در آستانه رونق معاملات مسکن، آنچه می‌تواند پیش‌بینی‌های کارشناسی درباره «کمبود عرضه و رشد ناموزون قیمت در بلندمدت» را تغییر دهد، اصلاح رفتار بسازوبفروش‌ها در کوتاه‌مدت است. سازنده‌ها طی دست‌کم 23 سال اخیر در تشخیص زمان بهینه ساخت و مسیر مطلوب سرمایه‌گذاری از بین سه گزینه «ساخت جدید، تمرکز بر نیمه‌کاره‌ها و تسریع در تکمیل پروژه‌ها»، همواره دچار خطای محاسباتی شدند. اما در مقطع کنونی چنانچه برخلاف دوره‌های مشابه، اولویت به «تکمیل ساختمان‌های ناتمام» اختصاص یابد، رونق غیرتورمی مسکن در سال‌های 95 و 96 تضمین می‌شود.
آدرس صحیح رونق غیرتورمی در بازار مسکن
نقشه طلایی سرمایه‌گذاری ساختمانی
بهترین مسیر برای ساخت‌وسازهای جدید با استناد به شکل غلط 14 سال گذشته چیست؟
با اصلاح رفتار بسازوبفروش‌ها، از اوج‌گیری دوباره قیمت مسکن جلوگیری می‌شود
وضعیت بلندمدت بازار مسکن و به‌خصوص چشم‌اندازی که کارشناسان اقتصاد مسکن طی یکسال اخیر درباره «قیمت ملک در سال‌های 95 و 96» مطرح کرده‌اند، برخلاف نگرانی‌های قابل تصور، فقط در یک صورت و آن هم «اصلاح اساسی در رفتار بسازوبفروش‌ها»، قابل تغییر است. اوایل امسال بررسی‌های کارشناسی با استناد به سه پارامتر شامل «افت شدید ساخت و ساز مسکونی در سال 93، تداوم رکود معاملات ملک و آستانه تخلیه کامل حباب قیمت مسکن» نشان داد: به دلیل نصف شدن تیراژ آپارتمان‌سازی هم در تهران و هم در کل کشور و همچنین انباشت تقاضای بالفعل در حاشیه بازار و پرهیز آنها از انجام معامله تا زمان تثبیت قیمت مسکن، «احتمال» می‌رود دو تا سه فصل بعد از شکل‌گیری دوره جدید رونق معاملات، بازار با «کسری عرضه» روبه‌رو شود و «کمبود» واحدهای «نوساز» که در دوره قبل، «مازاد» بود، قیمت مسکن را در بلندمدت (سال 96) دستخوش تغییرات صعودی «ناموزون» کند.
هر چند این هشدار –رشد قیمت مسکن فراتر از تورم- براساس تجربه به جا مانده از تغییر سیکل‌های تجاری در بازار ملک (دوره‌های رکود- رونق 23 سال اخیر) و همچنین واکنش غلط و سنتی سازنده‌ها به متغیرهای اقتصاد مسکن، مطرح شده است اما شواهد موجود و آخرین آمارهای رسمی از وضعیت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی، مشخص می‌کند: هنوز فرصت پیشگیری از هر نوع رشد ناهماهنگ قیمت مسکن و جهش احتمالی طی سال‌های آینده وجود دارد، مشروط به آنکه در زمان کنونی -که اواخر رکود محسوب می‌شود- بسازوبفروش‌ها برای اولین‌بار صحیح‌ترین شکل ساختوساز از بین سه مسیر سرمایه‌گذاری ساختمانی را انتخاب کنند، می‌توان به رونق غیرتورمی معاملات مسکن طی دو سال آینده امیدوار بود. برای دستیابی به این نوع رونق مسکن –افزایش معاملات مصرفی بدون مواجهه با رشد شدید قیمت مسکن- باید از هم اکنون، در بازار ساختوساز اصلاح رفتار اتفاق بیفتد و اولویت سرمایه‌گذاری از بین سه مسیر «شروع ساختمان‌های جدید»، «تمرکز بر ساختمان‌های نیمه‌کاره» و «تکمیل ساختمان‌های در دست احداث»، به مسیر دوم داده شود. تا نرخ سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیلی در میان‌مدت افزایش پیدا کند.
کمترین رشد سرمایه‌گذاری طی 4 سال اخیر
مطابق اطلاعات بانک مرکزی، «حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» در یکسال 93 با کمترین نرخ رشد نسبت به سه سال قبل از آن روبه‌رو شد و 5/ 7 درصد افزایش پیدا کرد در حالی که این شاخص در سال‌های 90 تا 92 به ترتیب 1/ 23 درصد، 7/ 54 درصد و 1/ 23 درصد رشد کرده بود. هر چند در سال گذشته، میزان کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور، رشد مثبت تک رقمی داشت، اما سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌کاره (مسیر یا جزء دوم سرمایه‌گذاری ساختمانی) با بیشترین رشد در مقایسه با دو جزء دیگر روبه‌رو شد و 5/ 10 درصد افزایش پیدا کرد در حالی که سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید و همچنین سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیلی به ترتیب 6/ 3 درصد و 2/ 4 درصد رشد را تجربه کرد. رشد مثبت ساختمان‌های نیمه‌کاره، نتیجه عکس بر بهبود متغیرهای بازار مسکن دارد و تبعات آن، به شکل کمبود عرضه و افزایش قیمت مسکن در بلندمدت بروز می‌کند.
انباشت سرمایه در نیمه‌کاره‌ها
به این ترتیب در حال حاضر بیشترین حجم سرمایه‌های موجود در بازار ساختمان، در بخش ساختمان‌های نیمه‌کاره معطل مانده است به طوری که در سال 94 از 81 هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری ساختمانی، 44 هزار و 800 میلیارد تومان در ساختمان‌های نیمه‌تمام انجام گرفت و مابقی تقریبا به صورت مساوی وارد ساختمان‌های جدید (18 هزار و 800 میلیارد) و ساختمان‌های تکمیل‌شده (17 هزار و 355 میلیارد تومان) شد. کارنامه سال گذشته و حداقل، 4 سال قبل از آن در حوزه سرمایه‌گذاری ساختمانی نشان میدهد: بسازوبفروش‌ها همواره به تغییر دوره‌های رونق و رکود مسکن، واکنش غلط از خود بروز داده‌اند و این اتفاق به جای آنکه، کم‌شدن طول زمانی رکود و شکل‌گیری رونق به صورت غیرتورمی را در پی داشته باشد باعث ناپایداری‌های شدید شده است. سازنده‌های مسکن در پایان رکود، با مشاهده علائم اولیه از تثبیت یا افزایش خفیف قیمت مسکن، به بازار ساخت و ساز برمی‌گردند و با دریافت پروانه ساختمانی، تیراژ از دست رفته در ساخت‌وسازهای جدید را افزایش میدهند. این روند در نقطه اوج رونق بازار و هنگامی که شیب رشد قیمت مسکن، حداکثر می‌شود، تغییر می‌کند و بیشترین رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی، متوجه ساختمان‌های تکمیلی می‌شود.
واکنش غلط به رکود-رونق به روایت آمار
بررسی‌های کارشناسی در این باره حاکی است: هر دو شکل سرمایه‌گذاری ساختمانی در پایان رکود، طول رونق و اوج رونق مسکن، غلط است و تبعات دارد. ساختوساز جدید در پایان رکود مسکن، باعث می‌شود حدود دو تا سه سال بعد درست در زمانی که حباب قیمت مسکن کامل شده و توان خرید مصرفی و حتی سرمایه‌ای از دست رفته است، حجم نوسازهای آماده فروش در بازار افزایش یابد و انباشت یا مازاد مصنوعی شکل بگیرد که همین مساله، به تعمیق رکود در حال شکل‌گیری کمک می‌کند. از طرفی، افزایش سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌ها درست هنگام پایان دوره رونق، در عمل هیچ منفعت اقتصادی برای سرمایه‌گذار به همراه ندارد بلکه باعث حبس سرمایه در ساختمان‌های آماده فروش در دوره رکود معاملاتی می‌شود. این دو رفتار غلط بسازوبفروش‌ها را می‌توان به راحتی در آمارهای سرمایه‌گذاری سال‌های 89 تا 93 ردیابی کرد.
در سال 89 یعنی یکسال بعد از کاهش قابل ملاحظه قیمت مسکن و گذر از اوج رکود، در حالیکه بازار معاملات ملک آماده خروج از وضعیت رکودی بود، سازنده‌ها با مشاهده رشد قیمت اسمی، سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید را 8/ 15 درصد افزایش دادند اما نرخ رشد سرمایه در ساختمان‌های تکمیلی در این سال 6/ 18 درصد کاهش یافت و سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام نیز 3/ 14 درصد رشد کرد. از طرفی در سال 91 که بازار مسکن آماده جهش قیمت بود و حجم معاملات افزایش قابل ملاحظه پیدا کرد، این بار سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌های مسکونی 200 درصد افزایش یافت و در مقابل، ساخت و ساز جدید فقط 26 درصد به لحاظ میزان سرمایه‌گذاری رشد کرد. در این سال، نرخ رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل شده نیز به مرز 50 درصد رسید. در سال 92 نیز که قیمت مسکن به نقطه اوج رسید، مجددا نرخ رشد سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان (63 درصد) به مراتب بیشتر از ساخت‌وسازهای جدید (15 درصد) بود. بررسی نرخ رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل شده از سال 80 به بعد نیز نشان میدهد: هر زمان قیمت مسکن افت شدید پیدا کرده – مثلا در سال 83- این شاخص نیز رشد منفی داشته و در دوره‌های رونق معاملات و سپس رشد قیمت – سال 86- نرخ رشد سرمایه در بخش تکمیل ساختمان با رشد مثبت و قابل ملاحظه همراه بوده است.
اولویت تمرکز سرمایه‌ها در دوره جدید
کارشناسان اقتصاد مسکن در مقطع فعلی توصیه می‌کنند، رفتار بسازوبفروش‌ها در دوره جدید رونق مسکن به دلیل آنکه بازار ملک از پتانسیل کافی برای تغییر برخوردار است، باید اصلاح شود و از شکل سنتی خود فاصله بگیرد. در شکل صحیح، اولویت تمرکز سرمایه‌های ساختمانی باید به تکمیل پروژه‌های «نیمه‌تمام» داده شود و به نوعی، عملیات افزایش عرضه مسکن آماده مصرف، نه برای عرضه در کوتاه‌مدت که برای فروش در میان‌مدت، توسط سازنده‌ها به اجرا دربیاید.
رفتار درست ساخت و ساز این می‌تواند باشد که در پایان رکود مسکن، سرعت تکمیل ساختمان‌های نیمه‌تمام افزایش پیدا کند و سرمایه‌های حبس در پروژه‌های نیمه‌تمام به حرکت دربیاید و سپس در اواسط و نقطه اوج رونق معاملات مسکن نیز با تغییر فاز سرمایه‌گذاری، بیشترین شتاب سرمایه‌گذاری ساختمانی به ساخت‌وسازهای جدید اختصاص یابد. این شکل صحیح درست برعکس رفتار غلط سال‌های اخیر بسازوبفروش‌ها است. در حال حاضر از یکسو، حجم واحدهای نوساز و فروش نرفته در بازار تاحدودی مناسب است و کفاف افزایش تدریجی حجم معاملات مسکن در ماه‌های آینده را میدهد. از سوی دیگر، حجم انباشت ساختمان‌های نیمه‌کاره و رهاشده در بازار ساختوساز نیز به حدی است که ظرفیت لازم برای تمرکز سازنده‌ها در این قسمت از بازار برای تکمیل را دارد. این دو ویژگی بازار فعلی، فرصت طلایی برای اصلاح رفتار سازنده‌ها به وجود آورده است و ساختوساز از این بخش- ساختمان‌های نیمه‌کاره می‌تواند رونق بگیرد.
محاسبات برآوردی درباره تعداد ساختمان‌های نیمه‌کاره موجود در کل کشور با توجه به سرمایه نزدیک به 45 هزار میلیارد تومانی محبوس در این بخش از بازار ساختوساز نشان میدهد: هم‌اکنون چیزی حدود یک میلیون و 357 هزار واحد مسکونی، مجموع ساختمان‌های نیمه‌کاره را تشکیل میدهد که در صورت شروع به کار مجدد عملیات ساختمانی در آنها، ظرف یکسال آتی، معادل همین تعداد واحد مسکونِی، عرضه مسکن آماده فروش، افزایش پیدا می‌کند. در صورت تمرکز فعالیت‌های ساختمانی در بخش ساختمان‌های نیمه‌کاره، در زمانی کمتر از دو سال، امکان جبران کسری عرضه مسکن آماده، به وجود می‌آید بنابراین احتمالات درباره کمبود عرضه در سال 96 از این طریق، به صفر می‌رسد، اما چنانچه ظرف ماه‌های آینده، ساخت و سازهای جدید اولویت بسازوبفروش‌ها قرار گیرد، نیاز به پروسه حداقل 24 ماهه برای ساخت و تکمیل یک پروژه مسکونی جدید، امکان تنظیم عرضه و تقاضا در بازار معاملات مسکن طی رونق پیش رو را سلب می‌کند.
مزیت دیگر نقشه طلایی
در شرایط فعلی، حتی کمبود نقدینگی در اختیار بسازوبفروش‌ها، مزیت تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره را بیشتر از ساختوساز جدید کرده است، چرا که هزینه لازم برای تکمیل ساختمان نیمه‌کاره به مراتب کمتر از خرید زمین و شروع پروژه جدید است. چنانچه نقشه طلایی سرمایه‌گذاری ساختمانی مبنای کار بسازوبفروش‌ها شود، چون که پیش‌خرید در مقطع فعلی برای سمت تقاضا جذاب شده است، عملیات تامین مالی برای سازنده نیز راحت‌تر خواهد بود. در سال گذشته 718 هزار واحد مسکونی جدید آماده مصرف، در کل کشور تکمیل و به بازار عرضه شد که تنها 5/ 1 درصد بیشتر از سال 92 بود، اما در سال 92، بیش از 830 هزار واحد مسکونی تکمیل شد که 11 درصد افزایش داشت.در تهران نیز سال گذشته 168 هزار واحد مسکونی نوساز، تکمیل و عرضه شد که در حال حاضر با احتساب حجم معاملات نوساز طی یکسال و نیم اخیر و روند ساخت و ساز در این مدت، برآورد می‌شود، حدود 90 هزار واحد مسکونی نوساز فروش نرفته در بازار وجود دارد. در پایتخت اگر معاملات مسکن رونق بگیرد، حجم خرید و فروش آپارتمان به ماهانه 15 هزار واحد می‌رسد. با توجه به اینکه سهم نوسازها از کل معاملات 50 تا 55 درصد است، در این صورت سال آینده پیش‌بینی می‌شود ماهانه به 7 هزار واحد مسکونی نوساز نیاز است که از این منظر نیز، باید شتاب سرمایه‌گذاری در تکمیل ساختمان‌های نیمه‌تمام افزایش پیدا کند.