سهم «متقاضیان» خرید مسکن از تسهیلات بانکی در مقطعی که معاملات مصرفی ملک از رکود دو ساله خود فاصله گرفته و یخ بازار خرید و فروش رو به ذوب شدن گذاشته است، به جای آنکه افزایش یابد، «کاهش» پیدا کرد. بررسی‌ها از روند دو سال اخیر «پرداخت وام مسکن» از سوی بانک عامل این بخش نشان می‌دهد: وزن تسهیلات خرید مسکن در مقابل تسهیلات ساخت، از 57 درصد در 10 ماه اول سال 93 به 48 درصد در 10 ماه اول امسال کاهش یافته و به همین نسبت، وزن وام ساخت پرداخت شده به سازنده‌ها از 43 درصد به 52 درصد افزایش پیدا کرده است.
نابرابری کنونی بین سهم خرید و ساخت مسکن از وام بانکی، اگر چه در مقایسه با سال‌های 91 و 92، تا حدودی به نفع متقاضیان خرید بهبود پیدا کرده اما از آنجا که رکود مسکن نیمه اول امسال، بیشتر از ناحیه تقاضا «تغذیه» شد، لازم است به منظور رونق در این بخش، سبد تسهیلات مسکن در ماه‌های آینده با تدابیر نه چندان سخت و پیچیده سیستم بانکی، به سمت «وام خرید» تقویت شود. بانک مسکن در ماه‌های گذشته از سال جاری، 43درصد کل تسهیلات ارائه شده از سوی نظام بانکی به بخش مسکن را متقبل شد و در مدت 10ماه، 89 هزار فقره وام ساخت و 83 هزار و 900فقره وام خرید مسکن پرداخت کرد که به این ترتیب، حجم تسهیلات پرداختی برای ساخت مسکن در 10 ماه اول امسال 22 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد کرده در حالی که حجم وام خرید پرداخت شده طی همین مدت با افت 13درصدی مواجه شده است. کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: کاهش حجم پرداخت وام خرید مسکن در سال جاری که منجر به کاهش وزن این نوع تسهیلات مسکن در مقابل تسهیلات ساخت شده است، نه به‌خاطر «نبود تقاضای خرید» بلکه ناشی از دسترسی دشوارتر متقاضیان به وام خرید در مقایسه با وام ساخت بوده است.
این نظریه، از روی دو آمار حجم «معاملات» و «ساخت» مسکن قابل اثبات است. طی 10 ماه اول امسال حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران -براساس آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن- فقط 4 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش پیدا کرد اما تیراژ ساخت مسکن در همین مدت بیش از 40 درصد افت کرد. بنابراین طی ماه‌های گذشته از سال 94، تقاضای موثر برای دریافت وام خرید مسکن از بانک عامل این بخش، قطعا بیشتر از تقاضای موثر برای وام ساخت بوده است ضمن آنکه، حجم تقاضای بالقوه خرید نیز به مراتب بیش از حجم معاملات بوده است. با این حال، آنچه باعث شده حجم پرداخت وام ساخت از وام خرید مسکن سبقت بگیرد، از یکسو به «جذابیت مبلغ وام ساخت» و از سوی دیگر به «راحتی پرداخت وام ساخت» در مقایسه با تسهیلات خرید مربوط است. بانک مسکن از اوایل امسال، در قالب یک طرح جدید، پرداخت 90 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده «ساخت مسکن» را در شعب خود آغاز کرد. این مبلغ وام با توجه به قیمت تمام شده ساخت که حداقل 30 درصد کمتر از متوسط قیمت فروش آپارتمان است، سهم زیادی از هزینه‌ها را برای سازنده‌ها پوشش می‌دهد.
در مقابل وام 90 میلیون تومانی ساخت، سقف وام خرید مسکن تا همین ماه گذشته، حداکثر 45میلیون تومان بود و از ابتدای دی ماه به 70میلیون تومان رسید. در حال حاضر وام ساخت دو مزیت در مقایسه با وام خرید مسکن دارد که شامل «قدرت بالا در پوشش هزینه» و «دسترسی کم هزینه به وام» می‌شود. متقاضیان خرید مسکن برای دریافت وام 70 میلیونی باید حدود 10 میلیون تومان برای خرید اوراق مربوطه، هزینه کنند در حالی که، وام 90 میلیونی ساخت، بدون نیاز به اوراق، به سازنده‌ها پرداخت می‌شود. وزن تسهیلات خرید مسکن در سبد وام‌های ساخت و خرید بانک مسکن در سال‌های اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90، تحت تاثیر ممنوعیت پرداخت وام خرید و همچنین جلوگیری دولت از افزایش سقف وام خرید، به شدت کاهش یافت و به 25 درصد – در مقابل وزن 75 درصدی وام ساخت- رسید اما در سال 92 به دلیل پایان ممنوعیت و همچنین جهش معاملات مسکن، وزن وام خرید به 33 درصد افزایش یافت و در سال گذشته نیز به‌خاطر افزایش سقف وام خرید به 45 میلیون تومان، این وزن به بالاترین سطح یعنی 57 درصد رسید. در حال حاضر با کاهش 11 واحد درصدی وزن وام خرید در سبد تسهیلات مسکن، بازار ملک نیاز دارد مسیر پرداخت این نوع تسهیلات با مکانیزم‌هایی همچون کنترل غیردستوری قیمت اوراق و همچنین افزایش دوباره سقف وام خرید، تسهیل شود. این نیاز از آنجا احساس می‌شود که معاملات مصرفی در بازار مسکن از اواخر پاییز، وارد فاز پیش‌رونق شد و حجم تقاضای خرید مسکن حداکثر از اوایل سال 95، افزایش پیدا می‌کند.
اثر پیش‌رونق معاملات بر وام خرید
رشد 30 درصدی معاملات مسکن در دی ماه امسال نسبت به آذر، در کارنامه پرداخت وام خرید بانک مسکن نیز منعکس شد. حجم خرید آپارتمان مسکونی در دی ماه امسال به 16 هزار واحد رسید که 10 درصد نسبت به دی ماه سال گذشته افزایش پیدا کرد. با این حال، میزان پرداخت وام خرید توسط بانک مسکن در همین مدت 29 درصد رشد کرد و حجم پرداخت تسهیلات از 8 هزار و 800 فقره وام خرید به 11هزار و 317 فقره رسید. بخشی از رشد نزدیک به 30درصدی در حجم پرداخت وام خرید مسکن، می‌تواند ناشی از افزایش سقف وام اوراق درست از ابتدای دی ماه باشد که باعث شد معاملات مسکن نیز از لاک رکودی خود خارج شده و به تحریک تقاضای مصرفی منجر شود.
نزول سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی
مدیر عامل بانک مسکن روز گذشته اعلام کرد: سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی طی 9 ماه اول امسال رقمی معادل 4/ 10 درصد بود به طوری که در این مدت، از کل 264 هزار میلیارد تومان وام‌های پرداختی به همه بخش‌های اقتصادی، 27 هزار و 600 میلیارد تومان در قالب انواع وام‌های مسکن، به این بخش پرداخت شد. سهم 4/ 10 درصدی بخش مسکن از تسهیلات بانکی در سال جاری، نشانه کاهش آن است. این سهم در 9 ماه اول پارسال، 2/ 12 درصد بود و در 9 ماه اول سال‌های 91 و 92 نیز به ترتیب معادل 7/ 13 و 2/ 13 درصد بوده است. کاهش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی طی دو سال اخیر، از عمق بیشتر رکود در این بخش نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی حکایت دارد.
نهاد جدید پولی برای مسکن تشکیل می‌شود
محمدهاشم بت‌شکن، مدیر عامل بانک مسکن روز گذشته از تهیه پیش‌نویس «تاسیس نهاد جدید پولی» خبر داد و گفت: بانک مرکزی ضمن موافقت با تاسیس نهاد جدید پولی، پیش‌نویس نحوه راه‌اندازی «موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای» را تهیه کرده است که انتظار داریم ظرف ماه‌های آینده، در شورای پول و اعتبار به تصویب نهایی برسد. وی افزود: بانک مسکن متقاضی اصلی راه‌اندازی این نوع موسسات است و در قدم اول، بنا داریم دو موسسه در قالب شخصیت مستقل حقوقی یکی برای آبادسازی سواحل خلیج فارس –مکران- و دیگری برای بافت فرسوده تهران، تاسیس کنیم.
این موسسات، پیش‌تر و دهه 60، زیر نظر بانک مسکن فعالیت می‌کردند و کارکرد اصلی آنها، تامین مالی برای بخش مسکن یک منطقه شهری از طریق سپرده‌گذاری ساکنان و سرمایه‌گذاران همان شهر است. موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای، به لحاظ قدرت وام‌دهی به متقاضیان ساخت و خرید مسکن، به مراتب بازدهی بیشتری نسبت به صندوق پس‌انداز مسکن سراسری خواهند داشت. بت‌شکن، همچنین از تهیه پیش‌نویس طرح لیزینگ مسکن نیز خبر داد و افزایش 5 هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن در سال 95 را مقدمه تقویت وام‌دهی به این بخش اعلام کرد.