سردرگمی متقاضیان تسهیلات خرید مسکن در بازار رسمی از بابت «زمان قطعی اجرای مصوبات شورای پول و اعتبار برای افزایش و پرداخت وام بدون سپرده توسط بانک‌های عامل»، باعث رونق دوباره کسبوکار دلالان در بازار غیررسمی وام مسکن شد. اخیرا واسطه‌های خرید و فروش امتیاز تسهیلات مسکن، تنوع وام‌های بالای 100 میلیون تومان را بالا برده‌اند و معادل 80 درصد قیمت خرید آپارتمان، تسهیلات بدون سقف ریالی پرداخت می‌کنند. آزادی عمل بانک‌ها برای تعیین نرخ سود در بازار غیررسمی تسهیلات مسکن، باعث هدایت وام‌ها به این کانال شده است.
بازار غیررسمی خرید و فروش وام مسکن، با کسب فرصت از فضای مبهم و سرگردان در کانال رسمی این نوع تسهیلات، تغییراتی در جهت تامین نیاز سمت تقاضا به خود گرفته و به واسطه رابطه دلالان وام با شعب بانک‌ها، در حال حاضر تا 80 درصد قیمت مسکن، وام خرید در این بازار به متقاضیان پرداخت می‌شود. بازار غیررسمی وام طی دو سال اخیر تحت تاثیر رکود معاملات مسکن و از همه مهم‌تر، افزایش نسبی سقف وام اوراق تا 45 میلیون تومان و سپس رفع ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن در بانک‌ها، از جنب و جوش همیشگی خود فاصله گرفت و حجم خرید و فروش تسهیلات در آن به شدت کاهش پیدا کرده بود اما طی چند هفته اخیر با مشخص شدن «انسداد اجرایی مصوبات در بازار رسمی وام مسکن»، دو اتفاق جدید در بازار تسهیلات غیررسمی شکل گرفته و بار دیگر دریافت وام خرید مسکن از کانال پرمخاطره مورد توجه متقاضیان قرار گرفته است.
نتایج تحقیقات میدانی در این باره نشان می‌دهد: افزایش حجم عرضه تسهیلات بالای 100 میلیون تومان و همچنین آمادگی بانک‌ها در ارائه وام بدون سقف ریالی برای خرید مسکن، دو مزیت کنونی بازار غیررسمی است که باعث شده هم مبادلات در این بازار افزایش پیدا کند و هم اینکه دلالان وام در مقایسه با مشاوران املاک، نسبت به شرایط فعلی احساس رضایت کنند. پیش‌تر، در بازار غیررسمی حداکثر تا 70درصد قیمت مسکن، وام خرید پرداخت می‌شد اما میزان پوشش تسهیلات در حال حاضر به 80 درصد رسیده است. از طرفی، تنوع وام‌های بالای 100 میلیون تومان که در قالب خرید و فروش امتیاز تسهیلات پزشکان، نخبگان، جانبازان و ... قابل دریافت است، نسبت به قبل، زیاد شده است. در مقابل، به علت آنکه دسترسی به تسهیلات زیر 100 میلیون تومان همچون وام یکم، وام نوسازی و وام اوراق در بازار رسمی، برقرار است، تمایل به عرضه این نوع وام‌ها در بازار غیررسمی کاهش یافته است. این وضعیت تازه در بازار وام مسکن، یک تعارض در سیستم بانکی را آشکار می‌کند. برخی بانک‌های دولتی و خصوصی با مقاومت در پرداخت وام خرید مسکن بدون سپرده (وام 60 میلیون تومانی) از مسیر رسمی، تسهیلاتی به مراتب سنگین‌تر را از کانال غیررسمی و توسط دلالان وام در اختیار مشتری قرار می‌دهند.
علت این دوگانگی، به شرایط پرداخت وام در بازار غیررسمی که آزادانه توسط بانک تعیین می‌شود و تکالیف قید شده در مصوبه شورای پول و اعتبار برای وام 60 میلیونی که قابل قبول بانک‌ها نیست، برمی‌گردد. در بازار غیررسمی، تسهیلات بالای 100 میلیون و همچنین تسهیلات بدون سقف ریالی، با نرخ سود بالای 24 درصد –حدود 26 تا 27 درصد- ارائه می‌شود حال اینکه، بانک‌ها در حالت طبیعی و بدون حضور واسطه یا دلال وام، باید وام خرید مسکن را با نرخ سود 21 درصد پرداخت کنند که چون قیمت تمام شده پول برایشان حداقل 5/ 21 تا 22 درصد است، چنین پرداختی غیرممکن است. با این حال، حضور واسطه در دریافت وام مسکن با توجه به پورسانت حداقل 8 درصدی دلالان و انتقال وکالتی تسهیلات، ریسک بالایی دارد. هر چند، دلالان مدعی هستند خیلی از سختگیری‌های شعب در ارائه چک، سفته و ضامن کارمند را می‌توانند با ارتباطاتی که دارند، تسهیل کنند. در شرایطی که جزئیات و زمان پرداخت وام 70 میلیونی خرید مسکن همچنان به شعبه‌های بانک مسکن ابلاغ نشده است، بازار غیررسمی وام به افزایش سقف تسهیلات مسکن واکنش نشان داد.
هم‌اکنون پرداخت انواع متنوعی از تسهیلات خرید مسکن با نرخ‌های مختلف در بازار غیررسمی بین واسطه‌های وام و متقاضیان در جریان است؛ اما روند پرداخت این تسهیلات طی روزهای اخیر با یک تغییر عمده مواجه شده است. اگرچه واسطه‌ها و دلالان وام‌های مسکن در مناطق مختلف شهر تهران تاثیر تصویب پرداخت وام 70 میلیونی طی سه هفته اخیر را به طور مستقیم اظهار نمی‌کنند، اما تحقیقات میدانی از بازار غیررسمی وام حاکی است در یک ماه گذشته یعنی از زمان تصویب افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن تا 70 میلیون تومان در شهر تهران، در بازار غیررسمی، تقاضا برای دریافت وام‌های کمتر از 100 میلیون تومان، به طرز چشمگیری کاهش داشته است.
تغییر مسیر بازار غیررسمی وام
دلالان وام مسکن که پیش از این حجم قابل توجهی از توان وام‌دهی خود را به تسهیلات کمتر از 100 میلیون تومان متمرکز کرده بودند، هم‌اکنون با افزایش سقف تسهیلات مسکن، وام‌دهی به متقاضیان خرید واحدهای متوسط و بزرگ متراژ را در اولویت قرار داده‌اند که بیش از 100 میلیون تومان نیاز به تسهیلات داشته باشند. این در حالی است که برخی از واسطه‌های وام به طور کلی از پرداخت تسهیلات زیر 100 میلیون تومان به متقاضیان خرید مسکن انصراف داده و تنها به متقاضیانی تسهیلات می‌دهند که رقم‌های درخواستی آنها بیش از این میزان باشد.
از طرفی عرضه وام‌های زیر 100 میلیون از سمت صاحبان این تسهیلات برای فروش در بازار غیررسمی کاهش پیدا کرده است و همین اتفاق باعث شده قیمت فروش این نوع وام‌ها کاهش پیدا کند. تاثیر زودهنگام افزایش تسهیلات خرید مسکن تا سقف 70 میلیون تومان در پایتخت، در حالی بازار غیررسمی تسهیلات کمتر از 100میلیون را تحت تاثیر قرار داده که ادامه رکود در بازار خرید وفروش مسکن هم یکی دیگر از دلایل تقویت این اثرگذاری در بازار کسبوکار دلالان وام از بابت تعدیل قیمت فروش این تسهیلات است. این در حالی است که دلالان وام مسکن برای حفظ رونق در بازار غیررسمی وام مسکن، پاسخگو نبودن وام‌های کمتر از 100 میلیون‌تومان به نیاز متقاضیان خرید مسکن در تهران را مهم‌ترین دلیل انصراف آنها از دریافت این گروه‌ها از تسهیلات عنوان می‌کنند. با این حال به نظر می‌رسد با پیشرفت دو موج تازه تقاضا در بازار واحدهای کوچک متراژ، در صورت تاخیر در پرداخت وام 70 میلیونی که هنوز جزئیات و نحوه پرداخت آن به شعب بانک عامل ابلاغ نشده، بار دیگر بازار غیررسمی وام‌های زیر100 میلیون تومان رونق بگیرد.
آن طور که واسطه‌های ملکی پایتخت (مشاوران املاک) می‌گویند طی سه هفته گذشته، حجم قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن که طی ماه‌های اخیر در بازار حضور داشته و خرید خود را تا اطمینان کامل از تثبیت قیمت‌ها و عدم امکان کاهش بیشتر به تاخیر انداخته بودند، تقاضای خود را به مرحله عقد قرارداد رسانده و متناسب با قدرت خریدشان آپارتمان مورد نظر خود را خریداری کرده‌اند. همزمان با تحقق تقاضاهایی که پیش از این پشت در بنگاه‌های مسکن منتظر تثبیت شرایط بودند، خبر افزایش سقف وام خرید تا 70 میلیون تومان حجم تازه‌ای از متقاضیانی را که پیش از این به دلیل عدم قدرت خرید کافی حضوری در بازار تقاضا نداشتند، به بنگاه‌ها آورده است. این متقاضیان هم اکنون با تلاش برای کسب اطلاع در مورد قیمت‌ها و انتخاب گزینه‌های مناسب، درصدد برآمده‌اند تا بلافاصله پس از دریافت وام، بتوانند آپارتمان مورد نظر خود را خریداری کنند. کارشناسان مسکن معتقدند: با توجه به انصراف بخش قابل توجهی از دلالان وام‌های کمتر از 100 میلیون تومان از پرداخت این تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن، در صورت تعلل در پرداخت وام 70 میلیونی، موج تازه تقاضا می‌تواند در سال آینده باعث بازگشت وام‌های غیررسمی تا سقف 100 میلیون تومان به بازار مسکن شود.
حذف کوچک متراژها از بازار دلالی وام
در شرایطی که اغلب دلالان وام، تحت تاثیر خروج متقاضیان واحدهای کوچک متراژ از بازار غیررسمی تسهیلات خرید مسکن عمده توان وام‌دهی خود را به متقاضیان دریافت تسهیلات بیش از 100 میلیون تومان متمرکز کرده‌اند، هم اکنون چند نوع وام متفاوت با واسطه دلالان به متقاضیان پرداخت می‌شود. این وام‌ها با عناوین مختلف از جمله وام خرید مسکن، وام جانبازی، تسهیلات نخبگان، پزشکی و ... با رقم، نرخ بهره، مدت زمان بازپرداخت و شرایط متفاوتی از سوی دلالان به هر گروه از متقاضیان دریافت این تسهیلات پیشنهاد می‌شود. از انواع وام‌های موجود در بازار غیررسمی، حاکی است: این روزها رقم 100میلیون تومان کف یا حداقل پرداخت وام به متقاضیان خرید مسکن از سوی دلالان است که مدت زمان بازپرداخت آن بین 6 ماه تا حداکثر 10سال می‌تواند متفاوت باشد.
هر چند ممکن است در موارد معدود، برخی دلالان بازار وام شرایط بازپرداخت را در مدت زمانی بیش از 10 سال نیز تعیین کنند. به جز وام‌هایی که این روزها به عناوین مختلف از جمله وام جانبازی، نخبگان و پزشکان از سوی دلالان به گروه‌های خاصی از متقاضیان پرداخت می‌شود، نرخ سود اغلب وام‌های عادی در بازار غیررسمی، 24 درصد است. البته دلالان وام بازه پرتقاضا برای دریافت تسهیلات خرید مسکن در بازار غیررسمی را بین 100 تا 150 میلیون تومان عنوان می‌کنند که بیشتر برای خرید واحدهای متوسط تا بزرگ متراژ با قیمت کل 300تا 500میلیون تومان مورد استفاده قرار می‌گیرد. این در حالی است که برخی دلالان وام مسکن تنها تقاضاهای بالاتر از 200 میلیون تومان را برای وام پوشش می‌دهند.
سه وام برای یک آپارتمان
برخی دلالان وام مسکن که پیش از این بیشترین توان وام دهی خود را به پرداخت تسهیلات 20 و 40 میلیون تومانی خرید مسکن به متقاضیان اختصاص می‌دادند، هم‌اکنون برای افزایش سقف تسهیلات از ترفند تازه‌ای استفاده می‌کنند. یکی از این واسطه‌های وام در مورد شرایط وام دهی موسسه‌ای که در آن فعالیت می‌کند گفت: حداقل وام پرداختی به متقاضیان در حال حاضر رقم 100میلیون تومان است که چون وام‌های بانکی معمولا بین 20 تا 40 میلیون تومان برای هر متقاضی است، لازم است متقاضی دریافت وام علاوه بر خودش دو نفر از بستگان نزدیک و البته شاغل خود را برای افتتاح حساب به بانک عامل معرفی کند تا به پشتوانه آنها مثلا برای 100میلیون تومان دو فقره وام 40 میلیونی به اضافه یک فقره وام 20 میلیونی به متقاضی دریافت شود. این واسطه بازار وام ادامه داد: البته این وام تنها به نام متقاضی خواهد بود و سند ملک به نام خود وی در رهن بانک باقی می‌ماند و حضور دو نفر از بستگان نزدیک تنها به عنوان پشتوانه دریافت وام محسوب می‌شود.