بازار زمستانی اجاره مسکن در تهران علاوه‌بر «برخورداری از ویژگی مشترک سه فصل اول 94»، با چهار تحول مثبت به نفع مستاجران نیز همراه شده است. در حال حاضر موجران برای تمدید قرارداد یا انعقاد اجاره‌نامه جدید، مبلغ اجاره را به‌طور متوسط 10 درصد بیشتر از سال گذشته تعیین می‌کنند که این میزان نرخ رشد، تقریبا برابر با نرخ تورم است. از طرفی، رشد حجم خرید مسکن طی دو ماه اخیر، به افزایش تعداد موجرانی منجر شده که به قصد تامین بخشی از بهای معامله، بلافاصله آپارتمان‌‌شان را روانه بازار رهن می‌کنند.
بازار اجاره‌نشین‌ها در فصل جاری علاوه‌بر حفظ یک ویژگی شاخص مربوط به اجاره‌نامه‌های 94، از چهار تحول مثبت به نفع مستاجران نیز برخوردار شده است. نتایج تحقیقات میدانی و بررسی‌های آماری از آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن در تهران حاکی است: در اولین ماه از زمستان، معاملات اجاره آپارتمان در پایتخت به‌طور متوسط با 10 درصد اجارهبهای بیشتر نسبت به مبلغ قید شده در قراردادهای سال گذشته، منعقد شد به این معنا که در دی ماه امسال، برای تمدید اجاره‌نامه‌های زمستان 93 یا تنظیم اجاره‌نامه جدید، رقم اجاره‌بها حداکثر معادل نرخ تورم افزایش پیدا کرد و مبنای توافق مالک و مستاجر قرار گرفت. نرخ رشد 10 درصدی اجاره‌بها تقریبا از اوایل سال 94 به‌صورت ثابت در همه ماه‌ها، ملاک عمل واسطه‌های بازار و طرفین معاملات اجاره مسکن در تهران بوده است به جز در فروردین ماه که اجاره‌نامه‌ها با متوسط رشد 14 درصدی اجاره‌بها نسبت به قراردادهای فروردین93 منعقد شد. در حال حاضر سطح اجارهبهای مسکن یک درصد نسبت به پاییز کاهش نیز پیدا کرده است. در پایان فصل گذشته میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی در تهران (بدون دریافت پول پیش) رقمی معادل 23 هزار و 100 تومان بود اما در دی ماه این رقم به 22 هزار و 800 تومان رسید. بالاترین سطح میانگین اجاره‌بها طی سال جاری، در ماه شهریور با رقمی معادل 24 هزار تومان در هر متر، رقم خورد. فارغ از حرکت کنترل شده اجاره‌بها در مدار تورم عمومی، طی هفته‌های اخیر ورود گروه جدیدی از موجران به بازار اجاره باعث شده، جابه‌جایی مستاجران در این فصل با شرایط نسبتا بهتری در مقایسه با اوایل سال صورت بگیرد. با افزایش معاملات خرید مسکن، نرخ ورودی آپارتمان – عمدتا نوساز- به بازار اجاره نیز افزایش پیدا کرده که این اتفاق ناشی از خرید و رهن آنی واحد مسکونی به قصد تامین بخشی از بهای معامله از سوی خریدار است. این گروه از موجران، فایل‌های رهن کامل یا رهن بیشتر و اجاره ماهانه کمتر را نیز در بازار افزایش داده‌اند ضمن آنکه امتیاز چهارم معاملات زمستانی بازار اجاره، در افزایش حجم قراردادهای تمدیدی خلاصه می‌شود که این خود مانع از رشد بیشتر اجاره‌بها خواهد شد.
تاثیر فاز پیش‌رونق بر فراوانی فایل اجاره
«افزایش تمدید قراردادهای اجاره بها»، «افزایش فایل اجاره»، «تمایل بیشتر به رهن و اجاره نسبت به اجاره ماهانه» و «ورود جنس جدید موجران» چهار رویدادی است که معاملات زمستانی بازار اجاره را در مقایسه با زمان مشابه سال گذشته متفاوت کرده است. بررسی‌های میدانی درباره وضعیت فعلی بازار اجاره نشان می‌دهد: در زمستان امسال نرخ اجاره بها تغییر چندانی نسبت به فصل پر رونق اجاره (تابستان) نکرده و همچنان تمایل به تمدید قرارداد از سوی مالکان و مستاجران بیش از جا به‌جایی است. اتفاقی که سبب شده مشاوران املاک امسال را سال کم‌رونق بازار اجاره بدانند. هرچند این دیدگاه در تمام مناطق تهران مشابه نیست و برخی ازمشاوران محله‌های غرب و مرکزی تهران بازار زمستانی اجاره را به‌دلیل ورود فایل‌های مناسب و نوساز و کاهش اندک نرخ اجاره‌بها مناسب‌تر از دو ماه گذشته می‌دانند. به همراه افزایش عرضه آپارتمان‌های نوساز به بازار اجاره جنس جدیدی از موجران نیز در این بازار به صورت کاملا محسوس افزایش پیدا کرده، موجرانی که گرایش به «رهن‌کامل» دارند. این موجران خریداران بازار مسکن هستند که بخشی از هزینه‌های خرید را با رهن آپارتمان‌هایشان تامین می‌کنند. گروهی از واسطه‌های بازار اجاره نیز علت افزایش بخشی از فایل‌های آپارتمان اجاره‌ای را پیامد مثبت ناشی از شکل‌گیری فاز پیش‌رونق در معاملات خرید مسکن عنوان می‌کنند که سبب شده خریداران برای تامین قسمت آخر بهای خرید، آپارتمان‌های تازه معامله شده را به‌صورت رهن کامل یا رهن حداکثری و اجاره ماهانه حداقلی وارد فایل‌های اجاره در بنگاه‌ها کنند. از طرفی سازنده‌ها برای خرید زمین جهت شروع پروژه‌های جدید، به‌دلیل کاهش قدرت خرید مسکن از سمت تقاضای مصرفی روبه‌رو هستند و ناگزیر به عرضه بخشی از آپارتمان‌های تازه‌ساز به شکل «رهن‌کامل» به بازار اجاره شده‌اند که این نیز به افزایش عرضه فایل‌های اجاره دامن زده است.
میانگین رهن کامل در مناطق مختلف تهران
«رهن‌کامل» آپارتمان‌های مسکونی شامل نوساز و چندسال ساخت‌ها در مناطق مختلف تهران متفاوت است اما در شرق و غرب پایتخت که جذاب‌ترین مناطق برای مستاجران هستند، این رقم ازمتری 900هزار تومان تا یک میلیون و 100 هزار تومان برای آپارتمان‌های نوساز آغاز می‌شود و به نسبت افزایش سن بنا کاهش می‌یابد. این رقم سال گذشته در اغلب مناطق کمتر از متری یک میلیون تومان بود. در حال حاضر، رهن بالای متری یک میلیون صرفا در دو تا سه منطقه شمالی تهران و برخی از محله‌های معروف پیشنهاد می‌شود. به‌طور مثال در محله سعادت‌آباد رهن متری تا 2 میلیون تومان نیز برای واحدهای نوساز پیشنهاد شده اما رهن آپارتمان‌های قدیمی‌تر از متری یک میلیون و 100 هزار تومان آغاز می‌شود و در برخی از محلات تهران نیز نرخ اجاره بها شناور است و در هر خیابان بر اساس موقعیت مکانی نرخ اجاره بهای خود را دارد. به‌طور مثال سه‌خیابان اصلی یوسف‌آباد سه نرخ متفاوت اجاره بها دارد که تفاوت آن به متری 800 هزار تومان هم می‌رسد. در خیابان اشرفی اصفهانی و بلوار فردوس که یکی از محلات پرمخاطب و جذاب برای مستاجران تهرانی هستند نیز مبلغ رهن از حدود متری یک میلیون تومان شروع می‌شود. در محلات شرق تهران مانند نارمک و تهرانپارس نیز موجران نرخ‌هایی مشابه پیشنهاد می‌کنند.
رونق زمستانی بازار اجاره
در دی ماه امسال حجم نقل‌وانتقالات اجاره 10هزار معامله بوده است که این رقم نسبت به آذر ماه امسال با8 هزارو400 معامله، 19درصدرشد داشته است. همچنین نسبت به دی ماه سال 93 که تعداد قراردادهای اجاره 9 هزار و 200 قرارداد بود معاملات 6 / 8 درصد رشد داشته است. میانگین اجاره بها از ابتدای سال 94 تاکنون براساس مبلغ ماهانه اجاره (بدون دریافت پول پیش)متری 23 هزار تومان بوده است. این رقم در زمان اوج قرار دادهای اجاره به متری 24 هزار تومان رسید و در شهریور ماه به رقم متری 23 هزار تومان کاهش پیدا کرد. نرخ اجاره بها در حال حاضر متر مربعی 22 هزار و800تومان است. با این حال نرخ رشد اجاره بها در مقایسه با مدت مشابه خود در سال گذشته 5/ 10 تا 11 درصد رشد نشان می‌دهد که نشان‌دهنده آن است که در برخی از ماه‌های سال از تورم نقطه‌ای افزایش کمتری داشته است. بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات مسکن در سه ماهه پاییز و دی ماه سال 94، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال 5/ 10 و 5/ 11 درصد رشد کرده است. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که بیشتر از یکساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.
وضعیت متفاوت بازار اجاره
گروهی از فعالان بازار مسکن معتقدند بازار اجاره امسال متاثر از بازار خرید و فروش مسکن که در حالت ثبات قیمت و آرامش نسبی معاملاتی به سر می‌برد بازار آرامی است و بسیاری از مستاجران قراردادهای خود را تمدید کرده‌اند. این مشاوران املاک که بیشتر قرار‌دادهایشان را تمدید اجاره نامه‌های سال گذشته تشکیل می‌دهد چندان از بازار اجاره راضی نیستند و بازار اجاره را مشابه بازار خرید مسکن راکد ارزیابی می‌کنند. این در حالی است که براساس آمارهای کلی از وضعیت فعلی بازار اجاره، این بازار هم، مانند بازار خرید و فروش مسکن در وضعیت ثبات قیمتی قرار دارد، اما از نظر حجم معاملات و تعداد قراردادهایی که در قالب اجاره‌نامه در بنگاه‌های مسکن تنظیم می‌شود، از تحرک بیشتری نسبت به معاملات خرید و فروش برخوردار شده است. روال معمول و هرساله بازار اجاره، در فصل زمستان این گونه است که این دسته از معاملات با عبور از فصل پر رونق جابه‌جایی‌ها (تابستان) تحت تاثیر کاهش طبیعی تقاضا، به حالت رکود در می‌آیند و این کاهش تقاضا و رکود معمولا تا اوایل بهار سال بعد ادامه پیدا می‌کند. هر چند طی این مدت، باز هم بازار اجاره از تقاضا خالی نمی‌شود اما عمده تقاضای مصرفی و موثر در این بازار، معطوف به سه ماه تابستان است. با این وجود گروهی از مشاوران املاک معتقدند زمستان امسال با وجود افت تعداد معاملات باز هم زمستان خوبی برای بازار اجاره بوده است. اما آن طور که برخی دیگر مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف شهر تهران می‌گویند: با وجود افزایش فایل‌های رهن کامل همچنان فایل‌هایی که به صورت رهن و اجاره پیشنهاد شده است بیش از سایر فایل‌ها است. به گفته این گروه از مشاوران املاک اغلب مستاجران به دنبال واحدهایی هستند که اجاره کمتر و ودیعه بیشتری دارند. اما دو گروه از مالکان با دو خواسته متفاوت در بازار اجاره حضور دارند.
خواست مالکان از بازار اجاره
برخی مالکان کسانی هستند که با اجاره‌داری کسب درآمد می‌کنند، بنابراین مانند سال‌های قبل کماکان خواهان دریافت مبلغ اجاره به جای رهن کامل هستند. در مقابل مالکانی قرار دارند که در واقع شغل‌شان ساخت‌و‌ساز است و هیچ‌گاه واحدهای نوساز خود را برای عرضه به بازار اجاره، به بنگاه‌های مسکن معرفی نمی‌کرده‌اند. این دسته ازمالکان هم‌اکنون به‌دلیل نبود مشتری دست به نقد و متقاضی واقعی برای خرید واحدهای نوساز به‌دلیل نیاز به تامین مالی برای پروژه‌های جدید یا سررسید پرداخت بدهی‌ها، واحدهای نوساز خود را به ناچار به بازار اجاره عرضه می‌کنند. این موجران که بیشتر به دنبال رهن کامل هستند به علت همسو بودن انتظاراتشان با مستاجران، زودترراغب به اجاره دادن واحد خود می‌شوند. با این حال، در حال حاضر فرمول غالب نحوه پرداخت اجاره‌بها، ترکیبی از دو روش رهن و اجاره است.
افزایش اکازیون‌ها در بازار اجاره
حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص ارزیابی‌اش از بازار اجاره در زمستان امسال گفت: با وجود آنکه فصل جا به جایی‌ها سر رسیده است، اما هنوز تعدادفایل‌های اجاره مناسب (اکازیون) در بازار بالا است. وی افزایش فایل‌های رهن کامل نسبت به فایل‌های رهن اجاره را چشمگیر ندانست و توضیح داد: هنوز تعداد این نوع موجران که با انگیزه تامین بخشی از هزینه خرید ملک اقدام به رهن املاک شان می‌کنند به آن شکل در بازار افزایش نداشته است. عقبایی با تاکید بر ثبات قیمت در این بازار تاکید کرد: طی روزهای باقیمانده از سال 94، بعید است اجاره بها از مسیر و روند ماه‌های گذشته ازسال خارج شود و افزایش پیدا کند.