آپارتمان‌های «نوساز» به عنوان گروه حائز «بالاترین سهم» از کل معاملات مسکن شهر تهران (متوسط 52 درصد)، طی ماه‌های اخیر با «بیشترین سقوط» در فروش روبه‌رو شده و همین اتفاق بر روند خرید و فروش واحد مسکونی در سایر گروه‌های سنی ملک تاثیر گذاشته است. معدل فروش نوسازهای مسکونی طی نیمه اول امسال 21 درصد نسبت به زمان مشابه سال93 کاهش یافت؛ درحالی‌که آپارتمان‌های میانسال حدود 10 درصد افت در فروش را تجربه کردند. کارشناسان اقتصاد مسکن هشدار می‌دهند ویروس مسری «صبر و انتظار» فروشنده‌ها می‌تواند «رکود مکرر» را رقم بزند.
گروهی از آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران که بالاترین سهم را از کل معاملات خرید ملک در اختیار دارد، طی 6 ماه اول امسال با بیشترین سقوط در فروش مواجه شد و اثرگذاری زنجیره‌ای آن بر حجم فروش سایر گروه‌های سنی آپارتمانی، معدل نیم‌سال 94 معاملات مسکن در پایتخت را 20 درصد کاهش داد.
گزارش آماری از رتبه 5 گروه سنی آپارتمان در ترکیب حجمی معاملات فروش مسکن حاکی است: در تهران واحدهای «نوساز» به‌طور متوسط 52 درصد کل خرید و فروش آپارتمان را به خود اختصاص داده که رتبه اول به لحاظ بیشترین سهم در معاملات محسوب می‌شود. بعد از «نوساز»ها، آپارتمان‌های 4 گروه سنی «11 تا 15 سال»، «6 تا 10 سال»، «16 تا 20 سال» و کلنگی‌های «20 سال به بالا» به ترتیب حدود 17 درصد، حدود 16 درصد، حدود 8 درصد و حدود 7 درصد کل معاملات فروش را تشکیل داده‌اند.
در ماه‌های نیمه اول امسال، گروه آپارتمان‌های نوساز همواره با رشد منفی فروش –نسبت به ماه‌های مشابه سال93- مواجه بود و اگر چه در برخی ماه‌ها همچون خرداد به دلیل هیجانات مثبت مقطعی در بازار ملک، میزان فروش ماهانه واحدهای مسکونی نوساز افزایش پیدا کرد اما روند منفی ماه‌های قبل و بعد از آن، بیشترین رکود معاملات ملک را متوجه بزرگ‌ترین گروه سنی در بازار فروش آپارتمان کرد به طوری که در نیم‌سال اول 94 حجم فروش نوسازها 21 درصد در مقایسه با نیم‌سال اول 93 افت کرد در حالی که میزان کاهش نقطه‌ای متوسط کل معاملات، یک واحد درصد کمتر بود و در سایر گروه‌های سنی، افت فروش حدود 10 درصد بوده است.
اثرگذاری روند معاملات نوسازها بر کل معاملات مسکن که ناشی از سهم حداکثری این گروه از بازار فروش است، در تمام ماه‌های گذشته از سال جاری، قابل ردیابی بوده و به تناسب نوسان در فروش واحدهای زیر 5 سال ساخت، حجم کل معاملات ماهانه نیز با همان شیب گروه نوساز، تغییر کرده است.
بررسی‌های درباره این نتیجه‌گیری آماری که از روی ارقام منتشر شده توسط بانک مرکزی به دست آمده، حاکی است: بخشی از علت سقوط فروش آپارتمان‌های نوساز به خصوص طی یک ماه اخیر، ناشی از «سوءبرداشت» بسازوبفروش‌ها و سازنده‌های مسکن نسبت به شرایط آتی بازار ملک است که با تصور رشد دو رقمی قیمت مسکن در کوتاه‌مدت تحت تاثیر توافق هسته‌ای و لغو تحریم‌ها، عرضه واحدهای نوساز به بنگاه‌ها را برخلاف یکی، دو ماه منتهی به اتمام مذاکرات، مجددا کاهش داده‌اند و نوعی تاخیر عمدی در فروش اعمال کرده‌اند.
در این میان اگر چه ضعف قدرت خرید مسکن، خود در نقش وزنه رکودزا یکی از موانع اصلی در مسیر رشد مثبت معاملات محسوب می‌شود اما در شرایط کنونی، رفتار «خارج از دیدکارشناسی» عوامل فروش واحدهای نوساز به سایر مالکان واحدهای فروشی سرایت کرده و انتظار تحرک اساسی قیمت، امکان گرم‌شدن تنور معاملات ملک را این بار از سمت فروشنده‌ها سلب کرده است.
حجم کل خرید و فروش آپارتمان در تهران در مرداد امسال 5/ 7 درصد نسبت به تیر و حدود 4 درصد نسبت به مرداد 93 رشد کرد که این افزایش، عمدتا ناشی از واکنش مثبت خریدار و فروشنده به توافق هسته‌ای از بابت تعیین تکلیف مهم‌ترین چالش اقتصادی- سیاسی کشور بود.
اما در شهریور امسال، نه تنها حجم معاملات نسبت به مرداد افزایش پیدا نکرد که به لحاظ رشد نقطه‌ای، حدود 17 درصد کاهش یافت و به این ترتیب معاملات پس از تنها یک ماه، مجددا حالت رکودی خود را حفظ کرد. فروش نوسازها نیز بعد از افت نقطه‌ای 18 درصدی در ماه مذاکرات (تیر 94 نسبت به تیر 93)، در مرداد فقط 2 درصد کاهش نقطه‌ای پیدا کرد اما در شهریور مجددا نزول نقطه‌ای 17 درصد را به ثبت رساند. معاملات واحدهای نوساز در تیر امسال 23 درصد نسبت به خرداد کاهش یافت اما در مرداد تحت تاثیر جو هسته‌ای، با رشد ماهانه 8 درصدی روبه‌رو شد و سپس در شهریور با رشد مثبت و نامحسوس 9/ 0 درصدی، عملا در مقایسه با مرداد تغییر نکرد.
این در حالی است که در خرداد امسال، بالاترین حجم معاملات ملک در تهران رقم خورده بود.
هم‌اکنون بازار معاملات مسکن در نقطه حساس خود قرار گرفته است؛ از یکسو پایان فصل نقل و انتقال، تاحدودی بر میل به خرید و فروش آپارتمان تاثیر گذاشته است و از سوی دیگر، به‌رغم تداوم حضور سمت تقاضای مصرفی در بنگاه‌ها برای بهره‌برداری سریع‌تر از ثبات نسبی قیمت، بازار از سمت عرضه شاهد حاشیه‌نشینی معامله‌گران شده است.
سطح قیمت مسکن در تهران طی ماه‌های اخیر با ریزنوسانات مثبت و منفی ماهانه کمتر از 2 درصد، عملا ثابت بوده و به لحاظ مقایسه با ماه‌های مشابه سال قبل –رشد نقطه‌ای- همچنان یک تا 2 درصد کمتر از نرخ‌های پارسال است.
در چنین وضعیتی، مطابق تحلیل کارشناسان، حتی در صورت افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آینده، میزان رشد کمتر از نرخ تورم خواهد بود بنابراین تصور افزایش دو رقمی قیمت که در ذهن فروشنده‌ها به خصوص عاملان عرضه نوسازها بارگذاری شده است، برداشت نادرست از اوضاع واقعی بازار ملک به حساب می‌آید.
کارشناسان با هشدار درباره ادامه پرهیز از فروش آپارتمان‌های نوساز و بالطبع، سایر گروه‌های سنی ملک مسکونی، معتقدند: با توجه به استعداد بازار به لحاظ فراوانی واحدهای نوساز و آماده فروش، خودداری از عرضه آنها به بازار مصرف باعث «رکود مکرر» در معاملات ملک و سخت‌تر شدن شرایط رونق می‌شود. هشدار درباره این ویروس زنجیره‌ای، با توجه به قرار گرفتن در نیمه دوم سال و احتمال سردتر شدن بازار معاملات در مقایسه با نیمه اول، مطرح شده است.
بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: طی ماه‌های اخیر آپارتمان‌های میانسال –گروه سنی 16 تا 20 سال- بهترین شرایط فروش را به لحاظ مواجهه با کمترین افت معامله، برخوردار بوده‌اند که علت این موضوع می‌تواند قیمت این واحدها که حداقل 20 تا 30 درصد ارزان‌تر از نوسازها است، باشد. اما چون سهم این گروه از کل معاملات زیر 10 درصد است، برای روشن شدن موتور معاملات پاییزی و زمستانی بازار مسکن، باید رفتار فروشنده‌های پیشرو – مالکان نوسازها- با حقیقت بازار، تنظیم و ویروس‌کشی شود.
تعلل در فروش
سقوط قابل توجه حجم معاملات آپارتمان‌های نوساز در پایتخت، طی 6 ماه اول سال جاری، در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، روند متفاوتی از شرایط معامله آپارتمان‌ها را در 5 گروه سنی واحدهای مسکونی ایجاد کرده است.
در حالی که طی 6 ماه اول سال 94، بیشترین حجم معاملات واحدهای مسکونی در میان 5 گروه سنی تعریف شده، به آپارتمان‌های تازه‌ساز تا 5 ساله اختصاص داشته و این سهم با فاصله بسیار زیادی از سایر آپارتمان‌ها، بیش از 50 درصد معاملات خرید و فروش مسکن طی نیمه اول سال جاری را پوشش داده است، افت محسوس حجم معاملات نوسازها در این مدت در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، دربرگیرنده یک پیام مهم برای بازار معاملات مسکن است.
در شرایطی که پیش‌بینی‌ها قبل از آغاز سال 94 حکایت از بازگشت رونق به بازار معاملات مسکن در سال جاری داشت اما، عملا با ادامه یافتن رکود در بازار معاملات، این موضوع در 6 ماه اول سال جاری، صورت عینی به خود نگرفت.
از طرفی، مالکان واحدهای مسکونی نوساز که بیشترین حجم از معاملات مسکن در این گروه سنی انجام می‌شود، با اتکا به تصورات ذهنی خود، در دو ماه اول سال، عرضه واحدهای تازه‌ساز خود به بازار فروش را به طور متوسط تا مرز 40 درصد کاهش دادند تا با ادامه یافتن روند معاملات در مسیر رونق طی ماه‌های بعد، بتوانند این واحدها را با قیمت بیشتری به فروش برسانند.
اما، با ادامه رکود در بازار مسکن اگر چه رشد نزولی عرضه واحدهای نوساز در خرداد ماه کمتر شده و به اندکی بیش از منفی 10 درصد رسید اما، به جز مرداد ماه که تحت تاثیر شرایط خاص سیاسی و بین‌المللی و تاثیر آن بر بازار مسکن، حجم عرضه اندکی بهبود پیدا کرد، تا پایان شهریور ماه، این روند نزولی با میانگین 21 درصد افت نسبت به 6 ماه اول سال قبل، ادامه پیدا کرد.
به این ترتیب، مالکان واحدهای نوساز اگر چه هنوز هم واحدهای آنها بیشترین سهم را از بازار فروش مسکن دارد اما، با کاهش 21 درصدی فروش این آپارتمان‌ها با حدس افزایش قیمت در نیمه دوم سال، کماکان در عرضه این واحدها به بازار فروش تعلل می‌کنند.
واکنش کارشناسی به عرضه قطره چکانی نوسازها
کارشناسان مسکن در واکنش به اقدام مالکان واحدهای نوساز در تزریق قطره‌چکانی این واحدها به بازار فروش می‌گویند: تعلل مالکان و سازندگان واحدهای نوساز در عرضه همه این واحدها به بازار فروش در مقطع زمانی فعلی تاثیری جز طولانی شدن دوره رکود و تاخیر مکرر رونق معاملات مسکن نخواهد داشت.
به گفته این کارشناسان در شرایطی که برای نیمه دوم سال جاری، هیچ سیگنال اقتصادی، سیاسی و ... برای افزایش قیمت مسکن مشاهده نمی‌شود؛ بنابراین تعلل مالکان در عرضه واحدهای نوساز در نهایت به زیان خود آنها و بازار مسکن خواهد بود؛ چراکه زمان رونق را به تاخیر می‌اندازد.
مقایسه آمارهای رسمی از روند تغییرات ماه به ماه معاملات خرید و فروش واحدهای نوساز (تازه‌ساز تا5 ساله) طی 6 ماه اول سال 94 نشان می‌دهد: اگرچه واحدهای نوساز در تمام ماه‌های سال جاری از فروردین تا شهریور، با سهم بیش از 50 درصد، بیشترین حجم معاملات مسکن در میان سایر گروه‌های سنی آپارتمان‌های مسکونی را به خود اختصاص داده‌اند اما تعداد معاملات این واحدها به طرز محسوسی نسبت به حجم معاملات نوسازها در نیمه اول سال گذشته، افت داشته است.
سقوط محسوس معاملات آپارتمان‌های نوساز تا 5 سال ساخت، درحالی به دلیل سهم 50 درصدی این دسته از آپارتمان‌ها از کل معاملات در بازار مسکن، باعث افت کلی حجم معاملات خرید و فروش در نیمه اول سال 94 نسبت به 6 ماه ابتدایی سال 93 شده است که مشاهده آمارهای ماهانه منتشر شده از سوی بانک مرکزی در خصوص وضعیت معاملات مسکن نشان می‌دهد، تقریبا در تمام گروه‌های سنی نیز در هر ماه افت کم و بیش حجم معاملات نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل، اتفاق افتاده است.
این سقوط در سایر گروه‌های سنی علاوه بر آپارتمان‌های نوساز شاهد عینی همان تاثیری است که سیر نزولی معاملات نوسازها به عنوان پرفروش‌ترین‌های بازار مسکن، بر سایر رده‌های سنی آپارتمان‌ها داشته است.
کاهش شیب نزولی فروش نوسازها
مطابق آمارهای موجود در گزارش‌های ماه به ماه بانک مرکزی از روند تغییرات وضعیت بازار مسکن در 6 ماه اول سال 94، میانگین معامله واحدهای نوساز در نیمه اول سال جاری در مقایسه با مدت مشابه سال 93، معادل 21 درصد افت داشته است.
با این حال، در شرایطی که طی دو ماه ابتدایی سال 94، یعنی در فاصله فروردین تا پایان اردیبهشت ماه، حجم معامله نوسازها در مقایسه با دو ماه اول سال 93، به ترتیب معادل 4/ 34 و 4/ 42 درصد کاهش داشته است اما در ماه‌های بعد تا پایان شهریور، این سقوط از منفی 17 درصد پایین‌تر نرفته است.
آمارهای رسمی بانک مرکزی از وضعیت معامله واحدهای مسکونی نوساز، طی مرداد 94 حاکی است: کمترین میزان افت معامله خرید و فروش نوسازها طی 6 ماه اول سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل با منفی 9/ 1 درصد مربوط به مردادماه بوده است.
فاصله فاحش بین افت کم حجم معاملات آپارتمان‌های نوساز در مرداد در مقایسه با 5 ماه دیگر سال 94، با یک دلیل عمده قابل تحلیل است.
کارشناسان مسکن در تحلیل این موضوع می‌گویند: اگرچه افت معامله نوسازها در 5 ماه از 6 ماه اول سال 94، به جز مرداد ماه، بین 10 تا بیش از 40 درصد در نوسان بوده است اما کاهش میزان سقوط معاملات این آپارتمان‌ها در مرداد ماه یک دلیل عمده داشته و آن تصوری است که برای مالکان بعد از توافق نهایی هسته‌ای مبنی بر افت بیشتر قیمت‌ها پس از توافق، ایجاد شد.
به گفته آنها، مالکان واحدهای نوساز در مرداد ماه با تصور اینکه ممکن است تحت تاثیر توافق هسته‌ای، قیمت مسکن باز هم کاهش پیدا کند عرضه واحدهای خود را به بازار مسکن افزایش دادند با این حال، باز هم عرضه آپارتمان‌های نوساز در مرداد 94 نسبت به مدت مشابه سال قبل معادل 9/ 1 درصد کمتر بوده است.
اما با پایان جو روانی هفته‌های بعد از توافق هسته‌ای، سقوط عرضه آپارتمان‌های نوساز با حدود 16 واحد درصد رشد منفی نسبت به مرداد، در شهریور ماه به منفی 2/ 17 درصد نسبت به شهریور سال 93 رسید.
فروش پایدار واحدهای میانسال
در شرایطی که طی نیمه اول سال جاری، عرضه نوسازها به بازار فروش مسکن، با بیشترین سقوط نسبت به مدت مشابه سال 93 همراه بود، کمترین سقوط عرضه در بازار «آپارتمان‌های میانسال»، به وقوع پیوست.
براساس آمارهای ماهانه بانک مرکزی از وضعیت معاملات مسکن در 6 ماه اول سال 94، آپارتمان‌های واقع در گروه سنی 16 تا 20 سال با کمترین درصد رشد منفی، باثبات‌ترین و پایدارترین بازار فروش را در مقایسه با 4 رده سنی دیگر واحدهای مسکونی داشته‌اند.
کاهش حجم عرضه معاملات مسکن در این گروه سنی از آپارتمان‌ها، حدود 8 درصد بوده است که کمترین افت معاملاتی در میان سایر گروه‌های سنی واحدهای مسکونی نسبت به مدت مشابه سال قبل محسوب می‌شود.