تکلیف طرح جامع تهران برای تصویب و اجرای «ضوابط بلندمرتبهسازی» 6 ماه پس از ابلاغ طرح تفصیلی جدید تهران در اردیبهشت ماه سال 91 برای سومین بار معلق شد.
اختلاف نظر میان دولت و مدیریت شهری برسر چهار اشکال کلیدی تصویب ضوابط ساختوسازهای بلندمرتبه را برای سومین بار به تاخیر انداخت. مطابق با تکلیف طرح جامع، مدیریت شهری موظف بود 6 ماه پس از ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی جدید یعنی در مهرماه 91، ضوابط بلندمرتبهسازی را تدوین و به تایید کمیسیون ماده پنج برساند اما از آنجا که در نبود این ضوابط راه صدور مجوزهای موردی بلندمرتبهسازی از طریق کمیسیون ماده پنج و کسب درآمد از محل آن برای مدیریت شهری باز است ضرورتی برای تدوین به موقع این ضوابط احساس نشد. با تشکیل ترکیب جدید شورای عالی شهرسازی و معماری در دولت یازدهم و توقف صدور مجوزهای موردی برج‌سازی، وعده تدوین نهایی و ابلاغ آن در پایان تابستان 94 اعلام شد اما به دلایلی این وعده برای دومین بار محقق نشد و سومین وعده ابلاغ ضوابط بلندمرتبهسازی به روزهای پایانی پاییز موکول شد. روز گذشته آخرین روز پاییز نیز سپری شد اما خبری از ابلاغ این ضوابط نشد.
آنچه موضوع اصلی اختلاف میان دولت (شورای عالی شهرسازی) و مدیریت شهری (شهرداری تهران) را برای ابلاغ ضوابط بلندمرتبهسازی به وجود آورده است و سبب شده که در یکسال گذشته با وجود تصمیم مصمم شورای عالی شهرسازی، تصویب و ابلاغ این ضوابط در‌هاله ای از ابهام باقی بماند؛ چهار اشکال کلیدی است که شورای عالی شهرسازی بر پیش نویس این ضوابط وارد کرده است. اشکال نخست کلی گویی در مورد ضوابط مورد اشاره در دفترچه پیش نویس است. به گفته کارشناسان شورای عالی شهرسازی، این ضوابط به تشریح جزئیات نپرداخته است. اشکال دوم ضوابط تدوین شده از سوی مدیریت شهری چندین موضوع شاخص را دربرمی‌گیرد که یا در ضوابط تدوین شده به صورت مبهم اشاره شده یا آنکه به طور کلی به آنها اشاره نشده است. مورد اول به موضوع جمعیت‌پذیری مربوط می‌شود. شورای عالی شهرسازی معتقد است باید مطالعات مربوط به جمعیت پذیری ایجاد شده در برج‌هایی که هنوز به مرحله بهره‌برداری نرسیده‌اند و جمعیتی که به واسطه مجوزهای آینده به شهر اضافه خواهند شد انجام شود. «بحران آب‌شرب»، «ثبات آلودگی هوا ناشی از اختلال در جریان باد» و « ایمنی ساختمان‌های بلندمرتبه و ایجاد خدمات روبنایی و زیربنایی» سه مورد دیگری است که باید در قالب مطالعات ضوابط بلندمرتبهسازی گنجانده شود. سومین اشکالی که کارشناسان شورای عالی شهرسازی در خصوص این ضوابط دیده‌اند این است که در این پیش‌نویس اثبات ضرورت برج‌سازی در شهر تهران باید وجود داشته باشد.
اما اشکال چهارم به نحوه پهنه‌بندی محدوده‌های مجاز و غیرمجاز برج‌سازی باز می‌گردد. در نقشه ارائه شده در پیش‌نویس ضوابط، حدود 10 محدوده به عنوان H1، H2، H3 مشخص شده‌اند که امکان صدور مجوز بنای بلند 20 تا 50 طبقه در آنها مجاز است. این محدوده‌ها در مناطق یک، 3،4،6،9،16 و 21 و اسیر مناطق شهری به جز محدوده‌های ممنوعه تحت عنوان پهنه H4 مشخص شده‌اند که برج‌سازی 12 تا 20 طبقه در آنها مجاز شناخته شده‌اند. این در حالی است که شورای عالی شهرسازی تاکید دارد تعیین ضوابط و محدوده‌های مشخص برای بلندمرتبهسازی باید انجام گیرد. علاوه بر چهار اشکال وارد شده به متن پیش نویس ضوابط بلندمرتبهسازی، یک نکته قابل تامل دیگر اینکه برخی از کارشناسان شهری یک اشکال به تصمیم شورای عالی شهرسازی وارد می‌کنند که واگذاری مسوولیت تدوین ضوابط بلندمرتبهسازی به مدیریت شهری به دلیل ذی‌نفع بودن آن در کسب درآمد ناشی از صدور مجوزهای بلندمرتبهسازی سبب می‌شود تا دست برج‌سازها برای کسب مجوز باز بماند. روز گذشته وعده داده شده بود در جریان یک همایش ضوابط بلندمرتبهسازی رونمایی شود اما پیگیری‌ها نشان داد ضوابط بلندمرتبهسازی هنوز به مرحله تصویب نرسیده است و برای تصویب نهایی چهار اشکال کلیدی یاد شده وجود دارد با این حال این امیدواری وجود دارد که اختلاف نظر دولت (شورای عالی شهرسازی) و مدیریت شهری (شهرداری) بر سر نحوه تدوین و تصویب یکی از مهم‌ترین مقررات ساختمان‌سازی برای شهر تهران حل و فصل شود اما تا زمان تصویب زمان بلندمرتبهسازی «تونل مجوز» برای برج‌سازها بابت اخذ پروانه ساختمانی در شهر تهران کماکان باز است. در وضع موجود هر نوع مجوز موردی برج‌سازی صرفا در کمیسیون ماده پنج قابل صدور است.
ضوابط بلندمرتبهسازی در پایتخت، با هدف قانونمند ساختن بلندمرتبهسازی در شهر تهران تدوین شده تا پس از این ساختوسازهای بلندمرتبه‌ای که غالبا با سرمایه‌اندوزی سوداگرانه همراه بوده است، متوقف شود. اگرچه مدیران شهری درنظر گرفتن تمامی ابعاد بلندمرتبهسازی در ضوابط را بهانه این تاخیر عنوان می‌کنند اما کارشناسان شهری می‌گویند تعویق در ابلاغ این ضوابط فرصتی مهیا می‌کند تا کاربری‌های مهم شهری در غیاب ضوابط بالادستی پیش خور شود. به موجب طرح تفصیلی جدید تهران، مدیریت شهری موظف شد 6 ماه پس از ابلاغ طرح، یعنی در مهرماه سال 91 ضوابط جداگانه ای برای ساخت‌وساز ساختمان‌های بلندمرتبه شهر تهران تدوین و ابلاغ کند. پیش‌نویس ضوابط تدوین شده این دفترچه که نواحی مجاز و ممنوعه شهر تهران برای برج‌سازی را مشخص می‌کند، پس از ابلاغ، مبنای برج‌سازی در محدوده شهر تهران خواهد بود و پس از لازم‌الاجرا شدن آن صدور مجوزهای بلندمرتبه به صورت موردی و بر اساس سلیقه مدیریت شهری صورت نخواهد گرفت. در این ضوابط محدوده‌های مجاز بلندمرتبهسازی به چهار پهنه مجزا H1، H2، H3 و H4 تقسیم‌بندی شده است. در این پهنه‌ها حداقل مساحت زمین موردنظر برای برج‌سازی باید 2500 مترمربع و تعداد طبقات ساختمان‌های بلندمرتبه حداقل 13 و حداکثر 100 طبقه در پهنه H1 خواهد بود. مطابق با اطلاعات این پیش‌نویس، براي احداث برج بالاي 20 طبقه، بايد حداقل مساحت زمين مورد نظر يك هكتار باشد.
اطلاعات دفترچه پيش‌نويس ضوابط بلندمرتبهسازی که در مرحله نخست از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری کشور رد شد نشان می‌دهد، بلندمرتبه‌سازي در نقاطي از تهران همچون مناطقي كه حداكثر تراكم مجاز مسكوني در آنجا 3 طبقه است، بافت مسكوني ارزشمند معاصر (همچون شهرک غرب)، بافت مسکونی ارزشمند تاریخی و سبز، بخش‌هايي از نيمه جنوبي شهر و تمامی باغات ممنوع اعلام شده است. اکنون پس از گذشت سه سال اوایل سال جاری شورای عالی شهرسازی و معماری کشور از اتمام بررسی این ضوابط در کمیته فنی خبر داد اما در عین حال اعلام کرد نیاز است سه فاکتور مهم شامل «آب‌شرب»، «تراکم جمعیت» و «ثبات آلودگی هوا ناشی از اختلال در جریان باد» در این ضوابط از سوی شهرداری تهران لحاظ شود. نهایتا ابلاغ این ضوابط به سه ماه بعد یعنی اواخر فصل تابستان موکول شد. ارسال اصلاحات ضوابط بلندمرتبهسازی با لحاظ سه فاکتور عنوان شده اواخر مردادماه از سوی معاونت شهرسازی و معماری به کمیسیون ماده 5 برگشت داده شد. بازگشت ضوابط در اواخر فصل تابستان موجب شد ابلاغ آن سه ماه دیگر به تعویق بیفتد تا به گفته محمدسالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر نهایتا ظرف سه ماه بعد یعنی اواخر فصل پاییز ابلاغ ضوابط صورت گیرد که تا روز گذشته به عنوان آخرین روز پاییز چنین وعده‌ای محقق نشد.
عوارض بلندمرتبهسازی غیراصولی
این در حالی است که کارشناسان شهری معتقدند به دلیل برخی عوارض زیست محیطی، ساختوسازهای بلندمرتبه نیازمند برخوردی متفاوت از مدیریت شهری است. یکی از مهم ترین عارضه‌های بلندمرتبهسازی در بخش محیط زیست شهر است که مشکلاتی همچون تغییر غیرطبیعی دمای هوا و جلوگیری از وزش باد را سبب می‌شود. از این رو ساختوسازهای بلندمرتبه نباید در کریدورهای هوایی شهر، جایی که محل ورود باد به شهر است، انجام شود. نقشی که منطقه 22 تهران که در منتهی الیه غرب شهر واقع شده است، دارد و مطابق با برخی مطالعات به دلیل بلندمرتبه‌سازی‌های بی‌ضابطه در چند سال اخیر چنین نقشی را از دست داده است. کارشناسان شهری معتقدند بسیاری از کشورهای دنیا که در ساختوسازهای بلندمرتبه به الگویی موفق دست یافته‌اند با استفاده از چند راهکار ساده توانسته‌اند عارضه‌های زیست محیطی برج‌سازی را به حداقل برسانند. از سوی دیگر برخی کارشناسان شهری می‌گویند تعلل در ابلاغ و اجرای ضوابط بلندمرتبهسازی به عنوان نقشه راه ساختوسازهای بیش از 12 طبقه در شهر تهران سبب می‌شود تا راه برای برخی سودجویان برای پیش‌خور کردن کاربری‌های شهری و اخذ مجوز ساخت بنای بلندمرتبه باز بماند. همچنان که تعلل مدیریت شهری در ابلاغ ضوابط بلندمرتبهسازی سبب شده طی چند ماه حجم زیادی از صدور مجوزها و تغییر کاربری‌های مغایر با ضوابط طرح تفصیلی در مناطق 22 گانه شهرتهران رقم بخورد.
هرچند که سال گذشته شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور با مشاهده نابسامانی در صدور مجوزهای ساختوسازهای بلندمرتبه پایتخت، در بخشنامه‌ای صدور مجوز ساخت برج با ارتفاع بیشتر از آنچه در طرح تفصیلی تهران قید شده است-12طبقه- را ممنوع اعلام و عنوان کرد: تا موعد تصویب نهایی ضوابط بلندمرتبهسازی از صدور مجوزهای بلندمرتبه جلوگیری می‌شود. اما پس از چندماه فشار برج‌سازها در قالب تقاضای انبوه اشخاص حقیقی و حقوقی برای احداث سازه‌های بالای 20 تا 30 طبقه، قفل موقت این بازار را نیمه‌باز کرد و باعث شد، بار دیگر مجوزها البته با رویکرد محدودکنندگی برای این نوع ساختمان‌ها صادر شود. به این صورت که زمستان پارسال 47 درخواست برج‌سازی، عمدتا در مناطق شمالی پایتخت تحویل کمیسیون ماده 5 شد و پس از چند جلسه بررسی از کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر خبر رسید که با حداقل 10 فقره از آنها به شکل «احداث با ارتفاع کمتر از پیشنهاد اولیه» موافقت شده است. در این میان، مسابقه برج‌سازی در مناطق حساس پایتخت از جمله منطقه 22 تهران در منتهی الیه غرب پایتخت منجر به پیشروی محدوده شهری تهران به سمت کرج شده است و معلوم نیست تعلل برای تصویب نهایی این ضوابط تا چه زمانی فرصت را برای پیش‌خور کردن کاربری‌های باقی‌مانده شهر در اختیار سودجویان قرار می‌دهد. ابراز نگرانی برای پیش‌خور شدن کاربری‌های شهری برای ساختوسازهای بلندمرتبه در غیاب ضوابط ویژه این نوع ساخت‌وسازها از سوی کارشناسان شهری به این دلیل است که بخش مهمی از پهنه‌های ممنوعه برای ساختوسازهای بلندمرتبه هم‌اکنون به پرطرفدارترین مناطق برای برج‌سازان بدل شده است. در دفترچه پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبه که در بهمن 93 به تایید کارگروه فنی کمیسیون ماده 5 رسیده است برخی نواحی شهری به عنوان «محدوده‌های غیرمجاز یا مشروط» با رنگ قرمز مشخص شده‌اند. تطبیق محدوده‌های غیرمجاز یا مشروط با مناطق 22 گانه تهران نشان می‌دهد که این محدوده‌ها بخشی از مناطق 22، 5، 2، یک، 4 را دربرمی‌گیرند که اتفاقا طی سه سال اخیر مورد هجوم برج‌سازان قرار گرفته و پیش از صدور ضوابط بلندمرتبه، مجوز ساخت برج برای آنها صادر شده است.
وزیر راهوشهرسازی روز گذشته در دومین کنفرانس بناهای بلند با بیان اینکه نیاز داریم حقیقت زندگی را در شهر جست‌وجو کنیم، گفت: فهم من از جریان توسعه شهری ایران متاسفانه این است که محیط شهرهای ایران تحت تاخت و تاز سوداگران قرار گرفته است و آنچه ما از آن بهعنوان شهر یاد می‌کنیم که به مفهوم محیط دلپذیر زندگی است در آن دیده نمی‌شود. عباس آخوندی، وزیر راهوشهرسازی با تاکید بر اینکه بی‌تردید مخالفتی با ساختوسازهای بلند مرتبه در شهرهای ایران وجود ندارد، اظهار کرد: اما نکته مهم آن است که در مرحله اول دلیل وجود پدیده‌های شهری را جست‌وجو کنیم اگر پدیده‌ای به نام بلندمرتبهسازی داریم و آن به معنای ارتقای کیفیت زندگی است به هدف خود نزدیک شده‌ایم، اما اگر این طور نیست وقت آن است که از خواب بیدار شویم.
او به تجربه سایر کشورها در حوزه ساختوسازهای بلند مرتبه اشاره کرد و گفت: در سایر کشورها هدف از بلندمرتبهسازی ارتقای کیفیت زندگی از طریق توسعه فضای عمومی و اجتماعی است؛ اما در ایران اولین قربانی بلندمرتبهسازی از دست دادن فضاهای عمومی، نبود فضای سبز و باغات است که شهروندان بتوانند در آن غم زندگی را تسکین دهند. وزیر راهوشهرسازی با بیان اینکه باید بدانیم که آیا حکمت ایجاد ساختمان‌های بلند در ایران ارتقای کیفیت و رفاه اجتماعی بوده است یا آنکه برای اداره روزمره شهرها به فروش زندگی نسل‌های بعدی اقدام شده است، گفت: در ایران ساختوسازهای بلندمرتبه در گذشته با کارکردهای مختلف وجود داشته است که در راستای تامین نیاز واقعی شهرها بوده اما آنچه امروزه از روند ساختوسازهای بلندمرتبه می‌بینیم، تخریب شش‌های تنفسی تهران ظرف 30 سال در منطقه یک بوده است.
او با طرح این سوال که آیا روند بلندمرتبهسازی در ایران جز پاسخ به حرص بی‌پایان سوداگران بوده است، گفت: در زمان طراحی منطقه 22 شهر تهران مرحوم کازرونی اصرار داشت این منطقه بهعنوان دالان جریان باد در تهران کوتاه مرتبه‌سازی شود؛ اما هم‌اکنون حجم ساختمان‌های بلند در این منطقه جریان باد را با مانع مواجه کرده است. آخوندی یکی از مواردی را که در جریان توسعه ساختوسازهای بلندمرتبه باید مورد توجه قرار گیرد، موقعیت جغرافیایی کشور دانست و گفت: از آنجا که منابع زیستی در کشور از حیث آب و باد با محدودیت مواجه است، باید حتی‌الامکان مشوق بلندمرتبهسازی نباشیم، مگر آنکه حکمتی داشته باشد و به یقین برسیم با ایجاد فضاهای بلندمرتبه استوار و پایدار کیفیت زندگی و فضاهای عمومی گسترش پیدا می‌کند. به گفته وی، الزامات ایمنی ساختمان، حس تعلق و هویت از دیگر مواردی است که باید در زمینه ساختوسازهای بلندمرتبه مورد توجه قرار گیرد.