ساختار عرضه «زمین» در
بازار املاک کلنگی، طی یک ماه گذشته از فصل «خرید ملک قابل ساخت»، کاملا با
شرایط وخیم مالی بساز و بفروش‌ها تطبیق پیدا کرده و سه پیشنهاد جذاب از
سمت فروشنده‌های زمین برای سازنده‌ها در نظر گرفته شده است.
با
شروع فصل خرید زمین از ابتدای آذر ماه امسال، پیش‌بینی می‌شد در تهران
سرمایه‌گذاران ساختمانی برای شروع پروژه‌های مسکونی سال 95، رکود معاملاتی
نیمه اول امسال بازار زمین را بشکنند و برای تامین عرصه مورد نیاز ساخت و
سازهای جدید اقدام کنند اما تداوم کسادی در بازار معاملات زمین مسکونی،
تغییراتی را اخیرا در فایل‌های فروش زمین و ملک کلنگی به‌وجود آورده و غالب
فروشنده‌ها را به عرضه غیرنقد وادار کرده است. بررسی‌های درباره چالش
موجود در فروش زمین به سازنده‌ها نشان می‌دهد: مشکل به قیمت برنمی‌گردد،
چرا که متوسط قیمت زمین مسکونی از پاییز سال گذشته تاکنون- بعد از تخلیه
حباب سال 92 که به مرز 6 میلیون تومان در هر مترمربع رسیده بود- در سطح
متری 4 میلیون و 400 هزار تومان ثابت مانده و در مقایسه با قیمت فروش مسکن،
رقم بالایی محسوب نمی‌شود. عامل بازدارنده خرید زمین در سمت تقاضا –
سازنده‌ها- به حبس نقدینگی در ساختمان‌های نوساز و نیمه‌تمام مربوط می‌شود
که قدرت مالی برای تامین زمین را از بسازوبفروش‌ها گرفته و عوامل ساخت و
ساز را در ایستگاه اول خروج از رکود ساختمانی متوقف کرده است. برای حل این
چالش، فروشنده‌های زمین در تهران حاضر شده‌اند سه امتیاز برای خریدار قائل
شوند و با روش‌های قسطی، تهاتر با آپارتمان نوساز و همچنین معاوضه با سایر
دارایی‌های ملکی خریدار، زمین یا ملک کلنگی خود را به سازنده عرضه کنند.
تحقیقات میدانیدر این باره حاکی است: بیش از نیمی از فایل‌های عرضه زمین در
تهران طی چند روز گذشته، به حالت فروش غیرنقد تغییر شکل پیدا کرده و اغلب
فروشنده‌ها حاضر هستند حداقل 30 درصد از بهای زمین را بدون دریافت سود یا
مبلغ اضافه، به شکل اقساط دریافت کنند. حجم فروش غیرنقد زمین در زمین‌های
بالای 700 تا 1000 مترمربع در مناطق بالای شهر تهران، بیشتر از 50 درصد کل
فایل‌ها را شامل می‌شود. آمادگی مالکان زمین قابل ساخت به فروش در ازای
دریافت آپارتمان نوساز، کوتاه‌ترین مسیر ممکن را برای ساخت و سازهای جدید
پیش روی بسازوبفروش‌ها قرار داده است. کارشناسان انتظار دارند، شرایط جدید
در بازار زمین بتواند به بازگشت سرمایه‌گذاران ساختمانی منجر شود.
راهکار اضطراری فروش زمین
صاحبان
زمین برای خروج از تنگناهای اقتصادی و کمبود نقدینگی در بازار مسکن از
راهکاری اضطراری بهره برده‌اند تا با فروش قسطی زمین یا تهاتر آن با
واحدهای نوساز در همان منطقه فصل مناسب فروش را از دست ندهند. سازندگان
مسکن به طور معمول در ماه پایانی پاییز و فصل زمستان اقدام به خرید زمین
کرده‌اند اما بر اساس آمارهای رسمی و مشاهدات میدانی اشتیاق سازندگان طی دو
سال اخیر به خرید زمین کاهش داشته است. نیمه کاره ماندن پروژه‌های
ساختمانی و فروش نرفتن واحدهای نوسازی که به دلیل نبود خریدار تبدیل به
فایل اجاره شده‌اند سبب شده، فعالان حوزه ساختوساز تمایلی به آغاز
پروژه‌های جدید نداشته باشند. در این میان صاحبان زمین‌های بزرگ متراژ برای
ایجاد انگیزه در میان سازندگان به جز فروش قسطی که در بیشتر موارد بدون در
نظر گرفتن سود است، تخفیف‌های ویژه‌ای نیز در نظر می‌گیرند. قطعه زمینی به
مساحت ۲۶ هزارمتر مربع در منطقه ۲۰ شهر تهران با دستور نقشه پروانه
ساختمان با تراکم مفید ۷۰ هزار متر مربع کاربری مسکونی در پهنه121 R به
صورت اقساط با ۵۰ درصد تخفیف ویژه به فروش می‌رسد.
بنا
به ادعای صاحبان این قطعه زمین قیمت کار‌شناسی شده این زمین حدود ۳۲
میلیارد تومان است اما قیمت پیشنهادی صاحب زمین برای فروش ۱۸ میلیارد تومان
است که تنها ۸ میلیارد این مبلغ را به صورت نقد دریافت می‌کند و باقی
مانده هزینه خرید زمین را به صورت تهاتر با واحدهای نوساز و قسطی از
خریدار دریافت می‌کند و هیچ سودی نیز برای بخشی از قیمت زمین که به صورت
قسطی پرداخت می‌شود، در نظر گرفته نشده است! فرمولی که صاحب این زمین برای
فروش این قطعه زمین استفاده کرده روشی است که این روز‌ها بیشتر مالکان زمین
از آن استفاده می‌کنند. حتی صاحبان زمین‌های کوچک متراژ و کمتر از ۱۰۰۰
مترمربع هم مجبورند برای سازنده‌ها تسهیلاتی را پیش‌بینی کنند تا آنها را
ترغیب به خرید کنند. تخفیف‌های بالا از سوی صاحبان املاک که گاهی تا ۳۰
درصد قیمت کل زمین می‌رسد؛ سیاست تشویقی دیگری است که خریداران را ترغیب به
خرید زمین کند اما خریداران چندان به این تخفیف‌های بالا خوش‌بین نیستند
به اعتقاد برخی فعالان بازار مسکن بیشتر این تخفیف‌ها صوری است و فروشندگان
زمین‌های مرغوب حاضر نیستند تخفیف چندانی به خریداران بدهند.
گروهی
از فعالان بازار مسکن معتقدند فروش زمین نسبت به سال گذشته بهتر شده است و
سازندگان مسکن امید بیشتری به بهبود وضعیت مسکن دارند اما در مقابل این
دیدگاه برخی سازندگان ملک معتقدند به دلیل تنگناهای اقتصادی و کمبود
نقدینگی در بازار مسکن خرید زمین پاییز امسال نسبت به سال گذشته کاهش داشته
است. این دیدگاه متضاد در میان مشاوران املاک نیز وجود دارد. گروهی از
مشاوران بازار زمین وضعیت بازار زمین را در سال ۹۴ نسبت به سال گذشته
مناسب‌تر دانسته و برخی آن را مشابه سال گذشته توصیف می‌کردند. کاهش قیمت
زمین یکی از دلایلی است که طرفداران بازگشت رونق به بازار آن را به‌عنوان
تمایل به خرید بیشتر مطرح می‌کنند. فعالان بازار زمین فروش قسطی زمین را
راهکاری برای جبران کمبود نقدینگی در این بازار می‌دانند که توانسته
راهگشای خریدارانی باشد که قصد آغاز ساخت وساز در سال آینده را دارند.
تهاتر نیز روش مناسبی برای سازندگانی است که به دلیل فروش نرفتن واحدهای
نوساز پروژه‌های گذشته امکان خرید زمین برای آغاز پروژه جدید را ندارند.
گروهی از سازندگان مسکن معتقدند این روش‌های سنتی می‌تواند سبب جهش‌های
کوچک در بازار کم رونق زمین شود و برخی این روش‌ها را درمانی موقت برای
وضعیت کنونی بازار مسکن می‌دانند و معتقدند رواج این نوع فروش زمین
نشان‌دهنده وضعیت اقتصادی بازار مسکن است. فروشندگان ناچار به فروش اقساطی
زمین‌هایشان هستند زیرا صنعت ساخت و ساز گرفتار رکود سنگینی شده است که
تحرکات سال‌های اخیر هم نتوانسته عمق این رکود را کاهش دهد.
سازندگانی
که مدعی هستند امسال نسبت به سال گذشته خریداران زمین کاهش داشته‌اند
معتقدند رکود ادامه‌دار این سال‌های مسکن سرمایه‌گذاران این حوزه را نسبت
به ساخت و ساز جدید بی‌رغبت کرده زیرا سود این سال‌های حوزه ساختوساز از
سود بانکی کمتر است و اگر سرمایه‌ای که در آپارتمان‌های نوساز بی‌مشتری
خوابیده است در بانک سرمایه‌‌گذاری می‌شد دست کم سودی حدود ۲۰ درصد را نصیب
سازندگان می‌کرد بنابراین انگیزه‌ای برای خرید ملک از سوی سازندگان وجود
ندارد. او معتقد است تصمیم‌گیران حوزه مسکن برای خروج از این رکود اقدامات
اساسی‌تری انجام دهند. فروش قسطی زمین تنها به زمین‌های بزرگ‌متراژ اختصاص
ندارد. زمین‌های با متراژ ۶۰۰ تا ۷۰۰ متر هم برای فروش از این فرمول
استفاده می‌کنند. قطعه زمینی به مساحت ۶۶۰ متر در محله زعفرانیه برای فروش
تخفیف بالایی را در نظر گرفته است و نزدیک به متری ۸ میلیون کمتر از نرخ
میانگین منطقه این قطعه زمین را برای فروش گذاشته است. برخی از سازندگان
معتقدند دلیل این نوع تخفیف‌ها فروش واحدهای مسکونی نوساز در همان
محدوده با قیمت پایین است و آنها مجبور به دادن چنین تخفیفی شده‌اند. این
نوع فروش زمین در منطقه خاصی از شهر تهران رواج ندارد بلکه در تمام مناطق
شهر تهران که ساختوساز رونق بیشتری دارد، این سبک فروش فراگیر شده است.
گروهی
از فعالان حوزه ساخت و ساز معتقدند دلیل تمایل به تهاتر برخی از صاحبان
زمین این است که تمایل و تحمل ریسک مشارکت در ساختوساز را ندارند و با
توجه به شرایط اقتصادی علاقه‌مند به واگذاری آپارتمان‌های نوساز در برابر
آپارتمان‌های کلنگی‌شان در همان منطقه هستند. روش‌های سنتی که این روزهای
برای خروج از رکود به کار گرفته می‌شود از گذشته وجود داشته اما در
زمان‌هایی که رکود اقتصادی افزایش می‌یابد این روش‌ها نیز رونق بیشتری
می‌گیرد. اما همیشه نباید به این نوع معاملات اطمینان کرد. این فروش‌ها
همیشه به نفع خریدار نیست. یکی از هشدارهایی که انبوه‌سازان به خریداران
زمین‌های قسطی می‌دهند توجه به سند قطعه زمینی است که خریداری می‌کنند به
دلیل انتقال زمین پس از پرداخت اقساط، برخی از این زمین‌ها، اسنادشان دچار
مشکل است که خریداران باید دقت لازم را در این خصوص به عمل بیاورند.