابتدا و انتهای سال گذشته، به رقم 8/ 5 درصد رسید. این در حالی است که نرخ بازدهی مسکن تا پیش از تغییرات قیمتی اسفند، منفی یا نزدیک به صفر بود.بازار سهام با نرخ بازدهی 28 درصد اول شد و بازارهای پول و سکه نیز دوم و سوم شدند.در اسفند سال گذشته، 12 هزار و 861 واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد که نسبت به اسفند 93 رقمی معادل 9/ 5 درصد کاهش حجم معاملات اتفاق افتاده است.همچنین در یکسال 94، حجم معاملات خرید مسکن در تهران به 150 هزار و 727 واحد مسکونی رسید که 6 درصد نسبت به یکسال 93 کاهش پیدا کرده است. حجم معاملات خرید مسکن در سال 92 معادل 44 درصد کاهش یافت و در سال 93 با رشد 33 درصدی روبه‌رو شد. دلیل کاهش معاملات در سال 92 به رونق معاملات در سال 91 و اوج گیری قیمت مسکن در همان سال 92 مربوط است و دلیل افزایش معاملات در سال 93 نیز ناشی از کند شدن روند رشد قیمت و شروع کاهش قیمت در همان سال 93 بوده است. اما کاهش جزئی حجم معاملات در سال گذشته که به معنای عدم تغییر حجم بازار در سال 94 نسبت به سال 93 است، به‌خاطر تخلیه کامل حباب قیمت مسکن و تثبیت قیمت در این سال بود که باعث شد به‌تدریج از نیمه دوم سال گذشته، رکود عمیق معاملات خرید به فاز پیش رونق تغییر پیدا کند.

قیمت واقعی مسکن، همچنان در حالت منفی
در اسفند سال گذشته، به‌رغم افزایش 7/ 5 درصدی قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، «قیمت واقعی» آپارتمان همچنان در سطح منفی باقی ماند طوری‌که قیمت واقعی مسکن در تهران طی ماه گذشته –با احتساب نرخ تورم نقطه‌ای- 6/ 2 درصد کاهش پیدا کرد.با این حال، روند تغییرات قیمت واقعی مسکن در طول سال گذشته، پیش‌بینی‌های کارشناسی درباره کم شدن فاصله بین نرخ تورم و نرخ رشد قیمت اسمی مسکن را محقق کرد. این فاصله از 10 درصد در اواخر سال 93 به کمتر از 3 درصد در اواخر سال گذشته رسید.پیش‌بینی می‌شود، دست کم در نیمه اول امسال، فاصله به صفر برسد.کارشناسان اقتصاد مسکن، بخشی از افزایش قیمت مسکن در ماه گذشته را ناشی از اصلاح و تعدیل قیمت ملک و رسیدن آن به سطح سایر قیمت‌ها (تورم) عنوان می‌کنند.روند بلندمدت نوسان نرخ تورم و نرخ رشد قیمت اسمی مسکن در طول 20 سال گذشته نشان می‌دهد: در زمان جهش قیمت و شکل‌گیری حباب مسکن، منحنی نرخ رشد قیمت اسمی مسکن در بالاترین سطح نسبت به نرخ تورم قرار می‌گیرد و در زمان تخلیه حباب، این فاصله برعکس می‌شود اما پس از آن، به تدریج تغییرات قیمت مسکن به سمتی پیش می‌رود که جاماندگی آن از تورم به تدریج جبران شود.

روایت بانک مرکزی از تحولات بانک مسکن
گروه مسکن: ‌بررسی تحولات قیمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه سال 94 نسبت به ماه مشابه سال قبل حاکی از کاهش تعداد معاملات به میزان 5/ 8 درصد و افزایش متوسط قیمت خرید و فروش واحدهای مسکونی به میزان 9/ 3 درصد است. حجم معاملات در سال  94، 7/ 154 هزار واحد مسکونی بود که نسبت به سال قبل 3/ 10 کاهش داشت. همچنین متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی به 3 میلیون و 890 هزار تومان رسید که نسبت به سال قبل از 8/ 0 درصد کاهش نشان می‌دهد.  براساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار خرید و فروش مسکن در تهران، در اسفندماه سال ۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های‌مسکونی شهر تهران به 13 هزار 139 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 5/ 8 درصد کاهش نشان می‌دهد. در اسفند ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 1/ 42 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 9/ 3 درصد افزایش نشان می‌دهد. بانک مرکزی در جدیدترین گزارش خود از وضعیت معاملات مسکن در تهران اعلام کرد: در اسفندماه سال 94 متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در تهران 4 میلیون و 210 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 5/ 7 و 9/ 3 درصد افزایش نشان می‌دهد.  با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و نیز اقدامات مناسب انجام شده توسط نظام بانکی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن، بهبود عملکرد این بخش هم در سمت تقاضا و هم در سمت عرضه در سال 95 دور از انتظار نیست.