کارگروه تدوین «بسته سیاستی خروج از رکود مسکن» که به دستور معاون اول رئیس‌جمهور تشکیل شد، پیش‌نویس 35 برنامه تحرک‌زا برای احیای رونق در معاملات ملک و ساختوساز مسکونی را تهیه کرد. در این بسته، با شناسایی پنج عامل تعمیق رکود مسکن، از دولت خواسته شده است به منظور تجهیز منابع بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات موثر به بخش مسکن، «نسبت به تسویه بدهی به نظام بانکی بابت یارانه تسهیلات تکلیفی مسکن که حداقل 1700 میلیارد تومان برآورد می‌شود» سریع‌تر اقدام کند. نسیه‌فروشی و فروش قسطی آپارتمان با ضمانت بانک‌ها نیز مهم‌ترین رکن بسته است.
کارگروهی که اوایل امسال با دستور معاون اول رئیس‌جمهوری تشکیل شد تا برای رونق در بخش پیشران اقتصاد کشور راهکارهای عملیاتی فرابخشی به هیات دولت ارائه کند، اخیرا با تهیه پیش‌نویس «بسته خروج از رکود مسکن»، 35 برنامه برای تحریک غیرتورمی بازارهای معاملات ملک و ساختوساز تدوین کرد.
مدیران ارشد وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، اقتصاد و دارایی و همچنین بانک مرکزی، بانک مسکن، سازمان بورس و شهرداری تهران طی نیمه اول امسال حداقل 10 جلسه مشترک برای تهیه بسته سیاستی مناسب برای رونق بخشی مسکن برگزار کردند و در آخرین نشست این کارگروه که اواسط هفته جاری تشکیل شد، اعضا بر سر مجموعه‌ای از برنامه‌های قابل اجرا، نظر مثبت ارائه دادند.
از جزئیات این بسته حاکی است: تیم اقتصادی دولت طی جلسات پی‌درپی کارگروه رونق‌بخشی به «مسکن»، 5 عامل بروز و تعمیق «رکود» بازار مسکن که توسط معاونت مسکن و ساختمان شناسایی شده است را مبنای سیاست‌گذاری‌های خود قرار داده و براساس آن، اقدام به چاره‌جویی برای حذف آثار عوامل رکودی کرده است.
بررسی‌هایی که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن –وابسته به معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی- در این باره انجام داده است، نشان می‌دهد: رکودی که از نیمه سال 92 ابتدا بر معاملات خرید ملک و سپس بر فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی حاکم شد و تاکنون نیز ادامه داشته، ناشی از 5 عامل با وزن‌های مختلف به ترتیب شامل «جهش قیمت مسکن، ضعف قدرت خرید، جذابیت سپرده‌گذاری در بازار پول، وابستگی سازنده‌ها به حرکت قیمت‌ها و پروژه‌های ناتمام مسکن‌مهر» است. جهش قیمت مسکن در بهار 92 از یکسو و سهم پایین تسهیلات بانکی در تامین قدرت خرید مسکن که حداکثر 30 تا 40 درصد ارزش فروش آپارتمان‌ها در شهرهای کشور را پوشش می‌دهد، در حال حاضر مهم‌ترین معضل بازار ملک محسوب می‌شود.
تدوین‌کنندگان بسته خروج از رکود مسکن، معتقدند: محرک‌های طرف تقاضای مصرفی در بازار مسکن –تسهیلات بانکی- ضعیف عمل می‌کنند و در این میان، نیاز سنگین پروژه‌های ناتمام مسکن‌مهر به تسهیلات، باعث کاهش قدرت وام‌دهی به سایر حوزه‌های بخش مسکن از جمله ساخت‌وسازهای جدید شده است.
از طرفی، طی ماه‌های گذشته کاهش نرخ تورم عمومی به جذاب شدن نرخ سود واقعی بانک‌ها و در نتیجه، هدایت منابع و سرمایه‌های مولد به سمت بانک‌ها منجر شد که این موضوع در تشدید رکود ساختوساز و حتی معاملات مسکن نقش داشته است.
در این میان، وابستگی سنتی سازنده‌های مسکن به رفتار قیمت مسکن و تورم همواره سبب شده، بین رونق ساخت مسکن و افزایش قیمت، نوعی رابطه مستقیم به‌وجود بیاید و در دوره رکود و افت قیمت، نرخ تزریق عرضه جدید به بازار مسکن به حداقل ممکن برسد.
نشانگرهای رکود مسکن
آمارهای موجود در پیش‌نویس بسته خروج از رکود مسکن، که بیانگر ابعاد رخوت کنونی در بازار ملک است، مشخص می‌کند، تیراژ ساخت و سازهای مسکونی در کل کشور طی سال 93 معادل 6/ 38 درصد کاهش پیدا کرد که این افت ساختمانی به لحاظ نرخ رشد منفی تیراژ، پایین‌ترین سطح از سال 85 تاکنون محسوب می‌شود.
مولفه دیگری که عمق رکود دوره کنونی را به‌خوبی مشخص می‌کند، تعداد آپارتمان‌های تکمیل‌شده –نوسازها- در سال 93 است؛ اطلاعات این بسته حکایت از آن دارد که طی 20 سال گذشته (سال‌های 71 تا 92) حجم عرضه جدید مسکن به بازار مصرف - همان تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده یا نوساز- سالی 8 درصد رشد داشته است اما در نیمه اول پارسال، رکود ساختمانی و افت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این بخش باعث شد تعداد واحدهای تکمیل‌شده نسبت به مدت مشابه سال92 رقمی معادل 16 درصد افت کند. همچنین با برآوردهای انجام شده، نرخ تکمیل آپارتمان‌های نوساز در یک سال 93 حدود 2درصد کمتر از یک سال 92 خواهد بود.
به این ترتیب، با توجه به نیازسنجی‌هایی که برای بازار مسکن سال 93 انجام شده بود و باید در آن سال 975 هزار واحد مسکونی در کشور تکمیل و به بازار عرضه می‌شد، برآورد تکمیل 816 هزار واحدی در سال گذشته، به معنای کسری 16 درصدی عرضه جدید مسکن است. ضمن آنکه، میزان سرمایه‌گذاری ریالی سازنده‌های مسکن در سال گذشته نیز 37 درصد کمتر از هدف‌گذاری‌ها بوده است.
سال گذشته سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی به‌عنوان یکی دیگر از نشانگرهای رکود مسکن، به 8/ 11 درصد رسید درحالی‌که سال‌های قبل از آن، این سهم به مراتب بالاتر از 12 درصد بوده است.
برنامه‌های تحرک‌زا
کارگروه تدوین‌کننده بسته خروج از رکود مسکن، در پیش‌نویس این بسته، 35 برنامه جدید و معطل‌مانده از سال‌های قبل را به عنوان راهکارهای احیای رونق در این بخش، به هیات دولت پیشنهاد کرده است.
«آخرین» برنامه درج شده در بسته، «جدیدترین» سیاست مالی طراحی شده برای بخش مسکن است که در صورت همکاری سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور با اجرای آن، قدیمی‌ترین چالش بانکی دو سمت عرضه و تقاضای مسکن، یک‌بار برای همیشه رفع خواهد شد.
این برنامه قرار است قفل بانکی بازار مسکن را از طریق «تسویه 1700 هزار میلیارد تومانی مطالبات معوق بانک‌ها در حوزه بدهی‌های دولتی بخش مسکن» بشکند تا بهانه‌ها و تنگناهایی که سیستم بانکی در زمینه «نبود منابع برای پرداخت وام‌های مصوب مسکن» مطرح می‌کند، رفع شود.
طی 5 ماه گذشته از تصویب «آزادسازی وام خرید مسکن در شبکه بانکی»، تقریبا هیچ‌یک از بانک‌ها نسبت به پرداخت وام 60 میلیونی بدون سپرده به متقاضیان مسکن در تهران اقدام نکرده‌اند و دسته‌جمعی، موضوع نبود منابع مالی، کمبود نقدینگی در بانک و مواجهه با مطالبات معوق را علت ناتوانی در پرداخت این تسهیلات عنوان می‌کنند.
در پیش‌نویس بسته خروج از رکود مسکن، برای رفع این چالش تاکید شده است، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور باید نسبت به تخصیص و پرداخت اعتبارات یارانه‌ای مصوب بودجه سال 94 بخش مسکن اقدام کند و 1700 میلیارد تومان مطالبه معوق شبکه بانکی بابت یارانه سود تسهیلات تکلیفی بخش مسکن –وام مسکن ایثارگران، وام مسکن روستایی و وام مسکن مهر- را در اسرع وقت به 8 بانک از جمله بانک مسکن بپردازد تا امکان تجهیز منابع موثر برای بانک‌های عامل به‌منظور اعطای تسهیلات بخش مسکن، فراهم شود. اصل مطالبات بانک‌ها در این حوزه، یک هزار و 780 میلیارد تومان است که با احتساب سود و هزینه‌های متعلقه، رقم کل بدهی دولت به 2 هزار و 633 میلیارد تومان می‌رسد.
دومین و سومین برنامه مهم و تاکتیکی برای خروج از رکود مسکن، صدور مجوز «نسیه‌فروشی و قسطی‌فروشی» واحدهای نوساز سازنده‌های مسکن از جمله انبوه‌سازان است که گفته می‌شود حدود 800 هزار واحدتمام شده در حال حاضر روی دست انبوه‌سازان مانده و حجم زیادی آپارتمان نوساز نیز در بازار فروش نرفته است.
برای این منظور، در پیش‌نویس بسته پیشنهاد شده است: مجوز فروش قسطی واحدهای نوساز بدون دخالت دادن منابع بانکی، صادر شود. این پیشنهاد ظاهرا مورد توافق شبکه بانکی و وزارت راه و شهرسازی است ولی فرآیندهای ضمانت خریدار نزد فروشنده مسکن، باید طراحی شود که این موضوع باید از طریق سیستم بانکی و شرکت‌های لیزینگ انجام شود.
برای اجرای برنامه فروش نسیه، نیز باید ساز و کاری توسط بانک مرکزی طراحی شود تا بانک مسکن معاملات فروش نسیه سازندگان واحدهای مسکونی به خریداران را تضمین کند.
برنامه‌های چهارم و پنجم نیز، انعطاف‌پذیر کردن شرایط تسهیلات ساخت و خرید مسکن متناسب با دوره‌های رونق و رکود مسکن و همچنین انعطاف‌پذیر کردن این تسهیلات متناسب با طول دوره ساخت و ساز است به این معنا که مکانیزم تشویقی برای سازنده‌ها طراحی شود تا هر اندازه که زمان ساخت و ساز به کمتر از دو سال محدود شود، تسهیلات با شرایط بهتری به سازنده قابل پرداخت باشد.
برنامه دیگر، صدور مجوز برای بانک‌ها بابت انتشار اوراق گواهی حق سپرده بابت تامین منابع پرداخت تسهیلات مسکن است.
وزارت راه و شهرسازی در این بسته، یک برنامه کارآمد دیگر پیشنهاد کرده که آن، معافیت انبوه‌سازان از پرداخت نوعی مالیات ساخت، مشروط به تکمیل و عرضه واحدهای نیمه‌کاره تا پایان سال 94 است که این موضوع با توجه به اعتراض مالیاتی انبوه‌سازان می‌تواند باعث تحریک عرضه جدید شود.
برنامه هشتم برای رونق بخشی به بازار مسکن، کاهش متراژ ساخت و سازهای مسکونی از متوسط فعلی 180 متر مربع به میانگین 88 مترمربع در افق 1404 است.
در حال حاضر، عمده آپارتمان‌های فروش نرفته در بازار مسکن متراژ بالای 100 مترمربع دارند که چون همخوانی با قدرت خرید مصرفی مسکن ندارد، امکان عرضه آنها نیز وجود ندارد. برای رفع این چالش باید بین الگوی عرضه و تقاضا تطابق به‌وجود بیاید.
ارتقای سواد مالی سازندگان حوزه مسکن برای بهره‌برداری از ابزارهای بورسی تامین مالی مسکن، توسعه صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، متناسب‌سازی سقف تسهیلات با شرایط بومی و منطقه‌ای، راه‌اندازی صندوق‌های نیکوکاری مسکن، ارتقای سواد مالی سازندگان حوزه مسکن، توسعه درآمدهای پایدار برای شهرداری‌ها، تشکیل صندوق ضمانت تسهیلات مسکن، توسعه فعالیت سازندگان حرفه‌ای، اعطای یارانه تسهیلات خرید برای اقشار هدف، شفاف‌سازی مالیات‌های بخش مسکن، راه‌اندازی بازار رهن ثانویه و تقویت نقش توسعه‌ای بانک مسکن از دیگر برنامه‌های 35 گانه در بسته خروج از رکود مسکن است. همچنین افزایش سهم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی از رقم 8/ 11 درصد فعلی به 25 درصد، جذب مشارکت سرمایه‌گذاری خارجی، حمایت از انبوه‌سازان و تولید انبوه مسکن با استفاده از شبکه بانکی و توسعه خدمات بیمه‌ای از دیگر برنامه‌های پیشنهاد شده است.
سایر برنامه‌ها نیز به شرح زیر است:
استفاده از شرکت‌های لیزینگ در تامین مالی تولید مسکن به صورت اجاره و اجاره به شرط تملیک، راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات، توسعه صنعت ساختمان و تکنولوژی نوین ساخت و ساز، افزایش سرمایه بانک مسکن، اصلاح و توسعه روش‌های تامین مالی و بهسازی برای نوسازی بافت فرسوده، پشتیبانی سیاست‌های واگذاری زمین با تخفیف، افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن بانک مسکن، تکمیل پروژه‌های ناتمام طرح مسکن مهر و رفع کاستی‌های زیربنایی و روبنایی، تامین مالی مسکن کم درآمدها، انتشار اوراق صکوک برای تامین مالی ساخت مسکن، توسعه نظام پیش‌فروش مسکن، تشکیل موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای.