موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی –وابسته به نهاد ریاست‌جمهوری- ضمن بررسی دو سناریوی اجرایی مطرح از جانب سیاست‌گذاران برای رکودزدایی از بخش مسکن و ساختمان و همچنین با لحاظ وضعیت فعلی اجزای مختلف بازار ملک، راه میانبر رونق مسکن را معرفی کرد. پیشتر دو نگاه متفاوت به بخش مسکن، باعث شد یک گروه با تشخیص نقش «پیشران» مسکن در رونق اقتصادی، اولویت تخصیص منابع به این بخش را مطرح کند و در مقابل، گروهی دیگر با تاکید بر ساختوسازهای مازاد سال‌های اخیر و نبود تقاضای موثر مصرفی و سفته‌بازی برای خرید ساختمان‌های فعلی، پیشنهاد اول را وتو کند. اما موسسه عالی آموزش و پژوهش، برای خروج از این بن‌بست سیاستی، راهکار مناسب و کم‌هزینه را در «تامین مسکن اقشار متوسط» می‌داند که می‌تواند از طریق «ساخت‌و‌ساز در بافت فرسوده» و «رفع محدودیت شورای پول و اعتبار در پرداخت وام خرید مسکن توسط بانک‌های تجاری» عملیاتی شود. برای این منظور، تعمیم الگوی اوراق حق تقدم بانک مسکن (وام بدون سپرده) به دیگر بانک‌ها توصیه شده است. در بررسی‌های این موسسه، با اشاره به انضباط پولی و کنترل تورم تاکید شده، نبود چشم‌انداز سودآوری در بازار مسکن، اگر چه کاهش سوداگری را در پی داشته اما بر پیچیدگی‌های رکود افزوده است.
موسسه پژوهشی وابسته به نهاد ریاست جمهوری، ضمن تشریح آخرین وضعیت بازار مسکن و تاثیری که این بخش طی دو سال و نیم اخیر، از برنامه‌های کلان اقتصادی دولت یازدهم گرفته است، یک فرمول میانه برای خارج کردن بخش مسکن – و به تبع، سایر بخش‌های اقتصادی- از رکود ارائه کرد. بررسی‌های موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی نشان می‌دهد تحت تاثیر تحولات اساسی در رژیم اقتصادی و سیاست‌های کلان دولت از نیمه سال 92 به بعد که به شکل «بازگشت انضباط پولی، کاهش تورم و ثبات قیمت‌ها در اقتصاد» بروز کرده است، در حال حاضر به دلیل نبود چشم‌انداز سودآوری در بخش مسکن، جذابیتی برای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی به ترتیب در بازار معاملات زمین و مسکن و بازار ساخت و سازهای مسکونی وجود ندارد که این موضوع بر رکود فعالیت‌های ساختمانی افزوده است. این موسسه با تشریح دو نگاه متفاوت به چالش فعلی بخش مسکن و در نتیجه سناریوهای اجرایی متضادی که از جانب سیاست‌گذاران مطرح است، راهکار مناسب و کم هزینه از بین دو سناریوی مطرح برای خلاصی از وضع موجود را «تمرکز بر تامین مسکن اقشار متوسط» از دو طریق پرداخت تسهیلات خرید و وام ساخت در بافت فرسوده عنوان می‌کند.
سناریوی اول که پیشتر در دولت مطرح شد، تعیین اولویت در کوتاه‌مدت برای خروج بخش مسکن از رکود بود با این نگاه که، بخش مسکن پیشران رونق اقتصادی است و باید سریع‌تر از ناحیه تقاضا تحریک شود. گروهی دیگر از سیاست‌گذاران اقتصادی نیز، با این ملاحظه که «بازار مسکن با مازاد ساخت و ساز سال‌های اخیر و وجود خانه‌های خالی مواجه است و تقاضای مصرفی و سفته‌بازی به‌خاطر نبود قدرت خرید و عدم چشم‌انداز رشد قیمت، قادر به خرید عرضه‌های موجود نیست»، در قالب سناریوی اجرایی دوم، اعلام کرده بودند بخش مسکن اثرگذاری مثبتی بر خروج اقتصاد از رکود فعلی نخواهد داشت و در نتیجه هدف دولت در مقطع فعلی باید معطوف بر دو گزینه کاهش اثرات نامطلوب رکود مسکن و تخلیه حباب‌های ایجاد شده، باشد. اما از بین این دو سناریوی کاملا متفاوت، فرمول میانه‌ای توسط بازوی پژوهشی و مطالعاتی نهاد ریاست جمهوری به دولت معرفی شده است.
جذابیت 20 ساله مسکن برای سرمایه‌گذاری
موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی وابسته به نهاد ریاست جمهوری در گزارشی تفصیلی راهکارهای خروج از رکود مسکن با تکیه بر تجربه دست کم دو دهه اخیر در این بخش را بررسی و اعلام کرد. این موسسه پژوهشی در گزارش خود روند شکل‌گیری رکود فعلی مسکن تحت تاثیر تحولات 20 سال گذشته در این حوزه را مورد بررسی قرار داده و با تکیه بر سه رویکرد کارشناسی، راهکار نهایی خروج از رکود مسکن را شرح داده است.
بر اساس این گزارش، طی 20 سال گذشته، تقاضای سرمایه‌ای و سفته بازی در بازار مسکن به دلیل تورم بالا در کشور باعث بروز جذابیت برای ورود سرمایه به بازار خرید وساخت مسکن شد. این جذابیت در بازار مسکن باعث شد طی سال‌های 71 تا 92 همزمان با افزایش حجم عرضه مسکن، قیمت یک مترمربع زمین در شهر تهران 129 برابر و قیمت یک مترمربع آپارتمان در این شهر 87 برابر شود. این در حالی است که شاخص قیمت مصرف‌کننده(سطح عمومی قیمت‌ها یا همان تورم) در این فاصله فقط 48 برابر شده است. در پی این جذابیت، طی سال‌های گفته شده، منابع زیادی روانه بازار مسکن شد؛ به‌طوری‌که در فاصله سال‌های 71 تا 92 میزان سرمایه‌گذاری سالانه کل کشور 6/ 1 برابر شد در حالی‌که سرمایه‌گذاری واقعی سالانه بخش خصوصی در فعالیت‌های ساختمانی 12/ 4 برابر شد. این در حالی است که طی سال‌های دهه 80، به خصوص در سال‌های پایانی این دهه، با افزایش درآمدهای نفتی دولت وبه تبع آن وقوع بیماری هلندی، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌طور چشمگیری افزایش پیدا کرد و در واقع طی این سال‌ها به اوج خود رسید. به نحوی که تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در مناطق شهری از سوی بخش خصوصی که در ابتدای دهه 80 در مرز 370 هزار واحد بود، در سال 91 به حدود 800 هزار واحد رسید.
آغاز روند خروج سرمایه از بازارمسکن
از سال 91 به بعد و با ورود اقتصاد به دوران رکود و همچنین به دلیل سرمایه‌گذاری‌های فراوان صورت گرفته در سال‌های قبل، تمایل فعالان اقتصادی به ورود به بخش مسکن کاهش پیدا کرد و این عدم تمایل تا مقطع زمانی فعلی هم ادامه پیدا کرده است. به‌طوری‌که رشد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری طی سال‌های 91 تا 92 سیری نزولی (منفی) پیدا کرد. این در حالی است که از سال 92 به بعد، با تغییر دولت و همزمان با رویکرد متفاوت دولت یازدهم در اقتصاد کشور به خصوص موضوع کنترل تورم و اعمال سیاست‌های انضباطی، عملا نظام سیاست‌گذاری اقتصادی کشور با تغییرات جدی مواجه شد. در نتیجه این تغییرات، کاهش نوسانات در سطح اقتصاد کلان و ثبات بخشی به اقتصاد، عملا چشم انداز سودآوری در بخش مسکن با کاهش مواجه شد. این تغییر چشم‌انداز، فضای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را وارد دوره جدیدی کرد که در نتیجه آن مسکن از مکان مناسب سرمایه‌گذاری برای فعالان اقتصادی به محلی نامطلوب به منظور کسب سود و ورود سرمایه تبدیل شد.
هر چند این امر به جهت خروج سوداگری و سفته بازی از بازار مسکن در گام اول می‌تواند مثبت تلقی شود، اما بازار مسکن از این دوره به بعد با خطری جدی مواجه شد. این خطر، سرریز رکود در این بخش و همچنین عدم ساخت و ساز به میزان مورد نیاز برای تامین تقاضای مصرفی خانوار است که هم اکنون خود را در قالب تشدید عمق رکود در بازار مسکن نشان می‌دهد. در همین زمان، به دلیل جاذبه‌های چندساله بازار مسکن و سرازیر شدن سرمایه‌ها به این بخش، سمت عرضه مسکن این‌بار با مشکل جدی ساخت وساز بیش از اندازه و همچنین خانه‌های خالی فروش نرفته به ویژه در بازار آپارتمان‌های لوکس مواجه شد. این در حالی است که سمت تقاضای مسکن هم همزمان با مازاد عرضه ایجاد شده به دلیل کاهش قدرت خرید خانوار در نتیجه نرخ تورم دو رقمی و همچنین کاهش درآمد ناشی از رکود اقتصادی، قادر به پوشش هزینه‌های واحدهای تولید شده در سال‌های رونق نبوده و همین موضوع عمق رکود و شدت مازاد عرضه را دوچندان کرد. به این ترتیب اگرچه تحت تاثیر سیاست‌های اقتصادی دولت یازدهم، هم‌اکنون شاهد کاهش و ثبات قیمت در بخش مسکن هستیم، اما افت شدید سرمایه‌گذاری در واحدهای ساختمانی بازار مسکن را با بحران جدیدی مواجه کرده است. احتمال ایجاد بحران در عرضه آپارتمان‌های مصرفی و بروز جهش قیمت در این بخش مهم‌ترین خطری است که در سال‌های آینده تحت تاثیر این موضوع بازار مسکن را با تهدید مواجه کرده است.
3 نگاه برای خروج از رکود ساختمانی
موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی وابسته به نهاد ریاست جمهوری در گزارش خود از وضعیت تحولات مسکن، برای خروج از وضعیت رکود 3 نگاه عمده را مورد توجه قرار داده است. در نگاه اول، مسکن به‌عنوان بخش پیشران اقتصاد کشور برای خروج از رکود در نظر گرفته شده که لازم است با تحریک این بخش در کوتاه‌مدت، به سمت رونق حرکت کند. براین اساس، نگاه اول بر این باور است که با تمرکز بر بخش مسکن و اعطای تسهیلات خرید، تقاضا برای مسکن شکل گرفته و به تبع آن ساخت و ساز جدید رونق خواهد گرفت و این خود می‌تواند موتوری برای حرکت صنایع فراوان وابسته به مسکن باشد. با چنین تحلیلی بخش مسکن به‌عنوان پیشران خروج از رکود برگزیده شده است. در دومین نگاه، موضوع مازاد عرضه در ساخت و سازها به خصوص واحدهای ساختمانی لوکس و تجاری مورد توجه قرار گرفته است؛ در جمع‌بندی این موضوع تاکید شده است که تحریک این بخش در کوتاه‌مدت اثری برای خروج از رکود ندارد چرا که هم اکنون رکود در این بخش از بازار مسکن به دلیل مشکل جدی مازاد عرضه و واحدهای فروش نرفته و همچنین حبس شدن سودآوری بانک‌ها در واسطه‌گری ملکی و مساله دریافت وثایق ملکی در قبال پرداخت وام به مشتریان، به شکلی پیچیده درآمده است. با وجود این دو مشکل عمده در رویکرد دوم، در این بخش از بازار مسکن سیاست‌گذاری‌های دولت باید به سمت کاهش اثرات نامطلوب رکود و تخلیه حباب‌های ایجاد شده در این بخش متمرکز شود. در نگاه سوم، بازار مسکن با افق زمانی طولانی مدت تری نسبت به سال‌های 93 و 94 مورد توجه قرار گرفته است. در واقع در نگاه سوم که به نوعی جمع‌بندی دو نگاه اول و دوم محسوب می‌شود، کاهش شدید عرضه مسکن طی سال‌های 95 و 96 در نتیجه کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش مورد توجه قرار گرفته است. براساس این تحلیل به دلیل محدود شدن بعد تقاضای سفته بازی مسکن و کاهش تمایل برای ورود به بازار مسکن و انجام ساختوسازهای جدید، در یک افق زمانی بلند مدت تر و در سال‌های 95 و 96، عرضه مسکن کاهش می‌یابد و امکان وقوع جهش قیمتی در این بخش وجود دارد. این در حالی است که از سمت تقاضا نیز همزمان با خروج از رکود و افزایش مجدد درآمدها، بخشی از قدرت خرید آنها برای ورود مجدد به بازار مسکن بازگشت خواهد کرد و این موضوع هم در کنار کمبود عرضه، احتمال جهش قیمتی را تشدید خواهد کرد.
رویکرد بینابینی برای رونق مسکن
موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت وبرنامه‌ریزی مناسب ترین رویکردهای خروج از رکود در بخش مسکن با توجه به سه نگاه مورد بررسی، در قالب دو تحلیل عمده مورد تاکید قرار داده است. این گزارش ضمن هشدار به مسوولان مسکن درخصوص خطای نگاه ملی به موضوع مسکن، سیاست‌گذاری در این بخش براساس ویژگی‌های منطقه‌ای را اولویت مهمی در این بخش عنوان کرده است. از سوی دیگر با توجه به سه جزء فعلی موجود در بازار مسکن یعنی؛ مسکن لوکس، تقاضای کم درآمد و تقاضای میان درآمد، تامین مسکن قشر متوسط به‌عنوان راهکاری مناسب و کم هزینه برای خروج از رکود مورد تاکید قرار گرفته است؛ افزایش وام خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم تسهیلات (وام بدون سپرده خرید مسکن) و اعطای تسهیلات مناسب ساخت در بافت‌های فرسوده شهری مهم‌ترین ابعاد این راهکار محسوب می‌شود. از سوی دیگر مواردی همچون رفع محدودیت شورای پول و اعتبار در پرداخت وام خرید مسکن توسط بانک‌های تجاری، تعمیم الگوی اوراق حق تقدم بانک مسکن به دیگر بانک‌ها و هرگونه پیشنهادی که با ارائه الگوی جدید یا رفع قوانین بازدارنده موجود منجر به افزایش اعتبار دهی به این بخش شود را در این زمینه می‌توان نام برد.