متولی ساماندهی و توسعه شهرهای جدید، برای درمان «خواب‌آلودگی و سکونت‌گریزی» این مناطق، تصمیم گرفته با معماری دومنظوره، ضمن بازسازی ساختار شهرهای جدید موجود، همزمان نسل نو این شهرها را تاسیس کند. 19 شهر جدید فعلی، ظرفیت جذب حداقل 4/ 2 میلیون نفر را دارد؛ اما فقط 734 هزار نفر در آنها ساکن هستند. 5 عامل فرار جمعیتی در شهرهای جدید که مهم‌ترین‌شان «رقابت منفی کلانشهرها در پذیرش جمعیت» و مابقی شامل «مکان‌یابی نامناسب، خلأ سیستم حمل‌ونقل سریع و ارزان، نبود مراکز شغلی و ضعف خدمات شهری» است، سبب شده شهرهای جدید در تحقق اهداف اولیه – اسکان جمعیت مازاد و تامین مسکن جدید - ناکام بمانند. قرار است تا سال 1400 با افزایش تعداد شهرهای جدید به 25 فقره، جمعیت‌پذیری این مناطق به 6/ 7 میلیون نفر برسد.
متولی ساخت، نگهداری و توسعه شهرهای جدید کشور، با شناسایی «5 عامل سکونت‌گریز» در این مناطق، تصمیم دارد از طریق بازسازی ساختار درونی شهرهای جدید، خواب‌آلودگی این شهرها را درمان کند.
بر این اساس نسل نو شهرهای جدید که حاوی 19 شهر جدید فعلی و 6 شهر آماده تاسیس خواهد بود، با هدف «اسکان پایدار» دو گروه شامل جمعیت سرریز کلانشهرها و متقاضیان جدید مسکن ایجاد می‌شود. با طراحی یک معماری دو منظوره توسط شرکت عمران شهرهای جدید، قرار است به نیروی دافعه سکونتی در این شهرها جهت معکوس داده شود تا نیاز به اسکان «جمعیت مازاد شهرهای بزرگ» و همچنین به «متقاضیان جدید مسکن» در 25شهر جدید پاسخ داده شود.
در حال حاضر طبق آخرین سرشماری از وضعیت شهرهای جدید، 735 هزار نفر در 19 شهر جدید ساکن هستند که با توجه به 660 هزار واحد مسکونی ساخته‌شده در این نقاط و بُعد خانوار، مشخص می‌شود جمعیت ساکن، کمتر از نصف ظرفیت سکونتی این تعداد شهر جدید است. بررسی‌هایی که شرکت عمران شهرهای جدید – زیرمجموعه وزارت راه‌و‌شهرسازی- در این باره انجام داده حاکی است: طی حداقل 10 سالی که از عمر شهرهای جدید می‌گذرد «رقابت منفی کلانشهرها با شهرهای جدید در جذب جمعیت» به‌عنوان مهم‌ترین عامل فرار سکونتی از شهرهای جدید باعث شده این نقاط در پذیرش بادوام جمعیت ناکام بمانند و به‌واسطه تراکم‌فروشی و ساخت‌وسازهای خارج از ظرفیت در شهرهای بزرگ، مسیر استقرار جمعیت در شهرهای جدید همواره از سکونت در کلانشهرها ناهموارتر باشد.
در این میان، مکان‌یابی نامناسب برای تاسیس شهرهای جدید که ناشی از محدودیت زمین دولتی بوده، باعث غفلت از «هسته اولیه دارای هویت جمعیتی» شده و در نتیجه، شهرهایی با کمترین پیوند اجتماعی در نقاط دوردست احداث شده که این موضوع خود در نقش دومین عامل سکونت‌گریزی مطرح است. فقدان مراکز شغلی جذاب در شهرهای جدید، نبود سیستم حمل‌ونقل سریع و ارزان بین شهرهای جدید و شهرهای مادر و همچنین ضعف خدمات زیربنایی و روبنایی مجموعه عوامل دیگری هستند که تاکنون مانع از جذب جمعیت در شهرهای جدید شده‌اند. برای رفع این چالش‌ها، شرکت عمران شهرهای جدید در راستای نیازسنجی‌های صورت گرفته در طرح جامع مسکن، پیشنهاد «توسعه منفصل» شهرها برای تامین یک میلیون واحد مسکونی جدید در سال را ارائه کرده است. در این مدل شهرسازی، به جای توسعه افقی و عمودی شهرهای بزرگ، 19 شهر جدید موجود با معماری اصلاحی، توسعه پیدا می‌کند و همزمان 6 شهر جدید تازه نیز ایجاد می‌شوند.
در هدفگذاری صورت گرفته، تا سال 1400 جمعیت‌پذیری 25 شهر جدید 10 برابر می‌شود و امکان استقرار پایدار 7 میلیون و 600 هزار نفر در این مناطق فراهم می‌آید. برای 6 شهر جدید در آستانه تاسیس، موافقت اصولی شورای عالی شهرسازی صادر شده و مکان احداث آنها استان‌های تهران، اصفهان، آذربایجان شرقی، بوشهر، سیستان و بلوچستان و قم تعیین شده است. در قالب نسل نو شهرهای جدید، این نقاط باید از جذابیت کافی برای گردشگری و اشتغال‌زایی – به‌خصوص در بخش‌های صنعت و تجارت- برخوردار باشد تا انگیزه سکونت پایدار در آنها تقویت شود. شهرهای جدید تا سال 1400، باید سالانه 30 درصد از کل نیاز یک میلیونی به مسکن را تامین کند.
شرکت عمران شهرهای جدید برای این منظور، دسترسی به سیستم حمل‌ونقل سریع و ارزان‌قیمت – مترو- برای کلیه 25 شهر جدید را جزو اولویت کاری خود تعیین کرده است و برای از بین بردن سایر عوامل سکونت‌گریز، در نظر دارد سرانه انواع خدمات سکونتی در شهرهای جدید را از طریق مشارکت عمومی و بخش خصوصی افزایش دهد. متولی شهرهای جدید در دولت، با تایید پدیده جدانشینی کم‌درآمدها در برخی از همین شهرها، شکل ساخت‌وسازهای پیش‌رو را بر مدار «اختلاط‌نشینی طبقات مختلف درآمدی» طراحی کرده است به این معنی که بخشی از پروژه‌های مسکن اجتماعی که در شهرهای جدید احداث خواهند شد به‌صورت مسکن‌مهر -که کل محله‌ها برای این طرح زیر بار ساخت‌وساز رفت- نخواهد بود بلکه ترکیبی از جامعه هدف مسکن اجتماعی و سایر متقاضیان مسکن دهک‌های بالاتر در ساختمان‌های جدید اسکان خواهند یافت. شرکت عمران شهرهای جدید، شرط اجرای طرح «نسل نو» را اعمال محدودیت ساختمانی در کلانشهرها و هماهنگ شدن سیاست شهرداری‌های شهرهای بزرگ با سیاست توسعه شهرهای جدید عنوان کرد.
فرآیند 8 مرحله‌ای برای نسل نو شهرهای‌جدید
محسن مجذوب، معاون مدیر کل دفتر توسعه مسکن شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: ایجاد شهرهای جدید به‌منظور تمرکززدایی از شهرهای بزرگی که دارای سرریز جمعیتی بوده و با محدودیت‌هایی در گسترش فیزیکی مواجهند، با هویت مستقل یا به‌صورت اقماری یکی از ایده‌های غالب نزد متخصصان شهرسازی و برنامه‌ریزان شهری است که یکی از اصلی‌ترین شیوه‌های تمرکززدایی در جهان است. مهم‌ترین ویژگی شهرهای جدید که در قالب تمرکززدایی از کلانشهرها مطرح است، کنترل روند رو به رشد مهاجرت و پاسخگویی به تقاضای بالقوه مسکن در کشورهای مختلف مطرح بوده است. معاون دفتر توسعه مسکن شهرهای جدید افزود: از منظری دیگر، در حال حاضر حدود سه چهارم تولید ناخالص ملی در فضای اقتصادی شهرها در گردش است که چنین روندی نیاز به نگرشی منطقی به‌منظور توزیع متعادل و پراکنش اصولی جمعیت شهرنشین دارد و در این بین شهرهای جدید نیز به لحاظ ویژگی‌های متعدد و مثبت‌شان توجهی جدی‌تر و نگاهی عمیق‌تر را در مقیاس ملی می‌طلبد. وی تصریح کرد: در نگاهی کلی می‌توان دو راهکار توسعه افقی (توسعه متصل پیرامونی) یا توسعه عمودی آنها را برای برنامه‌ریزی اسکان جمعیت فزاینده شهرنشین انجام داد. توسعه افقی و گسترش سطحی شهر در صورت وجود اراضی و نبود موانع فیزیکی مشکلاتی نظیر بی‌توجهی به اقتصاد زمین و ارزش اقتصادی آن، تخریب اراضی کشاورزی و باغ‌ها که سرمایه‌های گرانبهایی هستند، معضلات خدمات‌رسانی، افزایش مشکلات ترافیکی، آلودگی و زیست محیطی و نظایر آن را به‌دنبال دارد. در حالت دوم، بالا بردن افزایش تراکم درونی شهر با توسعه عمودی آنها نیز مشکلاتی چون عدم امکان تامین اراضی مورد نیاز، ناکافی بودن عرض شبکه معابر، بالا رفتن قیمت زمین، کاهش مطلوبیت خدمات، ناهماهنگی سیمای شهری و نظایر آن را در پیش رو دارد. چیزی که به‌عنوان گزینه‌ای مناسب می‌تواند بسیاری از مشکلات و ناهماهنگی‌های دو راهکار مذکور را از پیش‌رو بردارد، ضمن استفاده مطلوب از ظرفیت درونی شهرها، توسعه منفصل در قالب شهر جدید خواهد بود.
همپوشانی طرح‌های تامین مسکن در کشور با طرح‌های نسل نوین شهرهای جدید می‌تواند فواید بسیاری را حاصل کند؛ به طوری که تامین مسکن اقشار مختلف درآمدی بدون ایجاد نقاط فقیرنشین، خلق محیطی پایدار حائز سرمایه‌های اجتماعی، تامین حمل‌ونقل سریع و ارزان برای شهرهای جدید، برخورداری از کیفیت محیطی و کیفیت زندگی بالای سکونت، پیش‌بینی فرصت‌های اشتغال و نقش اقتصادی برای شهرهای جدید متکی بر ظرفیت‌های محلی و منطقه‌ای، یکپارچگی در سیاست‌گذاری و مدیریت توسعه شهری (محدود کردن گسترش بی‌رویه شهرهای نابسامان موجود)، ایفای نقش فعال در تامین خدمات و زیرساخت‌ها درقالب مشارکت عمومی و خصوصی، نظام مديريتي نوین در شهرهاي جديد و... همگی از محاسن این همپوشانی است. برای این منظور 8 پیش‌نیاز به شرح زیر لازم است: استفاده از ظرفیت شهرهای جدید در نظام برنامه‌ریزی مسکن با توجه به بهره‌مندی شهرهای جدید از اراضی کافی و مناسب توسعه، پیگیری اهداف آمایش سرزمین و سلسله مراتب نظام شهری کشور در قالب نسل نوین شهرهای جدید، یکپارچگی در سیاست‌گذاری و مدیریت توسعه شهری (محدود کردن گسترش بی‌رویه شهرهای نابسامان موجود)، کاهش فشار ساخت‌وساز در محدوده شهرهای موجود به‌خصوص کلانشهرها و خودداری از به‌کارگیری سیاست‌های متناقض، توسعه شهرهای جدید برخوردار از کیفیت محیطی و کیفیت زندگی بالا، پیش‌بینی فرصت‌های اشتغال و نقش اقتصادی برای شهرهای جدید متکی بر ظرفیت‌های محلی و منطقه‌ای، ایفای نقش فعال در تامین خدمات و زیرساخت‌ها درقالب مشارکت عمومی- خصوصی و در نهایت جلوگیری از تراکم‌فروشی و افزایش محدوده شهرها در نقاطی که دارای طرح شهر جدید هستند.