محل مبادله اوراق تسهیلات خرید مسکن –بازار بالادست معاملات ملک- در کمتر از یک هفته گذشته، تحت‌تاثیر «انتشار اوراق جدید با قابلیت پرداخت 70 میلیون وام بدون سپرده» قرار گرفته و حجم فروش برگه‌های امتیاز این تسهیلات، دست‌کم 50 درصد افزایش پیدا کرده است. شواهد بازار اوراق وام مسکن نشان می‌دهد بیش از 95 درصد خریداران اوراق را متقاضیان مصرفی تشکیل می‌دهند که گروهی از آنها قصد دارند مابه‌التفاوت بهای آپارتمانی را که ماه‌های قبل به‌صورت قولنامه‌ای خرید کرده بودند، به فروشنده پرداخت کنند و گروه دیگر می‌خواهند به کمک امتیاز وام جدید، ظرف ماه‌های آتی برای خرید مسکن اقدام کنند و معاملات ملک را رونق دهند. تسلط کامل مصرف‌کننده‌ها بر اوراق مسکن، ناشی از حفاظ ضد سفته‌بازی تعریف شده برای اوراق وام 70 میلیونی است که طبق آن، فروش اوراق تا 4 ماه پس از خرید، ممنوع است. این ممنوعیت، امکان نوسان‌گیری و سفته‌بازی با اوراق تسهیلات مسکن را سلب می‌کند؛ به‌طوری‌که آثار مثبت آن از سه‌شنبه گذشته (آغاز ارائه اوراق جدید) تاکنون، جلوی رشد محسوس قیمت فروش اوراق را گرفته است. طی روزهای اخیر، هزینه دسترسی به وام 70 میلیونی، 2 تا 3 درصد در نوسان بود. دسته‌ای از مخاطبان این تسهیلات در عین حال با چهار نکته انحرافی روبه‌رو هستند.
بازار معاملات «امتیاز وام 70 میلیون تومانی خرید مسکن» ظرف کمتر از یک هفته از زمان راه‌اندازی، با دو تحول از پیش کنترل شده، همراه شد به‌طوری‌که اوضاع «قیمت» و «حجم مبادله» اوراق تسهیلات مسکن و همچنین نسبت تغییرات این دو شاخص، از پا گرفتن معاملات مصرفی در بازار بالادست مسکن حکایت دارد. در این بازار –خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن- در عین حال وجود چهار نکته انحرافی، سمت تقاضا را به فکر خرید آپارتمان در اطراف تهران با استفاده از وام 70 میلیونی ترغیب کرده درحالی‌که چنین مسیر انتظاری، در عمل وجود خارجی ندارد. پرداخت 70 میلیون تومانی تسهیلات مسکن در قالب اوراق از روز سه‌شنبه هفته گذشته –یکم دی ماه- آغاز شد و هم‌اکنون کارنامه چند روزه آن نشان می‌دهد: بعد از رشد 2 تا 3 درصدی قیمت فروش اوراق در دو روز اول که قابل انتظار هم بود، در روز شنبه این هفته با وجود افزایش 51 درصدی حجم معاملات اوراق، قیمت آن حدود 4 درصد کاهش پیدا کرد. با این حال، دیروز همین میزان افت و خیز قیمتی مجددا تکرار شد بدون آنکه رشد معاملات در این بازار بالادست ملک –بازار فرابورس- به افزایش محسوس قیمت آن منجر شود.
بررسی‌ها از تحلیل کارشناسان بورس و مسکن مشخص می‌کند سپر ضد سفته‌بازی طراحی شده برای محافظت از بازار اوراق تسهیلات 70 میلیون تومانی، توانسته لااقل طی چند روز اخیر، بر جلوگیری از خرید و فروش سرمایه‌ای این اوراق تاثیرگذار باشد و باعث شود 99 درصد معاملات اوراق مسکن جنبه مصرفی –خرید مسکن- به خود بگیرد که پیامد مثبت آن، عدم رشد محسوس در هزینه خرید تسهیلات بوده است. اوراق جدید تسهیلات مسکن که از اول آذر ماه امسال از سوی بانک مسکن منتشر شد، دارای یک ویژگی کاملا مصرفی و ضد سوداگری است. این اوراق از زمان خرید از سوی متقاضی، به مدت 4 ماه قابلیت فروش ندارد. به این ترتیب امکان نوسان‌گیری از طریق معاملات مکرر کوتاه‌مدت با اوراق وام 70 میلیونی، برای گروهی که نه با نیت افزایش قدرت خرید مسکن خود بلکه با هدف کسب سود از معاملات اوراق، قصد ورود به این بازار را دارند، سلب شده است و همین عامل باعث شده با وجود افزایش حجم خرید اوراق طی روزهای گذشته، قیمت فروش آن با رشد قابل توجهی مواجه نشود.
حجم خرید هر فقره اوراق 500 هزار تومانی از 41 هزار و 586 فقره در روز سه‌شنبه هفته گذشته به 64 هزار و 505 فقره در شنبه این هفته رسید اما قیمت هر فقره اوراق در این فاصله از 72 هزار تومان، ابتدا به مرز 75 هزار تومان افزایش یافت اما در نهایت به سطح 69 هزار تومان برگشت. با این حال اوراق قدیمی که قابلیت تبدیل شدن به حداکثر 45 میلیون تومان تسهیلات را دارند (اوراق منتشرشده در قبل از آذر) و در حال حاضر با قیمتی کمتر از اوراق جدید معامله می‌شوند، دارای ممنوعیت فروش حداکثر دو ماه از زمان خرید است. در نتیجه، سختگیری بیشتر برای سفته‌بازها در بازار اوراق جدید نسبت به اوراق قدیمی، باعث شده سهم بالای معاملات اوراق جدید از رشد کل معاملات اوراق، باعث محدودتر شدن معاملات سرمایه‌ای در مقایسه با مصرفی شود. با توجه به اینکه حجم معاملات مسکن در ماه‌های آینده به‌رغم روشن شدن موتور معاملات، بعید است با رشد ناگهانی مواجه شود و رونق شدیدی بگیرد، در نتیجه احتمال آنکه در بازار بالادست مسکن –بازار خرید و فروش اوراق تسهیلات- قیمت‌ها تحت تاثیر رشد معاملات مصرفی، تحریک شود بعید است. ضمن آنکه، معاملات سفته‌بازانه نیز در این بازار قابل انجام نیست.
نکات انحرافی وام جدید برای سفته‌بازها
با آغاز پذیرش اوراق تسهیلات 70 میلیونی خرید آپارتمان در شعب بانک مسکن، برای پرداخت وام جدید، برخی متقاضیان خرید مسکن داوطلب دریافت این وام برای خرید آپارتمان در مناطق حومه‌ای پایتخت شدند. به دنبال آغاز فرآیند پرداخت تسهیلات جدید خرید مسکن، برخی افراد با تصور اینکه می‌توانند از این وام برای خرید آپارتمان در اطراف پایتخت استفاده کنند و به این ترتیب با استفاده از وام 70 میلیونی بخش قابل توجهی از قیمت یک واحد مسکونی در حومه پایتخت را پوشش دهند متقاضی خرید اوراق از فرابورس شده‌اند. عمده این گروه از متقاضیان هم‌اکنون تصور می‌کنند می‌توانند با دریافت وام 70 میلیونی، آپارتمان‌های زیر 100 میلیون تومان در اطراف تهران به‌خصوص شهرهای جدید پرند و پردیس خریداری کنند. دامنه این موضوع به واحدهای مسکن مهر هم سرایت کرده است تا جایی‌که برخی با تصور اینکه می‌توانند از وام 60 میلیونی برای خرید یک واحد مسکونی مهر در شهرهای جدید اطراف تهران استفاده کنند در حال رصد قیمت مسکن در شهرهای جدید هستند.
اغلب این متقاضیان افرادی هستند که در شهر تهران مشکل سکونتی نداشته و به انگیزه سرمایه‌گذاری و با اتکا به وام مسکن به خرید آپارتمانی در اطراف پایتخت ترغیب شده‌اند. در صورتی‌که این وام(تسهیلات 70 میلیون تومانی) صرفا برای متقاضیان مصرفی مسکن در داخل شهر تهران برنامه‌ریزی شده است. اطلاعات و تحقیقات از ضوابط دریافت تسهیلات 70 میلیونی خرید مسکن نشان می‌دهد تصورات این دسته از متقاضیان خرید اوراق تسهیلات 70 میلیونی دارای چهار نکته انحرافی است که عملا تصمیم آنها را برای خرید سرمایه‌ای آپارتمان در شهرهای حومه تهران منتفی می‌کند. اولین نکته‌ای که در این باره مطرح است، اینکه وام 70 میلیونی خرید مسکن تنها مختص متقاضیان خرید آپارتمان در داخل پایتخت است حال آنکه شهرهای جدید اطراف تهران یا سایر مناطق حومه‌ای جزو شهرهایی هستند که از نظر جمعیتی یا مشمول دریافت وام 60 میلیونی می‌شوند یا تسهیلات 50 میلیونی.
دومین نکته انحرافی مربوط به سهم وام از کل هزینه خرید یک واحد مسکونی است. با این توضیح که اگر چه سقف تسهیلات جدید مسکن برای شهر تهران 70 میلیون، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر 60 میلیون و سایر شهرها 50 میلیون تومان تعیین شده، اما بانک مسکن تا سقف 80 درصد از ارزش روز معاملاتی یک واحد مسکونی را تسهیلات خرید پرداخت می‌کند که این موضوع باید به تایید کارشناس بانک برسد. به عبارت دیگر اگر فرد متقاضی در شهر تهران آپارتمانی به ارزش 80 میلیون تومان را پیدا کند بانک مسکن در نهایت 80 درصد این مبلغ یعنی معادل 64 میلیون تومان وام به این متقاضی پرداخت می‌کند؛ البته با رعایت سقف 20 سال برای سن بنا! دو نکته انحرافی دیگر مربوط به متقاضیانی است که تصور می‌کنند می‌توانند با وام 70 میلیونی یک واحد مسکن مهر آماده را خریداری کنند.
این در حالی است که خرید مسکن مهر با استفاده از این تسهیلات اساسا غیرممکن است. اولین دلیل آن به این موضوع بر می‌گردد که چون واحدهای مسکن مهر دارای تسهیلات 25 میلیون تومانی هستند دیگر نمی‌توان از تسهیلات جدید برای خرید آنها استفاده کرد. همچنین، نداشتن سند مالکیت مانع دیگری است که دریافت وام برای این واحدها را غیرممکن می‌کند؛ چرا که تسهیلات جدید تنها به واحدهایی تعلق می‌گیرد که دارای سند مالکیت باشند. به این ترتیب نه تنها به واحدهای مسکن مهر تسهیلات 70 میلیونی تعلق نمی‌گیرد بلکه این واحدها بسته به شهری که در آن واقع شده‌اند مشمول دریافت وام 50 یا 60 میلیون تومانی هم نخواهند شد.