با رفع نقص و حذف اشکال فنی از مصوبه دو ماه پیش شورای پول و اعتبار درخصوص «افزایش سقف وام بدون سپرده خرید مسکن» امکان پرداخت 70 میلیون تومان اوراق تسهیلات مسکن به متقاضیان فراهم شد. بانک عامل بخش مسکن به‌واسطه کاهش نرخ سپرده قانونی حساب ممتاز به 2 درصد، قادر شده منابع مالی تسهیلات جدید بدون سپرده را تامین کند. در شکل جدید اوراق مسکن که حداکثر از ابتدای زمستان قابل دریافت است، 4 تغییر از جمله افزایش نرخ سود اسمی تسهیلات به 5/18 درصد و سه محدودیت برای سفته‌بازها اعمال شده است.

49 روز پس از تصویب «وام بدون سپرده 70 میلیون تومانی خرید مسکن»، سرانجام اشکال فنی در مصوبه شورای پول و اعتبار را که دست بانک مسکن برای پرداخت بسته بود، رفع شد و حداکثر از ابتدای دی ماه امسال، متقاضیان این تسهیلات می‌توانند از طریق فرابورس یا شعب بانک عامل، نسبت به خرید اوراق وام جدید اقدام کنند.شورای پول و اعتبار 28 مهر ماه امسال با بررسی موافقت‌نامه بانک مرکزی برای افزایش سقف تسهیلات اوراق خرید مسکن، به پیشنهاد بانک مسکن برای پرداخت 60 میلیون تومان وام خرید بدون سپرده در تهران، 50 میلیون تومان در شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها و همچنین 40 میلیون تومان در شهرهای کوچک، رای مثبت داد. اما بی‌پاسخ گذاشتن بخش مکمل این پیشنهاد در موافقت‌نامه و مصوبه شورا باعث شد «منبع تغذیه مالی» تسهیلات جدید در بانک مسکن، عملا «معلق» بماند و امکان اجرایی شدن مصوبه برای این بانک سلب شود. هر چند بانک مسکن، محل تامین منبع وام جدید را به صورت روشن مطرح کرده بود و کاهش نرخ سپرده قانونی حساب سپرده‌گذاری ممتاز از 10 درصد به 2 درصد را برای این منظور پیشنهاد داده بود، اما بیش از یک ماه و نیم تعلل در رسیدگی مجدد به نقص مصوبه، خرید و فروش مصرفی در بازار پاییزی معاملات مسکن را در انتظار گذاشت و دوره رکود را طولانی‌تر کرد. با این حال در جلسه هفته گذشته شورای پول و اعتبار، با کاهش نرخ سپرده قانونی حساب ممتاز بانک مسکن تا «اطلاع ثانوی» موافقت شد و به این ترتیب ظرف حداکثر یکی، دو هفته آینده، با احتساب سقف جدید اوراق وام خرید مسکن و سقف فعلی اوراق وام جعاله مسکن (10 میلیونی)، به متقاضیان در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک به ترتیب 70 میلیون تومان، 60 میلیون تومان و 50 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده پرداخت خواهد شد.


در تهران پرداخت 70 میلیون تومان وام خرید مسکن بدون سپرده، همزمان با شروع نقل و انتقالات ماه‌های پایانی سال، بازار زمستانی را دستخوش تغییرات صعودی در حجم معاملات خواهد کرد و می‌تواند زمینه رونق غیرتورمی معاملات مسکن در اواخر سال جاری و ابتدای سال آینده را به وجود بیاورد. این پیش‌بینی با توجه به ثبات ماه‌های اخیر قیمت مسکن و تمایل سطح قیمت به کاهش بیشتر -که از ریزنوسان ماهانه در منحنی قیمت‌ها مشهود است- مطرح است. ضمن آنکه، سقف جدید تسهیلات خرید مسکن در تهران،‌ قدرت پوششی قیمت را پس از 8 سال سرکوب مالی سمت تقاضای مصرفی مسکن، به بالاترین حد افزایش می‌دهد. با 70 میلیون تومان تسهیلات، هزینه خرید 5/ 17 مترمربع بنای مسکونی در شهر تهران (که در حال حاضر متری 4 میلیون تومان است) فراهم می‌شود که به‌طور متوسط 35 درصد قدرت خرید آپارتمان کوچک متراژ را تامین می‌کند. رفتار بازار معاملات مسکن در یکی دو ماه اخیر به واسطه اندکی رشد محسوس در حجم معاملات و همچنین افزایش مراجعه‌ها به بنگاه‌های املاک نشان داد متقاضیان مصرفی آماده خرید هستند؛ مشروط به آنکه توان مالی برایشان فراهم شود.


4 تغییر و 3 محدودیت در پرداخت اوراق

از سازوکار تعیین شده برای پرداخت تسهیلات جدید خرید مسکن حاکی است در شکل جدید ارائه اوراق تسهیلات خرید مسکن از محل حساب ممتاز، با هدف جلوگیری از بروز شوک در قیمت فروش اوراق به‌واسطه افزایش سقف آن، 4 تغییر برای متقاضیان مصرفی تسهیلات و سه محدودیت برای سفته‌بازها قرار است اعمال شود. اولین تغییر به نرخ سود اسمی تسهیلات اوراق مسکن مربوط است که طبق مصوبه شورای پول و اعتبار، وام 60 میلیونی خرید مسکن در تهران (بدون احتساب وام 10 میلیونی تعمیرات) با نرخ سود 5/ 18 درصد در سال، پرداخت خواهد شد. وام اوراق مسکن تا پیش از این با نرخ سود 16 درصد پرداخت می‌شد. با توجه به آخرین قیمت فروش اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس که نزدیک به 70 هزار تومان برای هر فقره اوراق 500 هزار تومانی در آخر هفته گذشته تعیین شده بود، نرخ سود واقعی وام 60 میلیون تومانی رقمی معادل 9/ 22 درصد خواهد شد.


دومین تغییر، حذف امتیاز مربوط به زوج‌های جوان است. سقف اوراق تسهیلات خرید مسکن زمستان سال 92 با احتساب وام جعاله، به 45 میلیون تومان برای عموم متقاضیان و 60 میلیون تومان برای زوج‌های جدید رسید. اما سقف جدید 70 میلیون تومان، هم شامل عموم و هم شامل زوج‌ها می‌شود و امتیاز «سقف بیشتر برای زوج‌های جدید» فعلا در مصوبه جدید قید نشده است؛ مگر آنکه بانک مسکن با استفاده از اختیارات خود، مجددا امتیاز ویژه برای زوج‌هایی که از یک تاریخ زمانی مشخص به بعد ازدواج کرده باشند، در نظر بگیرد.سومین تغییر در پروسه پرداخت اوراق تسهیلات خرید مسکن، شناور شدن سقف تسهیلات براساس جمعیت شهرها است که در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک، سقف وام با 10 میلیون تومان اختلاف، رابطه مستقیم با جمعیت شهرها پیدا کرده است. آخرین تغییر در اوراق تسهیلات خرید مسکن نیز به مدت زمان بازپرداخت آن برمی‌گردد که برای وام‌های جدید، دوره بازپرداخت احتمالا 10 ساله تعیین خواهد شد، در حالی که پیش‌تر، بین 12 تا 15 ساله بود. مطابق اطلاعیه‌ای که آخرین روز کاری هفته گذشته فرابورس ایران با استناد به ابلاغیه رسمی بانک مسکن منتشر کرد، «اعتبار» اوراق قبلی یعنی اوراقی که تاریخ انتشار آنها، مهر 94 و ماه‌های قبل از آن است، حداکثر به اندازه 45 میلیون تومان است و دارندگان این اوراق برای دریافت 70 میلیون تسهیلات باید علاوه بر اوراق قبلی، اوراق جدیدالانتشار نیز خریداری کنند.


اعمال محدودیت سقف تسهیلاتی برای اوراق قدیمی، جلوی رشد ناگهانی قیمت اوراق در فرابورس را خواهد گرفت و مزیت سفته‌بازی با اوراق قبلی برای استفاده از تسهیلات جدید را می‌گیرد.معامله‌گران اوراق مسکن در فرابورس در هر بار انجام معامله فقط مجاز به خرید حداکثر 140 فقره اوراق 500 هزار تومانی هستند که مجموع آن معادل 70 میلیون تومان تسهیلات خرید می‌شود. این محدودیت، از خرید عمده اوراق برای پایین آوردن حجم عرضه به صورت مصنوعی و در نتیجه افزایش قیمت اوراق جلوگیری خواهد کرد. سومین محدودیت در خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن که راه را برای انجام معاملات مصرفی اوراق هموار می‌کند، «محدودیت زمانی در فروش اوراق بلافاصله پس از خرید اوراق» است. خریداران اوراق مسکن تا 4 ماه پس از خرید، حق فروش اوراق خود را ندارند. این محدودیت به خصوص در زمان‌هایی که قیمت اوراق نوسانی می‌شود یا ظرفیت افزایش قیمت را پیدا می‌کند – همچون حال حاضر- باعث خواهد شد کسانی که با هدف خرید و فروش مکرر اوراق سراغ خرید آن می‌خواهند بروند، منصرف شوند.

اوراقی که با تاریخ انتشار آبان 94 به بعد، در فرابورس عرضه می‌شود، قابلیت استفاده برای وام‌های جدید خرید مسکن را دارند. بانک مسکن علت افزایش نرخ سود اسمی اوراق از 16 درصد به 5/ 18 درصد را ارقامی عنوان می‌کند که سالانه بابت نرخ سود سپرده به سپرده‌گذاران حساب ممتاز بانک مسکن پرداخت می‌کند. این نرخ به طور متوسط بین 18 تا 19 درصد عنوان می‌شود که در این صورت، امکان تامین آن با سود 16 درصدی وجود ندارد. هر چند، بانک مسکن به عنوان ناشر اوراق تسهیلات مسکن، از آنجا که اجازه خرید اوراق از طریق شرکت‌ها و نهادهای وابسته به خود را دارد و محدودیت‌هایی که برای سایر خریداران اوراق وجود دارد برای این گروه اعمال نمی‌شود، در نتیجه از محل قیمت معاملاتی خرید و فروش اوراق نیز می‌‌تواند هزینه‌های خود را تامین کند.


ظرفیت بازار اوراق مسکن برای خانه‌دار شدن

گزارش مدیریت ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران درباره آخرین وضعیت بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن نشان می‌دهد: طی 5 سال گذشته به طور متوسط سالانه 120 هزار خانوار با استفاده از تسهیلات اوراق، اقدام به خرید مسکن کرده‌‌اند و در مجموع این 5 سال (منتهی به آبان 94)، رقمی معادل 22 هزار میلیارد تومان تسهیلات خرید به 598 هزار نفر پرداخت شده است. در 8 ماه گذشته از سال 94 نیز ماهانه به‌طور متوسط 468 میلیارد تومان اوراق توسط بانک مسکن در فرابورس منتشر و عرضه شد که میزان ارزش تسهیلات استفاده شده در هر ماه نیز به طور متوسط 424 میلیارد تومان بود. علت افزایش عرضه در مقایسه با تقاضای اوراق، به رکود معاملات مسکن مربوط است.


بررسی‌ها درباره تاثیر کاهش نرخ سپرده قانونی حساب ممتاز – حسابی که به‌واسطه سپرده‌گذاری در آن، تسهیلات خرید مسکن به شکل اوراق منتشر می‌شود و متقاضیانی که فرصت سپرده‌گذاری برای دریافت وام خرید مسکن را ندارند، امتیاز سپرده‌گذاران این حساب را به شکل اوراق و با قیمت بازار خریداری می‌کنند- بر تامین منبع مالی تسهیلات اوراق نشان می‌دهد: هر یک درصد کاهش نرخ سپرده قانونی چیزی حدود 500 میلیارد تومان منبع جدید مالی آزاد می‌کند که تحت شرایطی و با تبدیل و استفاده مجدد از آن، توانایی بانک برای افزایش حجم عرضه و انتشار اوراق جدید برای پاسخگویی به متقاضیان در شرایط بعد از رکود مسکن، افزایش خواهد یافت.


در این میان، با تقویت بازار رسمی پرداخت وام بدون سپرده به متقاضیان مسکن، جذابیت صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» در مقطع کنونی تضعیف خواهد شد. این صندوق به ازای یک‌سال سپرده‌گذاری، «10+80» میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن پرداخت می‌کند. هر چند سقف وام یکم 20 میلیون تومان بالاتر و نرخ سود آن 5/ 4 واحد درصد پایین‌تر از وام 70 میلیون تومانی اوراق مسکن در تهران است، اما شرایط کنونی بازار مسکن که از یکسو قیمت‌ها به ثبات رسیده و از سوی دیگر فراوانی آپارتمان نوساز وجود دارد، اولویت استفاده را نصیب وام اوراق می‌کند. به این ترتیب، جریان ضعیف ثبت‌نام در صندوق یکم باز هم ضعیف‌تر خواهد شد. بانک مسکن هنوز دستورالعمل نحوه پرداخت تسهیلات جدید را اعلام نکرده و این هفته آن را تدوین و به شعب خود ابلاغ می‌کند، اما محاسبات نشان می‌دهد چنانچه وام 70 میلیون تومانی قرار باشد در طول 10 سال بازپرداخت شود، اقساط ماهانه آن حداقل یک میلیون و 100 هزار تومان خواهد بود. همچنین نرخ سود مرکب وام 60 میلیونی جدید و وام 10 میلیون تومانی جعاله نیز رقمی معادل 1/ 23 درصد خواهد شد.