تحقیقات میدانی از بازار مسکن حکایت از آن دارد که انتظار برای افزایش سقف وام اوراق مسکن از یکسو و کاهش نرخ سود بانکی از سوی دیگر، باعث شده سمت عرضه در بازار ملک پیش‌قدم شود و با استارت معاملات، شرایطی را فراهم کند تا خریداران بعد از این دو تحول، بتوانند مابه‌التفاوت مبلغ خریدشان را پرداخت کنند. صنف انبوه‌سازان تهران نیز از این مدل استقبال کرده و اخیرا برای شکست دادن رکود معاملاتی، به فروش «غیر نقد» واحدهای مسکونی خود رو آورده و حاضر شده‌اند بخشی از بهای معامله را به‌صورت اقساطی دریافت کنند یا با ملکی دیگر معاوضه کنند.
اصلاح قریب‌الوقوع مصوبه افزایش سقف اوراق «وام خرید» مسکن و همچنین انتظارات برای کاهش نرخ سود بانکی به‌عنوان دو رویداد تحریک‌کننده معاملات ملک، اثر زودهنگام در بازار مسکن گذاشته و باعث شده سمت عرضه، تا زمان بروز این دو اتفاق در بازار پول، به فروش «غیرنقد» آپارتمان رو بیاورد.تحقیقات میدانی از شرایط جدید حاکم بر بازار معاملات مسکن حاکی است تحت تاثیر فقر نقدینگی در سمت تقاضای مسکن، هم‌اکنون تعداد فایل‌های فروش «شرایطی» در بنگاه‌ها که انجام معاملات غیرنقد را به خریداران پیشنهاد می‌کند به صورت محسوس افزایش پیدا کرده و در این مدل، فروشنده‌های عمدتا واحد نوساز، با دریافت کمتر از 50 درصد بهای معامله به شکل نقد، به عقد قرارداد و تحویل کلید در ازای اخذ چک 6ماه تا یکسال از خریدار اقدام می‌کنند. از اواخر تابستان امسال و به خصوص طی یکی دو ماه اخیر، حجم مراجعه متقاضیان مسکن به بازار، به خاطر اطمینان‌شان از ثبات و پایداری قیمت‌ها، زیاد شد اما از آنجا که سود بالای سپرده‌های بانکی و ناکارآمدی تسهیلات فعلی مسکن، خرید آپارتمان را ناممکن کرده است، رکود معاملات تاکنون ادامه داشته است. اخیرا برخی فروشنده‌های سازنده با اطلاع از تصمیم بانک مرکزی برای تنظیم نرخ سود با نرخ تورم و همچنین اصلاح مصوبه پرداخت 70 میلیون تومان وام خرید مسکن بدون سپرده، اقدام به عرضه واحدهای آماده تحویل به شکل نقد و اقساط کرده‌اند تا قبل از اجرای این دو تصمیم، واحدها را فروخته و بعد از تحقق آن، بتوانند مابه‌التفاوت ارزش معامله را به واسطه تامین مالی خریدار وصول کنند.
علاوه بر فروش شرایطی واحدهای مسکونی در بازار کنونی که در اقساط کوتاه‌مدت و میان‌مدت انجام می‌شود، در بازار واحدهای بزرگ متراژ و حتی میان‌متراژ نیز نوع دیگری از معاملات به شکل «معاوضه» رواج پیدا کرده است. در خرید و فروش‌های معاوضه‌ای، سمت عرضه آمادگی دارد واحد خود را در ازای دریافت واحد مسکونی دیگر یا خودرو، معامله کند. فایل‌های فروش این چنینی فعلا به صورت تک مورد و از جانب بسازوبفروش‌ها در بنگاه‌های املاک تشکیل می‌شود اما روز گذشته انجمن انبوه‌سازان تهران اعلام کرد، با هماهنگی‌های انجام شده با برخی بانک‌ها و همچنین معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، در نظر دارد ساختمان‌های مسکونی در حال تکمیل و همچنین ساختمان‌های نوساز را به صورت نقد و اقساط و در قالب ضوابط لیزینگ، به بازار عرضه کند. در حال حاضر نوع تبلیغات و بازاریابی فروشنده‌های مسکن در بنگاه‌ها به گونه‌ای است که دغدغه فروش سریع در آنها به راحتی قابل ردیابی است. فروشنده‌ها در تبلیغات جدید خود، از آمادگی مشروط برای تخفیف در قیمت پیشنهادی می‌گویند و برای این موضوع، دوره زمانی کوتاه و حداکثر یک هفته‌ای تعیین می‌کنند.
پاسخ به دو موج جدید تقاضای مسکن
انبوه‌سازان برای مقابله با رکود معاملات خرید و فروش و ساخت‌وساز مسکن درصدد برآمده‌اند روش جدیدی که بساز و بفروش‌ها این روزها برای فروش رفتن هرچه سریع‌تر واحدهایشان در پیش گرفته‌اند را به ساخت‌وسازهای خود تسری دهند. این روش فروش آپارتمان به دنبال ایجاد دو موج تازه تقاضا در بازار مسکن آغاز شد که طی دو ماه اخیر با تصویب تسهیلات جدید خرید مسکن منجر به افزایش حضور متقاضیان خرید آپارتمان در بازار مسکن شد. این در حالی است که همزمان با حضور دو دسته از خریداران آپارتمان (افرادی که پیش از این نیز در بازار حضور داشتند و همچنین متقاضیان جدید) در بازار تقاضا، عدم پرداخت تسهیلات وعده داده شده از سوی بانک‌ها برای خرید مسکن منجر شد متقاضیان اضافه شده پشت در بنگاه‌ها، عملا موفق به تکمیل توان مالی برای خرید آپارتمان مورد نظر خود نشوند. به این ترتیب، هم‌اکنون بساز و بفروش‌ها برای پاسخ به این دو موج تقاضا و کمک به فروش آپارتمان‌های آماده خود، روش فروش اقساطی را در پیش‌گرفته‌اند تا متقاضیان بدون دریافت وام بانکی هم بتوانند با استفاده از تسهیلات در نظر گرفته شده از سوی سازنده، آپارتمان مورد نظر خود را خریداری کنند. این در حالی است که فروش اقساطی مسکن این فرصت را برای افرادی که قصد تبدیل به احسن ملک خود دارند به وجود می‌آورد که پس از خرید واحد موردنظرشان، زمان کافی برای فروش آپارتمان قبلی در اختیار داشته باشند.
فرمول وام سازنده به خریدار
بساز و بفروش‌های تهرانی در این زمینه به فرمول تقریبا مشخصی دست یافته‌اند که هرچند متناسب با شرایط خریدار قابل انعطاف است اما در ابتدای مذاکره به‌عنوان شرایط فروش اقساطی آپارتمان مطرح می‌شود. برخی از این سازندگان عنوان «فروش مسکن با استفاده از تسهیلات غیربانکی» را برای این روش جدید انتخاب کرده و در تبلیغات خود برای فروش واحدهایشان از این عنوان استفاده می‌کنند. بنا بر استدلال آنها، حال که عرضه آپارتمان‌های مسکونی به میزان نسبتا کافی در بازار مسکن صورت گرفته ولی به دلیل ضعف قدرت خرید متقاضیان به‌رغم وجود عرضه و تقاضا، بازار مسکن در حالت رکودی به سر می‌برد، فروش اقساطی به‌عنوان امکان جدید در بازار مسکن می‌تواند کمک موثری برای خروج از رکود محسوب شود.
به این ترتیب در شرایطی که به‌رغم وعده‌ها و مصوبات اخیر دولت و نظام بانکی، هنوز تسهیلات موثر و مشخصی برای تقویت خرید متقاضیان و رونق معاملات به بازار مسکن وارد نشده، انبوه‌سازان معتقدند: می‌توان با هدایت این روش جدید به ساخت‌وسازهای انبوه، بخشی از قیمت مسکن را به‌عنوان تسهیلات سازنده به خریدار، به صورت اقساط ماهانه یا مدت‌دار (برای مثال 6 ماهه) پرداخت کرد. انبوه‌سازان تعیین نرخ سود متداول بانکی به‌عنوان بهره تسهیلات مستقیم سازنده به خریدار را روش منطقی و عادلانه برای تقویت قدرت خرید متقاضی همزمان با تسهیل مسیر فروش واحدهای آماده عرضه سازندگان به بازار مسکن می‌دانند. به گفته آنها حال که به‌رغم تصویب پرداخت وام خرید مسکن با عاملیت بانک‌های تجاری عملا هیچ یک از این بانک‌ها طی حدود 6 ماه گذشته اقدامی برای پرداخت وام به متقاضیان خرید مسکن انجام نداده‌اند و برای این موضوع با مشکل کمبود اعتبار مواجهند، انبوه‌سازان می‌توانند با فروش اقساطی آپارتمان‌های آماده تحویل، علاوه بر کمک به متقاضیان، بازگشت سرمایه‌های حبس شده در آپارتمان‌های نوساز و بدون مشتری خود را برای شروع ساخت‌وسازهای جدید تسریع کنند.
فروش مسکن با شرایط خریدار
بنا بر اعلام مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف شهر تهران هم‌اکنون فروش اقساطی آپارتمان، در بازار خرده‌فروشی مسکن از طرف بسازوبفروش‌ها رایج شده که در قالب آن، سازنده‌ها متناسب با شرایط مالی خریدار، علاوه بر در نظر گرفتن تخفیف، با پذیرش فروش اقساطی، عرضه واحدهای نوساز خود را به بازار افزایش داده‌اند. پرداخت 30 درصد یا یک سوم قیمت آپارتمان در زمان خرید به‌عنوان عرف پرداخت بهای واحد مسکونی از طرف سازندگان مورد پذیرش قرار گرفته است. این در حالی است که معمولا و براساس شرایط هر دو سمت عرضه و تقاضا، خریدار باید تا 45 روز پس از خرید، تا 80 درصد قیمت آپارتمان را به فروشنده یا سازنده پرداخت کرده باشد و مابقی مبلغ پس از انتقال سند و در زمان مراجعه به دفترخانه، پرداخت می‌شود. البته برخی سازندگان متناسب با درخواست و شرایط مالی خریدار و همچنین اعتبار مالی وی شرایط را به اشکال مختلف تعدیل می‌کنند؛ به‌عنوان مثال برخی سازندگان حتی بخشی از قیمت آپارتمان را پس از انتقال سند دریافت می‌کنند تا خریدار بتواند برای جبران کسری بودجه خود آپارتمان را رهن بدهد یا با در اختیار داشتن سند ملک، وام مسکن دریافت کند. در این میان برخی سازندگان به دلیل ارتباطی که با دلالان وام مسکن دارند، به صورت مستقیم واحد خود را با وام (به میزان تقاضای خریدار) به متقاضی عرضه می‌کنند.
انبوه‌سازان پیگیر فروش اقساطی
رئیس انجمن انبوه سازان تهران ایده پرداخت مستقیم تسهیلات به متقاضی خرید مسکن از طرف انبوه‌ساز را روشی عملیاتی و مناسب با شرایط حال حاضر بازار مسکن می‌داند. حسن محتشم در این باره گفت: البته فروش اقساطی مسکن و در نظر گرفتن تسهیلاتی مشابه آنچه قرار بود بانک‌ها به خریداران مسکن پرداخت کنند نیازمند راه‌اندازی شرکت‌های سرمایه‌گذاری پس‌انداز است که در قالب این شرکت‌ها واحدهای آماده انبوه‌سازان با در نظر گرفتن بخشی از قیمت آپارتمان‌ها به‌عنوان تسهیلات خرید، با تعیین نرخ سود منطقی (متناسب با نرخ سود بانکی رایج)، به متقاضیان عرضه شود. محتشم تاکید کرد: بنابراین ضمن اینکه فروش اقساطی مسکن کاری شدنی و مثبت است اما حتما باید سازوکار و شرکت‌های مربوط به این امر تشکیل شود تا واحدهای انبوه‌سازان را به صورت تجمیعی به خریداران عرضه کند و نه به صورت عرضه تکی و جداگانه توسط هر کدام از انبوه‌سازان!
وی مطرح شدن موضوع فروش لیزینگی مسکن از سوی انبوه‌سازان را اقدامی برای فروش اقساطی واحدهای آماده به صورت ضابطه‌مند عنوان کرد و گفت: در این روش نیاز به راه‌اندازی شرکت‌های جدید لیزینگ نیست و انبوه‌سازانی که آمادگی عرضه آپارتمان به صورت اقساطی را دارند می‌توانند با واسطه بانک‌ها برای تضمین بازپرداخت اقساط، این واحدها را خریداری کنند. محتشم گفت: با مذاکرات صورت گرفته، برخی از بانک‌ها هم برای این موضوع اعلام آمادگی کرده‌اند تا در صورت کسب مجوز از دولت، این اقدام آغاز شود.
نهادهای مالی وارد عمل شوند
دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران هم وجود یک واسطه همچون نهادهای مالی و بانک‌ها را برای فروش اقساطی واحدهای نوساز، امری ضروری اعلام کرد. محمدمهدی مافی توضیح داد: فروش اقساطی مسکن به خصوص واحدهای نوساز در مقطع زمانی فعلی امری منطقی است منتها انبوه‌سازان با توجه به دغدغه‌های کاری و شرایط حرفه‌ای‌شان نمی‌توانند راسا و به صورت مستقیم اقدام به فروش اقساطی کنند.
وی ادامه داد: لازم است یک نهاد واسطه‌ای همچون بانک‌ها وارد عمل شوند و به جای پرداخت تسهیلات به متقاضیان با توجه به کمبود اعتباری که دارند، با ضمانت پرداخت اقساط از طرف خریدار به سازنده، سند ملک را در رهن خود بگیرند و اطمینان لازم را برای بازگشت پول به انبوه‌سازان ایجاد کنند. مافی تصریح کرد: این نهادهای واسطه‌ای در نهایت در قبال دریافت کارمزد، به انبوه‌سازان تعهد پرداخت به موقع اقساط و به خریداران تضمین انتقال به موقع سند می‌دهند و از آنجا که این روش با اتکا بر منابع مالی مردم و سازندگان انجام می‌شود و به منابع مالی بانک‌ها و دولت نیازی نخواهد داشت گام مهمی در خروج از رکود مسکن محسوب می‌شود و اثرات تورمی هم نخواهد داشت.
اصلاح مصوبه وام 70 میلیونی؛ این هفته
مصوبه آخرین روز مهر ماه شورای پول و اعتبار درباره افزایش سقف وام بدون سپرده خرید مسکن- تسهیلات اوراق- در جلسه این هفته شورا اصلاح می‌شود. شورای پول و اعتبار قرار است موضوع «نحوه تامین منابع» برای افزایش سقف تسهیلات اوراق مسکن از 45 میلیون تومان کنونی به 70 میلیون تومان در تهران را این هفته با بررسی پیشنهاد بانک مسکن مبنی‌بر کاهش نرخ سپرده قانونی حساب ممتاز روشن کند. در مصوبه فعلی برای این تسهیلات، چون پیشنهاد بانک مسکن برای کاهش نرخ سپرده قانونی از 10 درصد به 2 درصد، مورد توجه قرار نگرفت، اجرای مصوبه و پرداخت تسهیلات جدید طی یک ماه اخیر آغاز نشد. با این حال، این پیشنهاد ظاهرا با موافقت و قول مساعد بانک مرکزی همراه شده و قرار است فردا در جلسه شورای پول و اعتبار، تصمیم نهایی درباره آن اخذ شود.