ماموریت مشترک شهرداری کلان‌شهرهای دنیا برای «تنظیم جریان عرضه در بازار ملک با اهرم شارژ شهری»، در تهران به دلیل غفلت از تقویت «عوارض نوسازی»، دچار انحراف و ناکارآمدی شده است.
بررسی‌ها در این زمینه حاکی است: بودجه امسال شهرداری تهران به رغم افزایش 9 درصدی در کل منابع، از محل ردیف درآمدی «عوارض نوسازی» 11 درصد نسبت به سال 93 کاهش پیدا کرده است، در حالی که صرف‌نظر از رشد کل بودجه، برای ناپایدارترین منبع مالی شهرداری یعنی «عوارض تراکم و تغییرکاربری»، افزایش 20 درصدی در نظر گرفته شده است.
«عوارض نوسازی» که در سایر شهرهای بزرگ و پایتخت‌های عمده کشورها «شارژ شهری» نام دارد، مبلغی است که مالکان ساختمان‌های مسکونی و البته غیرمسکونی، بابت هزینه‌هایی که این بناها در طول سال به شهر تحمیل می‌کنند، از طرف شهرداری دریافت می‌شود.
نرخ این عوارض در دنیا -که پایدارترین درآمد شهرداری‌ها محسوب می‌شود- معادل یک درصد قیمت روز آپارتمان‌ها است و درآمد حاصل از وصول آن، حداقل 20 تا 30 درصد بودجه یک‌سال دولت‌های محلی را تامین می‌کند. اما در تهران، متوسط مبلغ «عوارض نوسازی» حدود 100 هزار تومان در سال است که معادل 05/ 0درصد قیمت املاک مسکونی پایتخت برآورد می‌شود. به این ترتیب نرخ شارژ شهری در تهران یک بیستم سایر شهرهای جهان است ضمن اینکه سهم آن در بودجه شهرداری تهران از 2/ 2 درصد در سال 93 به 8/ 1 درصد در سال جاری افت کرده که به لحاظ «سهم درآمدی» نیز عملا قابل مقایسه با سایر کشورها نیست.
عوارض نوسازی مشروط به «نرخ واقعی و عزم مدیریت شهری برای وصول آن»، قوی‌ترین ابزار بازدارنده سوداگری و سفته‌بازی در بازار مسکن به حساب می‌آید به طوری که تکلیف سالانه هر مالک به پرداخت عوارضی معادل درصد قابل‌توجهی از قیمت مسکن – همان یک درصد رایج در کشورهای مختلف- مانع از خرید سرمایه‌ای ملک می‌شود که پیامد مثبت آن می‌تواند بازار خانه‌های خالی و املاک بدون استفاده را در بلندمدت جمع کند. اما در حال حاضر، این ماموریت در مدیریت شهری تهران به دو علت «ناچیز بودن نرخ عوارض و انفعال در وصول به موقع همین عوارض اندک» به انحراف رفته است. کل ردیف بودجه عوارض نوسازی تعیین شده برای 3 میلیون پلاک مسکونی در پایتخت، 310 میلیارد تومان است؛ این رقم به اندازه «نصف» ارزش فروش یک برج اداری-تجاری نوساز در تهران است.
عاقبت اتکا به منابع سهل‌الوصول
سهم عمده‌ای از دخل و خرج بسیاری از کلان‌شهرهای دنیا از محل عوارض سالانه شهری یا همان «شارژ شهری» تامین می‌شود. به این معنا که مدیریت شهری برای اداره هزینه‌های شهر، سالانه به طور متوسط معادل یک درصد ارزش روز املاک و مستغلات را به عنوان عوارض شهری از شهروندان دریافت می‌کنند تا هر شهروندی به ازای عارضه‌هایی که سالانه به شهر وارد می‌کند با پرداخت عوارض در تامین هزینه‌های شهر با مدیریت شهری سهیم شود. از این رو مدیریت شهری می‌تواند سالانه حداقل 40 درصد از هزینه‌های اداره شهر را از محل درآمدهای پایدار شهری تامین کند. طی بررسی‌های انجام شده در ایران، سهم عوارض نوسازی از قیمت مسکن در شهر تهران بین 03/ 0تا حداکثر 05/ 0 درصد است.
در حال حاضر سهم این نوع از درآمدهای شهری که در بودجه شهر تهران به عنوان «عوارض نوسازی» آمده است از کل منابع مالی مدیریت پایتخت در سال 93 معادل 2/ 2درصد و در سال جاری 8/ 1 درصد است. به گفته کارشناسان شهری اتکای مدیریت شهری طی سه دهه گذشته بر منابع مالی سهل‌الوصول عوارض ساخت‌وساز شامل مجوز تراکم و تغییر کاربری تلاش مدیران شهری برای تغییر رویه درآمدزایی را بی‌نتیجه گذاشته است.
با آنکه شهردار تهران در دوره اخیر مدیریت شهری، اوایل سال گذشته با تغییر نام «معاونت مالی و اداری» شهرداری به معاونت «مالی و اقتصاد شهری» به مدیران رده بالای شهری ماموریت داد تا مدل‌های جدید درآمد پایدار را طراحی کنند اما آنچه در عمل اتفاق افتاده افزایش ردیف درآمدهای ناپایدار در بودجه سال جاری (سهم درآمدهای حاصل از عوارض ساخت‌وساز امسال به حدود 43 درصد از منابع سالانه شهرداری رسیده است) توسط شورای شهر و اختصاص سهم نزولی برای عوارض نوسازی در منابع مالی سالانه امسال پایتخت است که این اقدام با توجه به نرخ تورم عمومی در کشور، عجیب و قابل تامل به نظر می‌رسد.
دو عارضه در کلان‌شهر تهران
با این وجود مدیریت شهری در وصول این سهم اندک هم با مشکلات متعددی مواجه است. براساس گزارش عملکرد 10 ماهه سال گذشته، حدود 137 میلیارد تومان از محل عوارض نوسازی محقق شد که بخش زیادی از این رقم به مطالبات معوق شهرداری طی سال‌های گذشته تعلق دارد. نکته مهم دیگر آنکه در حال حاضر به دلیل ادامه رکود معاملات مسکن، میزان وصول عوارض نوسازی نسبت به سال‌های قبل کمتر خواهد بود، چون بخش زیادی از این عوارض، هنگام خرید و فروش ملک، پرداخت می‌شود.
کارشناسان شهری معتقدند غفلت از توسعه تامین منابع مالی اداره شهر از محل درآمدهای پایدار همچون عوارض نوسازی دو عارضه جدی را به کلان‌شهر تهران وارد می‌کند.
عارضه اول ادامه وابستگی مدیریت شهری به عوارض ساخت‌وساز در راستای اداره شهر است که به‌عنوان درآمد ناپایدار تلقی می‌شود که سبب می‌شود مشکلات متعددی از افزایش ساخت‌وسازهای خارج از سقف تعیین شده در اسناد فرادستی شهری (طرح جامع و تفصیلی) از جمله آلودگی هوا، تراکم جمعیتی و... به شهر تحمیل کند. عارضه دوم نیز معافیت مالکان چند خانه‌ای از پرداخت عوارض شهری است. نرخ پایین عوارض نوسازی (به‌طور متوسط بین 70تا 100 هزار تومان برای هر واحد مسکونی) سبب می‌شود تا مالکان بدون نگرانی از بابت تاخیر در پرداخت آن، سهل انگاری کرده و آن را به زمان فروش خانه موکول کنند.
در حال حاضر اغلب مالکان، بدهی چند ساله بابت عوارض نوسازی به شهرداری دارند و هنگام نقل و انتقال، طلب شهرداری را یکجا تسویه می‌کنند.
این در حالی است که در قبوض عوارض نوسازی که سالانه شهرداری به درب منازل شهروندان تهرانی ارسال می‌کند، قید شده است که در صورت پرداخت نشدن عوارض از سوی شهروندان، مدیریت شهری می‌تواند از ابزار قانونی همچون قطع انشعاب آب و برق بدهکاران استفاده کند اما شهرداری به دلایلی نمی‌تواند از این روال قانونی برای مکلف کردن شهروندان به پرداخت عوارض نوسازی بهره ببرد.
علت کاهش 11 درصدی
کاهش 11 درصدی سهم عوارض نوسازی در بودجه سال جاری نسبت به سال 93 در مقابل افزایش 9 درصدی کل بودجه شهرداری در سال 94، به نوعی انحراف از ماموریت اصلی مدیریت شهری برای افزایش سهم درآمدهای پایدار در نظام درآمدی شهرداری است. کارشناسان بودجه‌ای پارلمان محلی پایتخت علت این کاهش را واقع‌بینانه کردن درآمدهای سالانه عنوان می‌کنند. به گفته آنها اگرچه پیشنهاد رقم عوارض نوسازی برای بودجه سال جاری از سوی شهرداری در حدود 500 میلیارد تومان بوده است اما با توجه به مجموع درآمد محقق شده در سال گذشته که نزدیک به 137 میلیارد تومان بوده و نصف هدف پیش‌بینی شده در بودجه 93 شهرداری بوده است، تصمیم گرفته شد تا با واقع‌بینانه کردن درآمد حاصل از این محل، تامین درآمدهای امسال شهر تهران با مشکل مواجه نشود.
سه عامل بی‌خاصیت شدن عوارض نوسازی
کارشناسان شهری نبود مدیریت یکپارچه شهری، پایین بودن قیمت منطقه‌ای املاک و نهادینه نشدن فرهنگ پرداخت شارژ شهری را سه عاملی می‌دانند که منجر به کاهش درآمد مدیریت شهری از محل عوارض نوسازی شده است.
به عقیده آنها یکپارچه نشدن مدیریت شهری سبب شده تا هشدار قطع انشعابات برق و آب به دلیل پرداخت نکردن عوارض نوسازی یک «تهدید توخالی» تلقی شود.
از سوی دیگر ثابت ماندن قیمت منطقه‌ای املاک نیز چالش دیگری است که سبب می‌شود نرخ عوارض نوسازی در سطح پایینی محاسبه شود. تعیین قیمت منطقه‌ای املاک در اختیار کمیسیون ماده 64 تقویم املاک است و تعرفه آن از سوی این کمیسیون تعیین می‌شود. قیمت منطقه‌ای در تهران طبق آخرین تعرفه‌های مالیاتی معادل 6/ 1 درصد قیمت روز املاک این شهر است. کارشناسان شهری یکی دیگر از عوامل مهم در تاخیر پرداخت شارژ شهری را نهادینه نشدن فرهنگ پرداخت عوارض نوسازی در میان شهروندان عنوان می‌کنند. مدیران شهری به دلیل «هزینه اجتماعی» اجرای این تکلیف تمایل زیادی برای به‌کار بستن راهکارها جدید جهت تشویق سه میلیون مالک تهرانی به پرداخت عوارض ندارند. در نظر گرفتن جوایز 10 درصدی خوش‌حسابی ساده‌ترین شکلی است که مدیریت شهری برای ترغیب شهروندان به پرداخت عوارض نوسازی معوقه به‌کار می‌برد که سهم پرداخت شده هر سال نشان می‌دهد این روش نتوانسته کارآمدی چندان در ایجاد فرهنگ پرداخت عوارض شهری داشته باشد.
کارشناسان شهری پیشنهاد می‌کنند مدیریت شهری برای عبور سریع از درآمدهای ناپایدار باید نرخ عوارض نوسازی را با رساندن به نرخ استاندارد حداقل یک درصد قیمت روز املاک، واقعی و به‌روزرسانی کند.